赤峰市物业服务履约保证金管理暂行办法

1、赤峰市物业服务履约保证金管理暂行办法为加强对物业服务企业的监督和管理，规范物业服务企业行为，建立发展有序的 物业管理市场环境，根据赤峰市物业管理办法有关规定，结合我市实际，制定本 办法。一、适用范围（一）凡在赤峰市行政区域内，实施前期物业管理的新建住宅项目；已实施物业 管理的区域更换物业服务企业的； 以及未实施物业管理的区域经过整治改造实施物业 管理的；接受委托的物业服务企业均应按规定的标准交纳物业服务履约保证金。（二）履约保证金的交纳标准、交纳时间、使用范围、退还条件、争议处理方式 等内容，应在招标文件或物业服务合同中具体约定。二、交纳标准（一）物业服务履约保证金的交纳标准，按照接管物业项目

2、一年应交物业服务费 的 50% 计算，由物业服务企业交纳。 物业服务履约保证金使用后， 余额不足交纳标准 50% 的，物业服务企业应按照标准补足。（二）为鼓励先进，激励后进，被评为国家级优秀物业服务企业的，履约保证金 可下浮 30% ；被评为自治区级优秀物业服务企业的，履约保证金可下浮 20% ；被评 为市级优秀物业服务企业的， 履约保证金可下浮 15% ；被评为旗县区级优秀物业服务 企业的，履约保证金可下浮 10% 。（三）履约保证金所产生的利息归物业服务企业所有，利率按照人民银行规定的 活期存款利率计算。三、交纳程序（一）通过招投标方式选聘物业服务企业的，物业服务企业在接到中标通知书 5

3、日内按招标文件的要求，向项目所在地物业主管部门交纳。通过协议方式选择物业服务企业的，物业服务企业在物业服务合同签署前 5 日内，按照约定向项目所在地物业 主管部门交纳。（二）通过招投标方式选聘物业服务企业，物业服务企业未按规定及时交纳履约 保证金的，物业主管部门不予中标备案和物业服务合同备案。物业服务企业未交纳履 约保证金强行接管物业项目的，由物业主管部门限制其参加其他项目的招标投标活 动，并在物业服务企业资质年检（换证）时统一收取。四、使用范围物业服务企业接管物业项目后，未按物业服务合同履行义务时，可由业主、业主 委员会或社区居委会申请，物业主管部门核实确认，使用履约保证金代替物业服务企 业

4、履行义务，费用从履约保证金中列支。五、退还条件（一）物业服务企业在物业服务合同终止后，若无违约行为或根据人民法院、仲 裁委员会生效的法律文书履行全部义务的，在按照规定办理交接手续后，即可向项目 所在地物业主管部门申请退还履约保证金，物业主管部门在收到申请 10 个工作日内 应及时办理退还手续。（二）物业服务终止，合同双方有异议，且物业服务企业有下列情形之一的，暂 不退还履约保证金：1. 物业服务合同未终止；2. 物业服务合同约定期内，对物业共有部位、共用设施设备未尽管理、养护和维 修义务，导致其不能正常使用；3. 未按规定移交物业管理用房、物业档案等资料；4. 物业服务人员未按规定撤出物业管理

5、区域，不配合办理交接手续；5. 未按规定结算、清退预收、代收的有关费用；6. 法律、法规、政策规定和合同约定的不予退还的其他情形。（三）对于不具备履约保证金退还条件的，物业主管部门应当督促物业服务企业 进行整改。物业服务企业达到整改要求的，物业主管部门应当在 10 个工作日内退还 履约保证金。物业服务企业拒绝整改或达不到整改要求的，由物业主管部门在履约保 证金足以支付的范围内，指导业主委员会或接管的物业服务企业进行整改；未成立业 主委员会并无物业服务企业接管的， 由物业主管部门会同街道办事处督促社区居委会 介入整改， 所发生的合理费用， 在履约保证金中核减， 核减后履约保证金仍有余额的， 物业

6、主管部门在 30 日内退还剩余的履约保证金。（四）物业服务企业和物业主管部门对履约保证金退还以及产生的费用有争议且 不能协商解决的，可以依法向当地人民法院提起诉讼或申请当地仲裁委员会仲裁。（五）街道办事处、社区居委会参与物业服务履约保证金的使用和管理，物业服 务合同终止，退还履约保证金时，物业主管部门应征求街道办事处、社区居委会的意 见。六、管理要求 （一）各旗县区物业主管部门应对物业服务履约保证金实行按项目建账，专项核 算，专户存储，专款专用，任何单位和个人不得挪用，每年要按年度、分项目向市物 业主管部门提供物业服务履约保证金工作报表和管理情况的书面报告。（二）各旗县区物业主管部门应当完善履

