中原2010年06月常熟中盈国际广场营销策划案

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/上海中原苏州分公司 Suzhou.06.201020122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this report

2、| 2 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/思维导图思维导图项目本体分析项目本体分析项目招商策略项目招商策略项目推广思路项目推广思路形象包装形象包装引 言问题解构及案例借鉴项目再审及定位思考项目销售运营策略项目推广包装策略中原保障体系中原保障体系引 言问题解构及案例借鉴引 言项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目销售运营策略项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目推广包装策略项目销售运营策略项目再审及定位

3、思考问题解构及案例借鉴引 言引 言问题解构及案例借鉴引 言项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目销售运营策略项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目推广包装策略项目推广包装策略项目营销运营策略项目营销运营策略项目再审及定位思考项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴问题解构及案例借鉴引引 言言项目定位思考项目定位思考项目销售策略项目销售策略活动营销活动营销中原战略及成功案例中原战略及成功案例项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目

4、面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例借鉴相关案例借鉴项目面临困境项目面临困境S-C-QS-C-Q模型思维模型思维项目背景及愿景项目背景及愿景Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月

5、免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/思维导图思维导图S-C-QS-C-Q模型思维模型思维项目本体分析项目本体分析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目招商策略项目招商策略项目推广思路项目推广思路活动营销活动营销项目背景及愿景项目背景及愿景引 言问题解构及案例借鉴项目再审及定位思考项目销售运营策略项目推广包装策略中原保障体系中原保障体系引 言问题解构及案例借鉴引 言项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目销售运营策略项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目推广包装策略项目销售运营策略项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言

6、引 言问题解构及案例借鉴引 言项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目销售运营策略项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目推广包装策略项目推广包装策略项目营销运营策略项目营销运营策略项目再审及定位思考项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴问题解构及案例借鉴引引 言言项目定位思考项目定位思考项目销售策略项目销售策略渠道营销渠道营销中原战略及成功案例中原战略及成功案例项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例

7、简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例借鉴相关案例借鉴项目面临困境项目面临困境Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/QQ 需解决的核心问题？需解决的核心问题？R R2 2期望结果期望结果（我们希望达成的目标？）（我们希望达

8、成的目标？）S S情境背景情境背景（我们有什么？）（我们有什么？）针对性营销针对性营销引言引言S-C-Q S-C-Q 模型思维模型思维Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/营销的本源是营销的本源是城市城市常熟全国百强县级市经济竞争力第4位，年GDP总量已突破1280亿元；人均GDP 1.6万美元，城市居民消费力强劲；城市化进程加快，产业结构优化，工业主体地位逐年表现突出，规

9、模工业比重大，工业成为城市经济主导，对物流、仓储基地需求较大；城市私营民企发达，成为城市中高端消费客群的主力客群之一；2.5平方公里的招商城，35家专业市场，2.8万个旺铺，30万客商往来，年520亿交易额，成为人流、物流、资金流汇聚之地；常熟作为一个经济实力较为雄厚的优秀县级市，聚集了大量高端商务人士往来，常熟作为一个经济实力较为雄厚的优秀县级市，聚集了大量高端商务人士往来，必须要有能与之身份相匹配的商务居住配套，尤其在招必须要有能与之身份相匹配的商务居住配套，尤其在招商城这样一个人流、物流、资金流汇聚之地。商城这样一个人流、物流、资金流汇聚之地。引言引言项目背景项目背景Code of th

10、is report | 6 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/本案需要实现的目标本案需要实现的目标本报告以核心目标为重心，进而实现基本目标本报告以核心目标为重心，进而实现基本目标 商业目标：避开招商城红海专业市场，形成具有项目鲜明特色的商城商业目标：避开招商城红海专业市场，形成具有项目鲜明特色的商城金融中心，打造招商城高端商务领地金融中心，打造招商城高端商务领地 战略目标：战略目标：通过项目商业及住宅成功运作，项目品

