城镇土地使用税法

1、第九章第九章 城镇土地使用税法城镇土地使用税法 城镇土地使用税是以城镇土地为征收对象，对在中华人民共和国境内拥有土城镇土地使用税是以城镇土地为征收对象，对在中华人民共和国境内拥有土地使用权的单位和个人，就其实际占用的土地面积按规定征收的一种税。地使用权的单位和个人，就其实际占用的土地面积按规定征收的一种税。土地税在各种税中历史最久，并为各国普遍采用。最初的土地税，以土地税在各种税中历史最久，并为各国普遍采用。最初的土地税，以土地大小定税额多少，继而以产量（产值）或土壤肥瘠的程度定税率的等土地大小定税额多少，继而以产量（产值）或土壤肥瘠的程度定税率的等级，也有的以土地价格为征税标准。西方发达国家

2、通行的是地价税，即根级，也有的以土地价格为征税标准。西方发达国家通行的是地价税，即根据土地价格向土地所有者课征地税。地价税始于据土地价格向土地所有者课征地税。地价税始于18731873年加拿大的荒地税，年加拿大的荒地税，随后有新西兰、奥地利和德国采用。第一次世界大战后，许多国家亦相继随后有新西兰、奥地利和德国采用。第一次世界大战后，许多国家亦相继实行。地价税分为土地原价税和土地增值税。前者按土地的本身价格（不实行。地价税分为土地原价税和土地增值税。前者按土地的本身价格（不包括土地改良物价格）课征；后者按土地价格增加的数额课征。土地增值包括土地改良物价格）课征；后者按土地价格增加的数额课征。土地

3、增值税又分为土地转移增值税和土地定期增值税。前者在土地价格的部分课征；税又分为土地转移增值税和土地定期增值税。前者在土地价格的部分课征；后者在土地所有权没有转移的条件下，按一定时期内土地价格增加部分课后者在土地所有权没有转移的条件下，按一定时期内土地价格增加部分课征。征。 1949年以前，中国的土地税一般称为“田赋”，即以农村土地为对象课征的税。始于鲁宣公15年（公元前594年）的“初税亩”，即开始实行按土地面积（亩）征收赋税。经过2000多年的演变，到中华民国时期，才将对土地所征的各种税收统称为“田赋”。1930年中华民国政府公布土地法，曾规定在部分城市开征地税和土地增值税。 1949年中华

4、人民共和国成立后，规定向一切从事农业生产、有农业收入的单位和个人征收农业税。对城市土地的课税，在中国一般称为“地产税”或“土地使用税”，属于财产税类型的土地税或资源占用税类型的土地税。中华人民共和国成立初期，地产税被列入中华人民共和国成立初期，地产税被列入全国税收实施要则全国税收实施要则，后，后来与房产税合并改成来与房产税合并改成“城市房地产税城市房地产税”。19731973年对企业征收的部分并入工年对企业征收的部分并入工商税后，城市房地产税只对城市的房地产管理部门、有房产的个人和涉外商税后，城市房地产税只对城市的房地产管理部门、有房产的个人和涉外企业征收。企业征收。19841984年在国有企

5、业进行利改税的第二步改革时颁布年在国有企业进行利改税的第二步改革时颁布土地使用土地使用税条例（草案）税条例（草案），规定保留税种，暂缓征收。将原地产税改为土地使用，规定保留税种，暂缓征收。将原地产税改为土地使用税，是因为中国实行城市土地国有制，企业、单位和个人只有土地使用权税，是因为中国实行城市土地国有制，企业、单位和个人只有土地使用权而无土地所有权，任何单位或个人不得私自买卖土地，所以不使用地产和而无土地所有权，任何单位或个人不得私自买卖土地，所以不使用地产和地产税一词。地产税一词。 19881988年年9 9月月2727日国务院发布了中华人民共和国城镇土地使用税暂行条日国务院发布了中华人民

6、共和国城镇土地使用税暂行条例，并规定从例，并规定从19881988年年11 11月月1 1日起施行。日起施行。 根据根据20062006年年1212月月3131日国务院关于日国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决决定定，对原，对原中华人中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例民共和国城镇土地使用税暂行条例进行了进行了修订修订 。对占用或使用土地的行为征税对占用或使用土地的行为征税 属于准财产税，而非严格意义上的财属于准财产税，而非严格意义上的财产税。产税。征税对象是国有土地征税对象是国有土地 农业土地因属于集体所有，故未纳农业土地因属于集体

7、所有，故未纳入征税范围。入征税范围。征税范围有所限定征税范围有所限定仅限城市、县城、建制镇和工矿区。仅限城市、县城、建制镇和工矿区。实行差别幅度税额实行差别幅度税额以调节因土地位置产生的级差收入。以调节因土地位置产生的级差收入。 城镇土地使用税在城镇土地使用税在城市城市、县城县城、建制镇建制镇和和工矿区工矿区征收征收。 城 市 的 征城 市 的 征税范围为市税范围为市区、郊区和区、郊区和市辖县县城市辖县县城，不包括农，不包括农村土地。村土地。 县 城 是县 城 是指 未 设 立指 未 设 立建 制 镇 的建 制 镇 的县 级 人 民县 级 人 民政 府 所 在政 府 所 在地。地。 建制镇的建

8、制镇的征税范围为征税范围为镇人民政府镇人民政府所在地，不所在地，不包括所辖的包括所辖的行政村。行政村。 开征城镇开征城镇土地使用税土地使用税的工矿区须的工矿区须经省、自治经省、自治区、直辖市区、直辖市人民政府批人民政府批准。准。 二、纳税人二、纳税人 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。具体规定：具体规定： 1. 1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳；城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳； 2.2.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使

