室内维修管理2006-6-23

1、作业指导书 修改状态: 0设备管理规定编 号: ZYTYC2006 页 码:第1页/共2页10 目的11本指导书规定了物业附属设备的管理办法,使设备在使用中保持良好的运行状态，满足服务的要求。20 适用范围21本指导书适用于工程部对物业附属设备的管理.3.0 职责31工程部负责组织指挥重大故障的维修,编制年度设备检查保养计划和设备外围保养计划。32 工程部主管负责组织设备运行、维修、保养管理和技术资料与档案的收集、保管、归档。33 工程部人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运作操作，并做好标识及记录。4.0工作程序41设备的标识、建帐和资料管理。411设备的标识所有设备实行单机挂设备卡，标

2、识该机的名称、型号、编号、功率、电压、电流、折旧年限、负责人、使用日期、生产厂、出厂日期、存放位置、运行状况等。412设备的建帐4221工程组负责建立设备台帐，台帐内容包括：设备名称、统一编号、型号、安装位置、生产厂家、技术资料、保养人等。4222 工程技术人员对重大的、主要的设备建立单机档案（以机组为单位，大型附件对应主机另立档案，小型附件归入主机一体建档）。4223设备资料原件由综合部统一建档保管，工程组持复印件。423 设备资料归档4231工程部主管负责组织建立设备台帐。4232 每台设备资料依次编入：每台设备所涉及的设备检查保养计划表、设备保养记录表、设备维修记录表及说明书、合格证等。

3、4233管理处工程部指定专职人员集中保存维修单、设备检查保养计划表、设备对外委托维修申请单、设备台帐等资料。414设备资料的管理4141所有资料案卷，集中存放于工程部并标识清楚，每年定期集中归档。4142工程部主管对所有资料的记录、立卷进行指导检查、保证资料记录和使用的有效性。42设备的运行 设备按不同的系统划分责任区域，责任区域内确定责任人。对应不同的设备，制定运行管理规程，由工程组人员遵照执行，并做好设备运行交接班记录。作业指导书 修改状态: 0设备管理规定编 号: ZYTYC2006 页 码:第2页/共2页 因损耗或损坏无法修复，致使设备无法继续使用时，由工程部主管组织相关人员进行技术确

4、认，物业经营管理公司总经理审核、批准后，由财务办理报废手续。50引用文件和质量记录表格51设备运行交接班记录52采购单53设备对外委托维修申请单54设备保养记录表55设备维修记录表56设备检查保养计划表57设备卡58设备台帐作业指导书 修改状态: 0给排水设备（设施）运行管理规程编 号: ZYTYC2006 页 码:第1页/共2页10 目的11本指导书规定了给排水设备（设施）运行管理要求，确保给排水设备（设施）处于良好技术状态，保证生活、消防用水的需要。20 适用范围21本指导书适用于天佑城购物饮食娱乐广场给排水设备（设施）的运行管理。 30职责31值班水电技工负责给排水设备的清洁、操作、巡查

5、、记录及异常报告及维修保养。32工程部主管负责给排水设备（ 设施）维修保养工作的组织和指导。34工程部主管负责上述工作的检查、监督。35管理处负责向业主（住户）通知停水情况。4 0工作程序41管理工作要求411值班水电技工4111值班水电技工每班对水泵房及给排水设备巡查二次，注意观察在给排水设备（设 施）启动时的电流、电压，并倾听有无异响，将结果记录在设备运行交接班记录上。4112 水泵房每周打扫一次，机组两周清洁一次，设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍。 4 1. 1. 3按设备检查保养计划表要求进行维修保养，并将结果记录于设备保养记录表、设备维修记录表上。4 1. 2工程部主管按设备检查保

6、养计划表要求组织及指导设备的保养。413工程部主管4131负责给排水设备（设施）的综合管理，包括技术资料，档案的收集，保管及零星设备配件，材料采购计划的编制。4. 1. 3. 2对给排水维修保养提供工作指导及检查监督。 4 1. 3. 3每年12月制订下一年度给排水设备（设施）检查保养计划表，并按运行情况制定中修，大修计划。 4134负责编制给排水设备台帐、设备卡。413. 5每一个星期组织有关人员对给排水设备（设施）进行周检。42水泵房管理工作程序421保持水泵房良好通风及照明，门窗开启灵活无破损，应急照明在停电状态下能正常使用，消防器材齐备，禁止吸烟。作业指导书 修改状态: 0给排水设备（