11、质、档次的塑造，形成项目强势品牌及形象，为发展商长期发展作强势铺垫 住宅目标：占据招商城区域区域豪宅领导者地位，乃至影响常熟高端住宅目标：占据招商城区域区域豪宅领导者地位，乃至影响常熟高端市场，形成招商城区域豪宅标杆市场，形成招商城区域豪宅标杆招商城金融商务中心招商城金融商务中心基本目标基本目标 销售目标：商业价格销售目标：商业价格5 5万元，以相对合理的价格实现快速销售及招商，万元，以相对合理的价格实现快速销售及招商，通过品牌主力店的入驻营造商城标志性中心区，使得住宅及公寓部分通过品牌主力店的入驻营造商城标志性中心区，使得住宅及公寓部分实现高溢价实现高溢价项目品牌形象升级项目品牌形象升级招商

12、城豪宅标杆招商城豪宅标杆快速回笼创造高溢价快速回笼创造高溢价核心目标核心目标引言引言项目愿景项目愿景Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/我们通过S-C-Q金字塔基本结构来分析问题？由特定情境导致的特定结果不喜欢某一结果想得到其它结果S SC CQ QR2R2R1R1期望期望结果结果非期望结非期望结果果情境情境项目背景实事矛盾矛盾R1与R2的矛盾问题问题要实现R1到R2必须

13、解决的核心问题R1R1产品形象被同化到区域整体不利形象中产品形象被同化到区域整体不利形象中R2R2成为为提升区域形象及项目价值的标杆之作，成为为提升区域形象及项目价值的标杆之作，打造商城高端金融商务中心打造商城高端金融商务中心Q1Q1Q2Q2Q3Q3引言引言S-C-Q S-C-Q 分析工具分析工具.Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/通过S-C-Q模型分析工具，要实现项目

14、目标，我们必须面临并解决项目困境及问题思Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/思维导图思维导图S-C-QS-C-Q模型思维模型思维项目本体分析项目本体分析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目招商策略项目招商策略项目形象包装项目形象包装活动营销活动营销项目背景及愿景项目背景及愿景引 言问题解构及案例借鉴项目再审及定位思考项目销售运营策略项目推广包装策略中原保障

15、体系中原保障体系引 言问题解构及案例借鉴引 言项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目销售运营策略项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目推广包装策略项目销售运营策略项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言引 言问题解构及案例借鉴引 言项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目销售运营策略项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目推广包装策略项目推广包装策略项目营销运营策略项目营销运营策略项目再审及定位思考项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴问题解构及案例借鉴引引 言言项目定位思考项目定位思考项目销售策略项目销售策略渠道营销渠道营销中原战略及成功案例中原战略及成功案例项目

16、面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例借鉴相关案例借鉴项目面临困境项目面临困境Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房

17、地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/困如何让潜在目标客户高度认同区域价值及项目价值？如何让潜在目标客户高度认同区域价值及项目价值？如何营销运营项目，实现项资金快速回笼金并创造高溢价？如何营销运营项目，实现项资金快速回笼金并创造高溢价？如何通过项目运作实现开发商强势品牌再反哺项目？如何通过项目运作实现开发商强势品牌再反哺项目？专业市场不利形象下我们如何塑造高端品质，树立标杆？专业市场不利形象下我们如何塑造高端品质，树立标杆？项目商业单体面积大，总价高，超实力型投资客户在哪里？项目商业单体面积大，总价高，超实力型投资客

18、户在哪里？Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/鉴鉴相关案例研究，从专业市场看商务中心与豪宅; 区域中心研究，从城市化发展看商务中心与豪宅；相关案例研究，从地产开发模式看商务中心与豪宅。Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更

19、新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/“ 一个城市只有一个中心一个城市只有一个中心 ”广州-北京路重庆-解放碑北京-西单上海-南京路“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法，然而，城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？城市化发展看商务中心与豪宅城市化发展看商务中心与豪宅Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：h

20、ttp:/http:/上海由一个中心向多个中心发展，成就了不同功能的商务中心，同时随上海由一个中心向多个中心发展，成就了不同功能的商务中心，同时随着中心功能的完善，价值突显逐步出现豪宅着中心功能的完善，价值突显逐步出现豪宅上海-淮海路上海-人民广场上海-陆家嘴上海-徐家汇上海-虹桥上海南京路城市化发展看商务中心与豪宅城市化发展看商务中心与豪宅Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/ht

