第四章房地产项目用地的获取

1、第第四四章章 房地产项目用地的获取房地产项目用地的获取本章主要内容 第一节 划拨划拨土地使用权的获取 第二节 出让出让土地使用权的获取 第三节 转让转让土地使用权的获取 第四节 集体所有土地集体所有土地u 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务 u 院代表国家行使；u 集体所有制： 乡（镇）、村农民集体； 全部土地都为社会主义公有制社会主义公有制 全民所有制（国有土地） 集体所有制（集体土地）中国大陆现行土地制度中国大陆现行土地制度公有制公有制 房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。 房地产

2、开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应取得土地使用权之后，要进行项目的前期工作，其中包括申请、获取项目的三种许可证（建设规划许可证、建设用地许可证、施工许可证）。 第一节 划拨土地使用权的获取一、划拨土地使用权概述 1. 含义 划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用权。是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。（土地一级市场）2.基本特征划拨土地使用权的取得具有行政性。划拨土地使用权具有无偿性。无需支付土地出让金，补偿、安置等费用只是对原先土地使用者的损失和重新安置的补偿。划拨土地使用权具有无限性

3、，但土地所有权人可以根据需要收回土地使用权。划拨土地使用权的流转具有限制性，但不得转让、出租和抵押。3.划拨土地使用权的基本类型 根据中华人民共和国土地管理法第五十四条规定建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得： （一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。 二、划拨土地使用权的主要流程1.划拨土地使用权获取的主要步骤国有土地使用证是取得划拨土地使用权的唯一证明。预审预审申请申请审查审查批准批准登记

4、发证登记发证2.划拨土地使用权获取过程中涉及的各主要利益主体及相互关系 划拨土地使用权获取过程中，主要涉及三方的利益关系：政府、划拨土地使用者和原土地使用者。政府政府土地使用者土地使用者行政关系行政关系原土地使用者原土地使用者利益关系利益关系补偿、安补偿、安置费用置费用不收取任不收取任何地租性何地租性质的收益质的收益划拨土地使用权过程中三个主体密切联系。三、划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费 划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费，主要是指划拨土地使用者给予原土地使用者的补偿和安置费用。包括：土地补偿费安置补助费地上附着物及青苗补偿费拆迁补偿费其他费用 中华人民共和国土地管理法第四十七

5、条规定： 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。 征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。 征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。（需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。）每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。 特别提示：土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地特别提示：土地补偿和安置补助费之和不得超过该

6、土地被征收前被征收前3 3年平均年产值的年平均年产值的3030倍。倍。 土地管理法规定，被征用土地，在拟定征地协议以前已种植的青苗和已有的地上附着物，也应当酌情给予补偿。但是，在征地方案协商签订以后抢种的青苗、抢建的地上附着物，一律不予补偿。被征用土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 青苗补偿费标准：在征用前土地上长有的青苗，因征地施工被毁掉的，应由用地单位按照在田作物一季产量、产值计算，给予补偿。具体补偿标准，应根据当地实际情况而定。对于刚刚播种的农作物，按其一季产值的1/3补偿工本费，对于成长期的农作物，最高按一季产值补偿；对于粮食、油料和蔬菜青苗，能够得到收获的，不予

7、补偿，不能收获的按一季补偿；对于多年生长的经济林木，要尽量移植，由用地单位支付移植费，如必须砍伐的，由用地单位按实际价值补偿，对于成材林木，由林权所有者自行砍伐，用地单位只付伐工工时费，不予补偿。 拆迁补偿费是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。 拆迁补偿费主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。 (1)房屋补偿费(房屋重置费)：用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 (2)周转补偿费：用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 (3

8、)奖励性补偿费：用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。第二节 出让土地使用权的获取一、土地使用权出让概述1.含义 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2.基本特征土地出让的主体：土地的所有者国家。土地出让的客体：城镇国有土地。土地出让的内容：土地出让方将一定年限的国有土地使用权转让给受让方，而让受让方支付相应的出让金。 根据我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条规定

