鑫汇新都物业管理方案

1、鑫汇新都物业管理方案青岛澳柯吗物业管理屮心鑫汇新都物业管理方案物业概况鑫汇新都小区由青岛澳柯玛新龙房地产开发建设，该小区座落于胶州帀行政文化商务屮 心，小区地理环境优越，规划档次较高，配套设施完善，小区占地面积18.54万平方米，总 建筑面积14万平方米，共19幢楼、1236户居民。该小区一期工程总建筑面积9.8万平方米, 共9幢楼、756户居民。鑫汇新都小区公共配套设施冇：供配电系统、给排水系统、智能化安全防范系统、智能化 管理系统和信息网络系统，供热管网、停车场、休闲广场、健身器械、儿童活动中心、雕鴉 小甜、宣传栏、信报箱等。委托管理目的1、保持和提高物业的完好程度。通过加强对鑫汇新都整体

2、物业的管理养护和对使用人的 管理和服务，防止使用不当，损坏物业；2、创造良好环境，统筹安排鑫汇新都的各项设施的管理养护，加强宣传，对业主（住户） 进行依法管理约束，共同维护小区生活环境；3、通过对业主的行为进行规范引导和对整体物业的专业管理，从而使每位业主在亨受到 优质服务的同时，使物业增值、保值；4、通过对鑫汇新都实施社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和 提高木公司的社会信誉并产生良好的社会效益。5、以专业的管理、一流的服务塑造鑫汇新都的晶牌形象，使物业开发、管理处于良性循 坏。委托管理原则根据青岛市物业管理条例及其实施细则以及委托管理合同，木着“以1青岛澳柯吗物业管理屮

3、心区养区、略有节余”和“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司“以人为木，以客为尊, 以质为先，追求完美”的质量方针，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。委托管理方式1、新龙房地产开发公司依据青岛市物业管理条例及其实施细则以及双方议定的其他 事项，委托青岛澳柯玛物业管理中心对鑫汇新都实行综合一体化管理，与青岛澳柯玛物业 管理屮心签订前期物业服务合同，合同签完后对鑫汇新都负责制定年度管理目标，在经 济上实行独立核算白负盈亏，实行小区社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。2、前期物业服务合同有效期限：口合同签订zu起至小区业主委员会成立为止。委托管理内容1、小区历屋建筑本休公用部位（楼盖

4、、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、 外墙而、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）整改修复后的维修、养护和管理。2、小区房屋建筑本体公用设备设施（公用的上下水管道、落水管、烟囱、公用照明、冇 线电视、通讯系统、配电系统、楼内消防设施设备等）整改修复后的维修、养护、管理和运 行服务。3、鑫汇新都规划范围内屈物业管理范围内的市政公用设施（道路、室外上卜水管道、化 粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯等）的维修、养护和管理。4、鑫汇新都规划范围内丿肉配套服务设施，露天车位、宣传栏、信报箱、娱乐健身设施等 的维修、养护和管理。2青岛澳柯玛物业管理屮心5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物公用部位）

5、的清洁卫生、垃圾的收集、清运。6、交通、车辆行驶和停泊管理。7、配合当地公安机关做好物业管理区域内公共秩序的维护和安全巡视。8、物业及物业管理档案、资料。总体冃标和分项指标一、总体目标在管理合同期内把鑫汇新都管理成“坏境优美、健康文明、安全有序、方便舒适”的居住和 办公髙档小区。根据委托管理事项和物业管理分项考核标准，在鑫汇新都达到镀件指标后 承诺：管理合同生效后，鑫汇新都所冇建筑物及恥套设施完善、遗留问题全部正式验收合 格交付使用后两年内达到“青岛市优秀物业管理住宅小区"的管理标准。二、分项指标1、顾客满意率80%以上；2、有效投诉处结率100%；3、房屋和设施应急维修及时率90%