21、tp:/北京西单的核心地位正逐步被国贸北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代，新的区域取代，新的区域CBD商务中心逐个诞生商务中心逐个诞生城市化发展看商务中心与豪宅城市化发展看商务中心与豪宅Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/城市化多核发展是必然趋势城市化多核发展是必然趋势Code of this report | 16 Copyright Centaline Gro

22、up, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/因此，从城市化发展来看，本案所处地段，具备成为区域商务中心的机会。论论1 1Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/专业市场看商务中心与豪宅专业市场看商务中心与豪宅周边环境评价：周边环境评价：1、交通：混乱。

23、人力车、公交车、私家车、人行交通混杂，秩序混乱2、环境：办公用水、办公垃圾、噪音3、人流：五湖四海，不同职业，不同背景，治安混乱周边居住情况：周边居住情况：虽然地段价值得到认可，但混杂的环境，导致周边没有高端商务场所及高档公寓等产品出现，有一定身份和实力的人，不愿生活在此区域。Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/周边环境评价：周边环境评价：1、交通：混乱。人力车、公交车

24、、私家车、人行交通混杂，秩序混乱2、环境：噪音3、人流：五湖四海，不同职业，不同背景，治安混乱，偷盗严重周边居住情况：周边居住情况：虽然经过了环境有效控制，但城内环境仍然难以根除，在招商城内潜伏着大量江浙一代的实力商家来往于此贸易交易，但目前都居住在本区域之外，目前城市商务办公中心亦不在此区域。专业市场看商务中心与豪宅专业市场看商务中心与豪宅Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/ht

25、tp:/专业市场周边难以成就商务中心与豪宅的市场气象但在本案打造区域金融商务中心与豪宅愿景下，本案如何突破大环境？ 他山之石他山之石论论2 2Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/地产开发模式看商务中心与豪宅地产开发模式看商务中心与豪宅从三种地产开发模式归类开始从三种地产开发模式归类开始以工业房地产为主的发展方向，这一形态在工业园区曾经特别发达，它是靠产业聚集带来人群、财

26、富 以住宅、商务、商业地产为主的发展方向，这一形态在全国形成普及并呈复合集成趋向发展为区域和城市带来经济繁荣和投资机会具有城市行为的地产开发，即以城市建设者的姿态来主动预期城市未来愿景价值，具备政策导向与资源优势Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/在深圳，它就是华侨城，是波托菲诺；在上海，它就是古北新区，是御翠豪庭；在北京，它就是中关村，是唐宁ONE；在广州，它就是天河

27、，是万豪金殿；在常熟，它就是？Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1 1、深圳、深圳华侨城华侨城Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2 2、北京

28、、北京亚运村亚运村 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/他们的成功在于：把专业市场放大，上升到城市的大板块

29、大片区概念进行运作。由专业市场向产业板块进行升级。由城市产业块版向城市副中心进行战略转移。以产业运作城市，以产业影响地产格局和市场认知。论论3 3Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/那么，本案是否具备概念塑造与价值引导的条件呢？由此，本案大环境的属性上只有加大对片区概念的塑造和引导，提前放大呈现未来片区价值，突破现有市场格局，打造新的产业概念，由此前的招商城印象向新的多

30、元产业区进行升级，由此才能进一步屏蔽专业市场的不利行传播认知和干扰。才能让投资投机性极强客户跟进。审审Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/思维导图思维导图项目本体分析项目本体分析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目招商策略项目招商策略项目推广思路项目推广思路形象包装形象包装引 言问题解构及案例借鉴项目再审及定位思考项目销售运营策略项目推广包装策略中原保障

31、体系中原保障体系引 言问题解构及案例借鉴引 言项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目销售运营策略项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目推广包装策略项目销售运营策略项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言引 言问题解构及案例借鉴引 言项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目销售运营策略项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目推广包装策略项目推广包装策略项目营销运营策略项目营销运营策略项目再审及定位思考项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴问题解构及案例借鉴引引 言言项目定位思考项目定位思考项目销售策略项目销售策略活动营销活动营销中原战略及成功案例中原战略及成功案例项目

32、面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例借鉴相关案例借鉴项目面临困境项目面临困境S-C-QS-C-Q模型思维模型思维项目背景及愿景项目背景及愿景Code of this report | 28 Copyright Centali

