浅谈大型综合旅游地产项目工程管理与投资控制

1、 浅谈大型综合旅游地产项目工程管理与投资控制 摘要：泰州某项目是一个综合旅游项目，位于泰州5a景区溱湖风景区西侧，项目占地3000亩，总投资近25亿，涵盖酒店、温泉、商业街、高尔夫球场、寺庙、低密度住宅等板块，工程管理贯穿项目投资决策阶段；项目规划、设计阶段；项目施工准备、实施阶段；竣工验收阶段和工程的结算阶段等全过程不同环节。关键词：过程控制、着重细节、绩效管理、把控投资1. 规划阶段1. 项目选址考虑温泉、酒店这类项目，能耗较大，动力中心选址直接影响能耗。动力中心热源经过300多米管道输送蒸气热能到达温泉、酒店等区域。一是管道管沟前期投资大；二是输送热能距离长，蒸气损耗大，直接能耗大。类似

2、经营项目在前期规划中，应充分考虑运营管理维护，项目可以相对集中，动力能源中心围绕经营项目充分考虑输送距离。1. 配套规划：项目区有多个监控中心，几乎每个都需要24小时值班，需要大量劳动力。规划时可进行优化整合，园区设立一个监控中心，预留一定的接口，为各项目准备。前期线路上会有一定投入增加，但建筑物本身会节省投入，未来的运营会大大降低劳动力等成本。1.3、产品规划：（1）产品户型规划。以二期地产户型为例，以叠拼、类独栋为主，面积大总价高，在景区配套如教育、生活、医疗等不足情况下，销售受到较大的挑战。后期存量土地开发时可以考虑规划总价较低、适合度假的产品，以吸引人气。（2）产品配套规划设计。由于项

3、目处于里下河地区，地下水位较高，建设地下车库等工程防水要求高。二期地产设计了地下室，一是增加了防洪工作的风险源；二是地下工程投资较大，且后期防水等维护成本较高。旅游地产项目，特别是水乡地区，地下水位较高，考虑建造成本，项目可优化设计为地面架空层停车位，减少地下室的配置，既节约不少成本，又能减少后期维护。1.4、效能规划：（1）由于旅游项目后期的运营需要，项目建设了员工宿舍区，配置了太阳能和集中锅炉供热水系统，从建成后使用状况看，能耗较大。如采用分户配置电热水器或燃气热水器，或建设集中管理的浴室，能很好的节省投资和大大减少后期的能耗。（2）项目主干道采用了风光互补路灯，运营初期节约电能是较明显，

4、随着时间推移，蓄电池的老化更换，费用增加较多。使用新材料的确会带来社会效益，但更多要考虑运营费用。二设计阶段2.1、标准化设计以员工宿舍为例，部分一楼层高4.8米，标准层高3.6米，层高增高，施工难度增加，建造成本增加，同时室内空调用电等能耗增加，如按标准住宅层高2.8-3米设计，将大大节约建造成本和后续使用成本。在满足建筑功能前提下，优化各项建筑技术指标，将标准化设计指标明确写入设计任务书，可以节约设计费、投资成本及后期使用成本。2.2、限额设计限额设计是降低产品成本的重要因素。在结构设计上，结构重要性、地震作用调整等一系列结构设计调整系数有一定的取值范围。以二期地产类独栋为例，单方含钢量达

5、到83kg/m2。常规含钢量60kg/m2足够，属于相当保守的设计。在设计招标时完全可以每项指标进行限制设计，从源头上可以大大节约建安成本。2.3、设计方案优化由于设计单位业务量大，设计水平参差不齐，不少做法、设计节点往往从一个项目复制到另一个项目。因此在施工前期对不同的设计做法进行审核是一个重要的环节。如地产项目卫生间原设计为同层排水，按照原来做法工艺复杂，后期维修不便，经过优化改为常规排水，降低了施工难度。设计图纸的审查，优化设计对提升工程管理效率是不可或缺的环节。2.4、建筑选材优化室外材料的耐久性非常重要。如商业街的外立面，较多的使用了铝材和铁艺，材料本身的寿命相对较短，这类材料与建筑

