第二章工程造价的构成

1、第二章 工程造价的构成教学目标：（一）熟悉熟悉建设工程造价的构成；（二）掌握掌握设备及工器具购置费、建筑安装工程费和工程建设其他费构成与计算；（三）掌握掌握预备费的计算；（四）了解世界银行建设项目费用构成和国外建筑安装工程费的构成。 2.1建设项目总投资的构成建筑安装工程费建筑安装工程费工程建设其它费用工程建设其它费用(工程工程造价造价)固定固定资产资产投资投资设备及工器具购置费设备及工器具购置费预备费预备费建设期贷款利息建设期贷款利息流动资产投资流动资产投资(流动资金流动资金)工工程程项项目目总总投投资资建设投资建设投资工程费用工程费用基本预备费基本预备费价差预备费价差预备费静静态态投投资资

2、动动态态投投资资仅适用于基本建设新建和改扩建项目，不适用于外商投资项目仅适用于基本建设新建和改扩建项目，不适用于外商投资项目3（1 1）我国建设项目总投资的构成我国建设项目总投资的构成直接费间接费利润税金1、建筑安装工、建筑安装工程费用程费用2、设备及工器具购置费用设备购置费设备原价设备运杂费1）土地使用费（包括土地征用及迁移补偿、土地使用权出让金）2）建设单位管理费3）勘察设计费4）研究试验费5）建设单位临时设施费6）工程监理费7）引进技术和进口设备其它费用8）工程承包费9）工程保险费10）联合试运转费11）生产准备费12）办公和生活家具购置费与项目建设有关的其它费用与未来企业生产经营有关的

3、其它费用3、工程建设其它费用4. 预备费基本预备费涨价预备费5、建设期贷款利息6、固定资产投资方向调节税固定资产投资工程工程造价造价流动资产投资 7、流动资金流动资产流动负债建设项目总投资工具器具及生产家具购置费工程费用工程费用建设投资建设投资4【例】在某建设项目投资构成中，设备及工、器具购置费为2000万元，建筑安装工程费为1000万元，工程建设其他费为500万元，基本预备费为120万元，涨价预备费为80元，建设期贷款1800万元，应计利息为80万元，流动资金400万元，则该建设项目的建设投资为（ ）万元。A. 3500 B. 3700 C. 3780 D. 4180【解题思路】我国现行工程

4、造价的构成中，建设投资包括：1)设备及工器具购置费用、2)建筑安装工程费用、3)工程建设其他费用、4)预备费，不包含建设期利息和流动资金。 该建设项目的建设投资=2000+1000+500+120+80=3700（万元）。 建设项目总投资主要指在项目可行性研究阶段用于财务分析，在报批或概建设项目总投资主要指在项目可行性研究阶段用于财务分析，在报批或概算中只包括铺底流动资金，金额为流动资金总额的算中只包括铺底流动资金，金额为流动资金总额的30%。5世界银行集团，俗称世界银行（World Bank），是一个国际组织，总部设在美国首都华盛顿，是世界上主要的政府间金融机构之一。创始之初，它的使命是帮助

5、在第二次世界大战中被破坏的国家的重建。如今，它的使命是帮助发展中国家消除贫困、促进可持续发展。在巴黎、纽约、伦敦、东京、日内瓦、肯尼亚等地设有办事处，此外还在多个发展中成员国设立了办事处。世界银行行长一般由美国总统提名，均为美国人。美国是世行的最大股东，自世行从年正式成立以来，世行行长一直由美国人担任。现任行长为金墉。年月日当选，月日上任。成为世行第任行长，任期年。副行长兼首席经济学家中国经济学家林毅夫，年月被任命，这是世行首次任命发展中国家人士出任这一要职。中国于年加入世界银行，是该组织的创始国之一。年月日，中国恢复了在世界银行的合法席位。年起中国开始借用该行资金。世界银行与国际货币基金组织

6、(IMF)和世界贸易组织(WTO)一道，成为国际经济体制中最重要的三大支柱。（2）世界银行及国外项目的工程造价构成）世界银行及国外项目的工程造价构成6 世界银行有三个限制条件：（）只有参加国际货币基金组织的国家，才允许申请成为世界银行的成员，贷款是长期的，一般为年不等，宽限期为年左右，利率为左右。（）只有成员国才能申请贷款，私人生产性企业申请贷款要由政府担保。（）成员国申请贷款一定要有工程项目计划，贷款专款专用，世界银行每隔两年要对其贷款项目进行一次大检查。 世界银行的资金来源：（）各成员国缴纳的股金；（）向国际金融市场借款；（）发行债券和收取贷款利息。（2）世界银行及国外项目的工程造价构成）