33、ne Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目概况：招商城，项目概况：招商城，8.28.2万方，商业万方，商业+ +酒店式公寓酒店式公寓+ +住宅住宅产品类型符合项目发展愿景产品类型符合项目发展愿景金融中心金融中心+ +湖景豪宅湖景豪宅常熟招商城常熟招商城项目四至项目四至项目位于常熟招商城，城市南部，靠三环，近昆承湖，湖景资源良好，周边车流，人流量大，较为混乱，但区域具备一定特定功能产业中心的塑造性项目北临商城东路南临自然河道东为商海路西临青莲路，商城管委会

34、项目本体分析项目本体分析从招商城目前极度成熟的专业市场来看，我们既要规避红海市场的竞争，走差异化的蓝海路线，又要借势专业市场特定产业，延伸升级，引导金融商务需求以及基本的高端生活配套需求Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/整个项目分区规划互动性强整个项目分区规划互动性强两栋住宅错位，景观视野空间尺度开阔两栋住宅错位，景观视野空间尺度开阔在紧密互动基础上，各功能区又相对独

35、立在紧密互动基础上，各功能区又相对独立内部规划情况：项目内部规划较为完善，各组团互动性与独立性有机结合，住宅内部规划情况：项目内部规划较为完善，各组团互动性与独立性有机结合，住宅部分尺度开阔，拥有极致景观部分尺度开阔，拥有极致景观商业和住宅通过小区道路规划使其相互独立，商业人流，将其很好的衔接起来，互动性强项目本体分析项目本体分析商业入口，社区主入口相对独立，人车分流，体现品质，同时也便于业态规划，能够形成不同的特色功能区建筑单体错位排布，空间尺度最大化，中央水景组团得以共享，南向自然河道，一线昆承湖景，具备高端气质Code of this report | 30 Copyright Cent

36、aline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/战略战略通过对项目本体分析得知，在本案大环境的属性上具备概念塑造及价值引导的条件，但是其所在招商城区域的特殊性与项目未来受用群体又无法与本案金融商务中心的定位完全契合，因此，我们不建议抛开现有极度成熟的专业市场完全走所谓的蓝海市场路线，同时我们考虑到后期住宅生活配套的需求因此我们针对项目商业部分定位思考提出金融商务中心金融商务中心+ +特色产业区特色产业区+ +邻里中心区邻里中心区Code of this re

37、port | 31 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/定位思考定位思考功能区划分功能区划分住宅次入口住宅主入口特色产业区特色产业区金融商务中心金融商务中心邻里中心区邻里中心区价值最大化区域引入大型金融机构，奠定项目形象，契合定位，树立客户信心邻里生活配套邻居住宅主出入口，满足生活便利特色产业区设置在东部价值相当弱化区域，借助延续招商城特点产业优势Code of this report | 32 Copyright C

38、entaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/功能区功能区业态建议满足客户金融中心金融中心中国银行、常熟农商行、浙商银行、宁波银行、证劵、保险、担保机构等大型机构投资，超实力型个人投资邻里中心区邻里中心区药店、美发连锁、洗衣店、生活超市、中高端餐饮、水果店、烟酒店等投资客户，商业自营客户特色产业区特色产业区品牌服饰批发、辅料、缝纫机等招商城产业客群定位思考定位思考业态建议参考业态建议参考Code of this report | 33 Copyrig

39、ht Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/商业广场夜间照明系明对于客群的吸引有重要作用，同时各功能区基调区隔鲜明，尤其突显金融商务中心区域及邻里中心区，拉升项目品质格调定位思考定位思考其他细节建议其他细节建议Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝

40、店铺：http:/http:/策策新的战略指导下，我们如何营销？如何运营？Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/思维导图思维导图项目本体分析项目本体分析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目招商策略项目招商策略项目形象包装项目形象包装活动营销活动营销引 言问题解构及案例借鉴项目再审及定位思考项目销售运营策略项目推广包装策略中原保障体系中原保障体系引 言问题解

