上海服饰现代产业服务园17日

1、上海国际服饰现代产业创意园（名称暂确定）商业计划书(慎重告知:介于诚信的基础,在双方没有签订合同之前,本书为保密文件,由双方共同遵守)一 双方合作模式(1)代理策划招商佣金制;(2)整体托盘经营管理制;(3) 营销团队聘用制；二 合作模式释(1)代理策划招商佣金制; 就是甲方负责园区的整体经营管理,乙方只负责整体的策划和招商二部分, 在双方签订合作后的一周内乙方进场代理操作, 甲方负责提供乙方招商办公中心场地,相关的电脑设备,办公用品,项目的广告推广宣传费的支付,招商人员的午餐,名片的印刷等. 甲方不负责乙方代理期间的人员工资 交通等费用. 佣金支付: 前期策划费按照每平方5-8元不等, 招商

2、佣金按照: 商业类/月租金3个月,办公楼/月租金2.5个月,在完成租赁合同后由甲方支付给乙方。(2)整体托盘经营管理制; 就是甲方作为房产开发商全权委托乙方进场负责园区的整体经营管理(委托包括：前期市场调研营销策划业态定位招商签约宣传推广园区经营管理政府园区税务优惠政策物业管理后期园区维护等工作).甲方作为房产开发商给以乙方整体托盘底价，乙方按照底价向甲方缴纳合同规定的指标数。底价以上的溢价部分所得全部归乙方，乙方有权根据市场确定溢价。甲方整体托盘的底价以双方签订的合同为准。甲方不负责乙方整体经营管理期间的任何经营管理费用。（其中：市场培养周期1.5年，房产的结构修理，相关设备和管网建立和维护

3、、园区绿化费用全部由开发商负责承担）。(3) 营销团队聘用制： 就是作为房产开发商，园区开发后的整体经营管理由甲方自己负责。甲方以外聘营销团队的形式和乙方签订合同。乙方营销团队的人员成本和公司运营成本等费用由甲方负责。乙方营销操作跟着甲方的战略走，乙方营销团队销售业绩提成为：月租金1.5个月,项目完成后乙方团队退出合同。三、整体经营托管运作思路 1、加强核心专业团队（策划、招商（销售）、物业、财务）四大块建设：2、建立招商/销售网络架构，提高分销激励机制；3、加强与融资公司和风投公司的合作；四、 整体经营架构l 一个上级的原则l 责权一致的原则l 既无重叠又无空白的原则 （1）核心领导团队董事

4、长财务总监融资顾问结、甲方顾问政府公关顾问总经理常务副总经理销售经理招商经理物业经理行政主任（2）招商销售团队 市调策划推广部 理 董事长3-5家分销公司销售部招商部5- 9家招商公司招商部总经理现场接待合同签约部（3）物业管理团队五、招商目标预测1、总建筑面积：50000平方2、招商市场培育期1.5年。3、租金每2年递增5%4、物业费1012元/月5、空调、宽带网络费、水电费、泊车费（一律由物业向业主收取和管理）3、招商目标与收入测算 （表一）总建筑面积50000 年份完成率%招商面积开发商年租金收入（0.5元/平方/天）经营管理年收入（0.2元/平方/天）第一年培养期0第二年50%2500

5、04562500元1825000元第三年70%350006387500元2555000元第四年95%475008668750元3467500元（表二）总建筑面积50000 年份完成率%招商面积开发商年租金收入（0.5元/平方/天）经营管理年收入（0.2元/平方/天）分销团队佣金收入第一年培养期0第二年50%250004562500元1825000元532291元第三年70%350006387500元2555000元745208元第四年95%475008668750元3467500元1011354元5、经营管理费支付测算（表一）人力成本职 务人数基本工资/月销售绩效提成比例 社会福利（四金）年总

6、奖金总经理11000033000年销售额15% 273750元常务副总1800022000年销售额10% 182500元总监1600021500年销售额5% 91250元经理250001.5/套1500年销售额3% 54750元招商员330001.5/套1500年工资30% 10800 *3=32400元销售员32500 1.5/套1500年工资30% 7200*3=21600元月支付 5050012/套11000年支付 606000200000132000 656250总计1594250风险利息费用15%社会公关费/月办公费用市场推广费职工午餐费/补贴费684375（表二）其他费用2、（第一