7、世界银行及国外项目的工程造价构成7（2）世界银行及国外项目的工程造价构成）世界银行及国外项目的工程造价构成8【例】世界银行关于不可预见准备金的表述，正确的是（ ）。A支付估算时不可能明确的潜在项目费用B支付由于物质、社会和经济的变化而导致估算增加的费用C支付建设成本上升费用D专为建筑材料价格上涨所设定的费用2.2设备及工器具购置费 设备及工器具是由设备购置费和工具、器具以及生产家具购置费用组成的。它是固定资产投资中的积极部分。在生产性建设项目中，增大它，意味着生产技术的进步和资本有机构成的提高。设备设备首套工器具首套工器具生产家具生产家具 一、设备购置费的构成与计算 设备购置费设备原价设备运杂

8、费设备购置费设备原价设备运杂费式中：设备原价是指国产设备或进口设备的原价； 设备运杂费指除设备原价以外的关于设备采购、运输、途中包装以及仓库保管等方面的费用支出。国产设备进口设备国产标准设备国产非标准设备出厂价、订货合同价出厂价、订货合同价市场价格或厂家询价接近实际出厂价接近实际出厂价抵岸价抵岸价=到岸价（到岸价（CIF)+从属费从属费国产非标准设备原价国产非标准设备原价。非标准设备原价一般采用成本估算法、系列设备插入估价法、分部组合估价法、定额估价法等计算。其中，按成本计算估价法，非标准设备的原价由以下各项组成：（1）材料费（2）加工费（3）辅助材料费（4）专用工具费=（1+2+3）*费率（

9、5）废品损失费=（1+2+3+4）*费率（6）外购配套件费：根据相应的价格加运杂费（7）包装费=（1+2+3+4+5+6）*费率（8）利润=（1+2+3+4+5+7）*费率（9）税金=（1+2+3+4+5+6+7+8）*费率（10）非标准设计费 综上所述，单台非标准设备原价可用下面的公式表达： 单台非标准设备原价（材料费加工费辅助材料费）（1专用工具费率）（1废品损失费率）外购配套件费（1包装费率）外购配套件费（1利润率）销项税金非标准设备设计费外购配套件费 【例例】o某工厂采购一台国产非标准设备，制造厂生产该台设备所用材料费20万元，加工费2万元，辅助材料费4000元，专用工具费率1.5%，

10、废品损失费率10%，外购配套件费5万元，包装费率1%，利润率为7%，增值税率为17%，非标准设备设计费2万元，求该国产非标准设备的原价。14 【解解】 专用工具费专用工具费= =（20+2+0.420+2+0.4）1.5%=0.3361.5%=0.336万元万元 废品损失费废品损失费= =（20+2+0.4+0.33620+2+0.4+0.336）10%=2.27410%=2.274万元万元 包装费包装费= =（22.4+0.336+2.274+522.4+0.336+2.274+5）1%=0.3001%=0.300万元万元 利润利润= =（22.4+0.336+2.274+0.322.4+0

11、.336+2.274+0.3）7%=1.7727%=1.772万元万元 销项税金销项税金= =（22.4+0.336+2.274+5+0.3+1.77222.4+0.336+2.274+5+0.3+1.772）17%=5.45417%=5.454万元万元 该国产非标准设备的原价该国产非标准设备的原价=22.4+0.336+2.274+0.3+1.772+5.454+2+5=39.536=22.4+0.336+2.274+0.3+1.772+5.454+2+5=39.536万元万元154.进口设备原价的构成及计算1.进口设备的交货方式 内陆交货类 目的地交货类 装运港交货类 其他交货方式参考20

12、00年国际贸易术语解释通则 161）内陆交货即卖方在出口国内陆的某个地点交货。在交货地点，卖方及时提交合同规定的货物和有关凭证，并负担交货前的一切费用和风险；买方按时接受货物，交付货款，负担接货后的一切费用和风险，并自行办理出口手续和装运出口. 买方风险大 FOR（铁路交货价）EXW（制造厂交货价）FOT（公路交货价）172）目的地交货 进口国的港口或内陆交货。卖方风险较大。183）装运港交货 F.O.B.（Free On Board），装运港船上交货（指定装运港） C.F.R.（Cost and Freight），成本加运费（指定目的港） C.I.F.（Cost, Insurance, an

