上海金山区住宅商业市场调研201510

1、目 录1123地块区域简介周边项目概况项目初步发展建议地块概况2城市规划金山新城规划形成“二轴五区三带”,地块所在地为规范为的核心城区；总规划59平方公里，至2020年规划人口达到40万人。规划形成“二轴五区三带” “二轴”是以金山大道城 市功能主轴、杭州湾大道城市生 活主轴。 “五区”为核心城区、都 市型工业区、休闲度假区、商贸 物流区及石化硅谷区。 “三带”包括龙泉港生态 绿化通廊、卫城河和张浸河生态 绿化建设带、莘奉金高速公路生 态防护林带。 人口及范围规划金山新城2010年-2020年的规划人口为40万人，规划用地面积59平方公里，建设用地43平方公里。地块概况3轨道交通轨道22号线2

2、013年已开通，距离地块最近的站点为金山卫站，行车距离5.1公里左右。p上海轨道交通22号线是在原有金山支线的基础上进行改建而成（远期延伸至嘉兴港区，延伸段预计2015年通车）。新线起自上海南站，途经上海市徐汇区、闵行区、松江区和金山区4区，到达新建的金山卫站，全长56.4公里。p全线9站分别为：上海南、莘庄（暂未开通）、春申、新桥、车墩、叶榭、亭林、金山园区、金山卫。直达模式（上海南直接到金山卫中途不停靠）行车时间约30分钟。如果站站停的列车则会停靠9个站点，全程运行时间1小时。p票价：上海南站至金山卫站全程10元，最低票价3元；大概每15分钟一班p目前受影响最大的板块为金山新城、亭林两板块

3、。其中金山卫站距离城区较近，而亭林站因为车站位置距离镇中心较远，其轨交带动作用有所弱化。金山卫站金山卫站地块概况4与上海市区陆路交通金山新城中心区至上海市区人民广场，有高速情况下，通勤距离为68公里，时间为80分钟左右；无高速情况下，通勤距离为69公里，时间为110分钟左右。无高速无高速有高速有高速地块概况5现状商业概况现状商业集中于卫青路和前京大道交界区域，属于金山镇区，代表商业有国美电器、乐购超市、百联金山购物中心等；项目地块所在区域为新兴发展区域，对比金山镇区，商业氛围落后较多。现状商业聚集区（金山镇区）新兴商业板块地块概况6附近主要商业体初步统计地块周边商业，不包含住宅底商和沿街商业情

4、况下，总商业建面108万平米，开业集中于2010年后。备注：思致广场按商业面积20万计算项目名称总建面（万平米）商业面积（万平米）主力店开业日期易家中心1615麦德龙2014年万达广场4621万达百货、永辉超市等2015年红星国际广场2721.5红星美凯龙未开业欧富商业广场1.031.03-2011年思致广场20一期3.2，二期3.6，三期未建欧尚、迪卡侬等2011年蓝色海岸生活广场55屈臣氏、味千拉面等2012年百联金山购物中心8.58.5世纪联华、好乐迪等2010年涌金商业广场1.51.5-2014年乐禧汇1313KFC、味千拉面等2014年香涌商业广场11-2013年合计139.0310

5、7.53/乐嘉汇香涌商业广场红星国际广场金山万达广场思致广场欧富商业广场涌金商业广场易家中心蓝色海岸生活广场百联金山购物中心可去除地块概况7周边商业租金概况通过对周边商业租金统计来看，1F商业日租金集中于2.5-4元/平米*天，2F日租金在1.5-2.5元/平米*天；通过开业时间先后，新近开业项目日租金2-3元/平米*天左右，开业较久或成熟区域商业日租金3-4.5元/平米*天左右。项目名称1F日租金2F日租金3F日租金易家中心42.41.5欧富商业广场31.5/思致广场二期2.41.5/蓝色海岸生活广场3-3.5内街2.6/百联金山购物中心4-5/涌金商业广场21.2/地块概况8周边主要居住小

