房屋维修管理

1、房屋维修管理目 录第三节 房屋维修工程的组织第四节 房屋维修标准与考核指标第一节第一节 房屋维修管理概述房屋维修管理概述（二）、房屋维修的概述（一）房屋维修的定义 狭义的房屋维修：仅指物业管理公司对房屋的维护和修缮。 广义的房屋维修：维护、修缮、改建。 具体地说，房屋维修包括： 对房屋的日常保养 对房屋破损部位的修缮 对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善 结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作（三）、房屋寿命和磨损1.1.房屋的物理寿命和经济寿命房屋的物理寿命和经济寿命 物理寿命物理寿命：自然寿命自然寿命 经济寿命经济寿命：经济上有价值的寿命经济上有价值的寿命（1 1）有形磨损）有形磨损

2、 物理磨损物理磨损: :实体或物质上的磨损实体或物质上的磨损 第一种有形磨损第一种有形磨损：使用、生产磨损：使用、生产磨损 第二种有形磨损第二种有形磨损：自然力磨损：自然力磨损（2 2）无形磨损）无形磨损 也称精神磨损，指由于技术进步、产业升也称精神磨损，指由于技术进步、产业升级、社会经济环境改变导致的价值减少。级、社会经济环境改变导致的价值减少。第一种无形磨损：第一种无形磨损： 指由于建造技术的改进、劳动生产率的提高引起的房指由于建造技术的改进、劳动生产率的提高引起的房屋价值降低。屋价值降低。第二种无形磨损：第二种无形磨损： 指房屋功能与设施设备在技术上的进步，使原有房屋指房屋功能与设施设备

3、在技术上的进步，使原有房屋在功能和技术上不能适应社会及经济的发展，显得落后，在功能和技术上不能适应社会及经济的发展，显得落后，引起的房屋价值降低。引起的房屋价值降低。第三种无形磨损：第三种无形磨损： 指由于社会经济环境影响导致的房屋价值降低指由于社会经济环境影响导致的房屋价值降低综合磨损： 第一节第一节 房屋维修管理概述房屋维修管理概述（五）房屋维修的概述（三）房屋损坏的原因1.自然损坏 （1）气候条件：风吹、雨打、日晒等 （2）生物因素：菌类（霉菌）、虫害（白蚁）等 （3）地理因素：地基承载力不均、碱化作用等 （4）灾害因素：洪水、火灾、地震、滑坡、飓风、爆炸等突发性天灾人祸2.人为原因 （

4、1）使用不当：使用磨损、腐蚀等 （2）设计和施工质量的低劣 （3）维修养护不善（六）房屋维修的分类（六）房屋维修的分类v 房屋维修可以分为房屋维护和修缮，而修缮又可以分为恢复性修缮，改良性修缮，紧急性修缮和计划性修缮。v 房屋维护主要用来减缓房屋在使用或闲置过程中的磨损程度，维持房屋正常的使用状态，达到延长房屋物理与经济寿命的效果。v 房屋的修缮主要用来补偿房屋所受的磨损，弥补并修复房屋各主要组成部分的破损，延长房屋的物理与经济寿命。修缮恢复性修缮改良性修缮紧急性修缮计划性修缮物业管理者对房屋由于受到物理磨而损坏部分的修复工作。对突然发生的故障进行的抢修修缮小修中修大修翻修综合性修缮按修缮的规

5、模分第一节第一节 房屋维修管理概述房屋维修管理概述（七）房屋维修的特点1.房屋维修是一项经常性经常性的工作（普遍性） 房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋、设备的损坏或使用功能的减弱，而且由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异，同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的，因此，房屋维修是大量的经常性的工作。2.房屋维修量大面广、零星分散（分散性）量大面广、零星分散（分散性） 量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户，项目多而杂；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同，决定了维修场地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。3.房

6、屋维修技术要求高（技术性）技术要求高（技术性） 房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图，因此技术要求相对于建造同类新建工程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求，而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采用的维修标准也不同。 v 4、限制性v 房屋维修是在原有房屋基础上进行的，并且一般情况是在使用不停顿的情况下进行的，因此房屋维修受到各种限制。例如，受到原有房屋资料、条件、环境的限制；受到原有建筑风格、建筑艺术的限制等等。v 5、服务性房屋维修的对象虽然是房屋，但它往往是有房屋的使用者提出要求，并且维修的结果直接有住用者承受，是与住用者的切身利益密切相关的，因此，房屋维