13、d Freight），成本、保险费加运费（指定目的港）19 F.O.B.（Free On Board），装运港船上交货（指定装运港） o “装运港船上交货”是当货物在指定的装运港越过船舷，卖方即完成交货。这意味着买方必须从该点起承担货物灭失或损坏的一切风险。o FOB术语要求卖方办理货物出口清关手续。 o 习惯上称FOB价为离岸价格。是我国进口设备采用最多的一种货价形式。20 C.F.R.（Cost and Freight），成本加运费（指定目的港） o “成本加运费”，是指在装运港货物越过船舷卖方即完成交货，卖方必须支付将货物运至指定的目的港所需的运费和费用。但交货后货物灭失或损坏的风险，以

14、及由于各种事件造成的任何额外费用，即由卖方转移到买方。o CFR术语要求卖方办理货物出口清关手续。21 C.I.F.（Cost, Insurance, and Freight），成本、保险费加运费（指定目的港）o “成本、保险费加运费”是指在装运港当货物越过船舷时卖方即完成交货。卖方必须支付将货物运至指定的目的港所需的运费和保险费，但交货后货物灭失或损坏的风险及由于各种事件造成的任何额外费用即由卖方转移到买方。o 在CIF条件下，卖方必须办理买方货物在运输途中灭失或损坏风险的海运保险，由卖方订立保险合同并支付保险费。o CIF术语只要求卖方投保最低限度的保险险别。如买方需要更高的保险险别，则需

15、要与卖方明确地达成协议，或者自行作出额外的保险安排。o CIF术语要求卖方办理货物出口清关手续。22装运港交货价离岸价（FOB)运费在内价（C&F)运费保险费在内价（CIF)离离岸价岸价（FOB)到岸价（CIF)出口国进口国抵岸价 （进口设备原价）运费运输保险费进口设备原价的构成及计算到岸价 离岸价格（离岸价格（FOB）=原始货价原始货价+卖方国家陆地运费卖方国家陆地运费+陆地运输陆地运输保险费（注：货价指保险费（注：货价指FOB，原币货价为美元，人民币货价，原币货价为美元，人民币货价=原币货价原币货价*汇率。汇率。 ） 抵岸价抵岸价= FOB +国际运费国际运费+国际运输保险费国际运

16、输保险费+财务费用财务费用+外贸外贸手续费手续费+关税关税+消费税（汽车等设备）消费税（汽车等设备）+增值税增值税+海关监管手海关监管手续费（保税减税免税）车辆购置税（进口车辆）续费（保税减税免税）车辆购置税（进口车辆）1)国际运费从装运港(站)到达我国抵达港(站)的运费国际运费 (海、陆、空) = 离岸价 运费率国际运费 (海、陆、空) = 运量单位运价2)运输保险费 3)银行财务费一般是指中国银行手续费银 行财务费离岸价 银行财务费率 (0.4%0.5%)=运输保险费=国际保险费率离岸价+国际运费1-国际保险费率4)外贸手续费指按对外经济贸易部规定的外贸手续费率计取的费用外贸手续费=到岸价

17、人民币外汇牌价 外贸手续费率关税=到岸价格人民币外汇牌价进口关税税率5)关税由海关对进出国境或关境的货物和物品征收的一 种税6)增值税是对从事进口贸易的单位和个人，在进口商品报关进口后征收的税种。进口产品增值税额=组成计税价格增值税税率（17%） 7)消费税对部分进口设备 (如轿车、摩托车等)征收， 消费税=到岸价人民币外汇牌价关税1消费税率消费税率到岸价关税消费税 8)海关监管手续费 指海关对进口减税、免税、保税货物实施监督、管理、提供服务的手续费。对于全额征收进口关税的货物不计本项费用。 海关监管手续费=到岸价海关监管手续费率 9)车辆购置附加费 进口车辆需交纳进口车辆购置附加费。 车辆购

