浅谈房地产投资风险分析

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2、由于各种难以预测的因素 * ，使得房地 产投资行为主体的期望目标与实际状况之间发生差异， 给投资者带来 经济损失的可能性。一、房地产投资风险主要分析方法 目前，常用的风险分析方法主要有专家调查法、故障树分析法（FTA法）、幕景分析法、筛选监测诊断法、影响图分析法等。（ 一） 专家调查法。 专家调查法主要包括专家个人判断、头脑风暴法和德尔菲法等10 余种方法，其中，头脑风暴法和德尔菲法是用途较广、具有代表 性的两种。1 、头脑风暴法。头脑风暴法是以一个 510 人的专家小组以会 议的方式进行， 参加会议的人可以畅所欲言， 鼓励不受任何约束发表 不同意见。 通过专家之间的信息交流和相互启发， 从而

3、诱发专家们产 生“思维共振”，以达到互相补充并产生“组合效应”，获取更多的 未来信息，使预测和识别的结果更准确。头脑风暴法可以在很短的时间内得出风险管理需要的结论，在 项目管理实施的过程中， 也可以经常采用这种方法， 对以后实施阶段 可能出现的风险进行预见性的分析。 该方法是建筑企业进行工程项目 风险管理最直接最有效的方法之一。 但它适用于探讨的问题比较单纯， 目标比较明确、单一的情况。如果问题牵涉面太广，包含因素过多， 就要先进行分解，然后再分步进行讨论。2 、德尔菲法。德尔菲法是由美国着名咨询机构兰德公司于五十 年代初发明， 经过多年的使用和理论上的完善已日趋成熟。 该方法的 主要特点表现

4、在： 能够让专家自由地发表个人观点， 能够使分析人员 与专家意见相互反馈。 在进行专家调查过程中， 可以采用数理统计的 方法对专家的意见进行处理， 使定性分析与定量分析有机地结合起来。 一般经过两至三轮问卷调查， 即可使专家的意见逐步取得一致， 从而 得到比较符合实际的结论判断。该方法具有广泛的代表性和可靠性，其优点是在缺乏足够统计 数据和原始资料的情况下， 可以进行定量的估计， 缺点主要是表现在 易受心理因素 * ，主观性强。（ 二 ） 故障树分析法。故障树法也叫风险树法，也叫鱼刺图法，是分析问题原因时广 泛使用的一种方法， 其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、 容易 被认识的事物。 具体

5、做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小 的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该法可以将企业 面临的主要风险分解成许多细小的风险， 将产生风险的原因一层又一 层的分析， 排除无关的因素， 从而准确地找到对企业真正产生影响的 风险因子。该方法经常用于技术性强、较为复杂、直接经验较少项目的风 险识别，其优点是比较全面地分析了所有故障原因， 包罗了系统内外 所有失效机理，比较形象化，直观性较强。不足之处是适用于大系统 时，容易产生遗漏和错误。（ 三 ） 幕景分析法。 幕景分析法是一种能够分析引起风险的关键及影响程度的方法， 一个幕景就是对项目未来某种状态的描述， 它采用图表或曲线等形式

6、来描述当影响项目的各种因素发生某种变化时， 整个项目情况的变化 及其后果。其描述方法可分为两类：一类是某种状态的描述，一类是 发展过程的描述， 即未来若干年某种情况的变化链， 可向决策人员提 供最好的、 最可能的或最坏的投资前景， 并且详细描绘出不同情况下 可能发生的时间和风险。 当各种目标相互冲突排斥时， 幕景分析就显 得特别有用。（ 四）筛选- 监测-诊断技术。近年来，国内外学术界都较重视“灾变”新理论，高德曼提出 的“筛选- 监测-诊断技术”是比较实用的。筛选是依据某种程序将潜 在危险 * 因素进行分类选择的风险辨识过程 ; 监测是对某种险情及 其后果进行监测、记录和分析显示过程 ; 而

