项目定位报告(模板)

1、xx项目定位报告2013年x月内部资料 注意保密l基本情况l产品定位及方案l预算指标及经营思路xxxx项目定位报告主要内容项目定位报告主要内容如有集中商业或商业体量超过1万方需单独提供商业市场研究报告第一部分：项目基本情况第一部分：项目基本情况 地块位于xxx，距xxx直线距离x里（说明项目区位情况，距离主要商业中心距离情况）项目区位情况（项目区位示意）项目区位情况（项目区位示意）项目基本情况项目基本情况内容内容描述价值位置位置xx区分析地块区位四至四至xx路南、xx路东分析地块周边入住小区情况规模规模住宅：xxxxx方商业：xxxxx方分析地块自身条件地形地形比较xx（是否方正、是否有特殊情

2、况）是否利于项目规划周边配套、商业、居住小区等等照片周边配套、商业、居住小区等等照片周边配套周边配套主干道主干道xx路、xxx街未来规划情况公交公交/ /轨道车次轨道车次xx、夜xx路、xx路未来规划情况距离火车站距离火车站xx站xxkm，xx北站/xx站xxkm未来规划情况距离核心商圈距离核心商圈xx街（xxkm)、xx广场（xxkm）未来规划情况教育教育xx小学，xx中学等等未来规划情况医院医院xx医院（xxkm）未来规划情况xxxx医院xxxx广场xxx小学 分析配套、交通等，说清楚项目周边情况不利于或有利于开工建设的的因素说明不利于或有利于开工建设的的因素说明 分析项目不利于或者有利于

3、开工的因素，配相应照片，是否影响首开区域分析项目不利于或者有利于开工的因素，配相应照片，是否影响首开区域照片照片+ +说明说明照片照片+ +说明说明地块基本情况地块基本情况- -周边项目及土地出让情况周边项目及土地出让情况周边新近出让土地情况周边新近出让土地情况地块/项目（出让时间）建筑面积建筑形态楼面地价预计最低售价竞争强度n 结合周边情况，以及本项目拿地的价格，如楼板价等，对比周边项目土地价格，我项目应该如何定位才合理？如土地溢价高如何考虑经营策略周边在售项目情况周边在售项目情况项目总建筑面积（万）建筑形态主力户型面积（平）楼面地价（元/平）三年价格说明备注2011年2012年2013年元

4、/平方米 元/平方米元/平方米地块基本情况地块基本情况- -规划设计条件规划设计条件n 此处说明本项目规划设计条件，及其对产品定位的影响说明地块具体情况说明地块具体情况产品标书内的详细指标，如配套用房规定，车位规定等等产品标书内的详细指标，如配套用房规定，车位规定等等项目规划设计限制项目规划设计限制地块位置编号面积（）用 途出让年限容积率限高其他xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx标书详细情况xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx小结小结p 地块自身情况的结论，距离城区距离，商业中心距离等等p 地块周边配套情况的p 周边在售项目及近期出让土地的情况总结，及对

5、本地块定位的影响p 地块规划指标对定位的影响p p 第二部分：产品定位及方案第二部分：产品定位及方案项目整体定位项目整体定位客户定位哪些区域产品以刚需还是改善为主价格定位，处于市场什么区位12多方案货值比对多方案货值比对方案方案一（拿地前）一（拿地前）总销售面积总销售面积: :xxxxxxxx总销总销：xxxxxxxx产品面积销售单价总收入产品一分析对比方案二（方案二（r=?r=?）总销售面积总销售面积: :xxxxxxxx总销总销：xxxxxxxx产品面积销售单价总收入产品一方案二（方案二（r=?r=?）总销售面积总销售面积: :xxxxxxxx总销总销：xxxxxxxx产品面积销售单价总收

6、入产品一产品定位产品定位- -住宅住宅n 说明建筑类型建筑类型面面 积积户户 型型面积配比面积配比套数套数配比配比总价范围总价范围目标客户群目标客户群钢城新苑133三室本项目105三室本项目115三室户型评价户型评价p舒适型三室p通透性一般p厨房设计较小，实用性欠佳 户型评价户型评价p紧凑型三室p通透性欠佳p东向转角阳台设计，观景效果佳p主卧赠送飘窗，提升产品附加值 户型评价户型评价p实用型三室p南北双向阳台，通透性、采光效果俱佳p户型方正，功能布局合理p南向卧赠送飘窗，提升产品附加值 三室户型对比：本项目三室户型面积区间目前客户接受度高，且较钢城新苑大三三室户型对比：本项目三室户型面积区间目