18、置附 加 费=（到岸价+关税+消费税+增值税）进口车辆购置附加费率 例题教材P32 1.某进口设备,到岸价(CIF)为5600万元,关税税率为21%,增值税税率为17%,无消费税,则该进口设备应缴纳的增值税为( )万元 A 2128.0 B 1151.92 C 952.00 D 752.08答案答案:B*2.已知进口设备货价为500万美元，美元与人民币汇率为1：8.3，国际运费率为10%，运输保险费率为5%，银行财务费率为2%，则该进口设备的银行财务费为( )万元。* A.10 B.83 C.96 D.12答案答案:B案例 某宾馆设计采用进口电梯一部，电梯货价为某宾馆设计采用进口电梯一部，电梯

19、货价为6万美元，数据万美元，数据如下：海运费费率如下：海运费费率6，海运保险费率为，海运保险费率为2.66，关税税率，关税税率为为22（全额税率），增值税率为（全额税率），增值税率为17，银行财务费税率，银行财务费税率为为4 ，外贸手续费为，外贸手续费为1.5。试计算进口电梯的原价。试计算进口电梯的原价。 注：计算结果保留注：计算结果保留2位小数，美元对人民币汇率按位小数，美元对人民币汇率按1：8.3计计算算货价（货价（FOB)=60000FOB)=600008.3=498000.008.3=498000.00（元）（元）国际运费国际运费 FOBFOB* *海运费率海运费率498000.004

20、98000.006 629880.0029880.00（元）（元）运输保险费（海运保险费）运输保险费（海运保险费）=(FOB +=(FOB +国际运费国际运费) ) 保险费率（保险费率（1 1保险保险费率）（费率）（498000.00498000.0029880.0029880.00） 2.66 2.66（1 1 2.662.66）1407.911407.91（元）（元）银行财务费银行财务费= =离岸价格离岸价格(FOB)(FOB)财务费率财务费率498000.00498000.00441992.001992.00（元）（元）外贸手续费外贸手续费= =到岸价格小计到岸价格小计(CIF)(CIF

21、)外贸手续费费率外贸手续费费率 （498000.00498000.0029880.0029880.001407.911407.91）1.51.57939.327939.32（元）（元）关税关税CIFCIF关税税率（关税税率（FOB+FOB+国际运费运输保险费）国际运费运输保险费）关税税率关税税率（498000.00498000.0029880.0029880.001407.911407.91）2222116443.34116443.34（元）（元）消费税消费税=0=0增值税组成计税价格增值税组成计税价格增值税率（增值税率（CIF+CIF+关税关税+ +消费税）消费税）增值税率增值税率（4980

22、00.00498000.0029880.0029880.001407.911407.91116443.34116443.34）1717109774.31109774.31（元）（元）海关监管手续费（保税减税免税）海关监管手续费（保税减税免税）0 0车辆购置税（进口车辆）车辆购置税（进口车辆）0 0设备原价设备原价498000.00498000.0029880.0029880.001407.911407.91116443.34116443.34109774.31109774.311992.001992.007939.327939.32765436.88765436.88（元）（元）练习某工业建设

23、项目，需要生产用进口设备与材料1000t，FOB价为150万美元，国际运费费率为350美元/t，国内运杂费率是2.5%，保险公司的海运水渍险费是货价的0.266%，银行财务费率为设备与材料离岸价的0.5%，外贸手续费费率是1.5%，关税税率为22%，增值税税率为17%。美元对人民币的外汇率为1:8.28。试计算该批设备与材料到达建设现场的估价。解1 货价=1508.28=1242 万人民币2 国际运费=10003508.28=289.80 万人民币3 运输保险费=12420.266%=3.30万人民币4 银行财务费=12420.5%=6.21万人民币5 外贸手续费=(1242289.803.3

24、0) 1.5%=23.03 万人民币6 关税=(1242289.803.30) 22%万元=337.72 万人民币7 消费税:该批设备与材料为生产用，无消费税。8 增值税=(1242289.803.30337.72) 17%=318.38万人民币9 加国内运杂费的总价总价=(1242289.803.306.2123.03337.72318.38) 1.025万元=2275.95万人民币 所以该批进口设备与材料到达建设现场的价格为2275.95万人民币。设备运杂费的构成及计算设备运杂费的构成及计算（1）设备运杂费的构成。设备运杂费通常由运费和装卸费、包装费、设备供销部门的手续费、采购与仓库保管费

