上海交大答辩词

1、交大合作项目筹备情况各位领导、各位来宾：你们好！在上海交大后勤发展有限公司与上海德律风物业有限公司就上海交大物业管理 合作项目正式签约之际，请允许我就该顾问管理项目前期的筹备情况向各位领导、 各位来宾做一汇报。一、筹备情况：该项目是由交大后勤发展有限公司委托上海德律风有限公司就交大徐家汇校区学生 公寓，法华路校区学生公寓和教学楼（约八万平方米）的物业进行顾问式管理的合 作项目。该项目在原电话局领导和交大校领导的关心下，在经历了近半年的洽谈、 友好协商与公平竞争之后，终于有了合作成果。俗话说：“信息就是金钱，市场就是生命”。今年初，在上海德律风有限公司 董事长与交大后勤发展有限公司董事长的提议下

2、，在交大后勤发展有限公司周总与 行政处费处长的关心下，在二公司交换了对高校物业管理市场的看法和目前各自公 司的发展情况后，经交大后勤发展有限公司对参与竞争的几家物业公司进行公开竟 标之后，上海德律风有限公司的管理方案得到了认同。在上海德律风有限公司吴国 安总经理与交大后勤发展有限公司周炜君总经理就物业管理市场发展的前景、潜 力、合作的基础和方式及如何开拓高校物业管理市场等专题进行了探讨，并在友好 协商的基础上双方达成了项目合作共识。在选择以何种方式进行合作的过程中，最初曾提出了两种合作方式： 第一：双方连手合作成立合资公司，共同开发高校物业管理市场。 第二：以交大为物业管理的直接责任者，由上海

3、德律风物业有限 公司提供技术，采用顾问式管理。 经双方充分协商、认真比较以上两个合作方式的利与弊，最后认为以第二种方式进 行合作更符合双方的实际情况，并能发挥各自的优势。同时，确定了双方的合作以 顾问管理开始，以点带面逐步推广至实施全面的物业管理。为此，双方的谈判迈出 了实质性的一步。在筹备过程中，双方主要做了以下工作： 实地调查和协议文本的起草 在交大后发公司有关部门和相关人员的大力支持和配合下，双方共同对交大闵行、 徐汇、法华路校区的管理等方面的情况进行了多次的实地调查。在此基础上由上海 德律风物业有限公司负责合同文本的起草，经双方协商一致后确定了合同文本。 确定合作的期限及合作的目标该项

4、目的合作期限为： 18 个月。根据上海市物业管理的有关规定和要求结合 上海交大的实际，经双方协商确定该项目的合作目标是：在合同期限届满时达到上 海市行业物业管理文明窗口的标准，并经行业评比认可。 人员、物质准备 交大物业公司的领导为此做了大量的准备工作，特意安排了人员并腾出了他们自己 的办公场所，为我们提供了良好的工作条件。上海德律风物业有限公司也根据约定 于 8 月初派出了 3 人顾问小组参与交大物业公司的日常管理工作。目前，双方的合 作正在顺利进行之中。二、体会与思考 观念超前、目标明确是达成共识的前提。双方领导对上海高校后勤社会化改革 有明确的认识，并达成共识；双方都看好上海高校物业管理

5、市场，对其发展的前景 充满信心。取长补短、优势互补是合作的基础。交大的优势是有较大的物业市场和良好的发展 思路。我们的优势是有先进的管理模式和技术及创品牌、争市场的发展能力。理论、经验与实际相结合是成功的保障。我公司先进的物业管理理念与交大对 高校物业管理市场发展战略相结合；我公司的物业管理推行 ISO9002 管理模式与交 大物业管理实际相结合；我公司创品牌、争市场的发展经验与交大以搞好物业管理 试点，加快推进高校后勤社会化的发展目标相结合。这三个方面的结合给双方的合 作注入了活力，是合作成功的保障。三、计划与目标 今天的签约只是我们合作的起点。真正的目的是想通过双方的真诚合作，共同 探讨、