6、；4、维修合格率99%以上；5、绿化完好率90%：6、小区卫生保洁达标率90%；7、房屋及公共设施完好率90%以上；8、员工岗前或岗位培训率100%；9、小区重大安全责任事故发生率为0。3青岛澳柯玛物业管理中心注：重大责任事故：指由于工作失职造成的重大火灾、水淹事故。实现目标的保证措施一、管理体制和人员配备1、管理架构由于胶州鑫汇新都是总公司在外地的分机机构，公司拟设鑫汇新都管理处全面负责鑫 汇新都的口常管理运作，统筹整个住宅小区的内外事务。公司与管理处签订年度1=1标责任 书，管理处按综合一体化管理七大服务即：房管维修、秩序维护、清洁卫生、绿化养护、治 安消防、设施设备养护、社区文化。2、人

7、员配置按公司is09001质量标准和小区综合一体化管理的内容、范围，科学、合理设置机构和人 员，力求实现物业管理指标的承诺，木着“精干、高效、以岗定人”的原则确定人员编制。管 理处拟设各类人员共27人。3、骨干人员素质要求青岛澳柯玛物业管理屮心4、管理处职责（1）负责对鑫汇新都实施一体化管理在业务上接受总公司的领导监督利考核。（2）贯彻执行公司制订的1s09001物业管理质量体系标准，按标准要求实施管理。（3）合理调配人员，保持各岗位的分工与协作。（4）负责业主房屋的装修审批、协调违章处理和落实投诉处理。（5）负责开展丰富多彩的社区文化活动。（6）负责拟定小区月/年工作计划。（7）负责周检工作

8、，并做好记录，接受本公司服务管理部、业主和业主委5青岛澳柯玛物业管理中心员会的监督检查。（8）积极参加创建安全文明小区、市/省优小区的考评工作，提高管理服务水平。（9）负责澳柯吗科技人才公寓的安全、防火工作。（10）协调与供电、供水、工商等与物业管理有关的部门的关系，有效开展工作。二、移交接管双方指定一名领导负责移交接管事宜。步骤如下：1、移交接管前的准备工作（1）成立鑫汇新都管理处。前期物业服务介同签订后，双方约定前期介青岛澳柯玛物业管理中心入管理时间，拟派管理处主任、房管员、内勤人员到位，其他人员分布到岗，落实管理用 房和遗昭问题解决情况，做好各项筹备工作。（2）成立验收小组。工程技术人员

9、进驻现场，了解小区设施设备、熟悉设备的构造、性 能、水、电、气管道线路的铺设位置及走向及存在的问题；填写有关质量记录，以便尽快得 到解决。a. 移交接管验收遗留问题统计表；b. 公共配套设施接管验收表；c. 公共配套设施接管验收遗留问题统计表；d. 机电设备接管验收遗留问题统计表；2、鑫汇新都资料的移交接收接管楼宇资料的验收及部分移交的资料a. 产权资料；a. 项目批准文件;b. 用地批准文件；c. 建筑执照；d. 业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；b. 市/区验收合格资料a. 市/区建设工程竣工验收证书；b. 市/区建筑消防验收合格证；c. 市完善配套综合办小区综合验收合格iieu；d

10、. 用电许可证;e. 使用电协议书；f. 电视公用犬线合格证；c. 工程技术资料久竣工图一包括总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设7青岛澳柯玛物业管理屮心施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；b. 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；c. 物业质量保修文件和物业使用说明文件；d. 物业管理所必需的具他资料；3、鑫汇新都接管验收程序（1）新龙房地产开发公司通知木公司接管验收；（2）本公司验收小组按is09001楼宇接管资料的移交和对所接受的资料，签发验收 复函；（3）本公司验收小纽同移交人对房屋质量、使川功能、外观质量、公共配套设施设备等 进行竣工验收；（4）对验收中发现的质量问题

11、，由验收小组填写各类遗留问题统计表、约定期限由移交 人负责整改，并商定时间复核；（5）对住宅室内物件无明显不全，符合检验标准要求的房屋，仍由历地产销售部保管钥 匙，承担保管责任；（6）业主（住户）入住时，房地产相关人员陪同业主验房并对存在的质虽问题通知施工 队在限期内逐项返修；（7）保修期内，在使用过程中业主（住户）或管理人员发现的由于建筑施工或产甜制造 上的缺陷时，由业主根据新龙房地产开发公司明确保修项h联系人，并责令丿施丄队更换或返 修；4、房屋接管验收项冃及标准（1）验收项fia. 梁、柱、板主体；b.顶棚；c.墙面；d.地（楼）面；e.厅房；f.楼梯、扶手；g.插座（电 器插座、公用电