7、设施）运行管理规程编 号: ZYTYC2005 页 码:第2页/共2页422非工作人员进入水泵房须经工程部主管同意，由专业技术人员陪同方可进入。423值班水电工应按规定对水泵房进行巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无漏水。 4 24水泵房内机电设备由水电技工负责操作，其他人不得擅自操作。 4. 25经常检查控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、潜水泵的选择开关应设置在“自动”位置。4 2. 6生活水泵和潜水泵每隔15天进行轮换一次，消防水泵每月自动和手动操作试机一次，确保消防水泵在事故状态下能正常启动。427水池检修孔应加盖并上锁，钥匙由值班水电工管理；

8、透气孔应用纱布包扎，以防杂物掉入水池内。4 2. 8保持机房内干净整洁无积尘，不得堆放杂物。44停水管理工作规定43水电技工每天对天佑城购物饮食娱乐广场内给排水系统巡查二次。巡查的次序为：水泵房 ；检查内容包括：给排水系统、消防系统的管道、阀门、消防箱等。发现异常情况，及时向工程部主管、监控中心报告，及时修复，并做好维修记录。44因工程维修等原因停水，应由工程部主管填写停水申请单经管理处经理或经理助理审核批准后，由服务接待员提前24小时通知受影响的业主（租户）。因突发事件停机，应在1小时内联络有关部门处理，并在恢复供水后24小时内向业主（租户）解释。50引用文件和记录表格51设备运行交接班记录

9、5 2设备检查保养计划表53设备维修记录表54设备保养记录表55停水申请单作业指导书 修改状态: 0电梯运行管理规程编 号: ZYTYC2006 页 码:第1页/共3页电梯运行管理规程10目的11本作业指导书规定了天佑城电梯运行管理规程，确保电梯技术性能处于良好状态，保证电梯安全运行。20适用范围21本指导书适用于天佑城电梯的运行管理。10职责31工程部电梯技工负责电梯运行情况巡查和故障报告。32监控中心当值人员负责监控电梯的运行状况。34工程部主管工程师负责电梯的综合管理及技术指导。40工作程序41管理人员工作要求411工程部电梯技工4111工程部电梯技工对电梯运行状况进行日常巡查，每周进行

10、一次全面检查，发现问题及时处理或联络电梯厂家处理，督促电梯厂家维修保养。当电梯年检期即将接近时，督促电梯厂家做好电梯年检、年审准备。412监控中心当值人员4121监控中心当值人员实行24小时运行监控。通过闭路电视观察轿厢内状况，如发现乘客吸烟、打斗、或损坏电梯部件，用内线电话制止并录像。4122如发生故障困人，用电梯广播系统安慰被困人员并通知电样技工或电梯厂家处理、组织救援。4123将每班运行情况记录于监控中心值班记录。413工程部主管工程师4131负责电梯的综合管理，包括指导对技术资料、档案的收集、归档，指导电梯设备台帐的建立、管理。同时对电梯技工、电梯厂家维修保养工作进行检查、指导。414

11、工程部主管4141定期检查电梯维修保养是否按照设备检查保养计划表执行，发现问题应及时督促有关人员纠正，每周组织有关人员检查电梯维修保养工作。42电梯安全运行工作规程421监控中心当值人员24小时监控电梯运行情况，发现异常时通知电梯技工或电梯厂家维修，制止不文明行为，严禁易燃、易爆等危险物品和超长超重物品进入电梯。作业指导书 修改状态：0电梯运行管理规程编 号：ZYTYC2006 页 码：第2页/共3页422工程部电梯技工每周按电梯巡查表对电梯运行状况进行一次全面检查，并做好记录，督促电梯厂家按规定进行维修保养工作，并按规定填写维修保养记录423 维修、保养等原因造成停梯，应在一层电梯口设标识牌