6、区统计周边4公里范围内主要已入驻和在建居住小区统计，总体量410万平米左右，总套数3.6万套，全部满入驻后，预估人口11万人左右。备注：上表统计都为已入住和在建住宅社区，人口预估为满入驻后；数据不包含周边村庄人口。小区小区总建总建()套数预估套数预估人口预估人口预估三岛龙州苑18000018005400海趣馨苑10000010003000辰凯紫薇苑15000015004500金山世纪城400004001200海尚馨苑16633816634990清风别墅24560246737水韵紫城14000014004200龙泽园19500019505850中瑞龙湾一号909099092727赞成红树林180

7、00018005400金域蔚蓝10000010003000金悦华庭13400013404020海上纳缇21414321416424农房万盛金邸30000030009000君逸公馆729007292187万达广场1100009822946红星广场550005991797新城旭辉城23222622676801御景龙庭23000017475241蓝堡公馆12074312073622金瀚园23000018265478正荣御首府16600016184854绿地芳满庭19184911723516香颂丽景园23000013624086海上纳缇21414313674101海滨新城2097639932979合计

8、合计407757436019108057可去除地块概况9小结目 录10123地块简介周边项目概况项目初步发展建议住宅市场11金山区住宅市场12市场成交表现金山区住宅成交量在各区中处于中等位置，成交价格处于末位，月度住宅成交较为平稳；2015年1-9月共成交59.6万平米，已超2014年全年成交量；2013年-2015年1-9月，金山区住宅成交价格较为稳定。11694963811017114521120602000400060008000100001200001020304050607080902011年2012年2013年2014年2015年1-9月金山区住宅市场年度供销价走势供应面积销售面积

9、成交价格类别2011年2012年2013年2014年2015年1-9月供应面积49.9453.8976.8386.9959.296销售面积28.3136.0882.3654.9859.59成交价格1169496381101711452112060100002000030000400005000060000700008000090000100000020406080100120140静安卢湾黄埔徐汇长宁虹口闸北杨浦浦东普陀闵行宝山青浦松江南汇嘉定奉贤崇明金山上海2015年至今各区量价走势销售面积销售价格备注：以上数据不包含保障房数据。金山新城住宅市场13市场成交表现金山新城板块2015年1-9月

10、住宅供应32.4万平米，成交44.3万平米，成交价格10831元/平米，近期价格较去年均价有一定下滑；鉴于今年金山新城板块成交量提升，2015年9月末板块住宅存量为57.1万平米，去清周期为11.6个月。备注：以上数据不包含保障房数据。81371025399291107711232108310200040006000800010000120000102030405060702010年2011年2012年2013年2014年2015年1-9月金山新城住宅年度供销价走势金山新城住宅年度供销价走势供应面积成交面积成交价格18.48.718.111.60 5 10 15 20 0 20 40 60 2

11、012年2013年2014年2015年9月末金山新城板块年度住宅市场存量及去清周期住宅存量去清周期类别2010年2011年2012年2013年2014年2015年1-9月供应面积31.3949.865.7532.4销售面积26.0120.7623.2252.3538.7944.28成交价格8137102539929110771123210831类别2012年2013年2014年2015年1-9月市场存量35.637.858.557.1去清周期18.48.718.111.6片区住宅市场14地块周边项目供应结构除湖山香颂湾项目外，地块周边另外三个项目供应都以小面积产品为主，70-90平米段以85平

12、米左右为核心，90-120平米段以110-115平米左右小三房为主。654169284186380328164350248045016200344万达华府新城旭辉府湖山香颂湾正荣御首府项目地块周边住宅产品套数供应结构70-9090-120120-140140-18057356.36145544736816576.7740627.543558417331.3935806.9632528.04057720.2120541.36004931.06627.44万达华府新城旭辉府湖山香颂湾正荣御首府项目地块周边住宅产品面积供应结构70-9090-120120-140140-180片区住宅市场15地块周边

