物业管理司法解释PPT学习教案

1、会计学1物业管理司法解释物业管理司法解释2021-12-122司法解释的概念和性质司法解释的概念和性质司法解释是由最高人民法院针对司法过程中具体运用法律、行政法司法解释是由最高人民法院针对司法过程中具体运用法律、行政法规问题所作的解释规问题所作的解释中华人民共和国人民法院组织法中华人民共和国人民法院组织法第三十三条明确规第三十三条明确规定：定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释。用法律、法令的问题，进行解释。”法律法律由全国人大及其常委会颁布由全国人大及其常委会颁布法令法令国务院令，即行政法规国务院令，即行政法规司法解释不

2、得与宪法、法律、行政法规冲突，否则冲突司法解释不得与宪法、法律、行政法规冲突，否则冲突部分无效部分无效第1页/共135页2021-12-123n第四，对各司法机关之间应如何依第四，对各司法机关之间应如何依据法律、法令规定的精神相互配合据法律、法令规定的精神相互配合审理案件进行解释审理案件进行解释第2页/共135页2021-12-124解释、最高人民检察院的检察解释解释、最高人民检察院的检察解释和这两个机关联合作出的解释和这两个机关联合作出的解释n审判解释和检察解释有原则性分歧审判解释和检察解释有原则性分歧时，应报请全国人大常委会解释或时，应报请全国人大常委会解释或决定决定第3页/共135页20

3、21-12-125物业管理的司法解释物业管理的司法解释最高人民法院民事审判第一庭起最高人民法院民事审判第一庭起草了草了关于审理建筑物区分所有关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释题的解释、关于审理物业服关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释题的解释这两部司法解释分别经最高人民这两部司法解释分别经最高人民法院审判委员会第法院审判委员会第1464、1466次会次会议通过，与议通过，与2009年年5月月25日颁布，日颁布，2009年年10月月1日实施日实施第4页/共135页2021-12-126业等多方利益业等多

4、方利益均衡利益：均衡利益：各方利益的博奕各方利益的博奕第5页/共135页2021-12-127第6页/共135页2021-12-128第7页/共135页2021-12-129第8页/共135页2021-12-1210第9页/共135页2021-12-1211专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权”专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主大会组织的成员权”第10页/共135页2021-12-1212第11页/共135页2021-12-1213第12页/共135页2021-12-1214第13页/共135页2021-12-1215第14页/共

5、135页2021-12-1216没有办理产权证书没有办理产权证书签订了售房签订了售房合同合同发展商将客观上已经交付了发展商将客观上已经交付了房屋房屋业主业主业主非业主的界定严格以产权证书业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）和（或售房合同）和中华人民共和中华人民共和国婚姻法国婚姻法界定界定第15页/共135页2021-12-1217第16页/共135页2021-12-1218第17页/共135页2021-12-1219约定归各自所有的，夫或妻一方对约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿的，以夫或妻一方所有的

6、财产清偿这里说明作为夫妻业主资格可以依法转化，只要有书面明确约定即可第18页/共135页2021-12-1220第19页/共135页2021-12-1221第20页/共135页2021-12-1222第21页/共135页2021-12-1223第22页/共135页2021-12-1224第23页/共135页2021-12-1225专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间为界所围成的立体空间墙体墙体地板地板天花天花墙体墙体中心线中心线第24页/共135页2021-12-1226墙体墙体地板地板天花天花墙体墙体中心线中心线第25页

7、/共135页2021-12-1227第26页/共135页2021-12-1228第27页/共135页2021-12-1229第28页/共135页2021-12-1230第29页/共135页2021-12-1231第30页/共135页2021-12-1232第31页/共135页2021-12-1233屋顶屋顶外墙外墙地下室地下室外墙外墙停车位停车位DEFCBA楼梯楼梯第32页/共135页2021-12-1234第33页/共135页2021-12-1235第34页/共135页2021-12-1236第35页/共135页2021-12-1237第36页/共135页2021-12-1238第37页/共