41、构及案例借鉴引 言项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目销售运营策略项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目推广包装策略项目销售运营策略项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言引 言问题解构及案例借鉴引 言项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目销售运营策略项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目推广包装策略项目推广包装策略项目营销运营策略项目营销运营策略项目再审及定位思考项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴问题解构及案例借鉴引引 言言项目定位思考项目定位思考项目销售策略项目销售策略渠道营销渠道营销中原战略及成功案例中原战略及成功案例项目面临困境项目面临困境相关案例

42、简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例借鉴相关案例借鉴项目面临困境项目面临困境项目本体分析项目本体分析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目招商策略项目招商策略项目推广思路项目推广思路形象包装形象包装引 言问题解构及案例借鉴项目再审及定位思

43、考项目销售运营策略项目推广包装策略中原保障体系中原保障体系引 言问题解构及案例借鉴引 言项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目销售运营策略项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目推广包装策略项目销售运营策略项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言引 言问题解构及案例借鉴引 言项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目销售运营策略项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目推广包装策略项目推广包装策略项目营销运营策略项目营销运营策略项目再审及定位思考项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴问题解构及案例借鉴引引 言言项目定位思考项目定位思考项目销售策略项目销售策略活动营销活动营

44、销中原战略及成功案例中原战略及成功案例项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目面临困境项目面临困境相关案例借鉴相关案例借鉴项目面临困境项目面临困境S-C-QS-C-Q模型思维模型思维项目背景及愿景项目背景及愿景Code of this report |

45、 36 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/u酒店式公寓，住宅和商业不同的价位，对应的是不同的人群，面对两个不同的市场；u两种产品分开销售，分开蓄水，分开开盘更有利于对客户的细化把握。两线蓄水两线蓄水两线开盘两线开盘两线销售两线销售建议建议1营销营销Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级

46、上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/u主力店招商销售同步进行主力店招商销售同步进行u大体量项目带租约销售提升议价能力大体量项目带租约销售提升议价能力u带租约销售提高投资信心带租约销售提高投资信心招商销售同步，部分大体量项目带租约出售招商销售同步，部分大体量项目带租约出售建议建议2营销营销Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/ht

47、tp:/销售难点：销售难点：2-3F商业价值低，销售压力大商业价值低，销售压力大自营成功率小，加大销售难度自营成功率小，加大销售难度建议：建议：2-3F 大面积整体出租，然后产权式分割销售大面积整体出租，然后产权式分割销售2-3F2-3F考虑大面积整体招租，产权式销售考虑大面积整体招租，产权式销售建议建议3营销营销Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/u 1F沿街商铺因为

48、较为成熟不做返租；沿街商铺因为较为成熟不做返租；u 返租对象：返租对象：1F内铺内铺/2-3Fu 返租回报率：返租回报率：8%+8%u 返租形式：折抵总房款返租形式：折抵总房款1F1F内铺内铺/2-3F/2-3F做两年各做两年各8%8%返租，抵扣总房款返租，抵扣总房款建议建议4营销营销Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/u 自营业主既是投资者，又是经营者；满足了招商，又

49、满足了销售；自营业主既是投资者，又是经营者；满足了招商，又满足了销售；u 自营业主的比例关系着其他投资客户的信心；自营业主的比例关系着其他投资客户的信心；u 大型的自营业主的进入对投资的带动相当巨大；大型的自营业主的进入对投资的带动相当巨大；u 在销售过程中，将对自营业主进行适当优惠。在销售过程中，将对自营业主进行适当优惠。重视自营业主重视自营业主建议建议5营销营销Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘

50、宝店铺：http:/http:/行业圈层植根于服装行业、投资机构及下上游人群追求事业发展及身份实力标签人群地域财富阶层追求资产增值，寻求更多新的投资渠道界定目标客群方向，奠定精准营销、渠道出击基础界定目标客群方向，奠定精准营销、渠道出击基础建议建议6营销营销渠道拓展，主动出击渠道拓展，主动出击Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/客群锁定客群锁定他们是这样一群人他们是这样

51、一群人服装行业或产业链上的的私企老板、个体经营者、商人服装行业或产业链上的的私企老板、个体经营者、商人长三角区域的地产投资者、投资机构，对于房地产投资关注度高长三角区域的地产投资者、投资机构，对于房地产投资关注度高目标人群目标人群建议建议6营销营销渠道拓展，主动出击渠道拓展，主动出击Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/客户拓展客户拓展渠道途径渠道途径 一级指标一级指标

