概论投资与房地产课件

1、第一章第一章 概概 论论 第第1节节 投资与房地产投资与房地产一、投资的概念与房地产一、投资的概念与房地产 n 投资是指经济主体（国家、企业、投资是指经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项资产的经济行为。营某项资产的经济行为。n简单说来就是买入可增值的东西简单说来就是买入可增值的东西。 （一）投资的概念（一）投资的概念1 1、直接投资与间接投资、直接投资与间接投资2 2、固定资产投资和流动资产资金投资、固定资产投资和流动资产资金投资 3 3、其他分类方法、其他分类方法（

2、二）投资的分类（二）投资的分类二、房地产的概述二、房地产的概述 （一）（一） 房地产的概念房地产的概念1、 概念演变概念演变 一般概念一般概念 房地产是指房地产是指房屋房屋财产和与房屋相关的财产和与房屋相关的土地土地财产的总称财产的总称。 现概念：现概念： 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的附着物不可分割的附着物 （配套设施、设备、住区环境（配套设施、设备、住区环境注意：区别房地产、不动产、物业等概念。注意：区别房地产、不动产、物业等概念。 “不动产不动产”、“房地产房地产”、“物业物业”在英语中都可表达为在英语中都可表达为rea

3、l estate 和和real property。前者主要是实体财产，后者具体指实体财。前者主要是实体财产，后者具体指实体财产及其附带的各种权益。这三个概念又有区别：产及其附带的各种权益。这三个概念又有区别： 不动产是相对于动产而言，是指包括房屋在内的一切与土地相不动产是相对于动产而言，是指包括房屋在内的一切与土地相联结的财产，其联结的财产，其外延要广于我们所用的房地产，如林木、鱼池等。外延要广于我们所用的房地产，如林木、鱼池等。 物业一般是指单元性的房地产。物业可以根据区域空间作相对物业一般是指单元性的房地产。物业可以根据区域空间作相对分割，某住宅单元可作为一个物业，办公楼宇、商业大厦、厂房

4、仓分割，某住宅单元可作为一个物业，办公楼宇、商业大厦、厂房仓库或整个住宅小区亦可称为物业。库或整个住宅小区亦可称为物业。 （二）（二） 房地产的特点房地产的特点 1、房地不可分割性、房地不可分割性 10、使用的社会性、使用的社会性9、消费与投资双重性、消费与投资双重性7、土地资源的稀缺性、土地资源的稀缺性2、差异性、差异性3、生产使用周期的长期性、生产使用周期的长期性8、保值增值性、保值增值性6、社会经济位置的可变性、社会经济位置的可变性5、市场区域性、市场区域性4、不可移动性（地理位置的固定性）、不可移动性（地理位置的固定性）房地产市场具有明显的区域性！房地产市场具有明显的区域性！突破这种区

5、域性有三种模式：突破这种区域性有三种模式：厦门模式厦门模式（吸引腹地资金，在厦门居住或投资）（吸引腹地资金，在厦门居住或投资）海南模式海南模式（开发旅游房地产，吸引全国各地资金）（开发旅游房地产，吸引全国各地资金）珠三角模式珠三角模式（吸引港澳资金，在珠三角居住或投资）（吸引港澳资金，在珠三角居住或投资）祈福新村祈福新村香港楼价香港楼价90年代初期住宅90年代中期住宅（三）（三） 房地产的分类房地产的分类 按用途分（1）居住类房地产（2）商业类房地产（3）旅店类房地产（4）餐饮类房地产（5）金融用房地产（6）信息用房地产（7）办公用房地产（8）娱乐用房地产（9）工业和仓储用房地产（10）农业用

6、房地产（11）特殊用房地产（12）军用房地产（13）综合房地产按拥有方式分按拥有方式分（1）个人单独拥有（2）分别共有（3）共同共有（4）信托共有按开发程度分（1）生地（2）毛地（3）熟地（4）在建工程（5）现房（含土地） 按设计特点划分内廊式住宅内廊式住宅外廊式住宅外廊式住宅退台式住宅退台式住宅跃层式住宅复式住宅错层式住宅公寓式住宅单元式住宅花园式住宅三、房地产投资的基本知识三、房地产投资的基本知识 n 是指房地产投资者为了获取预期的是指房地产投资者为了获取预期的投资收益而将资本投入到房地产开发经投资收益而将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上以获得最营领域内及房地产金融资产上以