8、135页2021-12-1239第38页/共135页2021-12-1240行，不得影响相邻业主的利益行，不得影响相邻业主的利益第39页/共135页2021-12-1241第40页/共135页2021-12-1242第41页/共135页2021-12-1243第42页/共135页2021-12-1244第43页/共135页2021-12-1245满足业主的需要满足业主的需要”的规定本身是一个矛盾的规定的规定本身是一个矛盾的规定- -购买车位、车库之所有权人是否属于业主？购买车位、车库之所有权人是否属于业主？第44页/共135页2021-12-1246n拥有车位、车库所有权自然也是业拥有车位、车

9、库所有权自然也是业主，不过是车位、车库之业主而已主，不过是车位、车库之业主而已n拥有车位、车库之业主，自然就可拥有车位、车库之业主，自然就可以满足其业主的需要以满足其业主的需要第45页/共135页2021-12-1247屋顶屋顶外墙外墙地下室地下室外墙外墙停车位停车位DEFCBA楼梯楼梯第46页/共135页2021-12-1248的概念的概念第47页/共135页2021-12-1249车位归属车位归属第48页/共135页2021-12-1250独立式住宅附设的车位、车库独立式住宅附设的车位、车库规划内的露天车位规划内的露天车位地下（人防）停车位地下（人防）停车位架空层停车位架空层停车位第49页

10、/共135页2021-12-1251第50页/共135页2021-12-1252第51页/共135页2021-12-1253原原物业管理条例物业管理条例的的2/3投票权投票权物权法物权法的双的双2/3投票权投票权 为了给以后的司法审判保留有效证据，为了给以后的司法审判保留有效证据，三分之三分之二投票权应该实行实名制二投票权应该实行实名制 决策的项目也发生变化决策的项目也发生变化第52页/共135页2021-12-1254第53页/共135页2021-12-1255原原条例条例的的“双过半双过半”：物权法物权法的的“新双过半新双过半”：为了给以后的司法审判保留有效证据，为了给以后的司法审判保留有

11、效证据，双过双过半投票权决策应该实行实名制半投票权决策应该实行实名制第54页/共135页2021-12-1256第55页/共135页2021-12-1257第56页/共135页2021-12-1258第57页/共135页2021-12-125981n房屋共有建筑面积系指各产权主房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共同占有或共同使用的建筑面积。第58页/共135页2021-12-1260第59页/共135页2021-12-1261第60页/共135页2021-12-1262第61页/共135页2021-12-1263第62页/共135页2021-12-1264第63页/共1

12、35页2021-12-1265第64页/共135页2021-12-1266总和计算。总和计算。n业主人数的规定违反基本常识与业主人数的规定违反基本常识与逻辑逻辑n应规定为应规定为“对于自然人以人头计对于自然人以人头计数，对于法人、组织以独立法人、数，对于法人、组织以独立法人、独立组织的独立个数计数独立组织的独立个数计数”！第65页/共135页2021-12-1267业主总人数的确定业主总人数的确定I. 产权证书拥有者产权证书拥有者 未婚人士未婚人士已婚，属于夫已婚，属于夫妻个人财产妻个人财产已婚，属于夫已婚，属于夫妻共同财产妻共同财产夫妻产权证夫妻产权证书署名者书署名者夫妻产权证夫妻产权证书未

13、署名者书未署名者未拥有产权证书者未拥有产权证书者 签订了售房合同并获得实签订了售房合同并获得实际交付房屋的购房者际交付房屋的购房者第66页/共135页2021-12-1268第67页/共135页2021-12-1269行为进行抗辩的，人民法院不予行为进行抗辩的，人民法院不予支持。支持。-禁止多数人的暴政，禁止多数人的暴政，禁止以侵犯个人根本利益为代价禁止以侵犯个人根本利益为代价的多数人滥用权力的多数人滥用权力第68页/共135页2021-12-1270住住宅宅1、遵守法律、行政法、遵守法律、行政法规和管理规约规和管理规约2、经所有有利害关系、经所有有利害关系的业主同意的业主同意经营性经营性用房