6、摸索总结出一套适合高校物业管理的方法和模式，为开拓高校物业管理市场 奠定基础。同时，通过合作加深了解、增加信任，为共同发展和进一步的合作创造 良好的开端。为了合作成功，我们将以上海市物业管理的法律、法规为依据，结合交大的实 际，制定出一套管理流程科学、操作合情合理的物业管理方案。在双方的共同努力 下，争取以最短的时间，使交大的物业管理走上正轨。最后，衷心感谢各位领导对 此项目的关心，并真诚希望各级领导给予我们一如既往的支持与帮助。谢谢大家 2000年 8月 28日工作守则注意事项一言一行，维护公司的形象；遵守纪律，不迟到和早退；努力工作，认真履行工作职责；团结一心，共同完成工作目标；注意保密，

7、遵守公司的相关规定； 谦虚谨慎，共同搞好公共关系。二、工作内容参与物业管理和服务的决策活动； 参与拟定物业管理和服务方案； 参与物业管理和服务机构的建立； 帮助甲方制定物业管理制度和开展相关员工培训； 协助甲方实施协议标的日常管理和服务，并对外进行相应 的业务宣传；三、工作目标（一）、在协议签订后两个月内， 法华镇路校区和徐汇校区 学生公寓的物业管理以及环境面貌有较明显的变化；在本协 议签订后至 2000年 12月 31日前该协议标的基本形成上海市 物业管理行业规定的物业管理一体化、收费标准规范化、服 务行为标准化。（二）、 在协议签订双方共同合作一定期限后至该协议届 满前法华镇路校区达到上海

8、市行业物业管理文明窗口标准， 并获行业评比认可、在徐汇校区教学楼管理中导入规范的 物业管理模式。上海电话物业有限公司二 000 年 八 月关于上海交大物业管理合作项目的调查根据上海物业管理行业规范性文件的精神，上海交大后勤发展公司同 上海电话物业管理公司就上海交大物业管理的事项进行了洽谈、协 商。双方应如何开展高校的后勤改革，使上海交大的后勤中的物业管理开创出一条新的发展道路，成为上海高校乃至全国高校物业管理的 领头羊，达成了共识。为此，双方确定组成专门小组，对上海交大的物业管理现状进行全面 的调查。时间从 2000年 5月 24日开始，并尽快提出方案供双方决 策。根据双方商定的时间表，我们做

9、了大量的调查研究，翻阅了大量的资 料，找了一部份人来了解情况，实地查看了徐汇校区、闵行校区、法 华镇校区物业管理情况 , 如物业的管理范围。下面了解方面予以汇报。 一 基本情况：上海交通大学是教育部所属，由教育部与上海市共建的全国重点大 学。上海交大现有全日制学生 18000人，其中本科班学生 14000 余 人，硕士生、博士研究生 4000 人，夜大学学生 3000余人，留学生 200 余人。（注：其中徐汇校区 ，闵行校区 ，法华镇路校 区）目前，上海交大拥有徐汇、闵行、七宝、广中路 5 个校区，占地面积 175 公顷。徐汇校区是交通大学的前身南洋公学所在地，位于上海市居 住繁华的徐家汇，占

10、地面积 236490 平方米，七宝校区位于闵行区七宝 镇南部，占地面积 270000 平方米。邻近徐家汇的法华镇路校区占地面 积 33721 平方米，厂中校区的占地面积为 31785平方米。距离徐家汇 校区 23 公里以南在刚建成一个崭新的闵行校区，占地面积 1051168平 方米。学校有住宅和工厂，占地面积 14014 平方米，绿化面积（除闵 行校区）为 49284 平方米+216637平方米。上海交大是一所具有百年历史的综合性大学。它们物业种类齐全，具 有历史特色，主要类型包括：教学楼、学生公寓、办公楼、实验楼、 图书馆、实习工厂、教工住宅楼，各类物业管理总面积（目前正在管 理的物业）是

11、305312平方米，教学大楼 9 幢，建筑面积为 80575平方 米办公楼建筑面积为 102163 平方米。其它零星物业如：商业服务店、 新华书店、招待所等。根据上海交大物业构成的性质，作用和特点，为了适应管理的需要， 现已成立上海交大后勤发展公司。其机构的主要构架分为三级管理。 第一级是总公司一个管理层，设总经理等管理层面；第二级下设生活 服务中心。生活服务中心设立三个即闵行生活服务中心、徐汇服务中 心、法华镇服务中心 ; 第三级生活服务中心下设科室。主要有总务科室 宿管科，通信科、校园科。科室下面管理各管理的楼宇等。三个服务 中的共有在编的正式职工 191人，临时工（即外聘工） 223 人

