深圳商业网点规划的主要考虑因素

1、第三章 深圳市商业网点规划的主要考虑因素一、商业布局现状及发展的内在规律性从商业布局的演变分析，深圳商业布局从早期的口岸导向型（如中英街、罗湖人民南商业区的兴起） ，逐步转向多元导向路径，其中内部需求因素所产生的影响越来越大。通过运用中心地理论和核心边缘模型进行分析发现，深圳商业布局的发展具有较强的规律可循，这是进行商业网点规划的重要依据。因此，可结合商业本身创新的趋势和需求进行合理规划。二、经济发展阶段及趋势2004 年，深圳按常住人口计算的人均生产总值达7162美元，已进入发达经济的初级阶段。但特区内外、特区外中心城区和外围地区的二元化特征明显，城市化进程尚未完结。 近年来， 深圳制造业增

2、加值占经济总量的比重持续上升，呈现典型的工业化阶段的特征，但在消费层面却已经表现出许多后工业化阶段的特征，商业网点规划应适度超前。三、城市功能布局深圳的城市功能在空间上以特区为核心向外辐射，并且呈网状组团式结构格局。深圳市规划局于 2005 年 10 月公布的深圳市组团分区规划（ 2005 2020），将全市划分为 11个功能不同的组团，因此商业布局要根据不同的组团功能，规划构建功能相对完备、层次分明的商业网点体系。四、人口因素人口因素是影响商圈地域分布的重要因素，主要有：（一）人口数量。截至2004年底，深圳常住人口已达 597.6万人，管理 人口 1071万。这是深圳商业发展的基础， “十

3、一五”期间常 住人口将控制在900万以内，管理人口也将相应增加。（二）居民购买力。近年来，深圳居民收入平稳增长，人均可支配收入在过去5年中年均增长 6.4%, 2004年达2.76万元，预计 2010年深圳人均可支配收入将超过3.5万元。收入的稳步增加使居民购买力进一步提高，2004年深圳人均消费支由1.96万元，平均消费倾向（消费占可支配收入的比重）达71%居民消费信心较高，为深圳商业提供了持续增长动力。数据来源：2005年深圳统计年鉴，2004年后为预测数。资料来源：深圳统计年鉴2004。（三）消费需求。2004 年深圳的人均 GDP 及人均可支配收入均位居全国大中城市首位（分别为5.93

4、万元和2.76万元），人均居民储蓄存款余额 4.39万元, 人均消费性支由1.96万元（1631元/月）。主要经济指标已 接近中等发达国家水平，居民消费能力强，消费结构不断由 现新的变化，食品消费比重己下降至 2004年的27%生活必 需品的支生比重逐年下降，文化教育、服务等消费一直保持 在10蛆上的较高水平，享受型商品、奢侈品的支由比重上 升。消费结构的变化表明，深圳居民开始追求较高层次的消 费需求，从而导致需求多样化和个性化程度的提高，消费者 不仅要求有满足便利性购物和日常购物的消费场所，更需要 能满足一站式购物和一站式消费的场所，以及能够满足个性 化需求的特色消费场所。另外，随着家用轿车

5、保有量不断增加，汽车逐渐成为深 圳居民生行的重要方式，是否具备充足的停车位已成为消费 者选择消费场所的主要考虑因素。商业网点规划在考虑居民 消费需求变化的同时，也应当结合消费行为特征对消费场所 的配套设施提由相应的要求。资料来源：消费者市场调研。（四）旅游人口。深圳旅游人口规模庞大， 2004 年宾馆接待的国内外游客1943 万人次。 这些游客在深圳主要从事商务活动、 旅游观光，其消费支出主要用于住宿、餐饮、旅游和购物。随着深圳国际化城市建设进程的不断推进以及国内居民收入水平的提高，旅游人口仍将会继续上升，为深圳商业发展提供了新的空间。五、交通发展导向交通对商业发展具有重大影响。交通和道路的格局决定了商业网点的分布状态，但商业网点布设不当，也会对交通形成一定阻碍。因此，商业与交通存在一种相互依存、相互影响的关系。即将出台的深圳市整体交通发展规划 ，必然对深圳商业网点布局产生重大影响，一方面规划的实施将会明显改变消费者的