城市房地产权属及其管理法律制度

1、城市房地产权属及其管理法律制度12020年5月29日文档仅供参考2020 年 5 月 29 日第四章 城市房地产权属及其管理法律制度张敏、张秀云、张玉洁周仕秀、赵婷第四章 城市房地产权属及其管理法律制度（3 学时 ）教学目标 :经过学习本章,了解城市公有房屋和私有房屋管理的要求,掌握房屋所有权、土地使用权、住房部分产权和房地产相邻权等相关概念和内容,掌握城市房地产权属登记的功能、效率,房产权属登记和地产权属登记的做法。本章重点 :房屋所有权;土地使用权 ;房地产相邻权;房地产权属登记;城市房屋管理本章难点:住房部分产权;房地产权属登记讲授内容:第一节 城市房地产权属关系 （1 学时 ）一、房地

2、产所有权（一）房屋所有权1 房屋所有权的概念房屋所有权是以房屋为标的物的所有权。房屋属于不动产 ,房屋所有权是土地所有权以外的另一种不动产所有权。房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权力 ,并能够排除她人对于其财产违背共意志的干涉 ,它是一种最充分、最完整的财产权或物权。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用权,是产权人按照房产的性能 ,作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利。处分权 ,是产权人在事实上或法律上对房产进行处理的权利 ,处分权是房屋产权的核心,是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律

3、上有特别规定的除外 ） 。房屋属于建筑物,是土地的定作物,它虽然附着于土地,但属于独立的物 ,因此从理论上来说,房屋与土地能够分别归属不同主体所有,成立相互之间独立的所有权。但在实际上由于房屋必然附着于土地,因此房屋所有权与土地所有权也存在着联系,这种联系体现在”房随地走 ”、 ”地随房走 ”的密切关系 ,即房屋所有权人的所有权是依赖于国家或者集体土地所有权的;反过来,房屋所有权的变更或丧失,也会可能导致其土地使用权随之发生相应的变更或者丧失。应注意者,由于中国土地只归国家或集体所有,且其所有权不能流通,因此房屋与土地的关系主要体现为房屋所有权与土地使用权的关系。房屋所有权是占有权、管理权、享

4、用权、排她权、处理权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和,房屋所有权人依法享有占有、使用、收益、处分的权利。取得房屋所有权的来源有:依法新建的房屋添附的房屋,如翻建、扩建、加层等;经过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋 ;继承或受遗赠的房屋。文档仅供参考房屋所有权是区分使用权的一个概念。它表示所有者不但具有使用权外还具有支配的权利、能够自由的买卖 ,处理、是房屋的最高权限 ,一般商品居住房具有的权限。房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。规定 ,房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能,这也是房屋所有权的四项基本内容。房屋的占有权一般由所有权人来行使,但有时也由

5、别人来行使这就是使用权与所有权分离的情况。例如 ,房屋出租,就将房屋一定时期内的占有、使用权让渡给承租人来行使。房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。经过一定法律契约非房屋所有权人也可获得房屋的使用权 ,如房主将房屋租给她人使用。房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。例如出租房屋 ,房主从房客处收取租金。房屋的处分权是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债,若是到期不能清偿债务,债权人能够处分房屋并优先受偿2在中国,房屋所有权的形式主要表现为以下几种形态: 国家房屋所有权,又称为公房所有权 ,即国家对

6、房屋拥有的所有权 ; 法人所拥有的房屋所有权。主要指非国有单位的法人经过投资、购买或自建房屋而形成的房屋所有权 ; 自然人所拥有的房屋所有权。3中国的房屋所有权制度中国的房屋所有权取得的方式越来越多样化 ,比如:依法新建的房屋 ;添附的房屋(如翻建、扩建、加层等);经过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋;继承或受遗赠的房屋等。但中国物权法对房屋所有权没有直接的具体规定,我们认为,房屋所有权具有历史性、私益性, 因此房产纠纷处理起来较为复杂,而且房屋所有权制度又与债法、亲属法和继承法等民事法律联系,有的问题(如所有权登记、共有等) 则很容易与物权法总则和所有权中其它原理重复;另外 ,

7、很多房屋所有权纠纷经常还要重点从财产分割、继承、婚姻等领域法律法规中寻求答案 ,有只是根据政策处理这些事情。相比土地所有权 ,它自身并无明显特性。因此,中国 物权法 没有专门作出规定。(二 )房屋共有与房屋共有权1涵义: 房屋共有是指某一房屋属于两个以上的主体所有。2房屋共有关系具有以下法律特征:(1)房屋共有是客体的单一性和主体的非单一性的统一。(2)房屋共有不等于房屋公有。(3)房屋共有人对共有房屋权利的行使具有相互制约性。3房屋共有有两种形式,即房屋按份共有和房屋共同共有:(1)房屋按份共有房屋按份共有又称房屋分别共有,是指两个以上的主体对同一房屋按照一定的份额共同享有占有、使用、收益和

8、处分的权利,并承担相应的义务。所谓份额 ,是指共有人在所有权整体中所享有权利的份量 ,即所有权份额 ,其效力及于房屋整体的每一物质构成部分,而不能简单理解为实物份额。例如 ,甲、乙、丙合资兴建一栋房屋 ,三方按 5:3:2 的比例出资 ,形成甲、乙、丙三方对该房屋的 5:3:2 的所有权份额,则各自 2 使用该房屋的面积原则上应按此比例分配,但也可能并非如此。实际使用只具有分管性质,不能将之等同于所有权份额。房屋按份共有,并不是把共有房屋分割成若干份,各享有一份所有权 ,而是各所有权人按照所有权份额享有权利和承担义务。房屋按份共有人享有的权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。占有权既是指有实际占有、支配房屋的权利,还包括以所有权人的名义进行房屋所有权登记。房屋按份共有人应尽的义务包括两个方面:一是按照所有权份额承担对共有房屋进行管理、修缮等支出的费用 ;二是行使所有权时不得损害其它共有人的利益。按份共有人在使用和处分房屋时,应当按照协商