XXX建养老院可行性分析报告

1、xx养老院项目可行性报告目录一、概况1、项目概况2、报告范围二、项目建设规模和建设内容1、项目建设规模2、项冃建设内容三、项目市场分析、市场定位及可行性分析3.1 项目市场分析3.1.1一一上海市己经进入老龄化社会阶段3.1.2一一老年人养老逐步向养老院转移3.1.3一家庭因素催生养老院的产生和发展3.1.4一一行业环境的欠缺带来的机会3.1.5政策支持带来机遇3.1.6xx地区所处地理位置带来的一定弱势3.1.7 xx已有的养老院带来一定的竞争压力3.1.8 交通医疗设施需进一步完善3.2 市场定位四、项目环境保护、安全卫生、消防和节能4.1环境保护4.1.1项目运营期环境影响分析4.1.2

2、-施工期间环境保护措施4.2-安全卫生4.3消防4.4一-节能五、项目风险分析5.1项冃风险分析5.1.1-外界设施不全的风险5.1.2-一竞争风险5.2一-项目风险回避5.2.1-市场定位和产品规划设计水平是关键因索5.2.2建立完备的营销策划5.2.3-集屮资源，控制风险六、项目实施与资金管理6.1项目实施管理6.2项目资金管理七、项目招标方案八、结论、概况1.项目概况针对上海一家大型国企，有大笔闲置资金，在xx有20亩土地的现实状况。我认为根据xx的未来 发展方向，上海市人口老龄化加剧的未来趋势，具体地理环境和其他优劣综合分析。认为可以用已有的资源进行投资家建立养老院本报告将主要从实际的

3、背景出发，应用swot分析法对市场分析和定位进行说明，并对项目建设选 址、环境保护、安全卫生和项目风险等几个方面进 行简单阐述。二、项目建设规模和建设内容1.项目建设规模建立养老院可以利用的占地面积为20地，可以设计一种适宜老人活动特征的三层楼房一栋，建筑面积6000平方米;一层式餐厅1座，建筑面积500平 方米；配套的一些休闲、运动等用的建筑面积100平方米；剩余面积可以用于室外活动场的建立和绿化、美化用。2建设内容首先环境是养老机构的基础，它是老年人及其 家属选择养老机构的主要条件之一。安全、干净、 整洁、舒适是大部分老人对环境的基本要求，但作 为服务单位不仅要满足老人的基本要求，还应尽己

4、 所能为老人营造宽松、愉悦、宁静、祥和的人文环 境。一株株葱郁的树木、一簇簇芳香的花草、一声 声欢快的鸟鸣都能使老人的心情变得舒畅愉悦。楼 道内、房间内摆上一幅热烈奔放或宁静致远的装饰 画以及老人们院内院外的活动照片，都会让老人感 受到生活的美好与幸福。在房间的布置上也应力求 为老人增添生活的情趣，如一件小小的装饰品、花 色鲜艳活泼的床上用品都能帮老人找到家的温馨 与红火。其次供老人居住活动的场所、结构设计、 人均空间面积、地面走道防滑措施及无障碍设施、 洗漱卫生设施及其使用的材料等均应符合国家有 关标准规定。老人所用床铺、桌凳、衣柜、电视等 日常生活用品用具不仅配置齐全，而且应从减少设 施对

5、老人创伤的角度出发，最大限度按照老年人生 理特点及需求设计并合理摆放。而且除了为老人准 备必须的生活设施外，还应为老人配备一些娱乐的设施。如图书室、书画室、电脑室、球类室、棋牌 室及康复健身室等，为老人提供自娱自乐的空间, 使他们能够陶冶情操，愉悦身心。另外养老机构内 的安全设施也不容忽视，如老人房间内需配置有完 善的应急呼叫系统和安全监护保障体系及灭火用 具等，这些都应是必不可少的设施。三、项目市场分析、市场定位3.1项目市场分析3. 1.1上海市已经进入老龄化社会阶段据（2008年上海市老年人口和老龄事业监测统计 信息公布，截至2008年12月31日止，全市户籍人口 1391. 04万人。

