置业(房地产)有限公司住宅楼在建工程抵押价格评估报告

1、致估价委托人函4 估价师声明5 估价的假设和限制条件6 估价结果报告8 附 件10致估价委托人函置业有限公司：受贵方委托，我公司对位于国道北侧、规划州十七路西侧的在建工程进行估 价，价值时点为年3月15 h,估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参 考依据。在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对 估价对象进行了实地查看、广泛收集相关资料和估价对象信息的基础上，根据估价 对象客观情况，选用市场比较法进行估价，经认真分析、测算，确定估价对象8# 楼住宅100套，总建筑面积10799. 64平方米，施工进度75%,在价值时点的市场 价值为3996. 00万元，大写人民

2、币：参仟玖佰玖拾陆万元整。（平均单价3700元/ 平方米）详见附表：估价结果一览表房地产估价有限公司法定代表人：年三月十五日估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道徳，在此郑重声明：1、我们在本估价报告屮对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导 性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结 论，但受到本估价报告中说明的假设和限制条件的限制。3、我们与木估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及 估价利害关系人没有利害关系。4、我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。5、我们是依照中华人民共和国国家标准房地产

3、估价规范、房地产估价基 本术语标准、房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估 价报告。6、估价人员对本估价对象进行了实地勘查，并拍摄实景照片。7、没有人对本估价报告提供特定的专业帮助，报告使用人在使用本报告之 前须对的报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当， 造成损失！注册房地产估价师姓名注册号签名估价的假设和限制条件1、本次估价的一般假设（1）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。（2）估价对象建筑面积来源于委托提供的房地产测绘报告，若与实际不符, 并据实调整评估价值。因其不实造成的影响，本公司不承担任何责任。（3）市场供应关系、市场结构

4、保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。(4) 木次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，木次评估 假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。(5) 交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，不考 虑特殊买家的附加出价。2、不确定事项假设(1) 估价时没有考虑国家宏观经济政策发牛变化、市场供应关系变化、市场 结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估 价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评 估价值的影响。(2) 假设估价对象于价值时点无抵押情况或原有的抵押情况己注销。3、背离实际情况假设(1) 估价结果未考

5、虑未来处置风险。(2) 估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营 决策失误或市场运作适当对其价值的影响。4、估价的限制条件1、木报告估价结果仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不得作其它 用途使用。2、木报告使用的有效期为一年，即估价目的在报告完成后的一年内实现，估 价结果可作为估价对象的市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。3、估价对象所处的房地产市场或估价对象木身在木报告估价结果的有效期内 发生了重大变化，该估价对象必须重新估价。4、木报告专为委托人所使用，未经木公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开

6、媒体 上。估价结果报告一、估价委托人置业有限公司二、房地产估价机构房地产估价有限公司三、估价对象1、估价对象范围木次估价对象为位于国道北侧、规划州十七路西侧房地产2、估价对象基本状况国有土地使用证:证号使用权人用途面积（rtf）使用权类型终止年期商业居住87245. 00出让商业2051年6月8日 住宅2081年6月8 h建设工程规划许可证号：建字第号;建筑工程施工许可证号：编号：估价对象基本状况:楼号规划用途建筑面积（nv）套数建筑结构总层数/所在层8#楼住宅10799.64100套钢混35/1-17合计10799. 643、房地产权利状况根据委托方提供的相关资料，房地产权利人为置业有限公司

7、。评估结果为估价对象于价值时点在建工程市场价格。4、实物状况：该在建工程目前主体己封顶，施工进度率75%。暂未办理产权登记。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估抵押价值。五、价值时点2016 年 3 月 15 h六、价值类型估价中釆用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在公开市场上 最可能形成或成立的价格。房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点的市场价值， 等于假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿 款。七、估价依据本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件及委托方提供的资料有：(1) 中华人民共和国城市房地产管理法；(2) 中华人民共和

8、国土地管理法；(3) 中华人民共和国土地管理法实施条例；(4) 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；(5) 中华人民共和国担保法；(6) 国有土地使用证复印件；(7) 建设工程规划许可证复印件；(8) 建筑工程施工许可证复印件；(9) 房地产测绘报告复印件；(10) 委托方提供的其它相关资料。八、估价原则在本次估价过程中，估价人员遵循了下列原则:1、独立、客观、公正原则；2、合法原则;3、最高最佳使用原则；4、替代原则；5、价值时点原则。6、谨慎原则九、估价方法我们对委托方所提供的委估房地产的文件资料进行了必要的审核及分析，并进 行了认真的实地查看和调查了解，考虑到目前可以掌握