14、用房行政行政审批审批第69页/共135页2021-12-1271尽列举！尽列举！n关键所在关键所在-遵循遵循“谁主张，谁举谁主张，谁举证证”之原则！之原则！n利害关系本质上侵害的是权利人利害关系本质上侵害的是权利人的个人根本利益！的个人根本利益！第70页/共135页2021-12-1272第71页/共135页2021-12-1273第72页/共135页2021-12-1274定的其他用途的，人民法院应予定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。合理性承担举证责任。n-符合符合物业管理条例物业管理条例第五第五十五条之规定十五条之规定第

15、73页/共135页2021-12-1275第74页/共135页2021-12-1276-第75页/共135页2021-12-1277n-强化法律、行政法规的审判强化法律、行政法规的审判依据依据第76页/共135页2021-12-1278n再审案件不适用司法解释之规定，再审案件不适用司法解释之规定，为物业服务企业抗辩司法解释提为物业服务企业抗辩司法解释提供了条件供了条件第77页/共135页2021-12-1279第78页/共135页2021-12-1280第79页/共135页2021-12-1281第80页/共135页2021-12-1282第81页/共135页2021-12-1283第82页/

16、共135页2021-12-1284第83页/共135页2021-12-1285第84页/共135页2021-12-1286第85页/共135页2021-12-1287第86页/共135页2021-12-1288第87页/共135页2021-12-1289第88页/共135页2021-12-1290第89页/共135页2021-12-1291第90页/共135页2021-12-1292第91页/共135页2021-12-1293第92页/共135页2021-12-1294第93页/共135页2021-12-1295政法规规定政法规规定”n司法解释应当按照司法解释应当按照中华人民共中华人民共和国人

17、民法院组织法和国人民法院组织法第三十三第三十三条所规定的就具体应用法律、法条所规定的就具体应用法律、法令的问题进行解释令的问题进行解释第94页/共135页2021-12-1296n合同的有效性关键取决于合同的有效性关键取决于“依法依法”二字二字第95页/共135页2021-12-1297第96页/共135页2021-12-1298第97页/共135页2021-12-1299第98页/共135页2021-12-12100第99页/共135页2021-12-12101物业服务合同物业服务合同的合同违约责的合同违约责任的权利任的权利第100页/共135页2021-12-12102第101页/共135

18、页2021-12-12103第102页/共135页2021-12-12104-业主抗辩的权力业主抗辩的权力第103页/共135页2021-12-12105第104页/共135页2021-12-12106第105页/共135页2021-12-12107n注意二年注意二年诉讼时效诉讼时效催款通知催款通知书书电话与业电话与业主沟通主沟通最后通知最后通知书书按法律程按法律程序裁决序裁决律师函催交律师函催交支付令催支付令催交交简易法庭催简易法庭催交交普通法庭催普通法庭催交交留置权催留置权催交交第106页/共135页2021-12-12108第107页/共135页2021-12-12109第108页/共1

19、35页2021-12-12110第109页/共135页2021-12-12111第110页/共135页2021-12-12112第111页/共135页2021-12-12113规规划划设设计计阶阶段段房地产房地产项目可项目可行性研行性研究阶段究阶段房地产项目开发阶房地产项目开发阶段段物物业业承承接接查查验验阶阶段段成立业主成立业主大会、选大会、选举业主委举业主委员会阶段员会阶段前期物业管理服务阶段前期物业管理服务阶段正常物业管理服务阶段正常物业管理服务阶段竣竣工工验验收收阶阶段段建建设设施施工工阶阶段段业主二次业主二次装修阶段装修阶段业业主主入入住住阶阶段段物业日常物业日常服务阶段服务阶段首个首个物物业服务合业服务合同同生效生效物物业业日日常常服服务务阶阶段段前期物业服务合同终止前期物业服务合同终止物业管理物业管理早期介入早期介入阶段阶段物业预售、物业预售、销售阶段销售阶段前期物前期物业服务合业服务合同同期限期限届满届满第112页/共135页2021-12-12114第113页/共135页2021-12-1