13、项目近一年成交结构区域整体成交以70-90平米段为核心，90-120平米面积段小三房产品市场表现也较好，通过地块周边在售个案可以看出，板块为刚需板块，客户基本针对首置类客户。26977950110158245712912802363900260万达华府新城旭辉府湖山香颂湾正荣御首府项目地块周边住宅产品成交套数结构70-9090-120120-140140-1802355366707440598001728135625635119801677603024749590037700万达华府新城旭辉府湖山香颂湾正荣御首府项目地块周边住宅产品成交面积结构70-9090-120120-140140-180

14、片区住宅市场16在售项目概况毛坯均价9500元/平米左右，客户接受度高，去化较快，每平超万元以上，去化速度明显放缓；备注：以上数据源于现场市调项目名称成交价格10月去化套数主力面积万达华府9500-9700120左右90-120香颂湾9500-970010月开盘去化150套左右120-140龙泽园11000-1200010-20套左右120-140新城旭辉府10000左右30-40套90-110正荣御首府9500-100040-50套左右90-120可去除片区住宅市场17在售项目概况金山本地客户为成交占7-8成左右，金山外地人占1-2成左右，上海市区占1成不到；交通因素是制约市区客户成交的核心

15、原因。备注：以上数据源于现场市调80%75%90%80%80%15%15%5%15%15%5%10%5%5%5%万达华府香颂湾龙泽园新城旭辉府正荣御首府在售住宅楼盘成交客户来源金山本地金山外地上海市区潜在市场供应18金山区近年土地市场成交2014年至今，金山区共成交住宅用地14宗，总占地77.2万平米，总建面132.3万平米。序号区域占地建面容积率成交时间楼面地价溢价率土地属性成交企业1金山工业区654041177281.82015-7-13585249.54%动迁安置房上海金山土地开发服务有限公司2金山工业区5554311108722015-7-6526375.44%公共租赁房上海出谷莺实业

16、投资有限公司3朱泾镇24154531392.22015-3-12516472.14%居住用地上海朗安贸易有限公司4朱泾镇10983197701.82015-3-11506651.23%动迁安置房正荣集团有限公司5金山新城1194021910441.62015-2-28333149.55%居住用地上海拿恩贸易有限公司6金山工业区6465912931822014-12-04328353.34%居住用地画纺房地产开发有限公司7金山工业区6903113806322014-12-0428370居住用地上海金山卫房地产经营有限公司8金山工业区5433610867222014-5-1522962.06%动迁

17、安置房上海豫园商城房地产有限公司9张堰22014-4-2322931.93%居住用地安徽新华房地产有限公司10张堰镇22799273591.22014-3-2013260居住用地上海金山卫房地产经营有限公司11金山工业区768041382481.82014-3-2012770居住用地上海恒信源置业有限公司12亭林镇700751261361.82014-2-128750动迁安置房上海石化城市建设综合开发公司13枫泾镇1028061233671.22014-2-108000居住用地上海恒信源置业有限公司14枫泾镇22586228121.012014-1-225300居住用

18、地上海御府投资有限公司合计7724591323395/可去除潜在市场供应19近年土地市场成交位置备注:序号1和14因位置无法确定，故不做标记。3245678910111213潜在市场供应20未售项目统计周边未售项目统计，共有3个项目，占地共15.2万平米，总建共27.5万平米，都为住宅项目。海悦馨苑JSS6-0101-44-01地块JSS6-0101-02-01地块项目名称物业类型占地总建容积率海悦馨苑住宅1152122310031.6JSS6-0101-44-01地块住2JSS6-0101-02-01地块住宅22800273601.2合计/151889275016/

19、在售项目供销概况正荣御首府70-90面积段都为89平米两房产品，90-120基本都为113平米的三房产品，120-144平米全部为125平米左右三房产品，项目供应以113平米的三房产品为核心主力，套数和面积比例分别为50%和40%。近3个月项目成交量较为平均，成交价格在9300-9500元/平米左右；开盘至今共成交2.7万平米，成交均价9366元/平米。2126%50%23%1%正荣御首府供应套数结构比例70-9090-120120-140140-18022%49%28%1%正荣御首府供应面积结构比例70-9090-120120-140140-1800926692569030949994851