9、用人纳税； 3.3.土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。三、适用税额三、适用税额 实行分级幅度税额实行分级幅度税额 由省、自治区由省、自治区、直辖市人民政、直辖市人民政府在法定税额幅府在法定税额幅度内，根据市政度内，根据市政建设状况、经济建设状况、经济繁荣程度等条件繁荣程度等条件，确定所辖地区，确定所辖地区的适用税额幅度的适用税额幅度。 非农业人口在非农业人口在5050万以上万以上 非农业人口在非农业人口在20205050万万 非农业人口在非农业人口在2020万以下万以下 城镇土地使用税城镇土地使用税暂行条例规定，经暂行条例规定，经济落后地区土地使济落后

10、地区土地使用税的适用税额，用税的适用税额，经省、自治区、直经省、自治区、直辖市人民政府批准辖市人民政府批准，可以适当降低，可以适当降低，但降低额不得超过但降低额不得超过条例规定的最低税条例规定的最低税额的额的30%30%；经济发；经济发达地区的土地使用达地区的土地使用税的适用税额标准税的适用税额标准可以适当提高，但可以适当提高，但须报财政部批准。须报财政部批准。 第三节第三节 城镇土地使用税的计算城镇土地使用税的计算 （1 1）由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，）由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地面积为准。以测定的土地面积为准。 （2

11、 2）尚未测定，但纳税我持有政府部门核发的土地使用证书的，以证）尚未测定，但纳税我持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。书确认的土地面积为准。 （3 3）尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，）尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证书以后再作调整。待核发土地使用证书以后再作调整。 注意：如果土地使用权由几方共有的，由共有各方按照各自实际使用的注意：如果土地使用权由几方共有的，由共有各方按照各自实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。一、计税依据一、计税

12、依据 城镇土地使用税的计税依据为纳税人实际占用的土地面积城镇土地使用税的计税依据为纳税人实际占用的土地面积 ( (平方米平方米) )二、应纳税额计算二、应纳税额计算 应纳税额纳税人实际占用的土地面积应纳税额纳税人实际占用的土地面积 ( (平方米平方米) )适用税额适用税额 【例例】某市一商场坐落在该市繁华地段，企业土地使用证书记载某市一商场坐落在该市繁华地段，企业土地使用证书记载占用土地的面积为占用土地的面积为6 0006 000平方米，经确定属一等地段；该商场另设平方米，经确定属一等地段；该商场另设两个统一核算的分店均坐落在市区三等地段，共占地两个统一核算的分店均坐落在市区三等地段，共占地4

13、 0004 000平方米；平方米；一座仓库位于市郊，属五等地段，占地面积为一座仓库位于市郊，属五等地段，占地面积为10001000平方米。计算该平方米。计算该商场全年应纳的城镇土地使用税。商场全年应纳的城镇土地使用税。 ( (注：一等地段年税额注：一等地段年税额4 4元元/ /平方米；三等地段年税额平方米；三等地段年税额2 2元元/ /平方米；平方米；五等地段年税额五等地段年税额1 1元元/ /平方米平方米) ) (1)(1)商场占地应纳税额：商场占地应纳税额：6 0006 0004 424 000(24 000(元元) ) (2) (2)分店占地应纳税额：分店占地应纳税额：4 0004 00

14、02 28 000(8 000(元元) ) (3) (3)仓库占地应纳税额：仓库占地应纳税额：1 0001 0001 11 000(1 000(元元) ) 全年应纳土地使用税：全年应纳土地使用税：24 00024 0008 0008 0001 0001 000 33 000(33 000(元元) ) 1. 1.国家机关、人民团体、军队自用的土地。国家机关、人民团体、军队自用的土地。 2.2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。 3.3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。 4.4.市政街道、广场、绿化地带等

15、公共用地。市政街道、广场、绿化地带等公共用地。 5.5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。 6.6.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地。从使用的月份起免缴土地经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地。从使用的月份起免缴土地使用税使用税5 5年至年至1010年。年。 7. 7.对非营利性的医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的对非营利性的医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征城镇土地使用税。对营利性的医疗机构自用的土地自土地，免征城镇土地使用税。对营利性的医疗机构自用的土地自20002000年起免征年起免征城镇土地

16、使用税城镇土地使用税3 3年。年。 8.8.企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。分的，免征城镇土地使用税。 9.9.由财政部另行规定免税的能源、交通、水利用地和其他用地。由财政部另行规定免税的能源、交通、水利用地和其他用地。 第四节第四节 减免税优惠减免税优惠一、纳税义务发生时间一、纳税义务发生时间 (1) (1)购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税；购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税； (2) (2)购置存量房，自办理房屋权属转移、变

17、更登记手续，房地产权属登记机关购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税；签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税； (3)(3)房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税付之次月起计征城镇土地使用税 (4)(4)纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税，纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税， (5)(5)填海、开荒山整诒的土地和废弃地的用地自使用之日起缴纳土地使用税，填海、开荒山整诒的土地和废弃地的用地自使用之日起缴纳土地使用税， 二、纳税期限二、纳税期限 实行按年计算，分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖实行按年计算，分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。市人民政府确定。三、纳税地点三、纳税地点 在土地所在地缴纳。跨地区使用土地的纳税人，应按土地的坐在土地所在地缴纳。跨地区使用土地的纳税人，应按土地的坐落地点分别向土地所在地的税务机关缴纳。落地点分别向土地所在地的税务机关缴纳。 纳税人应依照当地税务机关规定的期限，填写纳税人应依照当地税务机关规定的期限，填写城镇土地使用城镇土地使用税纳税表税纳税表，