最新房地产估价师案例分析备考题

1、最新房地产估价师案例分析备考题最新房地产估价师案例分析备考题一、甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。 估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不 允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼 产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。问题：1. 针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节？2. 装修补偿应如何确定？3. 对己存在的租赁关系，估价时应如何处理？参考答案：估价程序上应特殊注意：1）被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好 无利害关系第三人见证工作。并在报告中作出相应说明。2）估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁

2、人公示7日，并进行 现场说明。3）公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委 托人，并由委托人向被拆迁人转交分户报告。房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定； 协商不成的，可以通过委托评估机构确定。二、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨 取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上 记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果, 发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公 楼用于出租。(问题1)估价人员应根据()用途对该两幢房屋进行估价。A. 根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B. 根据估价人员现场勘查

3、结果的现状用途进行估价C. 根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D. 根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价(问题2)将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下 列()途径。A. 自行改变B. 经上级主管部门批准改变C. 经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续D. 经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续答案：1、B2、B该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目 的的评估价值应为()A. 该两幢建筑物抵押评估价值之和B. 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为 出让土地时应补交的土地使用权出让金C. 该两幢建筑物的抵押

4、评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D. 该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的 价格(问题4)该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估 的价值应为()A. 该两幢房屋的正常市场价值B. 该两幢建筑物的重新建造成本C. 该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值D. 该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地 的价值答案：3、D4、D三、某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务, 估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼 项目的土地是2001年6月通过岀让取得，2002年6月开始建设。 委托方提供的实际成木价格为1800元

5、/nV,包括土地取得成木、开 发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自 2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委 托方所列支的各项实际成木费用符合支出当时的正常市场情况，为 此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/nf.问题：1）估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？2）在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？答案：1）错误有： 应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。 应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计 算投资利息。 利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。2）还应将重置价格减去折旧： 可能存在的施工

6、质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折 旧。 可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。 可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素 变化产生的经济折旧。A市某房地产开发公司B,拟在某市中心繁华地段进行开发建设 一商业广场。B房地产开发公司通过正当岀让方式取得了该地块的 土地使用权，并缴纳了土地出让金。该项目建设中，B房地产开发 公司通过招标方式，选择了施工及监理单位。该项目建成后，B房 地产开发公司将该商业广场1-3层转让给C公司，将4-5层租给D 公司。1、按照国家有关规定，该地块可以采取的出让方式包括()。A. 拍卖方式B. 招标方式C. 协议出让D. 挂牌

7、出让2、按照国家土地使用权年限的有关规定，该地块岀让的最高年 限为()年。A. 30B. 40C. 50D. 703、若B房地产开发公司采用邀请招标方式的，应当向()个以上 具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发 出投标邀请书。A. 1B. 2C. 3D. 4E. 5A. 旁站B. 巡视C. 平行检验D. 仅听取汇报5、关于该项目中标人确定后，下列说法正确的包括-0。A. 招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知 所有未中标的投标人。B. 招标人应当向中标人发出中标通知书，但中标结果不必通知所 有未中标的投标人。C. 中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标

8、项目肢解后分 别向他人转让。D. 中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部 分主体、关键性工作分包给他人完成E. 中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部 分非主体、非关键性工作分包给他人完成6、B房地产开发公司和C公司，在房地产转让合同签订后()日 内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向 A市房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。A. 15B. 30C. 60D. 907、C公司为获得房地产权，应办理()。A. 到A市房地产行政主管部门，办理房屋所有权初始登记，取得 房屋所有权证B. 到A市房地产行政主管部门，办理房屋所有权转移登记，取得 房屋所有权证C. 到A市土地管理部门，办理国有土地使用证D. 到A市土地管理部门，办理国有土地所有证E. 到A市土地管理部门，办理集体土地使用证8、D公司应办理()手续，其租赁行为才是合法的。