7、修带有很强的服务特性。第一节第一节 房屋维修管理概述房屋维修管理概述八、房屋维修管理的概念 房屋维修管理是指物业服务企业按照国家有关房屋维修管理标准和要求以及科学的管理程序和制度，对所管理的房屋进行维护维修的技术管理。 它包括房屋维修计划管理，房屋安全与质量管理、房屋维修技术管理、房屋维修施工管理和房屋维修费用管理。房屋维修管理的意义v1、确保房屋的使用价值v2、增加房屋的经济价值v3、提升企业的信誉价值v4、增加城市的社会价值第一节第一节 房屋维修管理概述房屋维修管理概述1.利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用的安全性能，改善住用条件与质量。2.利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，使房屋保值

8、、增值，为业主使用人、物业企业、国家带来直接的经济效益。3.利于城市建设和管理，美化环境，美化生活，促进城市经济发展。 4.利于物业管理公司建立良好的企业信誉，塑造良好的经营形象，为其他业务的发展打下扎实的基础。5. 搞好房屋维修，也有利于物业管理在经营中创收。 第一节第一节 房屋维修管理概述房屋维修管理概述（一）房屋维修管理的原则（一）房屋维修管理的原则1、用户第一，服务第一的原则2、预防为主、管修结合原则3、经济、合理、安全、实用原则4、区别对待，因房制宜原则v 房屋维修的内容包括房屋维护保养与房屋修缮。v 房屋的保养是对房屋进行的预防性养护工作，而房屋修缮则是对房屋损坏部分进行的修复工作

9、。v 房屋保养的内容：日常养护和零星小修，特定季节的房屋保养工作。房屋保养工作应注意的事项房屋保养工作应注意的事项v1、定期进行房屋的完损程度的测定v2、建立管理人员的随访制度v3、建立管理人员的日常巡查制度v4、建立业主、租户或用户随时保修制度。按修缮的规模分修缮小修中修大修翻修综合性修缮综合年平均费用为房屋造价1%占该房屋同类结构新建造价25%下占该房屋同类结构新建造价25%上一般低于同类结构重新造价同类结构的该片房屋新建造价20%以上房屋维修管理的内容（word文档）v房屋维修计划管理v文件：房屋维修的计划管理（1）v房屋安全与质量管理v房屋维修技术管理v房屋维修施工管理浅析房屋的维修管

10、理（3）v房屋维修费用管理等。v文件：青岛市房屋专项维修资金管理方法v 香港如何处理住在维修问题第三节 房屋维修工程的组织v 大型房屋维修工程的组织与管理分成三个阶段：- 计划阶段，实施阶段， 整理阶段一、计划阶段的工作内容v 计划阶段要做的工作主要包括 ：v 1、房屋的劣化诊断v 2、工程方案的制定 (深圳万科装修房缺陷工程案例)v 3、维修工程招标:v 1、招标文件的制作 2、招标的实施v (校舍基建(维修)工程施工招标文件(供参考) (维修改造工程项目招投标管理办法)二、实施阶段的工作内容v 分为 施工前、施工中、施工后 三个阶段v 施工前：1、对施工计划书进行再确认v 2、做好对住户的

11、宣传工作v 施工中：1、施工技术管理v 2、过程检查和技术复核v 3、施工材料的检查验收v 施工后：（进行维修工程的竣工验收，办理竣工验收手续，必须要求工程符合房屋交验条件和质量检查标准）v 1、房屋交验条件v （1）按维修设计方案完成所有的维修工程内容v （2）水、电路和供热通风等恢复正常v （3）竣工图等技术资料齐全。v 2、质量检验标准：按国家关于房屋维修工程的质量评定标准分：优良和合格v （QW7.5.1-2-2d房屋维修工程质量检验评定标准）三、整理阶段的工作内容v 在房屋通过竣工验收后，施工单位与物业服务企业办理维修房屋的交接手续，其间，双方共同查验以下资料。v 1，工程质量保证书v 2，房屋维修工程合同v 3，施工计划书等工程量文件v 4，房屋劣化调查报告v 5，工程记录以及监理报告书第四节 房屋维修标准与考核指标一、房屋维修标准 房屋的维修标准按主体工程、木门窗及维修工程，楼内地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉刷工程，水，电，卫，暖等设备工程，金属构件工程以及其他工程9项分享工程进行确定。 （房屋维修标准）二、房屋维修考核指标v （一）主要经济技术指标v （二）指标计算公式v （三）指标计算公式说明 注：