浅谈房地产项目的设计管理

1、浅谈房地产项目的设计管理浅谈房地产项目的设计管理摘要：众所周知，房地产项目的设计工作主要是市建设单位通 过招投标所选定的设计院来完成的。设计院就是按照建设单位的设计 任务书和委托书对项目进行规划和设计，完成的标准是满足合同的耍 求，并同时满足国家标准和政府的要求。而设计管理工作则是作为房 地产开发商自己实施的对投资开发项目展开的有目标的管理活动。房 地产开发商的唯一投入就是资金，投资的目的是赚取更多的利润。项 目是赚钱的一个工具，项目的运作也是因为开发商的源源不断的资金 的注入而充满活力。关键词：房地产项目设计管理设计研发部设计单位abstract: as everyone knows, th

2、e design work in the real estate project is mainly caused by the construction unit by inviting bidding selected design institute to complete the design institute is in accordance with the construction unit design task book and power of attorney of project planning and design, complete the standard i

3、s to satisfy the requirements of the contract, and to meet the national standard and the request of the government at the same time design management is as real estate developer sown implementation of project investment in the development of targeted management activities the only investment real es

4、tate developers is the fund, investment objective is to earn more profits the project is a tool for making money, the operation of the project is because developers ever fount into money and energetickeywords: real estate project design management and design r & d and design units中图分类号：f293. 33文

5、献标识码：a文章编号：前言：房地产项目的设计管理工作决定着房地产项目的成败，设 计管理的不合理会影响项目的整体进度，导致工程停滞，成木增加等 损失。房地产行业是需要把社会各种资源合理整合到一起才能完成一 个开发的项目，而其屮的设计工作是自始至终贯穿下来的，这就要求 房地产开发商在选择设计公司的时候要多方考量。下面谈谈本人对房 地产项冃开发过程中设计管理的看法。1、房地产项目开发所需的社会资源及设计单位的选择1.1房地产行业是一个资源整合的行业，而在房地产开发的过程 当中需要整合的企业主要包括负责市场调查的策划公司、地质勘察院、 规划设计公司、建筑工程总承包公司、专项分包公司、园林市政工程 施工

6、单位等。1.2个项目从前期策划、概念规划、总体规划到详细规划设计、 单体设计、初步设计和施t图设计，有很多个阶段，每一个阶段对设 计的要求是不一样的，因此作为房地产开发商要愿意出更高的成本来 与一家有实力的高水平的设计单位合作。但是往往高水平的设计单位 都有着丰富的相关项冃的设计经验，所以就要考察项冃总设计师是否 配合房地产开发商，能否听从建设单位的指导和意见，从而能够顺利 实现建设单位的设计目标和主要意图。2、房地产项目的策划2. 1 一个房地产项目的完成通常需要经历三个阶段：一是前期的 规划设计阶段、二是施工建设阶段、三是经营阶段。项目的策划和规 划设计，需要经过全面、细致、深入的市场调查

7、和分析研究。没有完 善的调查资料，就无法了解房地产市场的现状以及产品的分布和竞争 特点，也就无法进行项目的准确定位，规划设计也就无从谈起。因此 一个成功的项目取决于周密的调查研究。房地产开发商需要委托一家 专业的策划公司对当地的市场进行深入的调查研究并收集相关的基 础资料，同时要求策划公司能及吋捕捉市场的变化和发展趋势，并体 现到项目的策划设计当中，在实际施工前做出及吋有效的改变。3、房地产项冃开发的设计过程的控制和管理3.1在设计管理中，房地产开发商要从根本上了解设计的过程, 从而能够控制并监督设计，最终达到项冃的预期冃标。然而设计院设 计出來的方案须报政府部门审批通过后才可施工，这就要求设