20、03169145931293279532943302000400060008000100001200001000200030004000500060002014.12014.112014.122015.12015.22015.32015.42015.52015.62015.72015.82015.9正荣御首府月度量价成交走势成交面积成交单价在售项目供销概况正荣御首府根据下表所示，120平米以下为正荣项目核心成交面积段，89平米两房和113平米三房产品是项目绝对成交主力，其中2房产品成交比例高于小三房产品。22月份70-9090-120120-140140-180成交价格套数面积套数面积套数面积

21、套数面积2014.100000000002014.11121068655922530092662014.1243571092222530092562015.154451093722530090302015.22178545422500094992015.34355545445000094852015.443577659337800103162015.524213925228233840091452015.6161426201861911530093122015.7762314130467660093272015.815133818167211280095322015.9171514987656

22、41009433合计110980012911980394959009366在售项目供销概况湖山香颂湾供应湖山项目2015年8月23日开盘，供应面积已120-140平米为主，套数和面积分别占比61%和66%，该面积段基本集中125-129平米；成交表现上，开盘后两月共成交4.4万平米，成交价格为9737元/平米。23备注：预售证统计日期为2015年8月12%22%61%5%湖山香颂湾供应套数结构比例70-9090-120120-140140-1808%20%66%6%湖山香颂湾供应面积结构比例70-9090-120120-140140-180020004000600080001000012000

23、05000100001500020000250003000035000400002014.12014.112014.122015.12015.22015.32015.42015.52015.62015.72015.82015.9湖山香颂湾月度量价成交走势成交面积成交单价可去除在售项目供销概况湖山香颂湾成交根据下表所示，湖山项目核心成交面积段为120-140，共成交236套，成交面积3万平米左右，分别占比64%和69%；开盘后第二月，成交走势明显放缓，至9月末套数和面积成交比例都为50.4%，主力面积较大，成交价格位于万元以下。24月份70-9090-120120-140140-180成交价格套

24、数面积套数面积套数面积套数面积2014.10000000002014.110000000002014.120000000002015.10000000002015.20000000002015.30000000002015.40000000002015.50000000002015.60000000002015.70000000002015.84438734645832052627320290097252015.9653211105231397468709806合计504405575635236302472637709737在售项目供销概况新城旭辉府供应新城项目目前上市面积为181128，20

25、20套，以78二房，88-90面积段小三房为主，其次是104、105、107、113三房。近期新城项目量价成交呈双降趋势，9月成交3010平米，成交价格为10444元/平米。25备注：新城旭辉府预售证统计日期为2014年6月20日。84%16%新城旭辉府供应套数结构比例70-9090-12080%20%新城旭辉府供应面积结构比例70-9090-120900092009400960098001000010200104001060010800110000200040006000800010000120002014.12014.112014.122015.12015.22015.32015.4201

26、5.52015.62015.72015.82015.9新城旭辉府月度量价成交走势成交面积成交单价在售项目供销概况新城旭辉府成交根据下表所示，新城项目近12月主力成交套数以88-90平米三房为主，其次是78平米二房，最后是105平米左右和113平米三房；近12月月均成交套数为68，月均成交面积为5855平米，成交均价为10170元/26月份70-9090-120120-140成交价格套数面积套数面积套数面积2014.101141006688390096742014.1195838255230097222014.12103886555240099642015.1332850331500101192

27、015.2383200000099602015.3816868441800102272015.4796671331400104792015.5705914221000104162015.6665542331400108612015.7231900110500108042015.84134390000107422015.9363010000010444合计779667073435620010170在售项目供销概况27万达华府供应主力供应面积在70-90平米左右，套数比占5成左右，115平米左右小三房和130平米左右舒适三房为辅助产品。目前万达华府处于尾盘销售期成交量有所减少，成交价格逐步提升中。

