房地产开发与经营作业

1、黄冈市房地产状况分析与预测 科目： 学院： 班级： 学号： 姓名： 黄冈市房地产状况分析与预测一、城市概况 1、黄冈市简介黄冈市地处湖北省东部、大别山南麓、长江中游北岸，京九铁路中段。现辖一区（黄州区）、二市（武穴、麻城）、七县（红安、罗田、英山、浠水、蕲春、黄梅、团风）和一个县级龙感湖农场，版图面积1.74万平方公里，总人口730.98万（具体如图1）。历史文化源远流长。黄冈有2000多年的建置历史，孕育了中国佛教禅宗四祖道信、五祖弘忍、六祖慧能，宋代活字印刷术发明人毕升，明代医圣李时珍，现代地质科学巨人李四光，爱国诗人学者闻一多，国学大师黄侃，哲学家熊十力，文学评论家胡风，资本论中译者王亚

2、南，翻译家、儿童文学家叶君健等等一大批科学文化巨匠，为中华民族乃至世界历史发展作出了重要贡献。 图1 2、黄冈市经济发展黄冈过去是个农业大市，工业基础薄弱，造成地方经济落后，城乡居民收入在湖北省处于偏下水平。 2007年，黄冈全市实现GDP473.74亿元，按可比价格计算，比上年增长14.4%，增速创建市以来最好水平；人均GDP7095元；第一、第二。第三产占GDP的比例分别为31.74：33.22：35.04。全年社会消费品零售总额223.66亿元。全市外贸出口3.62亿美元。全市实现财政收入45.27亿元。 2008年，黄冈全市实现GDP600.8亿元，按可比价格计算，比上年增长15%，增

3、幅比上年提高0.6个百分点；人均GDP9001元；三次产业结构比为32.05：33.99：33.96。全年社会消费品零售总额282.3亿元；全年进出口总额5.53亿美元，增长34.36%；全市实现财政收入59.6亿元，增长31.7%。 2009年全市地区生产总值达到700.32亿元，按可比价格计算，比上年同期增长15%，增幅连续四年实现两位数的增长，居全省第五位，分别高于全国和全省6.3和1.8个百分点，经济总量连续两年年均净增100亿元。全口径财政收入74.86亿元，比上年增加15.24亿元，增长25.6%。全市一般预算收入完成32.16亿元，同比增长22.7%，速度高于全省8.1个百分点。

4、2008年，湖北省完成生产总值11330.38亿元，成为全国13个GDP总量突破1万亿元的省（市）之一。2009年全年国民生产总值340507亿元，约折合49868亿美元，同比增长9.1%， 2009年全年，中国全社会固定资产投资同比增长30.1%。二、黄冈市房地产开发现状 1、黄冈市区房地产开发企业经营现状分析 黄冈市下设一区二市七县，且黄冈市黄州区人口较少，城市发展的格局导致进城人口较少，很难形成特有的商业格局及发展。一个城市房价的上扬，必然需要投资客户的参与和炒作。黄冈市房地产投资环境不明显，投资客户群体非常少，土地活跃程度较低，支柱型产业较少，种种因素决定了近几年黄冈市房地产市场的低迷

5、。黄冈市工业基础相对薄弱，造成地方经济落后，虽近几年GDP增长均保持良好态势，但远低于湖北省整体人均GDP标准，更遥遥不及中国人均GDP的标准。纵观中国各城市房价得知，城市人均生产总值在一定程度上足以反映地区的房价水平，人均GDP越高，房价水平越高，且增长速度越快；人均GDP越低，房价水平越低，且增长速度较慢。也许现实生活中处处皆能反映马太效应的真理。市政府需加强地方投资建设，带动城市发展，加上黄冈至武汉的城际铁路，将会有可能改变黄冈市房价低的局面，房价可能会回归理性的增长速度，破四及五将成为黄冈市房地产价格预期。 2000年以来，为适应市场经济发展的要求，我市进一步开放房地产开发市场，不断改

