建设工程项目投资决策是选择和决定建设工程项目投资行动方案的过程

1、第二部分项目的成本控制措施1. 土地获取阶段主要的成本控制点土地获取方式主要有：市场竞买、资产重组、合作开发三种方式。第一，要注重土地费用可承受的最高限额测算在参与土地竞拍之前，首先必须算好帐，拟建设的初步方案，即以什么的产品面市, 并预测明后年的各种品类物业的销售价格。然后计算建造的成本，以销售价格最低 的物业形态作为假定方案，假定为零利润的情况下，计算出土地成本限额，这就是 参与拍卖所能承受的价格底线，能够基本保证土地成本在可控制范嗣内，不会出现 盲目举牌，造成不可控制的局面。第二，土地竞买报价策略选择的具体方案如下：(1) 不平衡报价策略。当采用评分的方法进行招标时，房地产开发商可通过

2、认真分析评分方法，结合企业自身的优势，扬长避短，使本企业的综合评分达到最 高。如发展商本身的建筑实力较强，对招标工程造价有较大的把握，可报以最短的 建筑周期，较高的土地出让金，以获取高分。压倒竞争对手。(2) 高、低报价策略。若项目所要求的专业性和管理水平较高，潜在的竞争对 手较少，可使用低报价策略；若项目的发展前景看好，竞争对手较多，则可使用高 报价策略。(3) 合纵连横策略。为了避免行业内部恶性竞争，抬高土地的竞拍价格，房地产开发商应该采用合纵连横进行联合投标。2. 项目前期决策阶段主要的成本控制点项目投资决策与成本计划与控制的关系项目决策正确与否，直接关系到项目建 设的成败，关系到建设成

3、本的高低及投资效果的好坏，正确决策是合理计划和控制 工程成本的前提。项目设计、招标投标、施工等阶段的成本计划与控制均需要在 投资决策阶段正确的决策基础上实施。若投资决策阶段决策失误，则后续阶段再有 效的成本计划与控制也不能取得满意的成本效果。不同类型的项目投资决策阶段影响项目投资决策的因素存在许多不同。但 归纳总结这些因素主要包括：一项目建设区位的选择 项目建设标准的选择四.五.六七项目建设方案的选择 项目主要设备的选择 项目融资模式的选择 项目建设时机的选择 其它一。建设地区选择是投资者在机会研究阶段，确定投资方向后，首先面临的一 个重要决策。建设地区选择的合理与否，在很大程度上决定着拟建项

4、目的命运。建设地区选择对拟建项目的影响是全方位的：1 影响着项目的建设成本2.影 响项目建成后经营成本3影响项目建成后的营销推广4影响着项目的建设工期5.影响着项目的建设质量6与项目或投资者的投资战略密切相关项目建设地区的选择不是一个简单决策问题，需要结合国民经济发展的需要、 市场需求预测、各地社会经济资源条件，以及业主投资的意图、功能使用价值要求 等，从广泛的地理范围内选择拟建项目的建设地区。二。建设场地的选择需要与项目拟建的功能相适应。建设场地对建设成本的影响主要体现在土地费用和建筑工程成本的高低。地块的 选择，对于建设项目尤其是房地产开发项目的成败具有重要的影响。对地段的认识 与判断，是

5、开发商主要决策内容。在我国房地产开发的早期阶段，曾经有过较长、 较重的唯“地段论”认识。地块影响因素分析常见的对地段优劣的影响因素：市场供求行情：一宗地块的好坏，最终体现在需求者多和供给量少上。地块自然条件：包括地块与市中心的距离、土地承载力、地形地势、土地面积、形 状、日照、风力和风向、温度、降水量、自然灾害（如滑坡）等。地块社会条件：包括地块附近城市基础设施情况，附近房地产情况、社会治安、政 局稳定情况等。地块环境条件：空气污染程度、噪声大小、绿化程度、视觉效果、清洁程度等。地 块周围经济条件：当地的经济发展状态、物价水平、工资水平、储蓄利率、投资水 平等；税收限制、优惠政策、土地制度等。

6、 素质、家庭规模等。容积率.覆盖率、建筑高度、交通道路、行政隶属关政如限制：包括价格限制、人口因素：包括人口数量、城市规划因素：土地用途.系变更等。土地号码、名人效益、风俗习惯等。心理因素：包括地块风水、国际关系：国际关系好的边境地区是好的投资地段。%1. 建设方案的选择建设工程项目方案的选择，对项目的成本计划与控制具有重要的意义。项目建设方案的选择需要有两种评判准则，一是能够直接带来项目建设成本的降 低；二是，尽管没有直接带来建设成本的降低（甚至还有提高），却可显著提高项 目的性能，使项目获得最大的成功。项目建设方案的比较选择，涉及到项目建设的 投资决策.规划设计、以及施工等阶段。不同阶段项