12、。424 任何人不得在机房、轿厢、井道吸烟。43 电梯机房管理工作规程431 禁止非电梯技工、非电梯厂家专业维修人员操作电梯机房内任何设备。432 非工作人员进入电梯机房须经工程部主管批准后，由电梯技工陪同，方可进入。433 保持良好照明及通风，常备手电筒及应急照明设施，门窗开启灵活无破损。434 保持机房干净整洁，不准堆放杂物。435 消防器材齐备良好，机房内严禁吸烟。436 电梯机房因维修保养等原因造成停梯，应在一层电梯口设标识牌。44 运行异常处理办法441 当火灾发生时4411 监控中心当值人员打开迫降机关，将消防电梯降至基站，消防电梯自动进入消防运行状态，电梯技工迅速关闭不具消防功能

13、的电梯并关闭电源。火灾现场人员应立即组织救火并通知管理处主任组织人员救火，当火势在30秒内不能得到控制时，应拨打119火警电话报警。 在火灾被扑灭后，管理处应组织相关人员对起火原因进行调查，找出起火原因，并作出相应整改和预防措施，同时将火灾情况以书面的形式向主管领导、总经理汇报。442 当电梯进水时4421 底坑进水时，应将电梯停于两层楼以上，终止运行并切断电源。4422 当楼层水淹而使井道和底坑进水时应将电梯停于进水楼层以上，终止运行并切断电源。4423 电梯湿水后，由电梯工和电梯厂家进行处理，并提交相应报告给主管处主任、主管领导、总经理。45 电梯安全操作工作规程451 维修保养时一般必须

14、切断电源，以免触电、卷入引绳轮等造成人身伤亡和设备事故。452 维修保养须停梯时，须确认郊厢内无乘客方可停梯。453 在维修保养中必须注意工作协调和配合，有人协同工作时，行梯、停梯都比寻扬声，得到对方的回答后方可操作。454 在梯顶做检修、保养时，除判断故障和调试需要外，禁行快车。作业指导书 修改状态：0电梯运行管理规程编 号：ZYTYC2006 页 码：第3页/共3页455 下底坑作业时，禁止关闭厅门，厅门口必须摆设标识牌，防止无关人员靠近。456 下底坑作业时，首先开亮井底灯，按下井底安全制，必须佩带安全帽。457 机房、井道、底坑因工作需要进行动火作业时必须遵守小区动火作业规定，指定专人

15、监视，事后清理火种，严防火灾发生。458 维修保养结束后，必须认真清理现场，清点工具和用品。46 电梯因停电或故障困人救援程序461 通知监控中心，派出工程人员赶扑现场。确定轿厢所在位置（根据楼层指示灯或小心开启厅门查看）。462 轿厢停于接近厅门口位置，且高于或低于楼面不超过0.5米： a) 确定轿厢所在位置 （根据楼层指示灯或小心开启厅门察看） b) 关段总电源开关： c) 用专用厅门钥匙开启厅门，用人力开启轿厢门，协助乘客离开轿厢。463 轿厢停于远离厅门的位置，应首先将电梯轿厢移至电梯教近的电梯厅门口 （以高于或低于楼面不超过0.5米为合适）。然后按照上诉4.6.1 中所列步骤救出乘客

16、。移动轿厢的方法如下：a) 利用电梯广播系统和电梯房内专线对讲电话通知轿厢的乘客保持镇静，并说明轿厢可能移动，不可将身体任何部位探出轿厢外，以免发生危险： 同时如轿门处于半关闭或开启状态，则应先将其完全关闭。b) 进入机房关闭故障电梯电源后用电梯盘车工具，一人持住要柄，一人手持掣动释杆，轻轻松动制动，轿厢将会由于自重而移动，为避免轿厢上升或下降太快发生危险，操作时，应断续动作，使轿厢慢慢移动，直至最接近电梯厅门口为止。操作时，应注意，如轿厢停于最高层电梯门口以上之位置或最低层电梯门口以下位置时，不可只撬开掣动，好似轿厢自动移动，而应送开掣动的同时，握紧摇柄并用力盘绞，使轿厢向正确的方向移动。4