25、构成。（2）设备运杂费的计算 设备运杂费设备原价设备运杂费率 3.某项目购买一台国产设备,其购置费为1380万元,运杂费为12%,则该设备的原价为( ) A 1232 B 1183 C 1546 D 1354答案答案:A二、工具、器具及生产家具购置费的构成及计算 工具、器具及生产家具购置费是指达到正常生产能力必须购置的工具、器具及生产家具、备件等的购置费用。工具、器具及生产家具购置费设备购置费定额费率建筑安装工程费约占项目总投资的50%60%。建筑安装工程费建筑工程费用。安装工程费用。建筑工程（重点）+安装工程（了解 ）2.3 建筑安装工程费（重点） 1.建筑工程费用(构成建筑物功能的各部分）

26、 （1）各类房屋建筑工程和列入房屋建筑工程预算的供水、供暖、供电、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列人建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用。 （2）设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池、灰塔等建筑工程以及各种窑炉的砌筑工程和金属结构工程的费用。 （3）为施工而进行的场地平整，工程和水文地质勘察，原有建筑物和障碍物的拆除以及施工临时用水、电、气 、路和完工后的场地清理、环境绿化、美化等工程的费用。 （4）矿井开道、井巷延伸、露天矿剥离、石油、天然气钻井、修建铁路、公路、桥梁、水库、堤坝、灌渠及防洪等工程的费用。2.安装工程费用（独立于建筑物的单体工程

27、） （1）生产、动力、起重、运输、传动和医疗、实验等各种需要安装的机械设备的装配费用，与设备相连的工作台、梯子、栏杆等装设工程，附属于被安装设备的管线敷设工程，被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程的材料费和安装费。 （2）为测定安装工程质量，对单个设备进行单机试运行，对系统设备进行系统联动无负荷试运转工程的调试费。 练习：单台设备试车费属于（）A.联合试运转B.建筑工程费C.生产设备费D设备安装工程费答案：D建筑工程计价基础知识建筑工程计价基础知识二、建筑安装工程费用项目组成1、按费用构成要素划分建筑工程计价基础知识建筑工程计价基础知识二、建筑安装工程费用项目组成2、按造价形成划分划分20

28、21-12-14奖加贴殊计蒋家铁书记2021-12-142021-12-142021-12-142021-12-142021-12-142021-12-142021-12-14原购耗运愿够好运2021-12-142021-12-142021-12-142021-12-14折大常安燃入税浙大常安然入睡注意：入=人2021-12-142021-12-142021-12-142021-12-142021-12-142021-12-142021-12-142021-12-14三工差使用保险金务检劳公三工差使用保险金误剪老公2021-12-142021-12-14 例题:1.施工企业按规定缴纳的车船使用

29、税应计入建安工程造价的（）。A.税金B.利润C.企业管理费D.规费答案：A2.下列费用中属于企业管理费的是（）A.劳动保险费B.医疗保险费C.住房公积金D.养老保险费答案：C2021-12-142021-12-142021-12-142021-12-142021-12-142021-12-142021-12-14例题：1.某市区总承包单位获得发包人支付的某工程施工的全部价款收入1000万元，其中包括自己施工的建筑安装工程费800万元，合同约定需支付给专业分包方的工程结算款100万元，由总承包单位采购的需安装的设备价款100万元，则该总承包单位为此需要缴纳的营业税为多少万元？计税营业额是含税营业

30、额，指从事建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业收取的全部收入，包括建筑、修缮、装饰工程所用原材料及其他物资和动力的价款。不包括付给分包或转包方的价款。2021-12-14 例2：纳税地点在县、镇的某县建筑公司承建某市政府办公楼施工项目，工程不含税造价为2000万元，则该施工企业应缴纳施工项目的营业税为( ）万元。 例3 ：市区某建筑公司承建某县城一建筑工程，工程不含税造价为8000万元，则该施工企业应缴纳的城市维护建设税为（ ）2021-12-142021-12-142021-12-142021-12-142021-12-142021-12-142021-12-142021-12-142021

31、-12-142021-12-142021-12-142021-12-142021-12-142021-12-142.3.5国外建筑安装工程费的构成 1.费用构成 2.国外建筑安装工程各项费用体现在承包商投标报价中有三种形式：组成分部分项工程单价组成分部分项工程单价、单独列项单独列项、分摊进单价。分摊进单价。 组成分部分项工程单价：人、材、机直接消耗在分部分项组成分部分项工程单价：人、材、机直接消耗在分部分项工程上，组成分部分项工程单价，单价与工程量相乘得分部工程上，组成分部分项工程单价，单价与工程量相乘得分部分项工程价格。分项工程价格。 单独列项：开办费中的临时设施、为业主提供的办公和生单独列