7、目方案比选工作的重点不同。越是项目建设的前期阶段，方案选择的重 要性就越强。投资决策阶段，项目建设方案的比选，主要涉及：项目定位、建设标准.建设规模、 总体方案、项目组成及布局、设施配套、占地面积、工艺流程、协作条件等。项目定位确定了项目的实施路线和方针，对项目成败通常具有决定性的影响o 成功的项目定位是项目成本计划的前提，成本目标的合理确定应该与项目的定位相 适应。在各阶段开展有效的项目成本控制，有赖于合理的项目定位。在投资决策阶段，项目建设标准、建设规模、总体方案、项目组成及布局、设施配 套、工艺流程等的确定，均是建立在合理的项目定位基础之上的。建设标准涉及到项目的建设规模、建筑及装饰标准

8、、设施配套、占地规模等内容。 建设标准是编制、评估项目可行性研究报告的重要依据，是衡量工程成本是否合理以及监督项目建设的客观尺度。 建设项目的建造标准对其造价有着巨大的影响。为了有效的减少投资，控制工程造价，应根据项目实际情况，运用价值工程原理, 在保证必要功能，维持合乎实际的建造标准的情况下，减少不必要功能，降低过高 的建设标准。%1. 项目设备的选择主要包括：均衡项目设备的性能与经济性。在满足项目使用功能要求的前提下，进行设备的寿命周期成本分析，选择项目寿命 周期成本最小的设备。结合项目的设备选型及其对项目建设方案选择的影响，选择最经济的项目建设方 案，这一点对工业项目尤为重要。%1. 项

9、目建设时机的选择国家、区域的经济发展状况直接影响到项目建设原材料、劳动力、资金、技术市场 及其价格；企业财务能力、融资能力的变化、资信的变化、生产能力的变化等均会 影响到建设项目的成本。通常，选择的主要依据是：（1）国家，甚至全球宏观建设的大背景；（2）项目所处的区域环境的优劣时机；（3）企业自身的经营战略和资源储备时机；（4）项目建设所需的资源输入时机，如技术.财力.物力、人力等；（5）项目自身的成本和未来收益的时机。六、项目的市场调查与预测市场调查是获取市场信息的主要渠道，是企业投资决策、生产建设和经营活动必不 可少的重要组成部分。市场调查内容通常包括市场供应状况、需求状况、国内外市场价格

10、以及企业的市场 竞争力，调查时段包括市场的过去、现在和将来。七、项目资金筹集方式的选择项目资金成本是项目或企业在筹集资金时所支付的一定代价，这些代价主要包括筹 资费用和资金使用费。筹资费是指在筹集资金过程中发生的各种费用，如委托金融机构代理发行股票、债 券而支付的注册费和代理费等，向银行借款支付的手续费等。使用费是指因使用资金而向资金提供者支付的报酬，如股息、利息、租金等。 设计阶段的成本计划与控制是建设全过程成本计划与控制的重点3. 设计阶段主要控制点:决策及设计阶段是影响工程成本最重要的阶段，是节约可能最大的阶段，也 是成本控制的重点阶段；在项目做出决策后，控制项目成本的关键就在于设计。设

11、计阶段的成本计划与控制是建设全过程成本计划与控制的重点决策及设计阶段是影响工程成本最重要的阶段，是节约可能最大的阶段，也是 成本控制的重点阶段；在项目做出决策后，控制项目成本的关键就在于设计。设计阶段的造价管理贯穿于设计全过程建设项目一般按照初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的建设项目，根据需要可按照初步设计、技术设计、施工图设计三个阶段进行。针对大型项目，在初步设计之前可能还需进行总体设计。设计阶段造价控制内容仅就工程造价费用而言，进行工程造价控制是要以投资估算控制初步设计工作；以设计概算控制施工图设计的工作;监理）；zz/z实行设计招标；正确处理技术经济关系；注重设计方案优选及设

12、备选型； 推行限额设计；运用价值工程优化设计；重视设计概预算的编制与审查等。设计阶段造价控制的措施（方法人同样包括组织、技术、经济、合同等各方面措施。主要如下所示：加强设计过程的组织和管理（推行设计上述措施中，技术措施或方法极为重要，如方案经济性比较、限额设计、 价值工程等。设计方案的比较选择：技术与经济相结合是控制工程成本最有效的手段在我国长期以来，技术与经济相分离是我国工程造价管理水平落后，工程项目 超支现象严重的主要原因；设计人员或工程技术人员：缺乏经济观念，把工程造价控制看成是与自己无关的 财会人员或概预算人员的职责。因此，由于从经济角度考虑较少，设计深度不够， 缺少方案比较，“少、缺