8、计人员 对国家及地方的法律法规进行充分的了解，多借鉴同类项目的设计经 验，以保证设计方案能在最短的吋间内审批通过。而这一阶段所包括 的内容主要有规划报审总图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建 筑单体初步设计等。3. 2在设计方案审批通过后，接下来就是要制定工程施工的总体 计划，也就是设计施工图。施工图设计主要包括市政道路施工图、景 观园林施t图、建筑单体施t图。施t图应该囊插整个项目的范围, 乃至各部位的节点、防水、防火等都应做好细致的说明。这就要求设 计院的各专业的设计师在设计施工图的时候，要做好沟通和协调的工 作，尽量将出现问题的儿率降到最低，以免在施工过程中发现专业间 的设计矛盾，从而

9、影响施t进度。设计专业包括五个即建筑、结构、 暖通、水、电等。4、房地产公司设计研发部的工作内容和重要性4. 1在一个房地产公司里面一般都会有设计研发部，该部门就是 房地产公司里面的设计部门，主要工作包括设计单位的落实、设计任 务书的拟定、设计合同的洽谈、设计招投标、设计的过程管理、图纸 审核、设计交底以及与设计院的沟通联系等。同吋负责产品设计过程 的组织工作；负责产品设计的进度跟踪和设计质量的控制与审查；负 责协调与设计单位z间的关系，及时将“设计变更通知单”发放给相 关部门；负责设计研发资料库的建立和管理。研发部要把房地产公司 的设计意图全面系统的贯彻给设计院，以保证设计t作能够顺利有序

10、的进行。4.2在相关规划设计和施工图纸设计完成后，设计研发部要将相 关的图纸资料提供给审计部门，审计部会根据所提供的图纸资料列出 工程量清单，确定项冃的投资预算。同时设计研发部要按照设计合同 屮的要求对图纸进行自审，并组织总经理、工程部、营销部、审计部 等相关部门对方案进行评审，做出评审意见，设计研发部再将图纸的 评审意见反馈给设计单位从而完善设计方案。而工程部也会组织设计 单位、监理单位、施工单位进行图纸会审和交底，由监理公司和施工 单位提出图纸中存在的问题，由设计研发部和设计单位对提出的问题 予以刨复。4.3实际施工过程中需要设计发生变更的，由相关部门填写申请 单并转交设计研发部，设计研发

11、部负责和设计单位联系，要求其进行 更改，在得到设计单位的设计变更通知单后由设计研发部送工程部、 审计部，再由工程部转发监理公司及施工单位。若是营销部发现设计 图纸与将來经营销售有矛盾和冲突的吋候，要与设计研发部联系，由 设计研发部针对具体的问题与设计单位进行沟通协调，提出修改方案, 反馈给营销部，经确认后将修改申请提交给设计研发部，由设计研发 部和设计单位联系，设计单位进行更改，在得到设计变更通知单后由 设计研发部送工程部、审计部，再由工程部转发监理公司及施工单位。5、项目竣工验收时各单位的职责项目竣工后的验收工作由建设单位组织，监理单位主持，施工单 位重点汇报工程的基本情况，工程是否按照设计

12、图纸、合同内容和有 关标准、规范进行施工，工程质量是否达到国家验收规范以及自检自 评情况。勘察单位和设计单位对设计变更作出说明，对本工程是否按 照图纸要求以及设计变更要求进行施工，是否满足设计要求，对是否 同意验收发表意见。监理单位主要汇报对工程整个施工过程的监理情 况，重点是对材料、设备进行审查，各分项分部工程是否按照图纸和 有关标准、规范进行施工，工程是否达到国家验收规范，是否同意验 收并对工程质量评估发表意见。建设单位介绍业主对勘察单位、设计 单位、施工单位、监理单位等单位的监督管理情况，对工程实物的监 督管理情况，就工程能否通过验收及工程质量评定发表意见。6、结语综上所述，房地产项冃的设计管理工作是贯穿始终的，从开始的 制定策划方案到制作设计任务书再到规划图纸和施工图纸的审核以 及施工工程中出现重大问题作出的设计变更，都离不开房地产公司的 设计研发部和设计单位