17、64 把所有乘客放出来后，及时通知电梯厂家对电梯进行检查。465 遇到其他复杂情况，应即使报告电梯厂家处理。50 应用文件和记录表格51 控制中心值班记录52 电梯巡查表53 设备检查保养计划表作业指导书 修改状态：0电梯维修保养规程编 号：ZYTYC2006 页 码：第1页/共2页电梯维修保养规程1 0 目的11 本指导书规定了天佑城电梯维修保养章程，确保电梯性能处于良好状态，保证电梯安全运行。20 适用范围2 1 本指导书适用于天佑城电梯维修保养工作。30 职责3 1工程部电梯技工负责周检及电梯厂家联络，督促并协助其维修保养。32 电梯厂家负责电梯的维修保养。33 工程部主管对维修保养工作

18、进行组织、检查、监督。34 工程部主管对工程师负责维修保养工作进行更进、指导。40 工作程序4 1电梯维修保养工作流程图工程部各专业组制定月度维修保养计划记录电梯厂家维修保养公共设施（设备）维修记录表或设备保养记录表记录更换零部件 指导 通知 工程部下达年度维修保养计划电梯技工周检发现问题设备台帐工程部主管工程师42电梯维修保养421 维修保养工作过程中严格遵守电梯安全操作规程，维修保养标准参照电梯厂家提供的电梯维修保养手册422 电梯技工按电梯周巡查表进行周检，发现问题及时通知电梯厂家维修人员进行处理。423 电梯厂家按设备检查保养计划表和电梯维护保养合同的规定，每部电梯每两周例行保养一次。

19、作业指导书 修改状态：0电梯维修保养规程编 号：ZYTYC2006 页 码：第2页/共2页424 工程部主管工程师、电梯技工应督促电梯厂家进行维修保养，监督维修保养质量和记录情况，并将维修保养情况记录于公共设施（设备）维修记录表、设备保养记录表上，零部件更换记录于设备台障。425 当电梯发生困人时，电梯技工应在5分钟内到达现场，按电梯运行管理规程中“电梯困人故障救援程序”处理，并及时通知电梯厂家。426 监控中心当值人员发现电梯有故障时，马上通知电梯技工进行处理，如经检查出于人力和技术水平原因而无法修复时，应立即通知电梯厂家进行维修，并填写公共设施（设备）维修记录表。43 电梯维修 保养工作的

20、检验431 定期例行电梯保养检验 a) 电梯一般定期例行保养（两周一次）结束后，免保期间由保养单位填写设备保养记录表，由工程部主管工程师、电梯技工进行检查。 b) 重要保养的检验，由工程部主管工程师、工程组组长组织人员进行检验。432 年检，电梯年检由工程部主管工程师负责联系劳动局，办理有关年检手续。433 维修的检验： a) 一般维修的检验：一般故障维修后，由工程部主管工程师会同管理处工程部主管和电梯工进行检验，填写公共设施（设备）维修记录表，并报公司主管领导一份。50 应用文件和记录表格51 电梯维修保养合同52 电梯运行管理章程53 设备维修保养计划表54 设备保养记录表55 公共设施（

21、设备）维修记录表56 电梯周巡查表作业指导书 修改状态：0智能化设备 （设施）管理规程编 号：ZYTYC2006 页 码：第1页/共2页智能化设备 （设施）管理规程1 0目的11本指导书规定了智能化设备（设施）管理要求，确保智能化设备（设施）处于良好运行状态。20适用范围21 本指导书适用于天佑城智能化设备（设施）的管理。30 职责31 弱电技工负责对智能化系统设备(设施)的日检,保证其正常运行。32 工程部主管负责组织对智能化系统设备（设施）的维修保养，并进行检查、监督；与分包方联系，督促其维修保养。33 分包方负责按合同对智能化系统设备（设施）的维修保养。34 工程部主管工程师负责对智能化

22、系统设备（设施）维修保养工作的检查、监督、指导。40 术语41天佑城智能化系统设备（设施）：是指包括可视对讲系统、IC卡门进系统、报警网络系统（包括电梯报警、消防报警）、闭路电视监控系统、巡更管理系统、车辆出入和停车管理系统、通讯和接入网系统、物业管理数据库管理系统等各子系统的全部设备（设施）。50 工作程序工程部联系分包方维修保养，进行检查监督51 智能化系统维修保养工作流程图记 录各专业组制定月季设备检查保养计划能化系统维护保养表等 记录 需要更换零配件工程部下达年度设备检查保养计划备台帐工程部主管工程师进行检查、监督、指导弱电技工日检作业指导书 修改状态：0智能化设备 （设施）管理规程编