32、项：开办费中的临时设施、为业主提供的办公和生活设施、脚手架等费用，在工程量清单的开办费部分单独分活设施、脚手架等费用，在工程量清单的开办费部分单独分项报价。（不直接消耗，但必不可少）项报价。（不直接消耗，但必不可少） 分摊进单价：承包商总部管理费、利润、税金，以及开办分摊进单价：承包商总部管理费、利润、税金，以及开办费中的项目经常以一定的比例分摊进单价。费中的项目经常以一定的比例分摊进单价。 分摊比例：固定比例（税金、政府收取的各项管理费）、浮分摊比例：固定比例（税金、政府收取的各项管理费）、浮动比率（总部管理费、利润）、测算比例（开办费），公式动比率（总部管理费、利润）、测算比例（开办费），

33、公式法。法。2021-12-14 1我国现行建筑安装工程定额规定我国现行建筑安装工程定额规定,建筑企业施工管理用车辆建筑企业施工管理用车辆的保险费的保险费( ) A企业管理费企业管理费 B其他直接费用其他直接费用 C工程建设其他费用工程建设其他费用 D现场管理费现场管理费答案答案:A 2下列费用中下列费用中,应列入建筑安装工程人工费用中的是应列入建筑安装工程人工费用中的是( ) A生产职工教育经费生产职工教育经费 B生产工人劳动保护费生产工人劳动保护费 C生产工人劳动竞赛奖生产工人劳动竞赛奖 D生产工人事假工资生产工人事假工资 E生产工人福利费生产工人福利费答案答案:CD 4我国现行建筑安装工

34、程定额规定我国现行建筑安装工程定额规定,建筑企业支付给离退休职建筑企业支付给离退休职工退休金应计入工退休金应计入( ) A生产工人工资生产工人工资 B劳动保险费劳动保险费 C职工待业保险费职工待业保险费 D企业其他费用企业其他费用答案答案:B 7建筑安装工程措施费的组成内容包括建筑安装工程措施费的组成内容包括( ) A环境保护费环境保护费 B临时设施费临时设施费 C土地使用费土地使用费 D夜间施工费夜间施工费答案答案:ABD2.4工程建设其他费用构成 工程建设其他费用，是指从工程筹建起到工程竣工验收交付生产或使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备及工、器具购置费用以外的，为保证工程建设

35、顺利完成和交付使用后能够正常发挥效益或效能而发生的各项费用。工程建设其他费用建设用地费 与工程建设有关的其他费用与未来企业生产经营有关的其他费用2021-12-14一、建设用地费 指为了获得工程项目建设土地的使用权而在建设期内发生的各项费用。划拨方式土地征用及迁移补偿出让方式土地使用权出让金 一、建设用地费一、建设用地费 （一）土地征用及迁移补偿费（一）土地征用及迁移补偿费 土地征用及迁移补偿费，是指建设项目通过土地征用及迁移补偿费，是指建设项目通过划拨划拨方式方式取得取得无限期的无限期的土地使用权的补偿。土地使用权的补偿。 1、土地补偿费。、土地补偿费。-土地本身土地本身（耕地：耕地：6-1

36、0倍）倍） 2、青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附、青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费。着物补偿费。-物物 由各省、自治区、直辖市规定。由各省、自治区、直辖市规定。 3、安置补助费。、安置补助费。-人人 4、缴纳的耕地占用税或城镇土地使用税、土地登记费及、缴纳的耕地占用税或城镇土地使用税、土地登记费及征地管理费等。征地管理费等。-手续费手续费 5、征地动迁费。、征地动迁费。-相关单位相关单位 6、水利水电工程水库淹没处理补偿费。、水利水电工程水库淹没处理补偿费。 依照依照中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法等规定，其总和一般等规定，其总和一般不得超

37、过被征土地不得超过被征土地年产值年产值的的30倍倍，土地，土地年产值年产值则按该地被则按该地被征用征用前前3年年的的平均产量平均产量和国家规定的价格计算。和国家规定的价格计算。 安置补助费：安置补助费： 征用耕地的安置补助费，按需安置的农业人口数计征用耕地的安置补助费，按需安置的农业人口数计算。算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均产值的该耕