6、60岁及以上老年人口300. 57万人.占 总人口的21. 6%； 65岁及以上老年人口214. 50万人， 占总人口的15. 4%； 70岁及以上老年人口 160. 65万 人，占总人121的11. 5%； 80岁及以上高龄老年人口 53. 44万人，占60岁及以上老年人e1的17. 8%占总 人口的3. 8%； 100岁及以上老人836人，其中男性175 人，女性661人。按照人口学测算标准，老年人口的 年龄起点一般定为60岁或者65岁，60岁及以上老年人 口占总人口比重达到10 %或者65岁及以上老年人口 占总人口比重达到7 %的国家或地区被称为进入老年 型社会。上海远远超过这一标准.其

7、分别超过测算比 例的11. 6%和8. 4%,上海的老龄人口己经是其总 人口的1/5,上海市城市发展已进入真正的人口老龄 化时代。而在目前社会保障体系还不健全的情况下,人口的老龄化带来的直接一个后果是家庭抚养负担 的加大。一方面，国家在老年人养老保障、养老金资 金供给严重不足。 ki另一方面，社区为老服务以及社区其他公共服务 供给的严重不足，都使得老年人养老服务再一次回到 了家庭养老的层面。而由于医疗技术带来的人e1寿命 的延长，居家养老模式必然会带来现有家庭结构模式 的变化，居于中下层的劳动适龄人口抚养负担未来将 越来越重。我们可以很容易想象得出，未来上海市人 口抚养系数将越来越高，随着独生

8、子女政策实施20多 年后政策效应的显现，以及由于现代医疗技术的进步 和人口生活质量的提高而带来的人口寿命延长，未来 独生子女a和b结婚，处于劳动适龄人口的他们将要抚 养其下面的小孩c以及可能48个其上面的老人（a和 b各自的父母以及各自父母的父母）。由此，上海市未 来劳动适龄人口家庭结构将发生变化，家庭总抚养系 数也将越来越高。年轻人负担越来越重。这无疑需要 建立较为完善的养老实施体系，减轻社会和年轻一代 的负担。3. 1. 2老年人养老逐步向养老院转移受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些 没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养 老讲究“三代同堂”，老死不离孙儿，但随着今年居

9、 民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于 普及，传统的家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代 分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变有表现为 老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点, 因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过 去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观 念正在发生根本性转变。3. 1. 3家庭因素催生养老院的产生和发展 自我国七十年代中期实施计划生育政策以来，“三口 之家”现以成为社会的主力家庭结构，许多独生子女 成家之后，面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压 力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和 一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁 善感

10、及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没 了的家庭烦恼及社会问题，建设养老院是事实所需, 而且呼声越来越大。3.1. 4行业环境的欠缺带来的机会从前述行业宏观环境来看，上海市养老机构发展拥 有较为有利的政治、经济环境，文化和社会环境也有 逐步向好，但仍不理想。存在的主要问题：一是政策 不完善。虽然政府出台了一些鼓励发展的优惠政策, 成立了行业协会，建立了部分规范性制度，但服务质 量标准仍有待细化，监管和评估不到位，对于养老机 构和老年人之间的法律关系规范没有建立，推动养老 机构按照社会福利性质发展的鼓励政策不完善；二是 老年人社会保障体系不够健全。经济基础直接制约了 老年人的消费水平，制约老

11、年人自主选择生活方式的 可能性；三是社会文化环境有待改善。传统文化观念 固然有其弘扬传统美德的可贵之处，但也需适应社会 结构发展变化的趋势有所发展，社会舆论环境应积极 宣传养老机构“为社会家庭分忧愁、替天下儿女添孝 心”的新型养老观念，家庭、单位、社区等老年人周 边社会关系应积极发挥对于养老机构的支持网络作 用。而现在我们是处于以政府部门的角色进行建设， 处于十分有利的地位，而且可以更加以上问题进行具 体完善相应体系。从行业竞争环境来看，现有行业竞争较为激烈，但 行业内机构也可以趋利避害，优化竞争环境。对现在 竞争对手，可以通过细分市场，确定目标市场并巩固 在目标市场的地位来弱化竞争；对潜在进

