近年银川房地产行业现状分析

1、    近年银川房地产行业现状分析    汤索 罗海霞 张慧 崔林林 陆琳改革开放以来，房地产业作为国民经济新的增长点，为我国经济的快逮增长做出了贡献。楼房不仅与居民生活息患相关，也是企业创立、运营、发展所必须的场所。银川经济发展作为总体经济发展的重要组成部分，房地产产业是其重要引擎，但s我国部分发展地区相比还存在较大差距。本项目立足银川，对2015.2017年本地房地产行业现状展开调查，并对其产生原因进行分析研究。房地产 发展趋势 建议银川市总体经济状况2016年是“十三五”规划的开局之年，也是供给侧结构性改革的攻坚之年。经初步核算，全市实现地区生产总

2、值1617.28亿元，按可比价格计算，同比增长8.1%。分产业看，第一产业实现增加值58.61亿元，同比增长4.3%；第二产业实现增加值825.46亿元，同比增长6.6%；第三产业实现增加值733.21亿元，同比噌长10.3%。按常住人口计算，人均地区生产总值74269元，比上年增长6.6%。三次产业结构为3.6：51.0： 45.4，對经济增长的贡献率分别为2.1%、42.5%、55.4%。全年居民消费价格比上年上涨1.7%，其中其他用品和服务上涨2.7%.衣着类上涨2.6%，医疗保健上涨2.4%，教育文化和娱乐类上涨1.1%，居住类和生活用品及服务类均上涨0.7%，交通和通信类下降0.9%

3、。工业生产者出厂价格指数下降1.1%，工业生产者购进价格指数下降3.6%，新建住宅价格指数下降0.2%，商品零售价格指数上涨0.8%。2017年银川市第一产业完成投资63.42亿元、第二产业完成投资602.88亿元、第三产业完成投资105 2.75亿元，一、三产业分别同比增长1.2倍和7.8%，第二产业同比下降12.6%，降幅连续3个月收窄。三次产业投资比重分别由上年同期的1.7： 40.7： 57.6调整为3.7： 35.1：61.2，第一产业和第三产业投资比重均小幅提升，分别拉动全市投资增长2.0和4.5个百分点。2017年111月份，全市居民消费价格水平比去年同期上涨1.7%。八大消费品

4、价格继续呈现“七升一降”。其中，衣着类上涨1.1%，居住上涨3.1%，生活用品及服务上涨2.1%，交通和通信上涨3.0%，教育文化和娱乐上涨2.6%，医疗保健上涨6.4%，其他用品和服务上涨2.4%，食品烟酒类下降1.3%。2017年，银川市固定资产投资完成1719.05亿元，同比增长1.4%，增速比全区平均水平低2.8个百分点，居全区五地市第四位。其中：银川市（不含宁东）完成13 39.65亿元，同比增长5.1%。全市投资受宏观经济趋缓影响，工业、房地产开发等主要行业投资下降明显，投资增速高开低走，增幅较去年明显回落。银川市房地产行业的现状（l）县（市）区房地产开发投资增速“两升四降”由银川

5、统计局公布的最新数据可知2017年前三个季度，各县（市）区房地产开发投资发展不平衡，增速呈现两升四降趋势。其中：永宁县、贺兰县房地产开发完成投资增速分别增长4.3%、1.9%，与银川市的平均水平相比增长的速度分别高出了20.2%、17.8%，分别占银川房地产开发总投资比重的1 0.2%i、10.2%。；西夏区、金凤区、灵武市、兴庆区房地产开发完成投资增速分别下降30.0%、23.9%、15.5%、4.2%，其中西夏区、金凤区降幅分别比全市平均水平扩大14.1、8.0个百分点；灵武市、兴庆区降幅分别比全市平均水平收窄0.4%、11.7%，分别占全市房地产开发投资总额比例为：6.0%、48.6%、

6、3.9%、21.1%。（2）银川市房地产开发投资持续下降由银川统计局公布的最新数据可知2017年前三个季度，全市房地产开发投资总额为2910亿元，比上年同期下降15.9%，比1-3个月、1-6个月，下降8.1个百分点、14个百分点。其中：办公楼总投资195.3亿元，比上年同期下降38.5%；住宅投资170.10亿元，比上年同期下降18.8%。商业投资总额570.3亿元，比上年同期下降2.2%。整个银川市房地产开发总投资的比重分别为5 8.4%、6.7%、19.6%和15.3%。（3）销售市场稳步增长由银川市的统计局公布的最新数据可知2017年前三个季度，商品房在整个银川市的销售面积387.45