23、 号：ZYTYC2006 页 码：第2页/共2页52 工作要求和内容521 弱电技工每天对辖区内智能化系统设备（设施）巡查一次，每天填写智能化系统日巡查表，注意各种设备使用功能是否正常，开启是否灵活，发现有问题，应马上解决。未能解决的应及时报工程组主管，与反包方联系维修。522 弱电技工按设备检查保养计划表要求进行检查，督促分包方对智能化设备（设施）进行保养。维修保养情况记录于公共设施（设备）维修记录表或智能化系统维修保养表上，需要更换零部件的要记录在设备台帐。523 工程部主管 a) 负责智能化系统设备（设施）的综合管理，包括技术资料、档案的收集、保管及零星设备（设施）配件、的采购计划的编制

24、。 b) 每月底编制下月度智能化系统设备（设施）的维修保养计划，编制设备（设施）的台帐。c)对智能化系统设备（设施）的维修保养，并进行检查、监督；与分包方联系，督促其维修保养。524 工程部主管工程师负责对智能化系统设备（设施）维修保养工作的检查、监督、指导。60 应用文件和记录表格61 设备保养检查计划表62 公共设施（设备）维修记录表63 智能化系统维护保养表64 设备台帐65 智能化系统日巡查表作业指导书 修改状态: 0电气维修管理规程编 号: ZYTYC2006 页 码:第1页/共1页1 0目的1 1本指导书规定了电气维修管理要求，保证天佑城电气设备和人身安全，使电气维修工作正常化、规

25、范化、科学化。2 0适用范围2 1本指导书适用于所辖天佑城从电表房出线到租户电表箱开关前端、监控中心、水泵房、公共照明等供电配电系统及其用电设备的维修。3 0职责31电气维修人员负责辖区内供配电系统及电气设备的维修工作。32工程部主管负责维修工作的指导及安全检查。4 0管理规定41电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家能源部颁布标准电气安全工作规程作业。42在进行电气维修时，维修人员应穿戴好安全防护品，配备绝缘良好的电工工具。43维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，客户服务中心或工程部主管在分配工作的同时向维修人员说明工作中应注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。44

26、一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要必须带电作业时，应装设隔离档板，并有专人监护。45在一切合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上，应悬挂“有人工作禁止合闸”的标示牌。46维修或保养后的电气设备或线路，在经检查无误后，拆除所有安全措施，无工具遗留，全体维修人员撤出工作现场后，方可送电。5 0引用文件和记录表格51电气安全工作规程（国家能源部颁发）52电气公共设施巡查表作业指导书 修改状态：0室外公用设施维修规程编 号：ZYTYC2006 页 码：第1页/共4页室外公用设施维修规程10目的11 本指导书规定了室外公共设施的维修办法，使室外公共设施恢复使用功能及外观，延长使用寿命，确

27、保正常运作状态，为天佑城各商户提供一个安全、舒适、美观的营商环境。20 适用范围21 本指导书适用于天佑城室外公用设施的维修。30职责31 客服楼与管理员、工程部、保安部负责室外公用设施的巡查。32 工程部负责对室外公用设施的维修；对不能解决的问题报工程部组织维修。33 工程部主管负责对维修工作的检查与监督。34 服务中心负责与商户或商户委员会的协调。40 工作程序41 维修原则411 坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。412 修理及更改配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原则。413 为商户服务的原则。42 各项维修项目的标准421 外广场

28、、停车场、道路（人行道和车道）。4211 维修损坏的砼路面。如果损坏面积大，可以用107胶拌水泥，按附带的说明书进行修补；对于大面积的损坏修补，采用1：2：2硅酸盐干硬性 。a) 将人行道和车道表面松散或破碎的 凿掉，凿除深度以达到新面及结实面为准；b) 用凿子将坑底凿毛（注意带上护目眼镜），在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前补用砼拌合物填入坑内，并将其捣实，如修补面积较大，应用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内，以便捣实下沉。c) 用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹子细抹一遍。然后养护不少于7昼夜，并浇水以保持混凝土具有足够的水分处于湿润状态（养护期