9、，土地使用权出让最高年限按下列用途确定： 居住用地70年; 工业用地50年; 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年; 商业、旅游、娱乐用地40年; 仓储用地50年； 综合或者其他用地50年。u 3.出让土地使用权的基本类型u协议。协议出让是指土地使用权的有意受让方向土地管理部门提出有偿使用土地的愿望，并与土地管理部门就有关出让事宜进行协商达成一致后出让土地的行为。适用于公益事业或福利事业目的的用地，具有较大的垄断性。u招标。在一定范围内公开货物、工程或服务采购的条件和要求，邀请众多投标人参加投标，并按照规定程序从中选择交易对象种市场交易行为。u拍卖。公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让

10、给最高应价者的买卖方式。u挂牌。出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。二、出让土地使用权获取过程中涉及的各种主要利益主体及相互关系 1.协议出让土地使用权获取过程中涉及的各种主要利益主体及相互关系 与土地有关的权利和利益主体大体上有六个：中央政府、地方政府、农民、开发商、城市居民，工商企业。 工商企业要获得工业厂房或商业楼宇，就需要土地；城市居民要住房子，只能向开发商购买；开发商要盖房子，必须获得土地。在目前的制度下，工业与城市住宅用地由地方政府通常是县市级政

11、府独家供应。地方政府获得土地的途径则有两个：拆迁旧城区，及向农民征用农地。 不同的主体在土地上的权利和利益是不同的，甚至是对立的： 农民和城市拆迁户希望政府大幅度提高补偿标准； 开发商和企业却希望压低买地价格，因而，间接地希望压低征地补偿标准； 地方政府财政高度依赖土地财政，所以一方面它希望压低征地和拆迁补偿标准，另一方面又乐于抬高土地出让价格； 中央政府则希望控制工业化与城镇化用地规模，提高土地利用效率，同时确保社会稳定，缓解农民和城市居民的不满。 2.招拍挂出让土地使用权获取过程中涉及的各种主要利益主体及相互关系 直接利益主体是出让土地的地方政府和受让土地的土地使用者。 在市场经济的环境下

12、，土地“招拍挂”是自由竞价的有效方法，是买卖双方公平竞争、理性博弈的过程。地方政府从土地出让“招拍挂”方式中获得合理的土地财政，并有利于土地交易市场的规范和发展。三、协议、招标、拍卖、挂牌之间的联系与区别选项招标拍卖挂牌低价是否公开不公开不公开公开低价由谁确定招标委员会拍卖委员会委托人报价方式填写投标书现场举牌电脑报价终端报价报价次数一次报价机会可多次报价可多次报价竞投人数大于等于2人大于等于2人大于等于1人竞投规则价高者得价高者得规定的截止时间内高者得公告发布地点一般在交易中心和互联网发布交易中心和互联网，并在指定报刊刊登交易中心和互联网，并在指定报刊刊登公告期限30日内（1）招标、拍卖、挂

13、牌的区别（2）协议出让与招拍挂出让的区别 一是适用范围不同。这也是两者最重要的区别。 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部令第11号）第4条明确了招标拍卖挂牌的范围，规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两上以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。21号令第3条采取排除法确定了协议出让的适用范围，即：只适用于除法律、行政法规、部门规章规定必须招标拍卖挂牌的情况，实践中主要是工业用地、仓储用地及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予优惠、扶持的项目等。由此可以看出，按照公

14、开、公平、公正的原则，招标拍卖挂牌方式是“一般”，而协议方式是“特殊”，招标拍卖挂牌出让的范围要比协议出让的范围大得多。 二是土地使用权出让金形成方式不同。协议出让是采取政府与土地使用者协商的方式，而招标拍卖挂牌出让则是竞价的方式。虽然都是有偿供地的方式，但招标拍卖挂牌出让要比协议出让更加公开、透明，更具有竞争性，国家的土地资产收益更能得以体现。第三节 转让土地使用权的获取一、概念 广义的土地使用权转让是指土地使用权发生转移的所有行为，包括土地使用权的出让。 狭义的土地使用权转让是指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。二、特点 土地使用

15、权转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移，转让人不能保留一部分权能而只转让其他权能。 土地使用权转让的方式有三种：出售、交换和赠与。三、土地使用权转让与出让的比较出让转让行为主体政府及土地管理部门境内外任何经济实体及个人法律关系法律关系不平等，形成土地一级市场，具有垄断性地位法律关系平等，是二级市场的重要组成和体现在市场所处层次不同一级市场，受让土地可以转让二级市场，未经出让方式取得及未按出让合同投资开发不得进行转让年限按合同规定，不得超过国家规定合同年限-已使用年限土地转移方式协议、招标、挂牌、拍卖出售、交换、赠与 例题1：下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是( )。(20

