房产评估报告[1]

1、房产评估报告1房地产估价报告书估价项目名称：洪江市黔城镇兰园小区移民安置区二手房转让估委 托 方：估 价 方：估 价 人 员：估价作业日期：房产评估报告估价报告编号：价报告 黄良英 湖南新时代房地产评估咨询有限公司 年 月 日 至 年 月 日目 录一、致委托方函二、房地产估价师声明三、估价的假设和限制条件四、房地产估价结果报告五、房地产估价技术报告六、附件一、致委托方函黄良英：承蒙委托，我机构对您委托的洪江市黔城镇兰园小区移民安置区的二手房地产进行了评估，估价目的系为转让二手房地产提供参考依据而评估房地产公开市场价值。本机构估价人员本着规范房地产市场、保护当事人合法权益为指导思想，依据中华人民

2、共和国有关法律、法规以及房地产估价规范，操作中遵循客观、独立、公正、科学的原则，利用您提供的有效证件及相关资料，经过现场查勘和市场调查，选取科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验和对该类房地产价值因素的分析，完成了估价对象的估价工作，现将估价对象在估价时点 年 月 日估价结果函告如下：房地产市场价值为¥ 元，大写人民币： 元整。公司签章年 月 日二、估价师声明我们郑重声明：1我们在本报告中陈述的事实是真实的和准确的。2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3我们与本估价报告中的估价对象没有

3、利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。4我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察。但我们现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6没有人对本评估报告提出重要专业帮助。7本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。参加本次估价的

4、注册房地产估价师（签名、盖章）三、估价的假设与限制条件（一）估价报告结论成立的假设条件：1、本次评估以估价委托方所提供真实、合法、完整的估价资料为假设前提。2、估价报告中的估价结果为估价对象在估价时点日公开市场上最可能形成的客观合理的价格。3、假设估价对象是合法产权下的房地产，不存在任何产权纠纷及他项权利。4、假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。5、假设估价对象合法取得房屋所有权及土地使用权，并支付完相关税费。（二）估价报告使用的限定条件：1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。2、估价结果为估价时点时的价值。2、估价结果为估价目的下的价值。3、估价结果在报告有效

5、期内方有效。4的结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。5本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。四、房地产估价结果报告（一）委托方：黄良英（二）估价方：湖南新时代房地产评估咨询有限公司（三）估价对象：估价对象坐落于洪江市黔城镇兰园小区移民安置区内，房产证号：洪房权证黔字第2009-0154号，房屋所有权人黄良英，房屋为混合结构，建筑面积：1层门面产权面积92.20平米，601号

6、住房产权面积122.78平米，该房产无抵押及他项权利限制拥有完整权利。估价对象 2008年竣工，无装修、无粉刷，属毛坯房。估价对象1层门面没有设计隔层和卫生间，卷闸门部分锈蚀，开启困难，无水电设施。601号住房位于6层顶楼，卫生间设在客厅和主卧中间，无采光。主卧和书房门都正对厕所门，房间布局不太合理，房屋采光为2面采光，房间光线通透性较差。房间内铝合金窗因年代久远，铝合金框已经部分锈蚀，推动很费劲。顶部天花板有渗水的痕迹，主卧室靠北面墙体有渗水，墙体无粉刷，墙面凹凸不平，地面积尘很厚，属于毛坯旧房。（四）估价目的：为确定房地产公开市场价值提供参考依据而评估房地产转让价值。（五）估价时点： 年

7、月 日（六）价值定义：本报告中的估价结果为估价对象在估价时点及现状合法利用条件下的公开市场价值。（七）估价依据：1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范；3、委托方提供的有关证明资料；4、评估人员现场踏勘掌握的房地产资料。（八）估价原则：1、合法原则；2、最高最佳使用原则；3、替代原则；4、估价时点原则；5、公平原则。（九）估价方法：市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。（十）估价结果：本估价机构根据估价目

8、的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点的价值为：房地产市场价值为¥ 180800 元，大写人民币：壹拾捌万零捌佰 元整。（十一）估价人员：（十二）估价作业日期： 年 月 日至 年 月 日（十三）估价报告有效期： 自 年 月 日起有效期 2个月五、房地产估价技术报告（一）个别因素分析:估价对象坐落于洪江市黔城镇兰园小区移民安置区内，房产证号：洪房权证黔字第2009-0154号，房屋所有权人黄良英，房屋为混合结构，建筑面积：1层门面产权面积92.20平米，601号住房

9、产权面积122.78平米，该房产无抵押及他项权利限制拥有完整权利。估价对象 2008年竣工，无装修、无粉刷，属毛坯房。估价对象1层门面没有设计隔层和卫生间，卷闸门部分锈蚀，其中一个卷闸门不能开启。601号住房位于6层顶楼，卫生间设在客厅和主卧中间，无采光。主卧和书房门都正对厕所门，房间布局不太合理，房屋采光为2面采光，房间光线通透性较差。房间内铝合金窗因年代久远，铝合金框已经部分锈蚀，推动很费劲。顶部天花板有曾经渗水的痕迹，主卧室靠北面墙体有渗水，墙体无粉刷，墙面凹凸不平，地面积尘很厚，属于毛坯旧房。该小区内居民全部为移民户，人文居住环境较差，无公用设施和公共配套设施，基础设施很少，仅实现主要