28、10月份加大优惠幅度，成交价格9500-9700元/平米左右，销售120多套。备注：万达华府供应量统计日期为2014年11月51%30%19%万达华府供应套数结构比例70-9090-120120-14044%31%25%万达华府供应面积结构比例70-9090-120120-140116001170011800119001200012100122001230012400125001260001000200030004000500060007000800090002014.12014.112014.122015.12015.22015.32015.42015.52015.62015.72015.8

29、2015.9万达华府月度量价成交走势成交面积成交单价在售项目供销概况28万达华府成交近一年万达华府成交以90平米左右为主，成交套数占比48.5%，面积占比40.9%。月份70-9090-120120-140成交价格套数面积套数面积套数面积2014.103530641117227930119732014.113429751112467920119792014.1219167527294991182120042015.154421110593395120682015.254411212862263119302015.3131138121293141833120492015.436313213130

30、0243140125662015.5302623383907141832120912015.62219408880151963120962015.7302633101083141832121542015.81513133323131701121782015.92521772233678512188合计26923553158172811281677612130可去除地块周边住宅市场29小结商业市场30商业市场31金山区商业市场表现金山区商业成交量价在上海各区中处于较为落后位置；近一年成交9.86万平米，成交均价为16774元/平米。01000020000300004000050000600000

31、24681012141618静安长宁普陀徐汇闸北浦东闵行松江南汇虹口黄埔杨浦嘉定宝山青浦金山崇明奉贤上海上海2015年至今各区商业量价走势年至今各区商业量价走势销售面积销售价格05000100001500020000250003000000.20.40.60.811.21.41.61.814_1014_1114_1215_115_215_315_415_515_615_715_815_9金山区商业月度量价走势金山区商业月度量价走势销售面积销售价格商业市场32金山区办公市场表现2015年至今，金山区办公类产品成交价格处于末位，为9578元/平米；月度成交量多集中在0.2-0.4万平米左右，近一年

32、共成交3.82万平米，成交均价为9769元/平米。0200040006000800010000120001400000.20.40.60.811.21.41.614_1014_1114_1215_115_215_315_415_515_615_715_815_9金山区办公月度量价走势金山区办公月度量价走势销售面积销售价格010000200003000040000500006000070000051015202530静安卢湾虹口浦东黄埔徐汇普陀长宁闸北闵行杨浦宝山松江青浦嘉定南汇奉贤崇明金山上海上海2015年至今各区办公量价走势年至今各区办公量价走势销售面积销售价格商业市场33金山商业现状规划政

33、府规划商业中轴逐见雏形，以百联、涌金商业广场、香颂湾商业街、欧尚超市、农房万盛金邸集中商业、万达广场为主体，呈南北线状分布；周边住宅规划和未来人口是金山最集中区域.2 23 34 46 61 11、万达广场2、万盛金邸商业3、香颂湾商业街4、涌金商业广场5、欧尚超市6、百联购物中心金山大道金山大道龙轩路龙轩路杭杭州州湾湾大大道道万盛金邸，商业5万平米5 5香颂湾，商业4万平米涌金商业广场，商业1.5万平米可去除34在售项目现状LOFT产品几乎滞销，商铺产品除万达金街有较快去化外，地块临近个案几乎无去化；成交客户主要以江浙区域为主，金山本地客户基本无购铺，上海市区方向客户有一定比例商业市场中锐悦立方销售顾问：xxx项目概况：预计下月底开盘4.5米LOFT产品，目前整体预约情况一般，报价11000，含1300精装，咨询客户主力江浙辅助本地；商铺产品原准备与LOFT同时开盘，因市场客户反应情况不好放弃，初步准备明年上半年开盘；商铺内部讨论初步价格为1F30000元/平米，按照目前的形式，较大幅度的降价或采取返租的可能性高。万达广场销售顾问：xxx项目概况：目前商铺处于尾盘期销售，1F价格45000-55000元/平米左右，是区域价格最高，上月成交6-8套左右，成交客户以江浙方向、万达忠实客户和少部分