13、、漏”、“肥梁、胖柱、深基础”等情况多有发生，设计思想 保守。结构选型决策的原则： 从建筑设计的角度满足建筑使用功能的要求满足建筑造型艺术的要求适应未来发展与灵活改造的需要 从结构设计的角度符合现行有关规范正确的结构概念设计先进的结构理论概念合理的传力途径合理的应力分布合理的破坏机制抗风.抗震的可靠与安全性 从建筑材料的角度：轻质高强材料的应用有利于减小构件截面、减轻结构自重新型建筑材料的应用有利于利用工业废料、节约能源组合结构体系的应用有利于充分发挥各自材料之长处从经济角度，下列技术经济指标应满足要求：单位面积的自重单位面积的材料用量单位面积的造价单位面积的用工量需要说明的是，就成本控制而言

14、，上述原则不是独立的。我们可以看出，无论从建筑设计、结构设计.建筑材料.设备等角度的原 则其实均与成本控制密切相关。如：从建筑设计角度的原则：适应未来发展与灵活改造的需要，就是前面 我们关注的住宅适应性设计的要求。又如：从结构设计角度的原则：合理的传力途径、合理的应力分布，就与 充分发挥材料力学性能，减少材料用量，优化建筑结构，减低成本密切相关。规划设计与地形地貌的结合，科学规划的合理土地开发能够使得人类、建筑 物和自然和谐共处，可以创造比原有景观更出众的设计形式和人工景观，保存和融 合当地最好的自然要素，满足使用者不断提高的生态环境性能要求。科学合理的利用土地，减少不必要的土地开发，还可节约

15、项目建设成本, 提高项目投资效益对一块建设土地的利用通常可有多种手段和方法，设计师需要综合考虑多 种因素，予以合理确定。1、预算的编制与审查 施工图预算的内容 施工图预算是确定建筑安装工程预算造价的文件；它是在施工图完成之后，以施工图为依据，根据预算定额、取费标准以及地区、人工材料机械台班 的预算价格进行编制的。2、施工图预算的编制方法编制施工图预算最基本的过程包括两大部分，即工程计量和定价。施工图预算的编制方法根据计价的方法不同分为：单价法、实物法和 综合单价法。1）单价法用单价法编制施工图预算，就是根据地区统一的单位估价表中的各分 项分部工程定额基价，乘以相应的各分项工程的工程量，并相加，

16、得到单位工 程的人工费、材料费.机械使用费之和。再加上其他直接费、现场经费、间接 费、计划利润和税金，即可达到单位工程施工图预算。2）实物法先根据计算的各分项工程的实物量，分别套取预算定额，并按类相 加，求出单位工程所需要的各种人工、材料、施工机械台班的消耗量，然后分 别乘以当时当地各种人工、材料、施工机械台班的实际单价，求得人工费、材料费和机械使用费，再汇总求和。对于其他直接费、现场经费、间接费、利润和税金等费用的计算则根据当时当地建筑市场供求情况，随行就市予以具体确定。3）综合单价法"口所谓综合单价即分项工程完全单价，也就是分部分项工程单价除了包括人工费、材料费、机械使用费等直接

17、费用，还综合了其他直接费、现场经费、 间接费、利润与税金等费用。3、工图预算的审查工程量的审查 预算单价及套用的审査其他有关费用及其计取的审査4招标投标阶段主要的成本控制点:1 招标方式的选择2 招标标段的划分3 招标文件的编制4 工程量清单的编制5 评标定标方法6 合同形式的选择7 承发包模式的选择8 其他1 招标方式的选择招标方式的选择，从有利于降低成本的角度，应当综合考虑以下因素: 项目规模复杂程度 招标采购费用2、招标标段的划分标段的划分是招标活动中较为复杂的一项工作，应当综合考虑以下因素:对建设成本的影响直接影响管理费招标项目的专业要求招标项目的管理要求与发包人的管理能力 保证有一定

18、的竞争，又有合理的招标开支 工程各项工作的衔接3、工程量清单及其编制工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目 名称和相应数量的明细清单。是按照招标要求和施工设计图纸要求规定将拟招标工程的全部项目和内1=.13 ：；算拟招标工程的分部分项工程数量的表格。工程量清单的基本作用：为投标者作报价和为招标者编标底之用，为投标者 提供了 一个共同的竞争性投标的基础；工程实施过程中，每月结算时可按照表中序号对已实施的项目，按合同 单价和有关合同条款计算应付给承包商的款项；在变更增加新项目或索赔时，可以选用或者参照工程量清单中的单价来 确定新项目或索赔项目的单价和价格。因此，工程量清单质