16、09年房地产经纪人制度试题) A国有土地使用权出让市场是土地一级市场 B国有土地使用权可以由国家、单位进行出让 C集体土地不经征用不得出让 D国有土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书 答案：B 解析：土地使用权出让也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。 例题2：城市规划区内集体所有的土地出让，应具备的法定条件是( )。(2000年土地管理基础试题) A由国家先行征收 B先转让给国家 C经集体土地所有者同意 D经集体经济组织23以上的成员同意 。 答案：A 解析：集体土地不经征收不得出让。 例题3：工业用地使用权出让方式不包括(

17、)。(2009年房地产经纪人制度试题) A招标方式 B挂牌方式 C划拨方式 D协议方式 答案：C 解析：下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准划拨；(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础设施和公益事业用地；(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。 例题4：按照有关规定，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让的有( )。(2009年房地产经纪人制度试题) A商业用地 B旅游用地 C娱乐用地 D商品住宅用地 E廉租住房用地 答案：ABCD 解析：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39号)同时规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必

18、须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。 例题5：下列项目用地必须办理建设用地使用权出让手续的是( )。(2009年房地产经纪人制度试题) A“鸟巢”场馆建设用地 B国家大剧院建设用地 C地方政协办公用地 D上市公司办公用地 答案：D 解析：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39号)同时规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。 例题6：我国当前国有土地使用权出让的主要方式有( )。（2009年土地管理基础与法规试题） A协议 B招标 C拍卖 D挂牌 E授权经营 例题7：甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商

19、业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为（ ）年。（2009年试题） A38B40 C68D70 答案：B 解析：商业用地土地使用权法定最高出让年限为40年。不应考虑甲房地产开发公司的“2年未动工开发”时间。 例题8：下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是( )。(2009年房地产经纪人制度试题) A私立学校用地50年 B厂房用地50年 C大型超市用地50年 D别墅用地70年 答案：C 例题9：下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有( )。(2009年房地产经纪人制度试题) A商品住宅小区用地 B加油站用地 C县人民公园用地 D军事设施用

20、地 E造纸厂用地 答案：CD 解析：商品住宅小区用地、加油站用地、造纸厂用地，应以出让方式取得。 例题10：依据有关规定，可由县级以下人民政府依法批准使用划拨土地的，包括( )等。（2008年土地管理基础与法规试题） A国家机关办公用地 B高新技术产业用地 C公共交通设施用地 D国家重点扶持的水利设施用地 E经济适用住房用地 答案：ACDE 解析：高新技术产业用地，不是建设用地使用权划拨的范围。 例题例题1111：下列建设用地中，经县级以上人民政府依法批准：下列建设用地中，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得土地使用权的有，可以以划拨方式取得土地使用权的有( )( )。(2002(2

21、002年年土地管理基础试题土地管理基础试题) ) A A居民住宅建设用地居民住宅建设用地 B B城市基础设施用地城市基础设施用地 C C学校办公楼建设用地学校办公楼建设用地 D D国家机关用地国家机关用地 答案：BCD 解析：居民住宅建设用地，应以出让方式取得。 例题12：下列用地中，不宜划拨供给的是( )。 （2003年试题） A部队伙房建设用地 B工商管理所办公楼建设用地 C上市公司保卫科值班室建设用地 D科技博物馆扩建项目建设用地 答案：C 解析：上市公司保卫科值班室建设用地，属于企业用地。 例题1 13 3：下列关于征收土地的表述中，正确的是( ( ) )。（20062006年试题）

22、A A土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6-106-10倍 B B安置补助费只能发放给安置单位 C C并非所有的征地都要支付青苗补偿费 D D只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金 答案：C 解析：在人均耕地特别少的地区，按前述标准支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人

23、。 例题14：下列关于征地的表述中，正确的有( )。 （2004年试题） A根据(宪法)规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用” B任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费 C征地安置补助费归农村集体组织所有 D土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的30倍 E征地时所称的地上附着物包括地下管线 答案：ADE 解析：在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的