12、。作为这 一组织构成的生活服务中心及其各科室的职能是这样分配的；总务科 的职能是各项服务工作的分配及管理是楼宇服务中心的领导，从而完 成诸承诺，主要包括：它的服务对象是进出楼如教学大楼、负责教学 楼如楼的日常管理工作；固定资产、办公服务用品的配置发放；学校 各类大重会议的准备工作；教学楼、办公楼、图书馆的保洁工作；其 已经营、服务工作，如：经营商店、理发店等。宿舍管理科的职能 是：它的服务台对象是学校学生宿舍的管理工作。主要职责是负责学 生宿营舍的调配和管理，根据宿舍管理规定，协助校保卫处负责宿舍 的安全巡检如 24 小时门卫值勤工作；协助报修部门对所管理域的门、 窗、水电设施的故障进行报修，

13、学生宿舍供物品的配量管理工作；安 排如计划内外省市临时来校实习等人员的作宿安排。通信科的职责是：它的服务对象是校园内通信设备如设施。主要包 括：负责处理用户的电话安装、拆迁的申请，协助电话局办理此项工 作；负责 201 校园电话的日常管理的日常管理及故障报修工作；负责 相关费用的收缴工作，如电话安装费、电话费、投币电话费；负责校 内报刊杂志、邮件、印刷品的散发，报刊征订工作；负责研究生宿舍 电话安装工作及话费的收缴。从了解情况看，工作量较大，重点的工作应该是 。 校园管理工作的职责是（目前只有在法华镇路校园有此项服务职责， 而徐汇如闵行校区此项工作已由其它部门管理），负责图书道路保洁 清扫、垃

14、圾的清理及集中；负责校园的绿化工作及施工。在以上三个规定的工作中，其重点的工作是宿舍管理工作。扬以在人 员安排、岗位数量已都进行了重点的安排。目前，物业管理的面积有 30万平方米，设置岗位 20种 14类。涉及了所辖区域的各个工作。共 配人各 426 人，其中在编职工 203人，外聘职工 223人（注：闵行校 区在编职工 120 人，徐汇校区在编职工 55 人，法华镇路校区在编职工 16 人）。目前，对交大物业管理的现状的调查汇总来说，按行业物业管理的服 务范围，如规范的要求应实施并介入管理的应是 8 个大项目的管理， 而交大的物业管理只介入如服务如：保安、保洁（只是宿舍管理，而 不是校园门卫

15、的管理）。通信设备、设施、校园的环境管理（只是法 华镇路）、特约经营性服务等。1999 年交大生活服务中心为了完成学校的工作任务，做了许多的工 作，动了不少的脑子，想了不少的办法，在经费有限的情况下，做成 了基本平衡。 1999 年的收支情况是：学校目前的拨款按去编职工人均 1.25 万元/年*人，共计： 203人 *1.25 万元/年=253.75万元/. 年，其中：徐汇生活服务中心： 85万元/ 年；闵行生活服务中心 170 万元/年；法华路生活服务中心设备行政拨 款。而 99年的实际支出 718万元/ 年，其中徐汇生活服务中心实际支 出 38万元/ 年；闵行生活服务中心去出 290万元/

16、年；法华镇路支出： 45万元/年； 99年创收： 414万元/ 年，其中：徐汇生活服务中心创收 280万元；闵行生活服务中心 94万元/ 年；法华镇生活服务中心创收 40万元/年。收支差额情况： 669万-718 万元=-49 万元。二、综合分析（一） 物业经营状况分析99 年的物业经营状况可以说是比较好的，基本达到收支平衡，总收入 为： 669万元，总支出为 718万元，其中缺口为 49 万元，各生活服务 中心利用往年的积累基本堵住肋 9 万元的缺口。从我所掌握的情况看，作为学校后勤管理部门的99 年划拨行政经费的原则是按在编职工人数，人均为 1.25 万元/ 年的基数下拨全年的人 员工资成