38、地被征用前三年平均产值的46倍。但是，每倍。但是，每公倾被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征公倾被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的用前三年平均年产值的15倍。倍。 例 某企业为了某一工程建设项目，需要征用耕地100亩，被征用前第一年平均每亩产值1200元，征用前第二年平均每亩产值1100元，征用前第三年平均每亩产值1000元，该耕地所在地人均耕地2.5亩，地上附着物共有树木3000 棵，按照20元/棵补，青苗补偿按照100元/亩计取，现试对该土地使用费进行估价以及人均安置补偿费。（根据国家有关规定，取被征用前三年平均产值的8倍计算土地补偿费，取该耕地被征用前三年平

39、均产值的5倍计算安置补助费） 解答:根据国家有关规定，取被征用前三年平均产值的8倍计算土地补偿费，则有: 土地补偿费=（1200+1100+1000）/38100=88（万元） 青苗补偿费:100100=1(万元) 地上附着物补偿费=3000 20=6(万元) 取该耕地被征用前三年平均产值的5倍计算安置补助费，则: 需要安置的农业人口数:100/2.5=40 (人) 人均安置补助费=（1200+1100+1000）/352.5=1.38(万元） 安置补助费=1.38万40人=55.2(万元) 则该土地费用估价为:88+55.2+6+1=150.2(万元) （二）土地使用权出让金（二）土地使用权

40、出让金 土地使用权出让金是指建设项目通过土地使用权出让方式，土地使用权出让金是指建设项目通过土地使用权出让方式，取得取得有限期有限期的土地使用权的费用。的土地使用权的费用。 1明确国家是城市土地的唯一所有者，并分层次、明确国家是城市土地的唯一所有者，并分层次、有偿、有限期地出让、转让城市土地。第一层次是有偿、有限期地出让、转让城市土地。第一层次是城市城市政府政府将国有土地使用权将国有土地使用权出让出让给用地者，该层次给用地者，该层次由城市政府垄断经营。出让对象可以是有法人资格由城市政府垄断经营。出让对象可以是有法人资格的企事业单位，也可以是外商。第二层次及以下层的企事业单位，也可以是外商。第二

41、层次及以下层次的次的转让转让则发生在则发生在使用者之间使用者之间。 2城市土地城市土地的出让和转让可采用的出让和转让可采用协议、招标、协议、招标、公开拍卖公开拍卖等方式。等方式。 （1）协议协议方式方式 由用地单位申请，经市政府批准同意后双方由用地单位申请，经市政府批准同意后双方洽谈具体地块及地价。该方式适用于市政工程、洽谈具体地块及地价。该方式适用于市政工程、公益事业用地以及需要减免地价的机关、部队用公益事业用地以及需要减免地价的机关、部队用地和需要重点地和需要重点扶持扶持、优先发展的产业用地优先发展的产业用地。 （2）招标招标方式方式 在规定的期限内，由用地单位以书面形式在规定的期限内，由

42、用地单位以书面形式投标，市政府根据投标报价、所提供的规划方案投标，市政府根据投标报价、所提供的规划方案以及企业信誉综合考虑，择优而取。该方式适用以及企业信誉综合考虑，择优而取。该方式适用于于一般工程建设用地一般工程建设用地。 （3）公开拍卖公开拍卖 在指定的地点和时间，由申请用地者叫价在指定的地点和时间，由申请用地者叫价应价，价高者得。这完全是由市场竞争决定，适应价，价高者得。这完全是由市场竞争决定，适用于用于盈利高的行业用地盈利高的行业用地。 3在有偿出让和转让土地时，政府对地价不作统一规定，在有偿出让和转让土地时，政府对地价不作统一规定，但应坚持以下原则但应坚持以下原则（1）地价对目前的投

43、资环境不产生大的影响）地价对目前的投资环境不产生大的影响（2）地价与当地的社会经济承受能力相适）地价与当地的社会经济承受能力相适（3）地价要考虑已投入的土地开发费用、土地市）地价要考虑已投入的土地开发费用、土地市场供求关系、土地用途和使用年限。场供求关系、土地用途和使用年限。 4关于政府有偿出让土地使用权的年限关于政府有偿出让土地使用权的年限.居住用地居住用地70年；年；工业用地工业用地50年；年；教育、科技、文化、卫生、体育用地教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；年；商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地40年；年；综合用地或其他用地综合用地或其他用地50年。年。 1.土地征用及迁移补偿费包括土地征用及迁移补偿费包括( )。 A征地动迁费征地动迁费 B安置补助费安置补助费 C土地补偿费土地补偿费 D土地增值税土