19、量的高低直接影响到投标者的报价和招标单位 标底的准确性以及施工过程中的投资控制工作，必须十分重视工程量清单的编制工作。4、工程评标定标方法工程招标投标的核心是标价问题，招标投标活动的关键环节是评标阶段。 掌握正确的评标定标原则和科学的评标方法，正确选择中标单位，与实现业 主质量、成本控制目标密切相关。符合性评审.技术性评审.商务性评审；招标投标法第四十一条规定：中标人的投标应当符合下列条件之一： （-）能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准； （-）能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低； 但是投标价格低于成本的除外。评标标底的确定由招标单位或其委托的具备资格的中介

20、机构编制出的标底，经过主管部门的 审定后，可直接作为评标标底。为了避免标底泄密造成的影响，采用以标底价修正，作为评标标底。修正通 常是用投标人报价的平均值与原标底进行加权平均，作为评标标底。5 施工阶段主要成本控制点：从目前国内外的工程实践来看，在施工阶段以下几个方面的因素对工程成本 有明显的影响，从而构成了施工阶段成本控制的主要工作内容。1 投资目标的分解（资金使用计划的编制）2 不同的施工方案对成本的影响3 工程计量与价款结算4 工程变更的控制5 索赔控制6 投资偏差分析1施工阶段的造价控制的措施仍主要包括：组织、经济、技术、合同等方面。 施工阶段的成本控制，仍然要贯穿动态控制、主动控制.

21、被动控制相结合的 原则。施工阶段成本控制的主要工作：施工阶段的投资控制工作，一方面受设计阶段投资控制成果质量的影响；另一 方面与参与该阶段工作的单位和人员有关。因此，该阶段的投资控制工作需实行“全员”参与，全面控制与重点控制 相结合，目标控制与过程控制相结合，以优良的控制工作质量来确保该阶段投 资控制成果的质施工方案的优化选择是降低工程成本的主要途径之一。施工方 案不同，不但会影响项目的工期和质量目标，也会显著的影响项目的成本。 施工方案的确定主要包括以下内容：施工方法的确定施工机具的选择施工顺序的安排 施工平面的布置量。2 资金使用计划的编制成本控制的目标是为了确保投资控制目标的实现。而施工

22、阶段成本控制目标是通过编制资金使用计划来确定的。资金使用计划编制过程中最重要的步骤是投资目标的分解。根据成本控制目标和要求的不同，投资目标的分解可以分为按投资构成、按子项目、按时间分解三种类型。3 工程计量与价款结算工程价款的结算方式 按月结算（常用） 竣工后一次结算分段结算结算双方约定的其他结算方式。 工程价款支付主要项目工程预付款工程进度款 竣工结算 保修金的返还工程建设投资的动态结算工程建设周期一般较长，在建设期间，建筑工程材料、人工等价格会发生 变化。根据合同型式的不同，这种风险通常需要业主来承担。因此业主要在与 承包商的价款结算中考虑价格变化因素，实施动态的结算，常用的几种动态结 算

23、方法如下：按照实际价格结算按照调价文件结算法调值公式法（动态结算公式法） 按照实际价格结算，我国一些地区规定对钢材、木材、水泥等三大材的价格采用按实际价格结算的办法。工程承包商可凭法发票按实报销。这种方法主要缺点是承包商对降低成本不感兴趣。因此，为了避免副作用，通常地方主管部门要定期公布最高结算限价，同时合同文件中应规定建设单位或监理工程师有权要求承包商选择更廉价的供应来源。按调价文件结算法，这种方法是甲乙方采取按当时的预算价格承包，在合同工期内，按照造价管理部门调价文件的规定，进行抽料补差（在同一价格期内按所完成的材料用量乘以价差）。也有的地方定期发布主要材料供应价格和管理价格，对这一时期的工程进行抽料补差。4 工程变更控制工程变更对成本控制的重要影响工程变更通常都将影响约定的合同工期和工程价款，部分工程因此造 成结算价超过合同价，甚至超过计划投资。因此，为了降低工程成本，控制工程造价，必须加强变更管理与控制。通常，根据工程变更与成本控制的关系，可以将工程变更分为两类: 一是对成本有利的变更，二是对成本不利的变更。变更价款的确定，承包单位在工程变更确定后，应按照施工合同的有关规定，编制工程变更概算书，报送项目工程师审核、确认，经建设单位、承包单 位认可后，方可进入工程计量和工程款支付程序。工程师宜在工程变更实施前与建设单位、承包单位协商确定工程变更的价款。5.