7、约保证金管理制度，规范工作程序。履 约保证金接受财政、审计等相关部门的监督，要定期委托具备资质的审计机构进行审 计。（三）物业主管部门、街道办事处及社区工作人员利用职务上的便利，未按本办 法要求行使监督管理职责，发现违规行为不予查处或违规挪用履约保证金的，依法给 予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。七、附则（一）本办法由赤峰市住房和城乡建设委员会负责解释，自 2012 年 12 月 1 日 起实施。二）本办法实施后，已选择前期物业服务企业，但未通过住宅小区综合验收备案的项目，也应按本办法规定的标准交纳物业服务履约保证金。附件： 1.物业服务履约保证金交存通知2. 物业服务履约保证金交款凭

8、证3. 物业服务履约保证金使用申请表4. 物业服务履约保证金使用通知书（银行）5. 物业服务履约保证金使用通知书（物业服务企业）6. 物业维修工程竣工验收单、存根7. 物业服务履约保证金补存通知书8. 物业服务履约保证金退还申请表9. 物业服务履约保证金退还凭证附件2编号：物业服务履约保证金交存通知经核实，您单位服务的 物业项目，建筑面积平方米；根据赤峰市物业服务履约保证金管理暂行办法的规定，应交存物业服务履约保证金： 元（人民币），大写： 。请于日内将该物业服务履约保证金交存至物业服务履约保证金专户。专户户名：专户账户：专户银行：特此通知。物业主管部门（章）附件3物业服务履约保证金交款凭证收

9、款日期：年 月 日编号:交款单位名称管理面积交款通知编号应交履约保证金金额实收金额大写：小写：监督机构履约保证金专户帐号专户银行物业服务项目分账户备注：收缴银行（章）经手人注：本凭证一式三份，由收款银行、交款单位、物业主管部门各执一份，由收款银行打印填制附件5编号：物业服务履约保证金使用申请表申请人情况名称签字或盖章传真联系电话电子邮箱服务项目名称服务项目分户账号服务项目坐落使用履约保证金计划合同签订时间：施工单位名称施工单位资质证号工商注册号法定代表人联系电话维修项目及范围列支范围用途用款数额（元）用款总额大写：元小写：元（人民币）业主委 员会（社区居委 会）意见业主委员会或社区居委会（盖章

10、）年月日物业服 务企业 意见物业服务企业（盖章）年月日街道办 事处意 见街道办事处（盖章）年月日物业主 管部门 意见物业主管部门（盖章）经办人：年月日审核人：年月日签批人：年月日备注：此表一式四份编号：物业服务履约保证金使用通知书:（银行名称） （项目）位于，履约保证金分户账号为： ，帐户资金： 元。因原因，需使用物业履约保证金。经核实，符合赤峰市物业服务履约保证金管理暂行办法的规定，同意使用该账户物业履约保证金 元（人民币），划转至，其开户银行：；银行账号：。物业主管部门（章）附件10编号：物业服务履约保证金使用通知书: （物业服务企业名称）（项目）位于, 履约保证金分户账号为： ，帐户资金

11、： 元。因原因，需使用物业履约保证金。经核实，符合赤峰市物业服务履约保证金管理暂行办法的规定，同意使用你账户物业履约保证金 元（人民币），划转至，其开户银行：银行账号：。物业主管部门（章）编号：物业维修工程竣工验收单存根联物业服务项目施工内容施工单位验收时间验收意见施工单位验收人员：（章）负责人：年 月 日业主、业主委员会 或社区居委会验收人员：（章）负责人：年 月 日物业主管部门验收人员：（章）负责人：年 月 日物业维修工程竣工验收单存根联物业服务项目施工内容施工单位验收时间验收意见施工单位验收人员：（章）负责人：年 月 日业主、业主委员会 或社区居委会验收人员：（章）负责人：年 月 日物业

12、主管部门验收人员：（章）负责人：年 月 日编号：物业服务履约保证金补存通知书位于（物业服务项目），因原因，已使用物业履约保证金 元（人民币），按照赤峰市物业服务履约保证金管理暂行办法的规定，已不足应交履约保证金的50%，请你单位在15日内向 物业履约保证金账户补存元（人民币）。专户户名：专户账户：分户账户：管理银行：特此通知。物业主管部门（章）年 月 日编号：物业服务履约保证金退还申请表申请单位交纳履约保证金时间申请时间申请退还 履约保证 金理由我单位负责服务的（项目名称），在合同责任期内，已按相关法律法规的规定及委托的物业服务合同的约定，履行了义务。 现由于原因，特申请退还我单位交存的物业服