17、本支出，其余费用，如：三金、维修费用、管理费用都由学 校解决，是一种典型的“吃皇粮”的情况。 99年的全年拨款是 255 万 元，创收是 414 万元，解决了经费缺口的 57.7%，而行政拨款只占 35.5%。而 6.8%由历年结余冲抵。创收的主要来源是经营性收入，第 一，房屋的租赁，一部分作计划内的学生宿舍的季节性租赁收入，徐 汇生活服务中心宿舍管理科收入为 120 万元；另一部分是招待所收 入，法华镇路收入为 18 万元；第二，商店服务收入，这部分主要是小 卖部、理发店、办公用品经营等。徐汇生活服务中心： 35 万元；第 三，其他收入。如：所以说，在这样的体制下作为上级主管部门没有较明确的

18、考核指标 下，造成的后果只能是收支平衡就已经很不错了。但从实际情况看， 如果考核指标明确一点，行政拨款再合理一点，去掉一些不合理的支 出（如：电梯维修费支出，教具的支出、垃圾清运费等），有可能产 生获利。今年如何搞，因为正处于改革阶段还没有明确的说法。但总的思路基 本明确：行政拨款：按人均1.5万元X 203人=304.5万元/年。实际可 能为 24.5 万元/年。其中：徐汇生活服务中心： 105万元/年，闵行生活服务中心： 200万元/ 年，法华镇生活服务中心 20 万元 / 年；创收：徐汇生活服务中心： 150 万元/年，闵行生活服务中心： 万元/年，法华镇生活服务中心 25万元/年；支出

19、：徐汇生活服务中心：万元/ 年，闵行生活服务中心：302万元/年。人员成本费用：在编职工按人均：2.8万元/年人X 203人=568.4万元/年，外聘职工：0.63万元/年人X 223人 =133.8 万元/ 年，合计： 702.2 万元。（一） 物业管理情况分析1从目前的管理状况看，其物业管理还只是一种后勤式的管理。从它的机构设置、人员的配备看，都充分适应了学校作为教育 单位，应以教育为中心，开展后勤保障工作。这一点也能从其管理的 工作流程和相关的规章制度中看出。2 从目前的物业管理行业的要求看，其物业管理还有一些管理不顺 的情况；从物业管理企业的运作看，目前没有明确、正式的委托管理关系，所

20、 以在实际工作中造成一定的管理界面费用支出及落实；从物业管理行 业的要求看，应该是 8 个大方面的服务范围和管理。而其现在的情况 是多头管理，板块分割划线不合理，主要表现：第一、房屋设备维修 养护；第二、校园环境、绿化；第三、校园安全保卫如消防管理；第四、学生宿舍的多头管理问题突出，造成责任件件落实，责任了清。3 从目前人员构成的情况看，其物业管理道路向行业物业管理的规 范和标准看齐。上海交大后发公司创建后，在人员的培训上已搞发一些中层管理人员 的培训，但是第二级管理人员如现场管理人员的培训上就欠缺一些。 这也是成为了展如提高了物业管理的一个“瓶颈”。（三）高校物业管理市场的分析：从 80 年

21、代初起，上海的物业管理念的引进至今已有十几年的时间。 物业管理市场的从无到有，发展速度惊人。特别是物业管理理念如理 论都已深入人心。一批带有明显行业特点的物业如物业管理公司的涌 现，更是令人激动，如充满了信心。这一点从上海交大洽谈起我们就 已知道了。高校的物业管理目前不以传统。物业管理行业来涉及的空 白如“处女地”，就如同我们邮电行业起始搞“厂房”特钯的物业管 理一样，具有较大的市场潜力，如果搞好了，在双方的共同努力下， 可以开创新的物业管理市场，打响品牌并有可能成为高校物业管理的 领头羊。三上海交大物业管理合作项目的几点建议：1 上海交大物业管理市场成为高校物业管理的一个代表，对我们公司而言

22、是具有较大的物业管理的潜在市场。建议公司抓 住机遇，在创造公司品牌，提高经济效益，合作方式方面，进行权 衡，作出决策。2.上海交大后发公司对搞好高校后勤改革如物业管理方面是有信心的，也同时看到了存在的问题，我公司也看好高校物业管 理市场。建设出公司考虑双方的利益，再同上海交大后发公司洽谈， 商定具体的合作模式。3 .上海交大物业管理市场，其面积为30几万平方米，某些管理如服务共用存在着一定的问题。但如双方真诚合法，到定出 切实可行的方案如标准，有可能在高校后勤改革如物业管理方面 开创出一片新的天地。,II美文欣赏1、走过春的田野，趟过夏的激流，来到秋天就是安静祥和的世界。秋天，虽没有 玫瑰的芳