12、视天线插座、有线电视插座、电话插座）；h.接线盒；1.开关；j.照明灯具； k.供水系统；l.排污管道；m.地漏；n.卫生洁具；o.防盗窗（网）；p.室内配电箱；q.水表、 电表、液化气表。8青岛澳柯玛物业管理屮心（2）验收标准住户及房屋内的水电配套设施等，参照建设部zbp30001-90标准和国家1997年7月1 h颁布的房屋接管验收标准及达到业主（住户）的合理要求。5、鑫汇新都公共设施接管验收项目及标准（1）验收项目：鑫汇新都内的公共场所、配套设施及其水电等；a. 基础设施；b. 天面；c. 消防设施（消防栓、消防箱）;d. 小区路灯；e. 绿化；f. 小区道路；g. 垃圾箱；h. 沙井、

13、检查井和化粪池；i. 明暗沟；j. 挡土墙、坡；k. 台阶;l. 信箱：m. 景观、雕塑及文化娱乐设施。（2）验收标准参照建设部zbp30001-90和国家1997年7月1日颁布的房屋接管验收标准及达到设计要求。6、工程遗留问题处理规定（1）工程遗留问题在接管验收及在包修范围内使用时，存在的安全隐患、使川的建筑材青岛澳柯吗物业管理屮心料不合格、设计无法达到使用要求、保修无法解决的设计缺陷等方而发放资料交费发钥 匙（1）验证a. 新龙房地产开发公司有关人员随同业主验房；并告知住户携带入住通知单原件、购房或 租赁合同复印件一份，到物业办理入住手续；10青岛澳柯玛物业管理中心b. 业主及家庭成员（或

14、同住人）身份证复印件-份；（3）资料发放和保管a. 发给业主保存的资料a. 物业管理协议；b. 物业使用守则；c. 业主公约；d. 治安、消防管理规定；e. 装修管理规定；f. 安全用电、用水、用暧管道燃气管理规定；g. 停车场管理规定；b. 发给业主填写并需收回的资料a. 物业管理协议；b. 业主家庭情况登记表；c. 业主入住登记表；d. 装修申请表：住户申请装修时填写，原件管理处存档。c. 管理处按业主（住户）的楼栋号和房号进行建档编号，档案中包括：a. 业主（住户）家庭情况登记表；b. 装修申请表；（3）交费a. 按入住通知单发出的口期为准收费；b. 装修押金；提岀装修屮请并获得批准示交

15、纳，装修完毕示经验收合格持装修屮请审批表和房管员签字 到管理处办理退款事项。d. 预收三月的综合服务费；（自入住通知单发出z日起收収）。9、房管保修工作管理11青岛澳柯玛物业管理!«心 保修工作流程：验房屮报和应房地产 维修 验收；（1）验房住户领取钥匙后，在房地产指派人员陪同下对室内项目逐一进行验收，验收合格后，双方 签订“业主（住户）入住验房表"，验收合格，住户将此表交回悸理处存档；验收不合格时a. 业主（住户）必须三fi内将此表交回房地产销售部，rti房地产相关部门负责联系落实维 修事宜；b. 超过三口几房屋在保修期限内，住户未申请装修的情况下，若外墙和楼板渗水等质量

16、事 故仍属保修，房屋内易损坏物如灯泡、水龙头等则由住户自行负责。（2）申报保修住户将保修事宜告知房地产相关人员，约定保修时限维修；（3）维修a. 保修期外人中修（未成立业主委员会前）由管理处通知相关单位负责维修，小修、急修 由管理处派工维修；b. 维修时住户必须在场；（4）验收住户、房管员和维修人员三方到场验收，并签字认可。三、鑫汇新都的日常管理运作原则：全面推行is09001质量管理体系。小区内日常机电运行、房管事务、治安、车辆、 清洁、社区文化、设施维护保养统一纳入公司1s09001规范运作范畴，严格按照程序文件 运作各项工作，注重每个服务项目的人员培训、考评、加强h检、周检、月检。日常各