6、善投资环境，投资商信心增强，本市及外省市的投资者进入房地产市场数量增加，企业呈现多元化的发展趋势。目前，市区内房地产开发企业已达到32家，包括国有企业、集体企业、私有企业以及股份制企业等多种形式。资质情况为二级资质2家、三级资质10家、四级资质20家。三年中有实际开发投资的企业20家，占62.5%；物业管理公司5家，二级资质3家，三级资质2家。 2000年2002年，市区共完成房地产投资额2.1亿元，年平均增长45.68%，年增长率分别为8.06%、59.76 %、32.85%，占固定资产投资的比重为3.09%、4.82%、5.47%；占国内生产总值比重为1.69%、2.48%、3.03%（见

7、表1）。商品房竣工面积34.57平方米，年增长率分别为8.07%、57.14 %、32.85%；销售面积21.46平方米，年增长率分别为43.12%、8.58%、38.52 %（见图2）。房地产开发资金来源为：自筹资金占50.6%（其中：企业自有资金占11.6%）、其他资金占45.2%（其中：定金及预收款占38%）、国内贷款仅为4.2%。开发房地产项目35个，实施物业管理的开发项目8个，占23%；管理面积 15.98万平方米，占42%；应收取住房维修基金630万元，已收取住房维修基金3万元，仅占0.5%.房地产开发投资情况表 （单位：万元）年度2000年2001年2002年国内生产总值2635

8、61286420312260比上年增长（%）0.028.679.02固定资产投资144112147557172858比上年增长（%）7.25 2.3917.15房地产开发投资445271129448比上年增长（%）8.0659.7532.85房地产开发投资占国内生产总值比重（%）1.692.483.03房地产开发投资占固定资产比重（%）3.094.825.47表1房地产开发竣工、销售情况图（单位：万元，万平方米） 图22007年全市房地产开发投资23.33亿元，增长91.7%，增幅比上年提高57.7个百分点。商品房销售快速增长。全市销售商品房154.87万平方米，增长78.3%，其中销售住宅面

9、积146.6万平方米，增长78.5%。 从图3可以看出，房地产开发投资规模不断扩大，房地产开发投资占固定资产投资比重不断提高，说明房地产开发投资对黄冈经济拉动力越来越强。从近年房地产开发投资情况也可以看出黄冈房地产市场发展呈现稳步上升的姿态。 图3 综上可见，市区房地产开发目前面临现状是：1、房地产开发投资持续增加，占固定资产投资和国内生产总值的比重逐步增长，在市区国民经济中的重要产业地位进一步增强，房地产开发进入了一个快速发展的时期。2、房屋竣工面积和销售面积增长幅度大、速度快，说明市场需求增大。但销售面积与竣工面积增长不同步，竣工面积年均增长比例大于销售面积年均增长比例21.88%，反映市

10、区房地产市场供大于求。3、房地产开发中存量用地较多，大量划拨土地进入市场，隐形交易严重。4、房地产开发企业自有资金普遍不足，定金及预收款成为其主要资金来源。企业自身实力弱，抗风险能力差，已成为房地产业良性发展的最大威胁。5、物业管理刚刚起步，覆盖率小，管理不到位，住房维修基金拖欠严重。2、 市区房地产开发市场供求情况分析2007年，黄冈市建筑单位新开工房屋建筑施工面积1674.7万平方米，比上年净增615.8万平方米，增长58.16%。历年黄冈市房屋建筑施工面积情况如下图4所示：图4 从上图4可以看出，整体上，黄冈市的施工面积呈现不断上升态势，但增长速度却不稳定，主要受政策影响。政策影响反映在

11、实际房地产市场上往往要滞后一年，如2006年出现的负增长，主要受到2005年政策影响，2007年施工面积快速增长又是受2006年房地产大好趋势的影响。结合黄冈土地供给情况来看，2008年黄冈施工面积将有所下降。表2是自2009年7月1日开始，黄冈市网上供应商品房数量：9649套 本月成交面积：24977.75平方米 本月成交套数：245套 本月成交均价：5510.76元/平方米 今日成交均价：3113.51元/平方米（2013年见图5）。最近几年黄冈市房地产供应与销售统计表：表2黄冈房价走势2013图5黄冈市目前楼市供应量和需求量均处于较弱水平，新增量比较匮乏，按照目前数据统计和10月份楼市去

