万科地产工程管理工程施工组织设计方案

1、 万科城市花园 工程管理组织设计方案 第一版 2009 万科房地产开发 城市花园项目管理部 目 录 1、项目概况 . 4 1.1项目简介 . 4 1.2 主要合作单位. 5 2项目部门建设管理 . 5 2.1项目管理部主要职责 . 5 2.2项目管理部管理架构 . 7 2.3项目管理部主要岗位职责 . 7 3、项目前期协调与管理 . 13 3.1设计部协调 . 13 3.2营销协调 . 14 3.3项目发展协调 . 14 3.4成本协调 . 15 4、项目计划管理 . 15 4.1标段的划分及基本要求 . 15 4.2总包的平面分区及进场顺序 . 16 4.3施工场地临设布置 . 16 4.4

2、总体进度计划 . 16 4.5工程进度计划 . 16 4.6材料设备采购计划 . 17 4.7项目里程碑进度控制计划 . 17 4.8模拟工程计划 . 17 4.9工程计划的修改 . 17 4.10销售配合 . 18 5、项目采购管理 . 18 5.1总包采购 . 18 5.2监理单位采购 . 20 5.3专业分包单位采购 . 21 5.4材料、设备采购 . 22 5.5 分包与甲供、限价材料清单 . 24 5.6集团禁用材料清单 . 26 6、供方管理 . 26 6.1监理管理 . 26 6.2总包管理 . 30 6.3专业分包单位及材料设备供应商（下称供方）管理 . 33 7、项目质量管理

3、 . 35 7.1质量规划 . 35 7.2质量保证 . 35 7.3质量控制 . 36 8、项目现场成本管理 . 39 8.1设计阶段 . 39 8.2招标阶段 . 39 8.3图纸会审阶段 . 40 8.4工程实施阶段 . 40 9、项目风险管理 . 41 9.1风险管理规划 . 41 9.2风险识别 . 41 9.3风险定性、定量分析 . 42 9.4风险应对规划 . 43 9.5风险监测及控制 . 45 10、文件管理 . 45 10.1控制印章 . 45 10.2文件编号总文档目录 . 45 10.3文件有效版本标识 . 46 10.4文件的发放、回收与失效 . 46 10.5文件的

4、归档及利用 . 46 10.6文件的移交 . 47 11、会议制度 . 47 11.1周例会制度 . 47 11.2紧急会议制度 . 47 12、环境管理 . 48 12.1现场环境保护管理规定 . 48 12.2环保管理的目的 . 48 12.3环保控制目标 . 49 12.4环保工作小组架构与责任 . 49 12.5环保不符合情况的纠正 . 50 12.6环保意识及能力培训 . 50 12.7环保记录 . 50 12.8项目现场CI作业指引 . 50 13、现场安全管理 . 50 13.1安全管理目标 . 50 13.2安全工作小组架构及责任 . 50 13.3施工安全管理 . 51 14

5、、紧急事件处理程序 . 52 15、项目管理部培训计划 . 52 15.1项目管理策划书培训. 52 15.2项目设计交底 . 53 15.3合同有关容培训 . 53 15.4质量、进度控制培训 . 53 15.5安全文明施工管理培训 . 53 15.6案件培训 . 53 16定期考核 . 54 16.1合同考核 . 54 16.2.图纸考核 . 54 16.3.管理要点考核 . 54 16.4.工期进度考核 . 54 16.5.质量要点考核 . 55 16.6.安全文明施工要点考核 . 55 16.7.成本要点考核 . 55 16.8.管理交叉点的协调考核 . 55 17、工程移交 . 55

6、 17.1模拟移交 . 55 17.2移交程序 . 55 18、项目管理部项目管理指导书传阅、修改记录 . 55 18.1传阅记录 . 55 18.2修改记录 . 56 18.3相关附件 . 错误!未定义书签。 1、项目概况 1.1项目简介 该项目宗地位于市区西北部，行政区划为沙河口区，现为省监狱监管区，宗地距机场3.5公里，距火车站6.5公里，人民广场5.5公里，距广场7.5公里。 项目总用地面积约为130000平方米，净用地面积为121700平方米,总建筑面积为188545平方米，计容积建筑面积为181660平方米。 该项目工程分二期建设，其二期工程总建筑面积约为125714平方米，由、等

7、原二期的3个组团及原三期（25，26，27，28，29号楼）组成，其中：组团全部为多层结构，建筑面积为20579平方米；组团为多层和小高层的组合体系，建筑面积为27443平方米；组团为三栋11层的小高层，建筑面积为19908平方米；原三期基本为小高层组团，建筑面积为61512平方米。小区配套建筑面积为4413平方米。 a. 大二期工程组成结构图： I组团(建筑面积20579m2)D组团 (建筑面积27443m2)G组团 (建筑面积19908m2)城花大二期工程(建筑面积127514 m2)20号楼(建筑面积7370m2)21号楼(建筑面积2748m2)22号楼(建筑面积2748m2)8号楼(建