12、入者，可以 通过树立企业品牌，争取社会信用来巩固在位优势； 对替代服务，可以拓展服务，与部分大型养老社区或 自治程度较高的社区实施联合，设立社区分部或社区、机构资源共享，延展服务领域；对产业链上游企业带 来的成本压力，以政府部门的角色进行建设，能够以 弱化成本压力；对现有需求顾客，可以通过提高服务 质量、拓宽服务范围巩固价格。3.1. 5政策支持带来机遇据统计，到2008年年底，上海60岁及以上老龄人口约260.78万人，占户籍人口总数的19.28%，而 据估算，在未来的五年中，60岁以上的老年人口将增 至312万人左右，平均每年增加约6. 54万人。但目前，本市养老床位仅占老年人口 1. 6

13、%,远远不能满足 老人入住需求，且在供需上存在矛盾，郊区养老机构 由于交通和医疗不便，虽然收费低，但老年人入住率 不高，而市中心区域的不少养老机构虽然条件不太好, 但是却受到周边老人的欢迎。这种现象受到了政协及民政部门的重视，上周一份由 政协和民政部门共同参与起草的关于“适应老龄化 社会趋势，促进本市养老事业发展”的若干建议， 经市政协十届十七次常委会议审议通过。建议中提出了几项解决措施，一是面对中 心城区养老机构供不应求、而郊区养老机构却出现床 位空置的情况，可在郊区开办特色养老院，以鼓励老 人到郊区条件好、收费低的养老机构养老；亦可借用疗养院模式,到邻近省、市开办收费低、环境好、气好,适宜

14、老人居住的养老院。可利用本市各系统在 外省市的疗养院创办养老院。二是在居住区内进行一 些开发建设，达不到一定规模的新建居住区的房产开 发商，要向有关部门交纳一定资金，由有关部门统一 考虑建设养老机构和老年服务设施。三是建设老人公 寓，分成不同档次，以满足不同消费层次老人的需求。3. 1. 6xx地区所处地理位置带来的一定弱势xx地区是属于郊区地带，交通较为不方便，人口分 布相对于市区属于弱势地位，且年轻一带多位于市区 工作为其看望老人带来一定的麻烦。据调查中心城区 的养老院床位一床难求，而郊区的养老院则普遍有两 成到一半的空置床位，沪上的养老机构目前呈现的是“两难”的状况，面对迅速增长的老人数

15、量，养老床 位的增长不仅远远滞后于老年人口增长的速度，而且 出现了结构性矛盾。据统计，到去年底，上海60岁及以上老龄人口约260. 78万人，占户籍人口总数的19.28%,而据估算, 在未来的五年中，60岁以上的老年人口将增至312万 人左右，平均每年增加约6. 54万人。但目前，本市养老床位仅占老年人口 1. 6%,远远不能满足老人入住需求，且在供需上存在矛盾，郊区养老机构由于交通和 医疗不便，虽然收费低，但老年人入住率不高，而市 中心区域的不少养老机构虽然条件不太好，但是却受 到周边老人的欢迎。3. 1. 7xx已有的养老院带来一定的竞争压力xx长远养老院是一所集医疗、保健、养老、康复 为

16、一体的现代化养老护理机构。一期主体为五层建筑, 设有160张自理及专护床位，特聘请专业人员管理， 同时聘有富有养护经验、责任心强的医护人员。房间 参照三星级宾馆设计，人性化管理模式，秉承敬老、 爱老、助老的服务理念。以实现“老人舒心，使家属 放心”的目标，使老人真正感受到“老有所养、老有 所医、老有所为、老有所学、老有所乐”的生活乐趣, 院内拥有一流的设施，如：紧急呼叫系统、医用电梯、 太阳能供热系统；多功能大厅、棋牌室、阅览室、乒 乓室、健身房、娱乐ok室、室外健身区、休息凉亭 等，一应俱全我们的服务宗旨是：一切为老人，老人， 使长远养老院真正成为入住老人的温馨家园。其次还 有xx明馨养老院