23、香，却有秋菊的淡雅，没有繁花似锦，却有硕果累累。秋天，没有夏日的 激情，却有浪漫的温情，没有春的奔放，却有收获的喜悦。清风落叶舞秋韵，枝头 硕果醉秋容。秋天是甘美的酒，秋天是壮丽的诗，秋天是动人的歌。2、人的一生就是一个储蓄的过程，在奋斗的时候储存了希望；在耕耘的时候储存 了一粒种子；在旅行的时候储存了风景；在微笑的时候储存了快乐。聪明的人善于 储蓄，在漫长而短暂的人生旅途中，学会储蓄每一个闪光的瞬间，然后用它们酿成 一杯美好的回忆，在四季的变幻与交替之间，散发浓香，珍藏一生！3、春天来了，我要把心灵放回萦绕柔肠的远方。让心灵长出北归大雁的翅膀，乘 着吹动彩云的熏风，捧着湿润江南的霡霂，唱着荡

24、漾晨舟的渔歌，沾着充盈夜窗的 芬芳，回到久别的家乡。我翻开解冻的泥土，挖出埋藏在这里的梦，让她沐浴灿烂 的阳光，期待她慢慢长出枝蔓，结下向往已久的真爱的果实。4、好好享受生活吧，每个人都是幸福的。人生山一程，水一程，轻握一份懂得， 将牵挂折叠，将幸福尽收，带着明媚，温暖前行，只要心是温润的，再遥远的路也 会走的安然，回眸处，愿阳光时时明媚，愿生活处处晴好。5、漂然月色，时光随风远逝，悄然又到雨季，花，依旧美；心，依旧静。月的柔 情，夜懂；心的清澈，雨懂；你的深情，我懂。人生没有绝美，曾经习惯漂浮的你 我，曾几何时，向往一种平实的安定，风雨共度，淡然在心，凡尘远路，彼此守护 着心的旅程。沧桑不是

25、自然，而是经历；幸福不是状态，而是感受。6、疏疏篱落，酒意消，惆怅多。阑珊灯火，映照旧阁。红粉朱唇，腔板欲与谁 歌？画脸粉色，凝眸着世间因果；未央歌舞，轮回着缘起缘落。舞袖舒广青衣薄， 何似院落寂寞。风起，谁人轻叩我柴扉小门，执我之手，听我戏说？7、经年，未染流殇漠漠清殇。流年为祭。琴瑟曲中倦红妆，霓裳舞中残娇靥。冗 长红尘中，一曲浅吟轻诵描绘半世薄凉寂寞，清殇如水。寂寞琉璃，荒城繁心。流 逝的痕迹深深印骨。如烟流年中，一抹曼妙娇羞舞尽半世清冷傲然，花祭唯美。邂 逅的情劫，淡淡刻心。那些碎时光，用来祭奠流年，可好？8、缘分不是擦肩而过，而是彼此拥抱。你踮起脚尖，彼此的心就会贴得更近。生 活总不完美，总有辛酸的泪，总有失足的悔，总有幽深的怨，总有抱憾的恨。生活 亦很完美，总让我们泪中带笑，悔中顿悟怨中藏喜，恨中生爱。9、海浪在沙滩上一层一层地漫涌上来，又一层一层地徐徐退去。我与你一起在海 水中尽情的戏嬉，海浪翻滚，碧海蓝天，一同感受海的胸怀，一同去领略海的温 情。这无边的海，就如同我们俩无尽的爱，重重的将我们包裹。10、寂寞的严冬里，到处是单调的枯黄色。四处一片萧瑟，连往日明净的小河也 失去了光彩，黯然无神地躲在冰面下恹恹欲睡。有母女俩，在散发着丝丝暖意的阳 光下，母亲在为女儿梳头。她温和的把头发理顺。又轻柔的一缕缕编织着麻花辫。 她脸上写满笑意，似乎满