8、筑面积17239m2)9号楼(建筑面积10204m2)13号楼(建筑面积5220m2)14号楼(建筑面积11205m2)15号楼(建筑面积3483m2)23号楼(建筑面积7712m2)社区管网配套 园林环境配套 园林小品 文体设施 区内道路 绿化 排水 给水 供电 煤气 供暖 电话、网络 小区配套 (建筑面积4413m2)10号楼(建筑面积1423m2)11号楼(建筑面积890m2)幼儿园(建筑面积2000m2)原三期 (建筑面积61512m2)25号楼(建筑面积8835m2)26号楼(建筑面积19105m2)27.28,29号楼(建筑面积42407m2)垃圾站(建筑面积100m2) 1.2

9、主要合作单位 合作单位名联络联规划设施工图设 装修设计 环境设计 总承包 施工监理 市正信土木监理公司 地质勘察 市勘察测绘研究院 王勋 84306692 2项目部门建设管理 2.1项目管理部主要职责 部门主要职责 目标要求 1. 项目建设的操作和协调中心 主动、及时、全面地跟踪掌握与本项目有关的各职能部门的工作情况 2. 项目工期、进度控制管理 工程按计划竣工3. 项目质量控制管符合国家及相关部门规定并达到公司下达的质目4. 项目建造成本控制管通过一系列优化管理，使建造成本控制在计划之及时完成竣工结5. 项目开发过程中设计问题应急处根据设计部门的配合情况以及项目总经理的判断及时安排项目部人员

10、解决设计问6. 销售现场配合管按计划提交销售场地及相应的销售通7. 项目竣工验收手续办按公司经营计划要求办理竣工备8. 项目入伙后客户质量投诉题处理、维配合公司相关部门及时妥善处理并安排专职人负责，提高客户满意度，避免影响公司形9. 培养项目管理后备人培养一到两 2.2项目管理部管理架构项目总经 项目秘 工程管理 成本审算项目配套 工程主 土建工程 电气工程 给排水工程 人项目发展报批报 项目配 人成本管理造价主造价工程技主 人 2.3项目管理部主要岗位职责 2.3.1项目总经理岗位职责 根据公司的决策，该职位要领导项目的计划、组织和控制工作，确保项目的建设工作在预算围按时优质地完成，并有效协

11、调和解决与项目有关的所有问题，从而使项目达到满意效果。 序号 工作职责 工作目标 权 限 经办 审核 批准 其他 1 项目计划编制 符合公司经营计划。 2 项目团队组织和建设，合理分配人员职责和授权，营造工作环境， 保证项目工作需要，并为公司培养更多的项目管理人员。 3 监控协调项目部工作，完成年度计划，。 序号 工作职责 工作目标 1 质量体系记录管理 保证体系记录完全收集、科学整理、2 3 4 5 权 限 经办 审核 批准 其他 档案管理工作项目竣工档案专项验收工作 日常文件流转日常运营协助妥善保管 做好项目管理部资料的收集和管理，确保公司档案收录完备确保项目顺利完成竣工验收工作并顺利移交

12、项目资料。 保证项目部日常文书运作畅顺 协助做好部门信息、 计划、 品质三大 序号 工作职责 工作目标 权 限 经办 审核 批准 其他 及时采取措施解决发生的重大问题。 4 监控和协调项目的所有工作和问题，及时采取措施解决发生的重大问题。 完成项目目标。 5 配合现场销售工作 按时按质提交销售所需场所 6 协调政府关系 确保政府层面支持项目。 7 协调公司各部门关系 确保公司资源支持项目。 2.3.2项目秘书岗位职责 8 部门员工考核及团队建设 充分调动员工积极性，使各自的潜能得到充分发挥，确保项目管理顺利 9 处理紧急事务 及时采取措施处理好紧急事务。 序号 工作职责 工作目标 权 限 经审

13、批其他体系工作 办 核 准 6 风险监测记录提醒 协助风险监测小组做好监测提醒工作 7 文化活动组织安排 协助项目总经理助理做好组织安排工作 8 风险监测记录提醒 协助风险监测小组做好监测提醒工作 2.3.3工程主管岗位职责 根据项目管理部已编制项目施工及销售配合计划，该职位要承担编制各分项任务的施工及销售配合计划，协调处理的现场施工进度、质量及成本控制；使各种计划得以按时按质实施。负责各专业工程师工作成果的检查和监控。 序号 工作职责 1 编制并汇总各分项施工计划工作目标 符合项目施工及销售配合总计划权 限经办 审核 批准 其他 2 编制及完成月度工作计划3 处理工程现场进度、 必须满足项目