13、务履约保证金剩余金额元（人民币），请予以核实。物业服务企业名称：单位账号：开户银行：物业服务企业：（章）年月日业主委员 会或社区 居委会意见业主委员会或社区居委会（章）年月日街道办事 处意见街道办事处（章）年 月日物业管理 部门意见物业主管部门（章）年 月日附件9编号：物业服务履约保证金退还凭证收款日期：年 月 日交款单位名称管理面积退款审批表编号应退履约保证金金额履约保证金专户帐号账户资金总额物业服务公司账户实退金额大写：小写：（元）监督机构收缴银行（章）经手人备注：注：本凭证一式三份，由收款银行、交款单位、物业主管部门各执一份，由收款银行打印填制赤峰市物业管理招标投标暂行办法第一章 总 则

14、第一条 为规范物业管理的招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权 益，促进物业管理市场的公平竞争， 根据中华人民共和国招标投标法 ，国家、 自治区物业管理条例 ，建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法 及赤 峰市物业管理办法 等有关法律、 法规、规章和规范性文件规定， 结合本市实际， 制定本办法。第二条 本办法适用于本市行政区域内物业管理招标投标活动。第三条 物业管理招标投标活动，应当遵循公开、公平、公正、诚实、信用 的原则。第四条 各级建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动 的监督管理。其主要职责是：（一）指导、监督物业管理招标投标活动；（二）建立物业管理招标评标专家库；（三）

15、处理有关投诉、举报；（四）查处物业管理违法招标投标行为。第二章 招 标第五条 下列物业管理招标投标活动， 招标人应当在政府指定的招投标服务 平台，通过公开招标投标方式确定物业服务企业：（一）新建住宅项目及同一物业管理区域内非住宅项目实施前期物业管理 的；（二）已实施物业管理的区域更换物业服务企业的， 以及未实施物业管理的 区域经过整治改造实施物业管理的；（三）按照有关规定需要通过招投标方式确定物业服务企业的其他项目。第六条 建设工程规划许可证核准的总建筑面积在 2 万平方米以下的， 或经 发布二次招标公告， 有效投标人仍少于 3个的物业管理项目， 经物业行政主管部 门批准，可以采用协议方式选聘

16、具有相应资质的物业服务企业。第七条 通过招标投标方式选聘物业服务企业的， 应当按照下列规定时限完 成物业管理招标投标工作：（一）新建住宅项目前期物业管理， 建设单位应当在办理建设工程施工许可 证前完成；（二）已实施物业管理的区域更换物业服务企业的， 业主委员会或社区居委 会应当在街道办事处的指导和监督下，在原物业服务合同终止前 1 个月完成；（三）未实施物业管理的区域经过整治改造实施物业管理的， 组织实施整治 改造的部门，应当在整治改造实施前完成。第八条 招标人可以成立招标小组或者委托依法成立的招标代理机构具体 办理招标事宜。前期物业管理招标小组成员由建设单位指派， 业主或者业主大会物业招标小

17、 组由街道办事处推荐或业主大会选举产生。第九条 招标人应当在政府指定的公共媒体上发布招标公告。 招标公告应当载明招标人的名称和地址、 招标项目的基本情况以及获取招标 文件的办法等事项。第十条 招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。 招标文件应 当包括下列内容：（一）招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备 情况；（二）物业管理服务内容、服务标准、收费标准及要求；（三）投标人资格、投标文件格式和主要内容、投标保证金、物业服务履约 保证金标准；（四）评标标准和评标方法；（五）招标组织机构、开标时间及地点、投标有效期截止时间；（六）物业服务合同签订说明；（七）其他需要说

18、明的内容。第十一条 招标人应当在发布招标公告 10 日前，持下列材料向物业行政主 管部门备案：（一）项目开发建设的政府批件；（二）业主大会决议；（三）招标公告；（四）招标文件；（五）法律、法规规定的其他材料。 招标人委托招标代理机构的，还应当提交招标代理委托合同。 物业行政主管部门发现招标备案材料有违反法律、 法规规定的， 应当及时责 令招标人改正。第十二条 招标人可以按照招标文件规定，对投标申请人进行资格预审。 第十三条 招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通 知书，告知获取招标文件的时间、 地点和方法， 同时向资格预审不合格的投标申 请人告知资格预审结果。第十四条 招标人对