7、获得最大限度利润的经济行为。大限度利润的经济行为。 （一）房地产投资的概念（一）房地产投资的概念（二）（二） 房地产投资的特点房地产投资的特点 1 1、房地产投资需用资金量大，投资回收、房地产投资需用资金量大，投资回收2 2、房地产投资不确定因素多，风险大、房地产投资不确定因素多，风险大3 3、房地产投资回报率高，收益好、房地产投资回报率高，收益好房奴房奴房奴房奴万恶的房价万恶的房价（三）（三） 房地产投资的分类房地产投资的分类 房地产直接投资是指投资者直接房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作。程并参与有关的管理工作。

8、包括从购地开始的开发投资和物包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。业建成后的置业投资两种形式。1房地产直接投资1 1）概念：）概念： 房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。开发商收益目标的投资活动。 2 2）目的：）目的： 属于短期投资，它形成了房地

9、产市场上的增量属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也比较丰厚。较大但回报也比较丰厚。（1）房地产开发投资）房地产开发投资 房地产置业投资是购置物业以满足房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。一种投资活动。 置业投资一般从长期投资的角度出置业投资一般从长期投资的角度出发，可获得保值、增值、收益和消费四发，可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。个方面的

10、利益。 （2）房地产置业投资）房地产置业投资 房地产间接投资也就是房地产证券房地产间接投资也就是房地产证券投资，房地产投资者不直接从事房地产投资，房地产投资者不直接从事房地产的开发与经营，不对房地产的经营活动的开发与经营，不对房地产的经营活动作任何决策。作任何决策。 具体投资形式包括：购买房地产开发具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。资信托基金和房地产抵押贷款证券等。2、间接投资（四）房地产投资的特性（四）房地产投资的特性1 1位置的固定性位置的固定性2 2寿命周期长寿命周期长3 3适应性适应性4

11、 4个别性个别性5 5政策影响性政策影响性6 6对专业管理的依赖性对专业管理的依赖性7 7相互影响性相互影响性8 8房地产投资的巨额性房地产投资的巨额性9 9房地产投资的风险性房地产投资的风险性1010房地产投资的保值与增值性房地产投资的保值与增值性（五）房地产投资的作用（五）房地产投资的作用1 1宏观作用宏观作用（1 1）有利于推动房地产业发展）有利于推动房地产业发展（2 2）能够协调优化社会资源配置）能够协调优化社会资源配置（3 3）可以有效地改善城市投资环境）可以有效地改善城市投资环境（4 4）容易造成泡沫经济）容易造成泡沫经济2 2、微观作用：、微观作用：（1 1）房地产投资是）房地产

12、投资是种增值手段种增值手段（2 2）房地产投资风险与收益恰当）房地产投资风险与收益恰当（3 3）房地产投资是一种避税措施）房地产投资是一种避税措施（4 4）房地产投资容易获得金融机构的支持）房地产投资容易获得金融机构的支持第第2节节 房地产投资分析概述房地产投资分析概述 房地产投资的形式多种多样。比如一个普通的房地产投资的形式多种多样。比如一个普通的个人投资者，可以用个人投资者，可以用4 4万元的首付款运作一个万元的首付款运作一个2020万万元的置业投资项目；一个不愿意参与房地产直接管元的置业投资项目；一个不愿意参与房地产直接管理的投资者，可以用理的投资者，可以用1 1万元购买房地产公司的股票