29、间不得让人或车行走，保持表面清洁）。4212 修补块料地面（如：地转、石块材料预制砼块等）。a) 凿出损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫干净，喷洒水使表面充分湿润；作业指导书 修改状态：0室外公用设施维修规程编 号：ZYTYC2006 页 码：第2共4页 b) 积水完全渗入后，涂抹普通硅酸盐水泥浆（如为人行道板砼预制块，无须此道工序）c) 材充分洒水或浸湿后，用1：2.5水泥沙浆座砌，并用木锤或胶锤锤平；d) 必须留缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面；e) 修补完毕后，把块材表面清扫干净；f) 对于有防水要求的块材地面，预做水泥沙浆防水层（可渗3%的防水剂），然后座砌块材。422 路灯42

30、21 灯不亮：参照室内维修规程中4218 “灯不亮”的维修规定。4222 灯柱油漆：先将灯柱清洁，再刷防锈漆两道，刷面漆两道。423 雨水管道4231 如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞原因，如因杂物引起堵塞，应清楚杂物，使之畅通；如因管道不够或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做衬底（基础），使管道放置平稳；如因管道接口错位，应开挖校正接口，并注意保证坡度和接口防漏，以及管道平稳。4232 如管道破损，无法修复，应用同型号同规格的管道替换，接口应用沥青麻丝或防水水泥沙浆砌结。4233 最后修复地坪。424 化粪池4241 如池水外溢或排水不畅，请环卫部门掏清池内沉淀物或堵塞杂物，并制定

31、定期掏清制度。4242 日井盖缺损，应及时更换同型号及同规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故。4243 如池壁缺损，应及时通知业主（住户）停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。425 电缆沟4251 如是沟盖损坏，应按原来设计规格制作（放足钢筋），并按设计要求把损坏的盖板换掉。4252 如沟内积水过多，影响电的供应，应先关掉总闸，然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般的电缆沟内积水有两种原因：一为沟底坡度不够标准和倒坡，遇此情况应通知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此种情况将杂物清除即能恢复正常。作业指导书 修改

32、状态：0室外公用设施维修规程编 号：ZYTYC2006 页 码：第3/共4页4253 如果电缆线路出现故障，应先通知业主（住户），然后请供电部门及时修复。426 排水渠4261如果盖板损坏，应按原来设计要求，使用同一规格和同一材料，把损坏的盖板换掉。4262 如是渠壁损坏，应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复；如是砼或钢筋砼壁还需在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面残余的水泥浆等。43 保修程序； 保安部及除工程部外其他人员对巡查中发现室外公共设施损坏，及时通知服务中心，由服务中心通知工程部组织维修。维修完成后，由维修人员记录在公共设施（设备）维修记录表上，公司组织

33、有关人员验收，合格后在公共设施（设备）维修记录表上签名。公共设施（设备）维修记录表由工程部负责保管，按规定每月交档案管理员归档。作业指导书 修改状态：0室外公用设施维修规程编 号：ZYTYC2006 页 码：第4共4页44 每年初，工程部应将室外公用设施（设备）的大、中修及更新改造计划呈主管经理审核、总经理审批，报开发商（或业主委员会）审批后，再组织进行维修。50 应用文件和记录表格51室内维修规程52房屋本体公用设施维修规程53 公用设施（设备）维修记录表作业指导书 修改状态: 0房屋本体公用设施维修规程编 号: ZYTYC2006 页 码:第1页/共4页房屋本体公用设施维修规程1 0目的1

34、 1本指导书规定了天佑城公用设施的维修方法，使天佑城公用设施恢复使用功能及外观，延长使用寿命，确保正常运作状态，为业主（租户）提供一个安全、舒适、美观的生活环境。2 0适用范围21本指导书适用于天佑城公用设施的维修。3 0职责31物业助理、保安队负责天佑城公用设施的巡查。32工程组负责对天佑城公用设施的维修。33工程部主管负责对维修工作的检查和监督。34物业经营管理有限公司负责与开发商或业主委员会的协调。4 0工作程序41维修原则411坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。412修理及更改配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原则。413为业主（租