17、项工作，分别见图示：1、房管事务管理处对鑫汇新都的日常房管事务管理，按照公司is09001质虽:体系规范运作。如下表:12青岛澳柯玛物业管理中心2、机电运行保养：小区公用机电设施运行、养护运作按照公司is09001质量体系要求规 范运作。如下表：口常机电设备管理运作青岛澳 柯玛物 业 管 理中 心四、对鑫汇新都拟采取的主要管理措施1、系统培训。为确保鑫汇新都管理早口定上正轨，实现我们对该项冃管14青岛澳柯吗物业管理屮心理目标的承诺，公司将严格按照9001质量体系文件的培训规定，科学系统地对所有管理 人员进行全面的培训，确保管理人员100%持证上岗，全年培训率达到100%,合格率达98%。岗前培

18、训计划如下表：2、从接管开始在鑫汇新都全血推行1s09001质量体系实施管理，争取尽快达到1s09001 质量体系标准要求。3、安全防范。采取人防、技防和宣传相结合的原则，确保鑫汇新都随时15青岛澳柯玛物业管理屮心处于安全状态。（1）加强制度落实。a. 根据鑫汇新都的实际情况，协助公安部门做好治安消防等管理。b. 房管员严格执行fi检制度，管理处主任负责周检、月检的逐项检查制度，确保服务索 质和服务水准。c. 加强小区内流动人员和外来人员的管理和规范，并定期检查。d. 落实安全责任人，明确责任人。4、加强车辆管理。对鑫汇新都的车辆实行统一管理，禁止停放区内的车辆占用消防通道, 消除安全隐患，从

19、而确保住八的车辆和财产的安全。5、清洁卫生。为了维护鑫汇新都的环境整洁，加强对清洁人员的管理和考核。要求坚决 按照青岛市物业管理服务质量标准进行操作。6、沟通与住户、商户之间的联系，多渠道开展宣传活动。（1）编制鑫汇新都物业使用守则，详细介绍青岛澳柯吗物业管理屮心的服务宗旨，金 业粕神以及公司与管理处可以提供的服务项目，物业管理各项法规，住户须遵守的管理规定 等，主要内容冇：青岛澳柯玛物业管理中心简介、鑫汇新都概况、小区业主委员会的组成 及作用（成立业主委员会后追加），管理费收缴注意事项、装修规定、行为道徳公约、治安 管理事项、消防管理事项、安全用水、用电事项、环境卫生事项和其他注意事项。物业

20、手 册一户一份并签字领取。7、开展丰富多彩的公益和社区文化活动（1）在物业接管初期，建立详细的住户档案，以便开展公益和社区文化活动。（2）联系医疗单位，建立小区医疗中心，开展预防、接种和普及医疗教育等工作。（3）社区文化开展丰富多彩的社区文化不仅为社区居民捉供娱乐消逍，更是为居民捉供机会联络感情， 交流信息，从而形成一个安乐祥和的居住纶活氛围，促进各项管理工作的顺利开展。使澳柯 玛科技人才公寓的业主人人冇机会参与，整个小16青岛澳柯吗物业管理屮心区充满活力，犁造“小区是我家，物业靠人家”的观念。通过组织各种活动，逐步把物业管 理要求化为住户白觉行动，使住户成为物业管理的直接或间接参与者，将会极

21、人的提高生活 区的物业管理水平。8、大力发展公共关系建立与区城管局、工商、税务、公安、水电管理和小区业主委员会等行政业务主管部门的 公共关系业务，以便随时掌握这些部门的各利政策、法规信息，以便管理。管理用房和管理经费来源1、管理用房根据青岛市物业管理条例，开发商按规定向物业提供项目总血积千分之五的管理用房 由物业公司出租经营，其收入按规定用于补贴物业管理费用的不足。2、管理经费来源鑫汇新都管理处收费遵循三个原则：a. 按照青岛市物业管理收费指导标准收取；b. 按照管理费“收支平衡"的原则收収；（1）卫生清洁服务费青岛市管理服务费收费标准按市政府颁布的物业管理服务收费指导标准收取，住宅部分按按人民币元/平方米*刀，商业部分按人民币元/平方米*月，餐饮/平方米*月收取，以后按照青岛市有关政策规定进行调整。（2）房屋公共部分维修，