24、人员，补助费发放给个人。 例题15：征收集体土地，土地补偿费应当归（ )所有。 （2005年试题） A县级以上人民政府土地管理部门 B 乡（镇）人民政府 C农村集体经济组织 D 土地使用者 答案： C 解析：土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。 例题16：下列关于征收集体土地的补偿费用的表述中，正确的有( )。(2006年房地产经纪人试题) A土地补偿费归农村集体组织所有 B安置补助费不得发放给农民个人 C地上附着物和青苗补偿费归农村集体组织所有 D地上附着物和青苗补偿费归农民个人所有 E地上附着物和青苗补偿费归其所有者所有 答案：AE 解析：土

25、地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。案例分析 1、如何改变土地使用性质？ 假如有一块地，大概是10亩左右，地处一个城市的新城区。早年这块地是按工业用地而买的（使用权），但是随着新城区的不断开发，现在已经是繁华地段，而这块的对面已经都是新的住宅小区，大概是4500到5500每平方，中间这条路大概是5米宽。周边现在还有部分生产企业。 现在有打算想开发这块地，但是这块地的性质是工业用地。如果想向政府申请

26、由工业用地改为住宅用地或者商业用地，中间需要什么样的程序和补交多少类型的税收的费用，以及一些法律上的程序。 答： 如果取得的地块是出让土地，通常可直接向政府土地部门申请变更用地性质，政府土地部门会征询规划等部门的意见，决定是否同意，如果同意，需补交土地出让金。 如果该地块是划拨土地，按现行规定，则应通过招投标方式或者拍卖方式取得，并缴纳土地出让金。 2、这处房子能拆吗? 某公司以转让方式取得一宗土地，该宗地原为集体土地，今年已办理完征用手续，转为国有土地。然而，早在90年代，村里就将此地块一角的土地出租给一家企业，由企业在此建房，进行经营， 并签订出租协议，期限20年。此处所建房屋该企业未办理

27、相关手续，属违章建筑。 该公司取得土地后，欲进行土地整理工作，即三通一平，故直接面临拆迁问题。该企业目前未经营，也不愿搬走，要求公司给予赔偿。 该公司应该赔吗？这份租赁合同在土地国有化后,效力如何确定?它是违章建造, 转让方能直接拆除吗? 答： 集体土地上的拆迁补偿通常应当在土地征用时进行，由征用方补偿。该公司取得的是国有土地使用权，只应当支付出让金即可。（如果出让合同约定由该公司拆迁补偿也可。） 拆迁由房地产主管部门负责审批，该公司只有取得拆迁许可证后方可实施拆迁。违章建筑一般不予补偿，但是通常也要视具体情况而定，给予适当补偿。 至于租赁与征用的关系，根据现行法律，征用和拆迁优先，原土地使用

28、权人以及承租人应当配合。一、集体土地征收 集体土地是指农民集体所有的土地。集体土地是指农民集体所有的土地。农村和城市郊区的土农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体集体土地的使用权不得土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除，因破产、

29、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。外。 征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。 思考：征收和征用集体土地的区别？思考：征收和征用集体土地的区别？第四节 集体所有土地 征收和征用既有共同之处，又有不同之处。征收和征用既有共同之处，又有不同之处。 共同之处共同之处是：都有一定强制性，都要经过法定程是：都有一定强制性，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。序，都要依法给予补偿。 不同之处不同之处在于：征收主要是在于：征收主要是所有权的改变所有权的改变，是国

30、，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是其结果是权利发生转移权利发生转移； 征用是在征用是在土地所有权不变土地所有权不变的前提下，有条件的前提下，有条件的的使用权的改变使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。地应当如数返还给原权利人。法律修改 2004 2004年年3 3月，全国人大对宪法作了修改，月，全国人大对宪法作了修改，将宪法原第十条将宪法原第十条“国家为了公共利益的需要国家为了公共利益的需要，

31、可以依照法律规定对土地实行征用。，可以依照法律规定对土地实行征用。” 改为改为“国家为了公共利益的需要，可以依照国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿土地实行征收或者征用并给予补偿”。 例题1：国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。 （ ）（2008年试题） 答案： 解析：征收主要是所有权的改变；征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变。 例题例题2 2：下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确：下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有的有( )( )。（。（20072007年试题）年试题） A A征收或者