7、前客户接受度高，且较钢城新苑大三室户型方正、浪费面积小室户型方正、浪费面积小住宅住宅户型，户型，竞品差异化比较，图示及说明竞品差异化比较，图示及说明产品定位产品定位- -商业商业类型类型楼层楼层面面 积积面宽面宽/ /进深进深套数配比套数配比单价单价总价范围总价范围目标客户群目标客户群类型一1f2f类型二产品定位产品定位- -地下车位或机械车位地下车位或机械车位n 说明n 如有机械车位，说明处置方式产品产品配比配比销售价格销售价格预计销售率预计销售率备注备注别墅高层商业产品标准（毛坯）产品标准（毛坯）分项分项说明说明备注备注外立面材质门窗电梯入户大堂地热、新风，空调等安防景观标准智能化产品标准

8、（精装修产品标准（精装修）装修标准：装修标准：xxxxxxxx元元/ /平平分项分项品牌及大致标准品牌及大致标准厨房卫生间地板设备家具墙面第三部分：预算指标及经营思路第三部分：预算指标及经营思路项目整理经营思路项目整理经营思路（结合年度预算、现金流目标、利润目标、土地属性、产品属性等方面说明项目整体经营思路）21拿地前后各拿地前后各产品方案（面积）跟踪产品方案（面积）跟踪比对比对高层高层多层多层商业商业别墅别墅地下车位地下车位储藏间储藏间拿地前面积拿地后定位差异说明：差异说明：拿地前后各产品价格跟踪比对拿地前后各产品价格跟踪比对阶段阶段总货值总货值项目整体利润率项目整体利润率拿地前拿地后定位高

9、层高层多层多层商业商业别墅别墅地下车位地下车位储藏间储藏间拿地前价格拿地后定位拿拿地前销售地前销售预算预算产品产品销售指标销售指标20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年高层住宅销售面积销售金额别墅销售面积销售金额商铺销售面积销售金额车位销售面积销售金额合计销售面积销售金额拿地后销售预算（原则上不允许低于拿地前，有偏差说明原因）拿地后销售预算（原则上不允许低于拿地前，有偏差说明原因）产品产品销售指标销售指标20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年高层住宅销售面积销售金额别墅销售面积销售金额商铺销售面积销售金额车位销

10、售面积销售金额合计销售面积销售金额阐述方案及说明（方案主要思路、标注地下室范围及思路）阐述方案及说明（方案主要思路、标注地下室范围及思路）分期说明，销售计划（整体销售计划，分期情况）分期说明，销售计划（整体销售计划，分期情况）（每栋楼每栋楼 预售时间、动工时间、面积预售时间、动工时间、面积、单价、货值等等、单价、货值等等）结合推售计划阐述价格实现路线，先后推出产品逻辑，商业推售时间，价格结合推售计划阐述价格实现路线，先后推出产品逻辑，商业推售时间，价格涨幅情况等涨幅情况等推售计划说明推售计划说明 推售节奏推出时间产品类型层数栋数 可售面积（）建议均价（元/）推出总货值推出总货值预计销售率预计销

11、售货值（万元）楼栋号首次开盘2014-3-22高层17+1、26454797.79780090%3846810#、11#、13#、14#首次加推2014-6-28高层25、33358648.33800080%404768#、9#、12#底商、沿街商业2/8697.621800080%12525西地块部分住宅底商及沿街商业第二次加推2014-10-1高层24、33359523.56850080%407141#、2#、3#底商、沿街商业2/8398.441800080%11795东地块部分住宅底商及沿街商业第三次加推2015-5-1高层24、26463078.88915080%461744#-7#

12、商业加推2015-6-22底商、庭院式商业2、单层/底商4271.66庭院式商业3481.56180001500080%10329横支6号路底商、庭院式商业整盘住宅实现销售均价8384元/平米说明：首次开盘当年总可售货值，销售率，销售货值，与年度预算对比情况；说明：首次开盘当年总可售货值，销售率，销售货值，与年度预算对比情况；归还全部股东借款时间，精确到月归还全部股东借款时间，精确到月重点说明当年分期与预算说明重点说明当年分期与预算说明20132013年推盘计划年推盘计划时间节点产品楼栋套数面积单价总货值首次开盘产品一产品二产品三第一次加推说明：工程分期，说明与销售逻辑是否一致工程分期，说明与销售逻辑是否一致明确首期开工范围及各楼栋的预售时间表格表格说明首期推出的产品及组合，建筑形态、户型说明首期推出的产品及组合，建筑形态、户型 面积面积 配比等配比等每栋楼每栋楼 预售时间、动工时间、面积、单价、总货值预售时间、动工时间、面积、单价、总货值首期开工范围首期开工范围售楼处售楼处（高层样板房位于售楼处二楼）示范区示范区规划（售楼处，样板房等）示范区规划示范区规划明确位置及动线（需图示）示范区规划示范区规划售楼处样板房要求说明装修标准 设置套数示范区规划示范区规划多层样板房两套，装修标准xxxx高层样板房两套，装修标准xxxx按总部要求在提交定位报告时一并提交项开发运营计划