17、等，这位开拓广泛的xx养老市场带 来一定的竞争压力。3. 1. 8交通医疗设施需进一步完善在xx区域交通相对于市区属于明显的弱势地位, 而且尽管在xx镇区有几家医院，但针对老年人的专 门医疗所没有建立。这对于老年人所需的急诊可能都 带来一定的威胁。3. 2、市场定位公报中称，据抽样调查，2011年上海市城市居民家 庭人均年可支配收入36230元，比上年增长13. 8%；农村居民家庭人均年可支配收入15644元，增长13. 8%。全年城市居民人均消费支出25102元，比上年增长8. 2%o市统计局分析，居民收入增长呈现“两个快于、 一个同步”的特点：一是扣除物价因素后的居民可支 配收入增长快于全

18、市经济增长，是2000年以来（除 2009年因国际金融危机影响物价下跌外）首次出现的 格局；二是低收入家庭可支配收入增长高于全市平均 水平，20%最低收入家庭的人均可支配收入增长14. 7%, 高于全市城市居民平均增幅0.9个百分点；三是农村 居民可支配收入增长与城市居民保持同步。而回看过去上海市居民的收入水平也是一直成增 长势头。这为我们将目标市场定位在中高端的客户群 奠定了经济基础。针对以上分析可以看出在xx建养老院有很大的潜在市场，并且结合xx的一个未来发展，特别是海湾 一块会以旅游业及文化产业为主。这无疑增加了它的 文化气息，适合于收入较高阶层的居民品味与欣赏。随客流量的增加必然会带动

19、区域的发展，从而医院、 交通等与养老院相配套的设施都会得到完善。综合以 上情况很显然可以将养老院地点设在海湾一带很好, 并且将目标人群中上收入阶层的老年人会带来的很大的经济效益。相比于市区养老院的拥挤和价格高的 特点，中上层收入的家庭更愿意将老人送往设施齐全、 环境优良的郊区养老院。四、项目环境保护、和节能1.项目环境保护4. 1.1项目运营期环境影响分析（1）水环境影响分析本项目产生的污水为厕所、厨房含油废水、厕所污水化粪池处理、厨房含油污水经隔油层处理后，可 合并排入市政污水管道，对周边水体无直接影响。(2) 固废物影响分析q本项目产生的固体废弃物主要是生活垃圾及食 堂废料，本项目生活垃圾

20、集中收集后交由环卫部门处 理，食堂饭、菜剩余物也可委托环卫部门黑醋栗，餐 厅油水要求有具体专业废弃食用油收集处理资质的 单位进行收集和处理。各类固废经处理后对周边环境 影响小。(3) 声环境影响分析本项目投产后，主要噪声基本在50-80db之间， 各声源总分体式空调及配电等声源经墙体隔音后，对 外界影响较小，厨房设备噪音经厨房内合理布局而合 隔声处理，对外界影响基本可以控制在50db以下。4. 1. 2施工期间环境保护措施 项目严格按照当地有关规定进行文明施工，落实具体 的安全文明施工措施(1) 施工扬尘对运输黄砂、石子、建筑垃圾等车辆严密覆盖, 绝对防止撒落；对施工场地和道路应实施洒水抑尘;

21、 对露天砂石等建筑材料堆场必须用帆布封盖。(2) 施工噪声施工过程中尽量选用低噪声设备；加强施工设备的维修管理，减少设备非正常的噪声；施工车辆的运 行路线和时间应尽量避开噪声敏感区和噪声敏感时 段；除抢修、抢险特殊情况外，尽量不在夜间进行施 工作业，因特殊要求在夜间需施工的，报环保部门审 批，并且告示附近居民(3) 施工排水、弃土及垃圾施工过程的泥浆废水。机械清洗液废水，施工队伍和生活污水应处理后方可排放；不能综合利用的建 筑垃圾及多余建筑材料，不能随便堆放，应及时清运, 妥善处理。4. 2安全卫生(1) 规划区域绿化、路面平坦、无积水，主要 道路用水泥、沥青或石块铺设，防止尘土飞扬(2 )