32、征用都是为了公共利益需要征收或者征用都是为了公共利益需要 B B征收或者征用都要依法给予补偿征收或者征用都要依法给予补偿 C C征收是国家行为，征用是企业行为征收是国家行为，征用是企业行为 D D征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变改变 E E征收是强制性的，征用是非强制性的征收是强制性的，征用是非强制性的 答案：ABD 解析：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。征收主要是所有权的改变，是国家从被征用人手中直接取得所有权或其他权利的行为，其结果是权利发生转移；征用是使用权的改变，是在特殊或者紧急状

33、态下的强制使用，一旦特殊或者紧急状态结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。 例题3：我国土地所有权发生转移的唯一方式是( )。(2006年房地产经纪人试题) A划拨 B出让 C转让 D征收 答案：D 解析：我国土地所有权发生转移的唯一方式是征收。 例题例题4 4：宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以：宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行依照法律规定对土地实行( )( )并给予补偿。并给予补偿。(2005(2005年房年房地产经纪人试题地产经纪人试题) ) A A没收没收 B B没收或者征收没收或者征收 C C没收或者征用没收或者征用 D D征收或者征用征收或者征用

34、 。 答案：答案：D D 解析：解析：20042004年年3 3月，全国人大对宪法作了修改月，全国人大对宪法作了修改，将宪法原第十条，将宪法原第十条“国家为了公共利益的需国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。要，可以依照法律规定对土地实行征用。”改为改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿对土地实行征收或者征用并给予补偿”二、征收集体土地应遵守的原则 在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守下列原则：格遵守下列原则： 珍惜耕地，合理利用土地的原则；珍

35、惜耕地，合理利用土地的原则； 保证国家建设用地的原则；保证国家建设用地的原则； 妥善安置被征地单位和农民妥善安置被征地单位和农民的原则；的原则； 有偿使用有偿使用土地的原则；土地的原则； 依法征地的原则。依法征地的原则。 妥善安置主要包括以下四个方面：妥善安置主要包括以下四个方面： 对征收的土地要对征收的土地要适当补偿适当补偿； 对因征地给农民造成的损失要对因征地给农民造成的损失要适当补助适当补助； 对征地造成的剩余农民劳动力要对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排适当安排； 要妥善安置征地范围内的拆迁户。由于中国土要妥善安置征地范围内的拆迁户。由于中国土地辽阔，各地情况差异较大，补偿、补助标准

36、不地辽阔，各地情况差异较大，补偿、补助标准不应简单统一。但补偿、补助不能因为征收土地而应简单统一。但补偿、补助不能因为征收土地而降低被征地农民的生活水平。降低被征地农民的生活水平。 例题：下列不属于征收土地必须严格遵守的原则是( ) 。（2006年房地产经纪人试题） A珍惜土地，合理利用土地 B满足建设用地需要 C依法征地 D有偿使用土地 答案：答案：B B 解析：在征收土地时，土地管理部门和用地单位解析：在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守下列原则：珍惜耕地，合理利用必须严格遵守下列原则：珍惜耕地，合理利用土地的原则；保证国家建设用地的原则；妥土地的原则；保证国家建设用地的原则；

37、妥善安置被征地单位和农民的原则；有偿使用土善安置被征地单位和农民的原则；有偿使用土地的原则；依法征地的原则。地的原则；依法征地的原则。三、征收、征用集体土地的政策规定 1. 征收土地的范围 物权法规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。对于征收的集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。 2. 2. 征收土地批准权限的规定征收土地批准权限的规定 征收土地批准权限的规定：征收土地批准权限的规定： 征收土地实行征收土地实行两级审批制度两级审批制度，即国务院和省级，即国务院和省级人民政府；人民政府； 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，建设占用土地，涉及

38、农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；应办理农用地转用审批手续； 征收基本农田，基本农田以外的耕地超过征收基本农田，基本农田以外的耕地超过3535公公顷的，其他土地超过顷的，其他土地超过7070公顷的，由国务院审批；公顷的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。 例题例题1 1：征收集体土地实行国务院和省级人民政府两级审：征收集体土地实行国务院和省级人民政府两级审批制度。在以下情形中，应由国务院批准的情形有批制度。在以下情形中，应由国务院批准的情形有( )( )。（。（20092009年土地管理基础与法规试题）年土地管理基础