7、诊断则是根据症状或其后 果与可能的起因等关系进行评价和判断， 找出可疑的起因进行仔细检 查。筛选、监测和诊断是紧密相连的，由于客观事物的复杂性和可变 性，往往一次“筛选 -监测- 诊断”过程不能 * 解决问题，在诊断之 后还有可能产生新的风险因素，因此需要重新进行这一过程。筛选 - 监测- 诊断技术应用中，花费的时间和精力非常多， 由于过程很复杂， 所以技术应用的过程本身隐藏着许多主观臆断的可能胜。总之，对于不同的风险识别方法，使用时应针对实际问题的不 同特点结合不同风险识别方法的优缺点而进行选择， 这些风险识别方 法实际上是有关知识、推断和搜索理论应用于风险因素的分析研究。二、房地产投资主要

8、风险因素 房地产投资的风险因素有多种分类方法， 按风险的性质可分为： 系统风险（市场体制性风险 ）和非系统分析 （项目差异性风险 ）; 按投资 周期可分为：投资决策阶段风险、土地获取阶段风险、项目建设阶段 风险和经营管理阶段风 ; 按风险的可分为：社会风险、经济风险、技 术风险、自然风险、经营风险。本文对房地产投资的风险因素按照寿 命周期的方式进行分类分析。（ 一） 投资决策阶段风险在整个房地产开发的整个过程中，投资决策阶段最为关键，这 个阶段的风险主要外部。 如政策风险、经济体制风险、城市规划风险、 区域发展风险等方面。1 、政策风险。 政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场 中商品交换

9、者与经营者带来各种不同形式的经济损失。 政府的政策对 房地产业 * 是全局性的，房地产政策的变化趋向，直接关系到房地 产投资者的成功与否。 房地产业由于与国家经济发展紧密相关， 因此 在很大程度上受到政府的控制，政府对租金、售价的控制、对外资的 控制、对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模、投 资方向、投融资的控制以及新税务政策的制定， 都对房地产投资者构 成风险。在未实现完全市场经济的条件下， 政策风险对房地产市场的 风险尤为重要，特别是在我国，政府对房地产调控的力度非常大。因 此，房地产商都非常关注房地产政策的变化趋势， 以便及时处理由此 引发的风险。2 、经济体制风险。一个国

10、家的经济体制决定着经济的发展方向 和国民经济的结构比例以及经济运行机制。 如果政府将房地产业在国 民经济中的地位降低， 减少投资于房地产业的资金， 房地产商品市场 的活动将会减少 ; 另一种情况是经济体制改革后房地产业内部结构发 生改变， 或者说是房地产业发展的模式发生改变， 各种房地产市场在 整个房地产业中所占的比例发生改变。 这种改变会给有些房地产市场 带来生机，则对另一些房地产市场带来损失。比如，一些城市工业结 构的转型，导致对厂房需求下降，而对写字楼需求增加。3 、城市规划风险。 城市规划风险是指由于城市规划的变动对已 经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值量产生影 响，

11、给房地产商品经营者带来经济上的损失的风险。4 、区域发展风险。 区域发展风险是指由于周围环境的房地产商 品发生变化而影响其他房地产商品的价值和价格， 为投资者带来损失 的风险。（ 二 ） 土地获取阶段风险。房地产发展的最关键的环节就是获得土地，在此阶段，会涉及 到征地拆迁和安置补偿费等 * ，风险较大。主要风险有土地产权不 清风险、土地使用制度变化风险、征地开发风险等。 土地产权不清 风险。土地产权不清风险是由于土地的产权不清楚给房地产投资者带 来损失的风险。 土地产权不清， 不仅给房地产开发商带来很多手续上 的麻烦，而且有很多额外的损失，除了要花费额外人力、物力、财力 等，有些还要诉诸法律，承担败诉后的经济风险，如我国经常出现的 越权批地和非法出让土地等现象。2 、土地使用制度变化风险。 土地使用制度变化风险一方面体现 在变革使房地产商品的开发成本增加， 如使用年限、 补偿和收费的规 定等; 另一方面体现在政府改变使用土地的一些具体技术政策方