35、户）服务的原则。42各项维修项目的标准421天佑城道路（人行道和车道）。4211修补损坏的砼路面。 如果损坏面积大，可以用107胶拌水泥，按附带的说明书进行修补；对于大面积的损坏修补，采用1:2:2硅酸盐干硬性砼。a） 将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度以达到新面及结实面为准；b） 用凿子将坑底凿毛（注意戴上护目眼镜），在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内，并将其捣实，如修补面作业指导书 修改状态: 0天佑城公用设施维修规程编 号: ZYTYC2006 页 码:第页/共4页积较大，应用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内，以便捣实下沉。c）

36、 用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹子再细抹一遍。然后养护不少于7昼夜，并浇水一保持混凝土具有足够的水分处于湿润状态（养护期间不得让人或车行走，保持表面清洁）。4212修补块料地面（如：地砖、石块材料预制砼块等）。凿出损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫干净，喷洒水使表面充分湿润；a） 待表面积水完全渗入后，涂抹普通硅酸盐素水泥浆（如为人行道板砼预制块，无须此道工序）；b） 将块材充分洒水或浸湿后，用1:2.5水泥砂浆座砌，并用木锤或胶锤锤平；c） 必须留缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面；d） 修补完毕后，把块材表面清扫干净；e） 对于有防水要求的块材地面，预做水泥砂浆

37、防水层（可参3%防水剂），然后座砌块材。422路灯4221灯不亮：参照商铺维修规程中4218“灯不亮”的维修规定。4222灯柱油漆：先将灯柱清洁，生锈处应用砂纸打磨后清洁，再刷防锈漆两道，刷面漆两道。423雨水管道4231如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞原因，如因杂物堵塞引起，应清除杂物，使之畅通；如因管道不够标准或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做衬底（基础），使管道放置平稳；如因管道接口错位，应开挖校正接口，并注意保证坡度和接口防漏，以及管道平稳。4232如管道破损，无法修复，应用同型号同规格的管道替换，接口应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌结。4233最后修复地坪。424化粪池424

38、1如池水外溢或排水不畅，请环卫部门掏清池内沉淀物和堵塞杂物，并制定定期清掏制度。作业指导书 修改状态: 0天佑城公用设施维修规程编 号: ZYTYC2006 页 码:第页/共4页4242如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故。4243如池壁缺损，应先通知业主（住户）停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要作好防渗处理。425电缆沟4251如是沟盖损坏，应按原来设计规格制作（放足钢筋），并按设计要求把损坏的盖板换掉。4252如沟内积水过多，影响电的供应，应先关掉总闸，然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般的电缆沟内积水有两种原因：

39、一为沟底坡度不够标准和倒坡，遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此种情况将杂物清除即能恢复正常。4253如是电缆线路出现故障，应先通知业主（租户），然后请供电部门及时修复。426排水渠4261如是盖板损坏，应按原来设计要求，使用同一规格和同一材料，把损坏的盖板换掉。4262如是渠壁损坏，应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复；如是砼或钢筋砼壁还需在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层。4263如是杂物堵塞，使排水不畅，应及时清除杂物。4264池（井）壁损坏。通知业主（租户）停用或采取其他措施，不影响业主（租户）的日常生活，然后

40、抽干池里的的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿至结实层，并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面，清理饰面残余的水泥浆等。427围墙、围栏4271砌体围墙 维修方法参照商铺、商场本体公用设施维修规程中4.2.3条执行。4272铁制围墙42721锈蚀：作业指导书 修改状态: 0天佑城公用设施维修规程编 号: ZYTYC2006 页 码:第页/共4页a） 用砂纸除锈；b） 均匀涂刷两道红色防锈漆一道银漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上一道漆干为准；c） 如锈蚀特别严重，应将该部分更换，并用电焊连接，刷上防锈漆。42722连接部位断开：a） 除锈清洁后，焊接牢固；b） 刷两道防锈漆。428绿