10、区域的道路硬化，评估对象房屋楼梯间出口处的道路仍为泥土路面，且无公共道路排水系统，遇到雨天，雨水排不出，导致道路泥泞不堪，出行十分不便。小区内移民均在自建房屋背后搭建简易帐篷堆放杂物和作为临时厨房使用，总体感觉此区域脏、乱、差。该小区内一楼均为门面，二楼以上为住房。据调查，因该小区内门面基本上都为移民自用，无法进行统一的市场分类和规划，移民各自为政，有的将门面做南杂店，有的做便饭店，有的把门面作为堂屋使用。经过现场勘查，该小区门面90%闲置，5%作为加工厂、南杂、便饭店使用，5%作为堂屋、杂物间自用，不能形成商业规模效应，无较大商业价值。（二）区域因素分析:估价对象处于兰园小区移民安置区的中心

11、区域，距离城市主干道最远为400米，最近为150米，在估价对象不能直视到城市主干道，属于位置比较偏僻、偏远的地方。据调查，自2006年至今，该小区面积为90平米左右的门面租金一直为400元/月左右，而目前西南大市场面积为70平米的临街门面租金在3000元/月左右，是评估对象租金的8倍左右。据调查，目前西南大市场临街门面售价在5800元/平米左右，如果按照这两个区域门面租金差异的比例来进行房产市场价值来比较，可以判断评估对象市场价值很低。从目前该小区内门面基本无法销售出去的情况，也可以从另外一个方面来判断该区域门面市场价值较低，没有市场发展前景，基本上不会有人到该小区内投资购买门面。（三）市场背

12、景分析：自国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知出台以后，洪江市房地产交易量逐渐疲软。前期囤积房产的个体想赚取差价的愿望破灭，由于房地产市场疲软和资金压力的双重因素，不能排除部分囤积房产的个体以低于市场价抛售房产实现资金回笼的可能性！据现场调查，兰园小区移民安置区内新房出售价格因楼层、地理位置、采光、布局、人文环境和公用设施等相关因素，一般报价在900-1100元/平米不等，门面因区域地理位置，经商环境等综合因素，一般为住房售价的1.5-2倍左右。该小区内二手房转让的价格一般比新房底100-350元/平米不等，（四）最高最佳使用分析：最高最佳使用原则是要说明房地产估价要以房

13、地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用，委估房地产保持线状继续使用为最高最佳使用。估价对象所处区域为移民安置小区，属于居民生活小区，适宜做为住宅使用，因而在此作住宅符合最高最佳使用原则。（五）估价方法的选用：由于估价对象周围房产交易案例很少，交易资料较难取得，故选用市场比较法评估估价对象价值，市场比较法是将估价对象与在估价时点近期某一处房地产转让行情价进行比较，对这些类似房地产的转让行情价做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。（

14、六）估价测算过程：遵循市场比较法可比实例的选取原则，根据评估人员掌握的房地产转让市场行情价资料，在估价对象同一供求圈内选择与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同和相似的房屋转让行情价格作为参照比较对象，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并进行区域因素修正、个别因素修正，评估估价对象的市场价格。外城网（http:）据现场调查，兰园小区移民安置区内新房出售价格因楼层、地理位置、采光和布局、环境设施等相关因素，一般报价在900-1100元/平米不等，门面因区域地理位置，经商环境等综合因素，一般为住房售价的1.5-2倍左右。该小区内二手房出售的价格一般比

15、新房底100-350元/平米不等，门面属于商业性质房，区域地理位置、经商环境等综合因素会导致门面经济价值存在很大差异，从而导致门面转让价格的差异也很大。评估对象601号住房位于6层顶楼，卫生间设在客厅和主卧中间，无采光。主卧和书房门都正对厕所门，房间布局不太合理，房间采光为2面采光，房间光线通透性较差。房间内铝合金窗因年代久远，铝合金框已经部分锈蚀，推动很费劲。顶部天花板有渗水的痕迹，主卧室靠北面有渗水，墙体无粉刷，墙面凹凸不平，地面积尘很厚，属于毛坯旧房。综合以上因素，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房

16、地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点的价值为：（900-297）*112.78=68000元。估价对象1层门面没有设计隔层和卫生间，卷闸门部分锈蚀，其中一扇卷闸门不能开启，墙体无粉刷，无水电设施，属于毛坯旧商品房。据调查，评估对象所处小区内的所有门面不能进行统一商业规划，无法形成商业规模效益，门面租金几年内均未上涨，且参照西南大市场临街相近面积的门面租金和售价，基本可以判断评估对象无较大市场价值。根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点的价值为：1223*92.2=112800元（七）估价结果的确定：估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点的价值为：房地产市场价值为&#