14、月度总计划技术、质各项成果符合相关规及满足公司 量及成本控制等问题4 配合现场销售 下达的各项指标 按时按质向相关专业或部门提交 工作面 5 协调处理现场供方之间的关系 确保工程按计划有序进行 6 协调处理不同组团之间的管理 确保工作安排有序开展，有效解决交叉部位的管理 序工作职责 工作目标 号 7 支持监控监理工作 确保监理独立履行合同和监理职责 其 2.3.4技术主管岗位职责 该职位主要是负责处理项目实施过程中遇到的技术问题，包括图纸审核、施工方案审核、技术措施、变更审核等。 序号 工作职责 工作目标 1 编制设计图纸出图计划 解决设计图纸按时出图，展 2 组织图纸会审 确保成本、质量、施

15、工技术达到目标其工程顺利 序号 工作职责 工作目标1 编制分项施工计划 符合项目施工及销售配合总计划 3 协调设计变更工作 避免不必要的返工，达到降低成本 4 组织质量大检查工作 杜绝重大质量事故的发生。 5 组织分项、分部工程的验收工作 对分项分部工程验收工作进行监督，确保质量目标。 2.3.5土建工程师岗位职责 根据项目管理部已编制项目施工及销售配合计划，该职位要承担编制各自负责的分项任务的施工及销售配合计划，协调处理本分项的现场施工进度、质量及成本控制；使各种计划得以按时按质实施。经审批其 序号 工作职责 工作目标 权 限 经办 审核 批准 其他 2 编制及完成月度工作计划 必须满足项目

16、月度总计划 3 处理所负责的分项工程现场进度、技术、质量及成本控制等问题 各项成果符合相关规及满足公司下达的各项指标 4 配合现场销售 按时按质向相关专业或部门提交工作面 5 协调处理现场本职围的各供方之间的关系 确保工程按计划有序进行 6 设计问题的处理 与设计经办人和进行对接，并具备自行解决问题和绘图能力 7 配合协助其他组团的交叉管理 解决交叉部位的管理 序号 1 工作职责 编制分项施工计划 工作目标 符合项目施工及销售配合总计划 权 限 经办 审核 批准 其他 2 编制及完成月度工作3 计划 处理所负责的分项工程现场进度、技术、质必须满足项目月度总计划 各项成果符合相关规及满足公司下

17、量及成本控制等问题 达的各项指标 4 配合现场销售 按时按质向相关专业或部门提交工作面 5 协调处理现场本职围的供方之间的关系 确保工程按计划有序进行 6 设计问题的处理 与设计经办人和进行对接，并具备自 2.3.6给排水工程师岗位职责 序号 工作职责 工作目标 行解决问题和绘图能力 权 限 经办 审核 批准 其他 7 协调配合其他专业工作 确保工程有序进行，减少交叉作业的管理难度。 8 设计问题的处理 与设计经办人和进行对接，并具备自行解决问题和绘图能力 2.3.7电气工程师岗位职责 序号 工作职责 工作目标 经办 审核权 批准 限 其他 1 编制分项施工计划 符合项目施工及销售配合总计划

18、2 编制及完成月度工作必须满足项目月度总计划 计划 3 处理所负责的分项工程现场进度、技术、质各项成果符合相关规及满足公司下达的各项指标 4 量及成本控制等问题 配合现场销售 按时按质向相关专业或部门提交工 5 6 协调处理现场本职围的供方之间的关系 设计问题的处理 作面 确保工程按计划有序进行 与设计经办人和进行对接，并具备自 行解决问题和绘图能力 7 协调配合其他专业工确保工程有序进行，减少交叉作业的 8 作 设计问题的处理 管理难度。 与设计经办人和进行对接，并具备自行解决问题和绘图能力 2.3.8造价工程师岗位职责 负责项目成本举措的总结，组织项目结算和结算分析的成本动态管理工作，负责

19、各项工作的监督审核。实施项目成本动态管理，配合工程预算及核对跟踪及交底，完成工程的结算编制、审核。 序号 1 工作职责 成本动态管理的实施 工作目标 分解成本控制指标，提出控制要点，权 限 经办 审核 批准 其他 按计划进行项目招投标配合，合同审 2 负责成本动态管理 核，实施成本动态管理 协调项目部成本管理方面的业务，制定有效控制成本的方法，发现问题及时解决，进行成本举措的总结。 3 4 实施结算管理 协助资金计划管理 组织和进行项目各工程的结算 确保资金有计划配合项目管理 5 负责设计阶段的成本控制 组织各专业对设计阶段经济指标监控 6 成本工作审核监督管结算审核、定期检查成本总控目标、