41、化用水管网4281漏水a） 如是水管接头处漏水，应先将水管总开关关掉，然后在漏水接口处将水管卸下，在外丝处绕上防水胶带或止水麻丝，再将水管接好，打开总开关闭水检查，至不漏水为止；b） 如是喷头或水龙头漏水，应先关总开关，然后拆下喷头或水龙头检查是否因内芯或止水胶片破损漏水，更换相应配件，装回水龙头，开总开关，检查至不漏为止，如无法修复，应更换新喷头或水龙头。4282水管锈蚀a) 如锈蚀程度不大，可将相关部位除锈后，清洁干净，然后刷两道防锈漆，并应定期检查；b) 如锈蚀程度较大，应更换水管（注意用热镀锌管更换）。43报价程序： 保安员对巡查中发现室外公共设施损坏，及时通知客户服务中心，由客户服务

42、中心通知工程组进行维修。维修完成后，由维修人员记录在维修单上，工程部组织有关人员验收，合格后在维修单上签名。维修单由工程组负责保管，按规定每月物业经营管理有限公司归档。44每年初，物业经营管理有限公司应将天佑城公用设施（设备）的大、中修及更新改造计划呈总经理审核，报开发商审批后，再组织进行维修。作业指导书 修改状态：0室内维修管理规程编 号：ZYTYC2006 页 码：第1页/共2页室内维修管理规程10目的11本指导书规定了室维修管理规程，确保收费合理、商户满意。20适用范围21本指导书适用于商户室内维修管理。30职责31服务中心负责受理商户报修。32工程部技工负责商户铺内维修。33工程部主管

43、负责对维修工作的组织、检查和监督。40工作程序41保修411保修原则：公司负责与开发商有关部门联系，建筑施工单位维修，维修费用从建筑施工单位保修款（保证金）中支付。412保修范围：凡室内土建、水、电、装修、安装、智能化系统等以及其他建筑施工单位施工的项目均属保修内容，但是如果是由商户在使用、装修过程中造成的损坏和隐患、易损易耗物品非质量原因的损耗等不属保修范围。413保修期限：按国家及政府有关规定执行。414在保修期内发现问题，由公司通知开发商并督促施工单位3天内维修好；如不能及时保修，公司按开发商与施工单位的保修协议有关规定进行处理，由公司工程部组织或联系其他单位进行维修，费用由开发商在施工

44、单位的保修款中扣除；如发现重大问题要及时通知开发商。415由工程部代为保修的要填维修单。42有偿服务421程序：商户申请 维修登记 工程人员上门维修（准备工具） 出示工作牌 现场查看 向商户报价 维修 商户验收 征求商户意见 财务收费 a) 由商户向服务中心提出申请： b)服务中心前台管理员填写维修单，并通知工程部； c)工程部派出的维修工带上维修单，并准备好维修工具按预约时间上门维修，首先应向商户出示工卡，使用上门维修的礼貌用语，查看现场后，根据向商户公布的规定价格或按当时市场价临时定价（工程部主管批准）向商户报价，经商户同意后进行维修；作业指导书 修改状态：0室内维修管理规程编 号：ZYT

45、YC2006 页 码：第2页/共2页室内维修管理规程d ) 维修过程必须遵守操作规程，注意安全；e ) 维修完毕后，请商户验收，对于商户不留意之处应尽力改善，验收后，请商户在维修工缴费，维修费用每月由财务结算；f ) 商户原则上不直接向维修工缴费，维修费用每月由财务结算；g ) 维修单： 一式三份，工程部、商户、财务各一份。422维修原则：商户自愿、收费合理、满足要求。43注意事项431为商户提供的维修服务严格遵守室内维修规程和向业主公布的规定价格执行。432维修人员不得向商户收取现金，工程组每月1日将维修单送财务核对。50引用文件和记录表格51室内维修规程52维修单作业指导书 修改状态：0室内维修规程编 号：ZYTYC2006 页 码：第1页/共9页室内维修规程10目的11本指导书规定了室内维修方法，确保室内生活环境及设施处于正常运作状态，为商户提供方便。20适用范围21本指导书适用于天佑城商户室内维修。30职责31服务中心负责