12、化面积，楼市供应量能够满足黄冈市民67个住房需求。基于黄冈楼市目前处于较低水平，正在由多层住宅理念向高层住宅理念过段的过程中（我们把它形象称为楼市发展阶段），发展中的房地产市场将为称为市场关注的热点，房价持续走高的可能性也比较大。商品房空置面积逐年增加、比重增大。从商品房竣工面积、销售面积和空置面积三个指标可以看出，在房地产业繁荣的表象下是大量商品房的滞销、积压问题。商品房销售乏力所造成的大量资金闲置，实质上即是对企业资产的一种浪费，这种浪费的蔓延不仅会对房地产行业带来负面影响，甚至最终也将不利于整个国民经济的持续、健康、快速发展。而造成商品房滞压的主要因素有：一是行政划拨土地使用权擅自进入市

13、场，冲击了正常的房地产市场，导致企业间恶性竞争；二是房地产开发企业资质偏低，开发规模较小、项目定位不当、结构性失衡、质量较差；三是置业消费心理不成熟。置业者中的绝大部分对所购买物业的功能、质量、配套、社区环境、物业管理并未有足够的认识与重视，倾向于购买市内老城区低价的商品住宅；四是三级市场迟迟未能开放，房地产市场不活跃，影响了空置房的消化。三、未来黄冈市区房地产开发发展形势2013年黄冈市房地产供应面积分析表： 表3 2013年黄冈市商品房供应面积趋势图： 图6 1、房地产整体发展带来的趋向 根据上面一表一图（表3和图6）中黄冈市房地产网数据和国家政策走向，我们对市区今后的房地产开发市场的发展

14、应持谨慎乐观的态度。既面临较多的发展机遇，也面临不少挑战。 1）、房地产投资将持续增加。目前，市区房地产投资占固定资产投资比重还很小，随着以沿江外滩、滨江公园为重点的园区建设，以遗爱湖、赤壁风景林为重点的绿化和景点建设，以明珠大道、黄州大道为重点的道路建设，以及贸易广场、汇源基地等项目的建设，中心城市功能进一步提升，城市建设会带来更多市场投资热点，市区房地产开发投资将进一步增加。 2）、土地供应将进一步规范，土地出让的管理进一步加强。旧城改造的总量、规模得到严格控制，保持适度发展。 3）、销售形势两极发展。随着生活水平和居民收入水平的提高，改善型需求将成为购房的主流。消费者对住宅质量、环境、绿

15、化、物业管理等有更高的要求，在住房地理位置的选择也由追求旧城区逐步向追求新城区住宅小区转变；在房型选择上也逐步由经济、实用型向舒适型、多功能型、享受型转变。因此好楼盘的价值会日益看好，价值会自然释放，销售价格可能会小幅上涨。而问题房、小规模开发房的销售将会有更大的压力，开发企业面临的资金压力也将更加突出。 4）、房地产市场明显处于景气状态。随着住房分配货币化全面推进，公有住房上市交易，市场潜在需求将逐步转化为有效需求，住房梯度消费逐步为人们认识和接受，个人住房消费将会继续大幅度增长，房地产二、三级市场的联动，促使房地产市场呈现供求两旺的局面。空置商品房将得到进一步消化，商品房空置率也将逐年下降

16、。 2、黄冈过去房地产发展将带给2013年房地产什么样的趋势，我们对2013的房地产发展又有哪些展望。 在2012年，我市房地产业发展态势喜人，全市完成商品房开发投资达到75.51亿元，比上年度增长21.3%；商品房开发面积达到682.91万平方米，同比增长47.2%；商品房销售面积达到303.09万平方米，同比增长17.5%。从销售价格看，商品住房销售价格总体平稳，县市均价普遍在3000元/平方米、市区在3700元/平方米左右。从数据上看，全市的商品房投资、开发量、价格和销售价格都比上一年有所提高，但是增幅在减小。 受国家持续的房地产宏观调控政策和适度从紧的货币金融政策影响，去年上半年开发商投资放缓，投资增幅回落，出现边开发、边观望、边等待的调整态势。进入6月份以后，开发商开始积极应对大势不改的宏观调控，调整产品结构和推广策略，开始推出打折、降价等优惠措施，诱人的让利举措打破了购房者心理预期，