7、期11万平方）l 预计：2009年12月交房，合同签约率达65%，2010年3月开业前正式合同签约率达到75%，l 预计：销售收入约：3.3亿 分类套数楼 号建筑面积/平方 独栋办公楼223/4/5/6/7/8/9/10/11/12/13/14/15/16/17/18/19/20/21/22/23/2411196.11312国道 21/2 12603.71 339国道 4 25/26/40/41 16980.62小高层办公楼9 27/28/29/30/31/32/33/34/35 1763.63酒店公寓1399672.91合计52216.983、扩大销售/招商网络建设（从四大渠道打开销售突破口

8、）2.1 上海网络：利用上海的国际资源积极和9大公司签订的合作，以20栋独栋办公楼和经济酒店作为销售重点，加快销售资金的回拢；2.2 昆山网络：利用昆山当地资源设立3家分销代理，以门面商铺和办公房作为销售重点，加快当地客户资源为我所用和销售资金的回拢2.3 台湾连锁：继续与台湾连锁产业连盟的合作，修改合同协议，以招商为重点，争取在2009年9月完成20家连锁产业的入驻，加快政府对项目的信心和提升联邦在昆山的品牌知名度2.4 战略合作：扩大与10家品牌企业的的战略合作，引进和举办每月一次的现场销售/招商推介会，利用社会客户资源，提升联邦品牌知名度；4、建立全新的分销商激励机制全面刺激分销代理商的

9、销售积极性，加速销售资金的回拢；4.1独栋办公楼：（1） 代理物业：独栋办公楼（3栋4500平方）为分销最低单位数，（2） 佣金机制：在规定的时间内完成独栋办公楼（3栋4500平方）分销代理业绩，提取佣金100万人民币。（如只完成1栋佣金提取18万元，完成2栋佣金提取32万元）；（3） 完成独栋办公楼（5栋7500平方）代理业绩的提取佣金150万人民币，并奖励价值20万/人民币的汽车一辆。4.2、小高层办公楼：（1） 代理物业：小高层办公楼（10套/约2000平方）为分销最低单位数，（2） 佣金机制：在规定的时间内完成 办公楼（10套）代理业绩，提取佣金41万人民币。（如只完成3套600平方提

10、取佣金2万人民币/套；完成5套1000平方提取佣金2.5万人民币/套）；（3） 完成小高层办公楼（20套/约4000平方）代理业绩的提取佣金60万人民币，并奖励价值20万/人民币的汽车一辆。4.3、商业办公楼（1）代理物业：商业办公楼（20套/约2000平方）为分销最低单位数；（2） 佣金机制：在规定的时间内完成 办公楼（20套2000平方）代理业绩，提取佣金41万人民币。（如只完成1-5套提取佣金2万人民币/套，完成6-9套提取佣金2.5万人民币/套）；（3） 完成商业办公楼（40套/约8000平方）代理业绩的提取佣金150万人民币，并奖励价值15万/人民币的汽车一辆。4.4、门面房（1）代

11、理物业：门面房 （10套/约1500平方）为分销最低单位数；（2） 佣金机制：在规定的时间内完成：门面房（10套/约1500平方）代理业绩，提取佣金40万人民币。（如完成1-9套提取佣金2万人民币/套）；（3） 完成门面房（40套/约3000平方）代理业绩的提取佣金70万人民币，并奖励价值15万/人民币的汽车一辆。4.5、经济酒店（1）代理物业：经济酒店（20套/约1000平方）为分销最低单位数；（2） 佣金机制：在规定的时间内完成：经济酒店（20套）代理业绩，提取佣金15万人民币。（如只完成1-10套提取佣金0.5万人民币/套，完成10-19套提取佣金0.8万人民币/套）；（3） 完成经济酒

12、店（50套/约2500平方）代理业绩的提取佣金37万人民币，并奖励价值15万/人民币的汽车一辆。备注：以上获得价值15-20万人民币汽车的乙方，（办理汽车其它所有费用，如：牌照费、购置附加费等由乙方自行承担，甲方不再承担任何费用）5、员工激励机制（考核及奖励结合原则）1、 责、权、利一致的原则。2、 基本工资+绩效提成+年总奖励的原则。3、 优化组合、优胜劣汰竞争上岗的原则。职 务基本工资绩效提成比例 年总奖金 市场开拓交通费/月手机通讯费/月市场午餐费/补贴总监领导提成3年工资10% 150元100元15元经理 组织提成 2 年工资15% 100元100元15元招商员 每套绩效提成 1.5