52、上门上门直面沟通直面沟通 政府机关、事业单位小企业主 客户平台客户平台 汽车4S店客户资源 媒体客户资源 福建、浙江客商协会 常熟服装相关商会 餐饮娱乐产业活动赞助活动赞助 开发区企业联谊会、贸促会、演出备注备注 企业和政府拓展通过关系找中间人 （行政、技术骨干；公司活跃群体）；电信、供电、工商等私营业主，直面沟通通过常熟汽车经销商、4S店的客户资源联动或针对宣传与常熟各媒体建立客户资源活动，充分借用客户招商城内部管理组织实现针对区域中高档会所及餐饮娱乐场所进行客户宣传企业工会联系人名单 业主平台业主平台 项目前期成交客户老业主名单、组织业主联谊活动、老业主推介奖励专业行销团队；专属大客户经理

53、；分类渠道策略专业行销团队；专属大客户经理；分类渠道策略建议建议6营销营销渠道拓展，主动出击渠道拓展，主动出击Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目难点项目难点本片区需求难以本片区需求难以支撑销售支撑销售交通优势，长三角交通优势，长三角价格洼地价格洼地项目优势与机会项目优势与机会我们要走出去我们要走出去!拓展外埠客源，上海！拓展外埠客源，上海！价值最大化的原则我们还要

54、走出去！价值最大化的原则我们还要走出去！建议建议6营销营销渠道拓展，主动出击渠道拓展，主动出击Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/上海太大上海太大费用太高费用太高时效太慢时效太慢收效太小收效太小效用比太低，外埠效用比太低，外埠靠广告不行靠广告不行广告广告营销建营销建议议建议建议6营销营销渠道拓展，主动出击渠道拓展，主动出击Code of this report | 46

55、 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/上海中原在昆山、花桥、千灯、淀山湖、朱昆山、花桥、千灯、淀山湖、朱家角、相城、苏州主城区、吴中家角、相城、苏州主城区、吴中等地区拥有12个同样以上海客户为主要客户对象的项目；12大项目覆盖了公寓、别墅、商业等多种业公寓、别墅、商业等多种业态态；拥有超过1 1万多万多名的现成的有投资外地房产意名的现成的有投资外地房产意向的客户资源向的客户资源；并且在上海拥有专门的拓展团队用于上海客专

56、门的拓展团队用于上海客户的开发户的开发；都会华庭都会华庭纳帕尔湾纳帕尔湾朱家角新朱家角新城城为王为王渠道渠道Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/为王为王渠道渠道Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上

57、市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/客户资源共享市场信息共享营销渠道共享联合推介展出为王为王渠道渠道Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/客源客源导入导入中原渠道带中原渠道带来的客户来的客户联联动动优优势势 勇勇冠冠上上海海为王为王渠道渠道Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2009201

58、22012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/压迫式营销压迫式营销三大客群：苏州客群、上海客群、中介客群上海中原于苏州市场的多个项目客群+上海中原在上海市场多个项目的客群+上海中原中介部储备的广大客群！三大客群联动；提升本案人气与销售！三管齐下，供需失衡!三大客群的强势导入，引发项目供需关系失衡，提升市场购买热情，实现快速去化！建议建议7营销营销Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产

59、营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/术术制定项目营销运营策略，我们如何推广包装项目？Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 200920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/思维导图思维导图项目本体分析项目本体分析项目面临困境项目面临困境相关案例简析相关案例简析项目招商策略项目招商策略项目形象包装项目形象包装活动营销活动营销引 言问题解构及案例借鉴

60、项目再审及定位思考项目销售运营策略项目推广包装策略中原保障体系中原保障体系引 言问题解构及案例借鉴引 言项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目销售运营策略项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目推广包装策略项目销售运营策略项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言引 言问题解构及案例借鉴引 言项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目销售运营策略项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴引 言项目推广包装策略项目推广包装策略项目营销运营策略项目营销运营策略项目再审及定位思考项目再审及定位思考问题解构及案例借鉴问题解构及案例借鉴引引 言言项目定位思考项目定位思考项目销售策略项目销售策