20、理 各类规执行情况配合编制预算及核对跟踪及交底， 对7 实施预结算管理 核对后的预算进行详细了解及分析，完成结算编制，及协调项目结算问题的统筹 3、项目前期协调与管理 3.1设计部协调 3.1.1成立设计工作小组，设计工作小组由设计部、成本部、工程部、项目管理部组成，每周四定期召开协调解决建筑、结构、给排水、电气、通风与空调、燃气等各专业问题。 3.1.2在方案设计、扩初设计、施工图设计等阶段，各专业工程师根据专业要求提供设计任务指导书，参与介入发现问题并提供专业意见，确保的设计符合成本、专业技术、施工技术等各方面的要求。 3.1.3项目管理部组织提供设计所需要的详勘资料、现场现状资料，配合提

21、供设计所需的相关资料。 3.1.4 充分征求设计部意见，协调营销部、项目发展部、成本部，制定二期二级计划。 3.1.5项目管理部按照二期二级计划协助落实设计部在各阶段提供的设计图纸时间，每周及时提醒设计部，避免造成计划拖延。 3.1.6项目管理部针对经常变更设计工作的情况，在可调控的时间围及时协调各部门做出相应调整，对重新调整的计划进行协调跟踪落实。 3.2营销协调 3.2.1充分征求设计部意见，协调设计部、项目发展部、成本部，制定二期二级计划。 3.2.2协助营销部、设计部做好二期工程开放、展示区的相关工作，并提供相关资料和施工意见。 3.3项目发展协调 3.3.1充分征求项目发展部意见，协

22、调设计部、营销部、成本部，制定二期二级计划。 3.3.2在各阶段报建期间，协调设计部按时提供报建图纸，协助配合项目发展部做好报建工作。 3.3.3在报建工作出现阻碍时，协调各方面关系，做好相关公关工作，确保报建工作按计划进行。 3.3.4项目管理部按照二期二级计划协助落实项目发展部的报建工作，每周跟踪并及时提醒项目发展部。 3.3.5针对报建工作容易出现政府性变动影响计划实施，在可调控的时间围及时协调各部门做出相应调整，对重新调整的计划进行协调跟踪落实。 3.4成本协调 3.4.1充分征求成本部意见，协调设计部、营销部、工程部、项目发展部，制定二期二级计划。 3.4.2协调成本部做好资金计划。

23、 3.4.3协调成本部、工程管理部做好考察监理、总包、各专业队伍的考察工作。 3.4.4协调设计部、成本部、工程管理部配合做好各项招标工作。 3.4.5协助成本部做好该项目成本分析及成本计划。 4、项目计划管理 4.1标段的划分及基本要求 依据本工程特点，以有利于工程的质量、进度、成本控制为原则，每个标段划分不超过3万平米(由于区位限制的情形除外)，除重要机电工程外，其他简单设备安装工程均纳入土建总包。 在符合本地区规定，兼顾协调管理难度的情况下，工程招标方案优先考虑多分包，铝合金门窗、入户门、电梯、外墙及墙涂料等为指定专业分包。 根据以上原则，整个大二期工程拟分为56个标段，选择五至六家总包

24、单位进行工程施工管理，初步拟定如下： 注: 1).第8号楼的建筑面积已经去掉在建的11269平米,组团中未考虑幼儿园. 序号 标段名称 工程围 建筑面积（平方米） 投标队伍数量及定标时间 方式1 2 原二期总包第1标段（组团）原二期总包第2标段（组团） 2023栋 20579 2004.9.30 89栋 30848 2004.10.15 根据图纸情况可分三次招标，每个标段要有3 原二期总包第3标段（组团） 10，11，1315栋 19908 2004.11.30 4 原三期工程(拟分23个标段) 2529栋 61512 2005.3.1 家投标单位4- 2).由于各组团施工图纸完成时间不同，定标时间为组团中某一栋楼的最早定标时间. 4.2总包的平面分区及进场顺序 根据现有实际情况，原二期第一标段的招标将比较完善，第二、三标段的部分区域招标将延迟，其中第二标段主要是10，11商业楼的影响，第三标段为13，15号小高层的影响。原三期工程主要图纸预计会在明年年初完成，初步拟定在明年开春前完成调查招标工作，开春后进入正式的施工阶段。 4.3施工场地临设布置 4.3.1二期工程的临设：总包及分包的生活区暂时利用幼儿园及监狱的部分地域，后