13、年工资20%80元50元15元销售员 每套绩效提成1.5年工资20%80元50元15元注：试用期1个月，试用期结束继续聘用，公司给以办理三金，（外省员工办理综合保险）6、设定公司销售结算底价统一市场销售价目表实行小批量分块分销，发挥分销商的市场空间；公司结算底价如下：（结算底价不包括3年18%回报和98折扣）（1）1-2号楼商业房（1f）结算底价10000元/平米；（2）1-2号楼办公房（2-5f）结算底价5200元/平米；（3）3/4/5/6/7/8/9/10/11/12/13/14/15/16/17/18/19/20/21/22/23/24/（共22栋）独栋办公楼结算底价6800元/平米；

14、（4）25/26号楼商业房（1-2f）结算底价8160元/平方（按原销售方案执行）；（5）25/26号办公楼（3f以上）结算底价5200元/平方；（6）27/28/29/30/31/32/33/34/35/36/37/38（共13栋）小高层办公楼结算底价5200元/平方；（7）39号楼商务酒店商业房（1-2f）结算底价8160元/平方；（8）39号楼商务酒店（3f以上）结算底价5800元/平方（按原销售方案执行）；（9）40/41号楼商业房（1-2f）结算底价8160元/平方； （10）40/41号楼商业房（3f以上）结算底价5000元/平方； 7、溢价：分销商按照市场销售价目表对外执行销售，

15、超出溢价部分，双方8：2分成（我方8，分销商2）8、招商佣金：通过代理招商成功的 ，甲方按照每套年租金/2个月（一次性）支付佣金 ；9、战略合作执行费战略合作方成功策计了昆山联邦国际现场销售/招商推介会的，我方同意支付执行费每次 15000 元人民币，（执行费支付要素为：每次参加推广会的品牌客户副总经理级以上的比例不少于60%，并有名片和每次活动方案，执行方未达到执行要素和预期目标的我方有权拒付执行费）；销售目标时间类别销售指标 销售面积/约/平方约回拢资金销售团队2009年2-4月 独栋办公楼3套3000 2400万 酒店公寓20套1000 520万 312国道商铺 10套1500 1500

16、万 312国道办公房5套1000 520万 339国道办公房10套2000 10400万 小高层办公楼6300 156万合计 15.496万2009年5-7月 独栋办公楼3套3000 2400万酒店公寓20套1000 520万312国道商铺10套1500 1500万312国道办公房10套200010400万339国道办公房 10套2000 10400万小高层办公楼 10套500 260万合计 8-12月独栋办公楼9套90006120万酒店公寓50套25001250万312国道商铺15套22502250万312国道办公房15套2250 339国道办公房15套2250小高层办公楼30套1500 总

17、计 营销部工作计划 一、 战略合作已完成5家战略合作协议的谈判工作，完成4家单位的签定工作，并初定2月15日在项目现场组织一场推介会。已签战略合作单位名单：1、 上海诗创投资管理有限责任公司2、 上海高盛行投资文化中心3、 上海市招商网4、 上海现代服务业促进中心二、下步工作2月计划拜访8家单位，从中选出4家有资源对项目有帮助的单位签定战略合作。拟战略合作单位名单：1、 美国国际商会2、 新加坡商会3、 上海海外经济技术促进会4、 各省市自治区和中央各部驻沪办事处经济合作协会5、 香港中华工商业协会6、 苏格兰国际发展局7、 德国中小企业联合总会8、 昆山台协会三、分销代理已完成4家分销代理公

18、司的谈判工作，2月15日完成这4家的签约工作。分销代理单位名单：1、 第一太平戴维斯中国区公司2、 DTZ戴德梁行3、 上海中原物业代理有限公司下步工作：2月计划寻找8家分销代理公司，从中选出5家对本项目感兴趣并且有客户资源的单位建立分销代理关系。拟分销代理单位名单：1、 上海高力国际物业服务有限公司2、 上海世邦魏理仕物业管理服务有限公司3、 仲量联行4、 基强联行投资管理（中国）有限公司5、 上海汉宇物业代理有限公司6、 仲成房地产营销策划有限公司7、 博尔万物业顾问上海有限公司8、 江苏金达利房产咨询服务有限公司9、 昆山再寻找3-5家三、台商意向客户和主力客户在台湾企业中找出10家品牌知名度高对本项目感兴趣的企业进行重点推介，在3月底完成3套独栋办公楼的销售。 拟重点推介企业名单：1、 上海展圆餐饮管理有限公司（代管山）2、 上海仙踪林餐饮有限公司3、 六角国际事业股份有限