13、、万元购买房地产公司的股票、债券；一个房地产开发公司可以投资数百万或数千债券；一个房地产开发公司可以投资数百万或数千万元建造一幢写字楼；而一个政府可以花费数亿元万元建造一幢写字楼；而一个政府可以花费数亿元新建一个车站和交通系统。所有这些都牵涉到房地新建一个车站和交通系统。所有这些都牵涉到房地产投资决策问题。尽管它们表现形式各异，但它们产投资决策问题。尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益换取预期收益 。一、为什么要进行房地产投资分析一、为什么要进行房地产投资分析二、房地产投资分析基本知识二、房地产投资分析

14、基本知识1 1、概念：、概念： 是指房地产投资机会的选择和项目投是指房地产投资机会的选择和项目投资方案决策。资方案决策。2 2、目标：、目标：（1 1）总结房地产投资的经济规律）总结房地产投资的经济规律（2 2）探讨房地产投资分析的科学方法）探讨房地产投资分析的科学方法（3 3）制定房地产投资合理决策的规范和制）制定房地产投资合理决策的规范和制度度3 3、实质：为投资者出谋划策。、实质：为投资者出谋划策。4 4、最终目的：是使房地产投资项目在既、最终目的：是使房地产投资项目在既定的目标和既定的资源条件下，选择最定的目标和既定的资源条件下，选择最佳方案以获取最好的经济效益。佳方案以获取最好的经济

15、效益。5、房地产投资分析的阶段、房地产投资分析的阶段（1 1）投资机会研究）投资机会研究 该阶段投资估算的精度为该阶段投资估算的精度为3030，研究经费一般，研究经费一般占总投资的占总投资的0.20.20.80.8。（2 2）初步可行性研究）初步可行性研究 对投资估算的精度要求为对投资估算的精度要求为2020，研究经费一般，研究经费一般占总投资的占总投资的0.251.20.251.2。（3 3）详细可行性研究）详细可行性研究 可行性研究对投资估算的精度要求为可行性研究对投资估算的精度要求为1010，研，研究经费一般占总投资的究经费一般占总投资的1 133。（4 4）项目评估和决策）项目评估和决

16、策(1)(1)为投资者提供投资方向为投资者提供投资方向(2)(2)为投资者提供运作方式为投资者提供运作方式(3)(3)为投资者预测投资效益为投资者预测投资效益(4)(4)为投资者描述风险及提供避险方法为投资者描述风险及提供避险方法 6、房地产投资分析的任务、房地产投资分析的任务1 1环境与市场分析环境与市场分析2. 2. 投资估算与融资方案择优投资估算与融资方案择优3. 3. 财务分析财务分析4. 4. 经济费用效益分析经济费用效益分析5. 5. 风险分析风险分析6. 6. 社会影响评价和环境影响评价社会影响评价和环境影响评价三、房地产投资分析的内容三、房地产投资分析的内容1 1、可行性分析仅

17、仅是投资分析的一个起点。、可行性分析仅仅是投资分析的一个起点。2 2、可行性分析是投资分析中的一个重要阶、可行性分析是投资分析中的一个重要阶段。段。 通过可行性分析，可能会找出多个通过可行性分析，可能会找出多个可行方案。而投资分析将帮助投资者找可行方案。而投资分析将帮助投资者找出一个方案作为投资者的最后选择。出一个方案作为投资者的最后选择。四、可行性分析与投资分析的区别联系四、可行性分析与投资分析的区别联系第第 3 节节 房地产投资的产生与发展房地产投资的产生与发展1 1、房屋和土地进入市场是进行房地产投资、房屋和土地进入市场是进行房地产投资的前提条件的前提条件2 2、工业化和城市化是房地产投资发展的推、工业化和城市化是房地产投资发展的推动力量动力量3 3、经济发展为房地产投资提供经济基础、经济发展为房地产投资提供经济基础 一、房地产投资的产生一、房地产投资的产生1 1、国外房地产投资分析的早期发展。、国外房地产投资分析的早期发展。2 2、国外房地产投资分析的近期发展、国外房地产投资分析的近期发展 房地产投资分析应包含五个方面的内容：房地产投资分析应包含五个方面的内容： 投资者获得的预期净现金流量投资者获得的预期净现金流量 预期现金流量持续的时间预期现金流量持续的时间 预测现金流量和时间的置信程度预测现金流