7、万平方米，实现销售额198.69亿元，与上一年的同一时期相比分别增长了4.7%和11.1%。其中：住宅销售面积352.62万平方米，实现销售额174.83亿元，与上一年的同一时期相比分别增长了9.1%和19.3%；办公楼销售面积4.18万平方米，实现销售额3 .14亿元，同比分别下降23.9%和32.4%；商业营业用房销售面积为167200平方米，实现销售额15.60亿元，同比分别下降43 .1%和31.2%；其他房屋销售面积13.93万平方米，实现销售额5.12亿元，同比分别增长15.7%和2.9%i。（4）待出售商品房面积明显减少由银川统计局公布的最新数据可知截止2017年9月底，全市商品

8、房待售面积596.23万平方米，比上年的同时期减少461100平方米，比上年的同一时期下降了7.2%。其中：住宅待售面积302.18万平方米，与去年同期相比，下降了5279万平方米，比去年同期下降了14.9%。；办公楼待售面积33.84万平方米，同比下降4.9%；商业营业用房待售面积181.27万平方米，同比增长4.7%。（5）银川市施工面积小幅下降由银川统计局公布的数据可知2015年，整个银川市房地产开发企业本年土地购置面积为106.50万平方米，同比下降33.8%；土地成交价款15.68亿元，同比下降37.4%；待开发土地面积217.95万平方米，同比下降2.8%；新开工面积为841.82

9、万平方米，同比下降30.2%。（6）房地产开发投资对银川市投资增长贡献下降由银川统计局公布的数据可知2015年，银川市房地产开发投资的增长速度低于整个社会固定资产投资增长的速度。低5.4%，占整个社会固定资产投资的比重由上年同一时期的27.9个百分点降至26.6个百分点，降低1.3%，房地产对整个银川市的投资的贡献率为13.7%，同比下降10.1%，对投资拉动1.5%，同比下降3.6%。存在的主要问题（1）开发投资增速继续下行压力大从以上现状中的数据我们可以看出银川市房地产开发完成投资、施工面积和新开工面积、竣工面积等主要指标增长速度都在呈现着一种下降的趋势，其中，房地产开发完成投资增长速度是

10、近10年以来下降幅度最大的一次。从开发项目看，续建项目虽是当前投资增长的主要动力，但随着续建项目陆续完工或者已度过施工高峰期，再加上新开工项目减少，施工面积减少，势必影响房地产开发投资增速；从2016年的增长速度的基数来看，房地产开发投资一直呈现增长的态势，最高增速达到了30.3%，这必定影响到了2017年银川市房地产开发投资的增长趋势。（2）房地产开发投资对全市投资增长贡献下降在2015年，受经济下行的压力和房地产市场大环境等不利因素的影响下，全银川市房地产开发投资增速明显低于全社会固定资产投资增速。同樣房地产对投资的贡献率也处于一种下降状态之中，由此造成了房地产对投资的拉动作用明显减弱。自

11、2017年以来，银川市整体发展和投资增长乏力，投资增长和完成投资增速持续下降。城市固定资产投资比例从去年同期的28.9%下降到24.2%。对全市固定资产投资增长的贡献率下降，对城市固定资产投资下降了4.6个百分点。与此同时，房地产开发投资增速继续低于增长。（3）开发企业土地等相关先行指标持续下降受市场观望气氛浓厚，消费者购买意愿和预期下降，房地产开发市场销售回落的影响，企业开发意愿也有所下降，拿地积极性不高。土地购置面积和新开工面积等先行指标下降，将制约全市房地产开发投资的较快发展。（4）房地产销售市场去库存化压力较大2015年全银川市商品房的待售面积都比2014年同期的待售面积增加了不同的幅

12、度。一方面，是因为待售面积不断增加，加剧了供给与需求结构差异；另一方面，由于商品房库存压力的增加，库存积压已在一定程度上限制了房地产企业资金的周转，增加了成本和风险，为房地产开发的健康发展带来了隐患。促进房地产市场健康发展的意见和建议（l）用活政策，强化市场监管加强市场监管，进一步落实国家政策。建立和完善房地产市场预警预报和信息披露制度，密切跟踪市场行情变化，及时调整调控政策，有效控制房地产投资投机行为。正确解读房地产市场的调控政策和监管措施，通过宣传的加强引导企业理性投资、消费者理性置业。（2）加强项目规划和产业布局，引导和调控房地产市场有序发展加强项目规划的全局性，引导企业投资配建公用设施；政府要加大产业集聚区和城市新区的基础设施建设，合理确定产业布局，引导以产业发展和集聚带动城镇化进程，促进房地产开发市场有序发展。（3）提高品质，引导住房消费房地产开发商要根据宏观调控的新要求和市场变化的新形势，主动及时地调整企业发展战略和市场营销策略，开发出质量更优、配套更合理、价格更具有吸引力、个性化服务更周到的产品。一方面鼓励房地产企业提升建筑户型设计和质量水平，打造绿色、宜居、智能建筑，以建筑品质占领市场；其次，