6、主体的混凝土、砖的节点处理费用高，引起维护费用增加。再如一期地产外立面的绿可木和露台的木构架，耐久性差，变形大，后期地产改用陶土板相对较好。建筑选型、新材料、新工艺、新技术的采用要更多的考虑后期维护保养及运营需要，否则事倍功半。三施工阶段3.1前期工程组织协调（1）项目前期。因项目地处里下河，河道纵横，项目土方工程量大，购买土方费用高，前期委托专业测绘机构，进行整个项目区域的地形测绘，根据测绘成果，再进行土方的挖填平衡，较好的节约了土方的挖运费用。（2）单一项目。温泉水疗项目为例。穹顶下方设备房施工时需要开挖基坑，而同时室外临湖泡池区需要堆土造型，统筹协调要求将基坑开挖的土方直接运送到堆土造型

7、区域直接造型，节约了一次土方挖运的费用。3.2道路施工组织协调由于不同的项目有不同的措施费，特别是临时施工道路的安排，可以充分的考虑临时道路的施工和正式道路的结合，将正式道路的路基作为临时道路，可以节省土方的运输，节省道路基础处理费。施工统筹协调：项目赶工时多个施工单位联合作业，以综合管网施工协调为例。管网要提前规划好，在施工道路、河道等工程时，预埋过路管道，减少顶管牵引工作量，同时将水、强弱电、燃气等管井线路统筹好，减少管网不必要的开挖、埋管，降低各施工单位单独开挖的费用，同时减少我们的开发成本，便于后期维护。3.3签证管理由于建设工期紧，在赶工的情况下难免“现场签证”、“设计变更”。签证发

8、生时，工程技术人员与造价人员需做好配合工作，做到“随做随签”，按照权限履行完相关手续。1. 量的控制如原设计造浪池舞台高度较高，因距离造浪池水面较高，变更降低，现场已施工完成舞台顶板模板，顶板钢筋仅部分完成绑扎，施工单位在报送的签证中叙述为拆除已绑扎钢筋、模板，现场工程技术人员与造价人员相互配合，做到“随做随签”，明确实际完成的工程量，同时注明可利用钢筋量和报废量，为结算人员核算做好了原始记录。2. 价的控制工程人员在核对手续完善的签证之前，先熟悉合同规定采用的价格依据及其价格组成。如江苏定额中，屋面保温工程采用的是保温板满刮粘结剂粘贴工艺，但实际施工中，在满足质量要求的前提下仅是局部刮粘结剂

9、点粘的工艺，甚至直接铺设在防水卷材上面，其中粘结剂一项相差近50元/m2。现场工程人员在确认签证或竣工图纸时需明确实际做法，从而能降低签证价格。（3）反映实际凡是有挖土方的变更，施工单位在签证中多数先注明“场外挖机进场挖运”，这将增加大型机械的进退场费用，实际施工过程中，一个项目内各单项工程大型机械的来源有一些是在项目区域内的互相调动，现场人员在签证中按实际说明机械的来源，项目区域内的机械调动便可以节约25%以上的场外运输费用。（4）计日工、机械台班的控制有些零星工程变更在签证中无法用工程量反映，没有定额可套用，没有参考项目估价，完成维修工作，会实际产生一定人工数量和机械台班，现场人员必须按照

10、实际情况办理人、材、机的签证，总结：零星计日工、机械台班的确认需要管理人员认真跟踪计量，才能有效控制不可预见项目的造价。四结算阶段4.1建立审核激励与奖惩办法无论是费率和清单招标都明确了结算方式。考虑到结算过程各方目的不同，制定咨询公司审核奖惩办法，造价人员审核奖励制度。将此要求写进施工合同和咨询合同，通过成本控制人员重点对量、价、费审核达到成本控制成果最终实现，以确保成本后期审核的真实性。4.2完善审核技术要求竣工结算就是要分别从量、价、费三个角度对项目造价进行核实、计算。“量”的审核要全面控制好“实物-资料-工程量”的正向形成过程及反向的追溯过程，做到所有的工程量计算结果都有根据。还要重点掌握关键点：1）项目中各施工单位的工作起止点，2）前后施工单位的施工界面和接口位置，3）施工单位是否全面的履行了合同工作。“价”的审核一方面要充分理解合同，严格按合同条款执行。如合同有限额设计条款的；有规定了项目结算上限价的；还有合同明确采用的价格依据及其价格组成，无论是定额计价还是清单计价，都有确定好其价格包括哪些内容。“费”要时刻关注政策的变化并认真解读相关资料，按政策指导文件及时调整各种取费。通过以上办法，制度严肃性得到体现，成本人员积极性得到提升，甲乙双方关系更加实事求是，结算结果更加合理，投资成本得