9、估价对象周边同类物业的市 场价格，故选用市场比较法作为木次评估方法。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估 价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过全面与细致的测算，并结合估价经验 和对影响项目价值的因素分析，确定委估对象在价值时点的市场价值为3996. 00万 元，大写人民币：卷仟玖佰玖拾陆万元整。十一、估价人员十二、估价作业日期2016年3月15日十三、变现能力分析1 估价对彖通用性、独立使用性或者可分割转让性分析估计对象估价对象通用性、独立使用性或者可分割转让性分析见下表：估计对象估价对象通用性、独立使用性或者可分割转让性分析序号影响因素变现能力分

10、析1通用性估价对象证载用途与实际用途一致，通用性一般2独立性由于各估价对象产权情况明晰，冃前尚无影响其独立使用 的因素存在，独立使用性较好3可分割转让性估价对象房地产可分割转让2.价值时点最可能实现价格与评估的市场价值的差异程度分析若需对估价对象进行短期强制处分、考虑快速变现如估价对象所在区域市场发 育的完善程度、该类物业的市场需求有限、处置时间较一般正常交易时间短、其他 不可预见因素及拍卖、过户等变现费用等因素的影响，成交价格可能仅为其公开市 场价值的80%左右。3. 估价对象实现时间长短分析根据当前现场处置同类物业的变现情况，估计估价对象正常的变现时间为3个 月左右。4. 处置变现后的债务

11、清偿顺序债务人除借款本金之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务 时，并且当事人没有约定的，应当按照下列顺序抵充：（1）实现债权的有关费用;（2）利息或者违约金；（3）借款本金。十四、风险提示说明1、房地产市场变化情况目前，影响全球经济发展不稳定因素仍然较多，经济增长乏力，我国整体经济 增速放缓。今年以来房地产市场出现了一定的下滑趋势，为了 “稳市场、保增长”。 中央和地方已纷纷对前儿年出台的抑制房地产过热的宏观调控政策予以松绑，但整 体房地产市场仍偏冷，价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有 一定影响。特请报告使用人注意。2 抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使用

12、人使用报告的提示如下：（1）报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意在房 地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下调的影响。（2）根据委托方提供的相关证明材料及为估价人员经验，其抵押价值还受一 下几个方面的影响和限制：a. 抵押期限内可能受增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、 企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。b. 经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。c. 人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。d. 经营方式不当，会导致估计对象的市场价值降低。鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点，建议报

13、告使用人应 定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。（以下空白）附表：估价结果一览表序号房号用途面积（nf）评估单价（元/nf）总价（万元）1104住宅117. 87370043.612105住宅86. 63370032.053106住宅11& 64370043. 904107住宅120. 02370044.415108住宅87. 64370032.436109住宅110.4370040. 857201住宅110.4370040. 858203住宅120. 02370044.419204住宅117. 87370043.6110205住宅86. 63370032.0511

14、206住宅11&64370043.9012207住宅120. 02370044.4113208住宅87.64370032.4314209住宅110.4370040. 8515301住宅110.4370040. 8516303住宅120. 02370044.4117304住宅117.87370043.6118305住宅86. 63370032. 0519306住宅11& 64370043.9020307住宅120. 02370044.4121308住宅87. 64370032.4322309住宅110.4370040. 8523401住宅110.4370040. 8524403住

15、宅120. 02370044.4125404住宅117. 87370043.6126405住宅86. 63370032.0527406住宅11& 64370043.9028407住宅120. 02370044.4129408住宅87. 64370032.4330409住宅110.4370040. 8531503住宅120. 02370044.4132504住宅117.87370043.6133505住宅86. 63370032. 0534506住宅11& 64370043.9035507住宅120. 02370044.4136508住宅87. 64370032.4337509住

16、宅110.4370040. 8538603住宅120. 02370044.4139604住宅117. 87370043.6140605住宅86. 63370032.0541606住宅11&64370043.9042608住宅87. 64370032.4343609住宅110.4370040. 8544701住宅110.4370040. 8545703住宅120. 02370044.4146704住宅117. 87370043.6147706住宅11& 64370043.9048707住宅120. 02370044.4149708住宅87. 64370032.4350709住宅1

17、10.4370040. 8551801住宅110.4370040. 8552802住宅87. 84370032. 5053803住宅120. 02370044.4154804住宅117. 87370043.6155805住宅86. 63370032.0556806住宅118. 64370043.9057809住宅110.4370040. 8558901住宅110.4370040. 8559903住宅120. 02370044.4160904住宅117.87370043.6161905住宅86. 63370032. 0562906住宅11& 64370043.9063908住宅87. 6

18、4370032.4364909住宅110.4370040. 85651001住宅110.4370040. 85661002住宅87. 84370032. 50671003住宅120. 02370044.41681004住宅117. 87370043.61691005住宅86. 63370032.05701006住宅11& 64370043.90711008住宅87.64370032.43721009住宅110.4370040. 85731103住宅120. 02370044.41741104住宅117. 87370043.61751105住宅86. 63370032.05761106住宅118. 64370043.90771107住宅120. 02370044.41781108住宅87. 64370032.43791109住宅110.4370