22、污水排放符合国家环保要求4. 3消防根据建筑设计防火规范(gbj16-87)要求， 小区消防用水按室外25l/s,室内15l/s计算，消防管 网布局成环状，消防用水与生活用水采用同一根总管, 小区内配备一定数量的灭火器，同时培训物业工作人 员与居民正确使用灭火器。4. 4项目节能措施(1)建筑设计所有建筑物体形系数控制在0.3左右，窗墙面积建筑设计应尽量减少 外立面尽量简单，避 外墙采用浅色调，利比控制在0. 4以下，利于节能。 外围护结构面积，减小热交换, 免较多凹凸和悬挑，利于节能, 于夏季减少吸热。(2) 电气照明照明节能根据不同用途从照明合适、灯具布局合 理、采用高效灯源、提高控制水平

23、等方面入手，大房 间采用高光强气体放电光源，其他房间尽可能采用节 能灯具诸如荧光灯等，在不同照明质量的前提下，要 有效控制单位面积的安装功率，采用各种类型的节能 节电开关盒管理措施，充分利用天然光并根据天然光 的照度，确定照明点亮的范围。(3) 节水给水系统选用节水型装置设备，阀门等一些冲洗 设备尽量安装自动控制装置，减少自来水跑、漏现象, 降低水泵启停次数，合理布局布置管线，减少水头损 失。五、项目风险分析5.1项目风险分析风险是可以测定的不确定性，可以根据项目生命 周期，风险的来源和内容不同，结合本项目归纳出以 下几点主要风险5. 1. 1外界设施不全的风险就目前来看，人们更愿意居住在交通

24、便利、设施完备的市区。xx海湾镇在这一点上做得还不够，虽 然在未来几年这方面可能会有很大的改善，而且现在 又这方面的迹象字着重发展，但毕竟还有许多的不确 定因素，因此存在一定的风险5. 1. 2竞争风险从目前的形式来看主要还是与市区养老院存在 着较大的竞争关系，毕竟大多数居民还是愿意在交通 和设施更完备的市区生活。当然xx本身存在的几家 养老院也是潜在威胁，首先它属于先入市场者，有一 定的优势，另一方面，对于未来我们项目走着的方向, 他们也可以跟上，形成恶性竞争。5. 2项目风险回避5. 2. 1市场定位和产品规划设计水平是关键因 素在项目开发的各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查，

25、形成准确的市场定位，然后根据 市场细分，锁定潜在的客户群，占领市场先机。其次 就本身养老院的建设来说，要形成一种“一切为老人着想”的便利建筑风格和休憩环境，以建立一种对客户的极大吸引力。5. 2. 2建立完备的营销策划项目价值的最终体现，要超越众多的竞争对手， 在营销过程只有为客户带来更多的便利和完善的服 务体现，才可能完全吸引住客户的心，并为自己建立 足够牢固的市场地位。可以从以下几个方面着手：一、扩大软性宣传影响力随着人口老龄化的加重，国家及社会群体对老龄化 的的措施也会越来越低，社会舆论.媒体在这方面 的投入时间也会加重。充分利用报纸、电视.杂志等进行宣传，并以卓越的服务建立企业品牌，形成 良好的口碑。这无疑能达到很好的宣传效果 二、依托政府背景，实施公关宣传可以适当的安排一些公关活动。如开工典礼、封顶典礼等现场公关活动，建立养老措施会展，体 现优异的服务意识，吸引有需求的客户前来参观并 加入。三、借助外力，如用聘用营销顾问当自己不再行时，可以聘用优秀的营销顾问。 让他们发挥专业知识、丰富的经验和现实可行的成 功运作来达到最佳的营销效果。5.3集中资源，控制风险对公司拟投资的项目，慎重研究、科学决策，在投资决策上