19、已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的， 应当在 提交投标文件截止时间至少 15 个工作日前，以书面形式通知所有招标文件收受 人，并报物业行政主管部门备案。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。第三章 投 标第十五条 持有物业服务企业资质等级证书、 企业法人营业执照的物业服务 企业，均可按照业务范围参加相应的物业管理投标活动。第十六条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。 投标文件应当对 招标文件提出的实质性要求和条件作出响应， 投标文件不得含有虚假承诺等不正 当竞争行为的内容。第十七条 投标文件形式应当符合招标文件的要求， 技术标、信誉标和经济 标文件应当分别编制。第十八条 招标人

20、可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金。第十九条 投标人应当在要求提交投标文件的截止时间前， 将投标文件送达 投标地点。招标人收到投标文件后， 应当签收保存， 并向投标人出具标明签收人和签收 时间的凭证，不得擅自开启。投标文件提交截止时间过后，有效投标人少于 3 个的，招标人应当重新发布招标公告组织招标。第二十条 投标人在要求提交投标文件的截止时间前， 可以补充、 修改或者 撤回提交的投标文件， 并书面通知招标人， 补充、 修改的内容作为投标文件的组 成部分。第二十一条 招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止时间止， 最短 不得少于 20 个工作日。第二十二条 投标文件有下列情形之一的，

21、投标无效：（一）未按招标文件规定密封或者加盖印章的；（二）未按招标文件规定的格式要求提交的；（三）逾期送达的；（四）投标人所报物业服务费高于或低于招标人按照价格主管部门规定设定 的收费标准的；（五）投标人不按招标文件要求交纳投标保证金的；（六）不符合招投标有关法律法规规定的其他情形。第四章 开标、评标和中标第二十三条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间同一日期，在物业行政主管部门的监督下由招标人组织公开进行。第二十四条 评标应当由依法组建的评标委员会负责。 评标委员会由招标人 代表和有关物业管理方面的专家组成， 成员为 5 人以上单数，其中物业管理方面 的专家不得少于成员总数的三分之

22、二。第二十五条 评标委员会的专家， 应当由招标人在开标前当日， 从物业管理 招标评标专家库中随机抽取，评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保 密。有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：（一）投标人或者投标人主要负责人的近亲属；（二）与投标人有经济利益关系的；（三）曾在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法或者不正当 行为受过行政处罚或者刑事处罚的。评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。第二十六条 评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的， 可以否决所有投标。所有投标被否决的，招标人应当重新组织招标。第二十七条 评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，

23、遵守职业道德， 对所提出的评审意见承担个人责任。评标委员会成员不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好 处。评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审、 比 较以及与评标有关的其他情况。第二十八条 评标包括评议技术标文件、 经济标文件、 信誉标文件和分别现 场答辩，评标应当保密进行。第二十九条 技术标文件评议标准，主要包括下列内容：（一）物业管理机构设置和资源配置方案；（二）物业管理方案；（三）创优规划和创新管理方法；（四）服务质量控制方法。第三十条 信誉标文件评议标准，主要包括下列内容：（一）物业服务企业资质；（二）物业服务企业经营业绩；（三）物业项目负责人业绩

24、；（四）物业服务企业诚信档案。第三十一条 设有经济标的，经济标文件评议标准，主要包括下列内容：（一）物业管理投标报价；（二）物业管理经营成本支出测算。第三十二条 现场答辩评议标准，主要包括下列内容：（一）语意表达和沟通能力；（二）物业管理法规、政策熟悉程度；（三）物业管理业务水平。第三十三条 评标委员会完成评标后， 应当向招标人提出书面报告， 推荐不 超过 3 名有排序的合格中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。 在确定的中标候选人放弃中 标或者因不可抗力提出不能履行合同的， 招标人可以依序确定其他中标候选人为 中标人。第三十四条 评标结果应当在评标会议结束后进行公示， 公示期

25、为 7 个工作 日；公示期间，投标人和其他利害关系人有权以书面形式向招标人提出异议或者 向物业行政主管部门投诉、 举报。 物业行政主管部门应当自接到投诉、 举报之日 起 5 个工作日内依法处理，并予以书面答复。第三十五条 招标人应当在评标会议结束后 30 个工作日内确定中标人，同 时将中标结果告知中标人和未中标的投标人，并将未中标的投标文件退还投标 人。第三十六条 招标人应当自确定中标人之日起 15 个工作日内，持下列材料 向物业行政主管部门备案：（一）招标公告；（二）招标文件；（三）开标评标过程；（四）评标委员会的评标报告；（五）中标人的投标文件；（六）法律、法规规定的其他材料。 市物业行政主管部门负责中心城区物业管理招标投标备案工作。第三十七条 招标人应当自中标人接到中标通知书之日起 30 个工作日内和 中标人签订规范的物业服务合同， 招标