商业模式商业运营管理公司组建模式光谷世界城运营管理计划书

1、（商业模式）商业运营管理公司组建模式（光谷世界城运营管理计划书）20XX年XX月峯年的企业咨询咸商业运营管理公司组建模式（光谷世界城运营管理计划书）光谷世界城运营管理计划书丿丁言商业地产项目只有通过良好的整体运营，才能体现真正的商业价 值，像本项目这样的大型商业地产项目，因为其开发盈利模式的原因, 运营管理过程中牵涉的关系和环节均比较复杂，体现了开发商、管理 者、投资者、运营者、消费者五个方面的利益关系。商业运营管理公 司组建的重要意义，就是要代理协调各种复杂关系，代理产权不同归 属的物业或无产权的资产进行运营，整合各种内外的资源进行利用，使所管理的商业物业于整体上往良性循环和升值的方向迈进。

2、本计划书结合本人从事商业运营管理的浅薄经验，综合各大商业 地产项目的发展情况，整合编写而成，旨于为项目即将起步的运营管 理提供参考。第壹部分商业地产项目运营管理核心理念一、商业运营管理公司组建模式本计划书提出，为了确保光谷世界城物业运营管理的工作开 展目标的壹致性和统壹性，于组建原则上，绝对不能把商业运营 和物业管理俩大部分的只能分属不同的公司实体，而应该于壹个 运营管理公司的基础上，围绕物业运营作为主体，物业管理为辅 助，且设置其它配套功能。本计划书建议：由开发商单独组建运营管理公司，对物业实行 全面运营管理。单独组建运营管理公司主要出于以下三方面的目的：1、为了能把开发商原有资产转移或交接

3、，包括开发过程中遗留的有权资产和无产权资产2、把商业物业的运营做旺，充分挖掘和提升物业价值3、 兑现开发商的承诺，通过运营管理公司来协调各方面的关系， 开展优质运营管理服务，逐步实现开发商之前的承诺商业运营管理公司前期资产结构由开发商注资，如停车场、仓库、广告位、内外场多种运营点等有产权和无产权资产，这些资产成为运 营管理公司的注册资产，为商业运营管理的日常运营提供壹定的收入来源。商业运营管理公司的架构由运营部、工程部、管理部、财务部、行政部、策划部这六个部门组成。各部门之间相互沟通、协调、配合, 形成壹个高效、优质的运营管理团队。二、商业项目运营管理的理念商业地产项目从整体本质上来说，是社会

4、商品进行销售推广、 商业服务开展的平台和载体，所以，开发的最终目的是要进行运 营管理；也只有通过整体运营，才能真正体现商业地产项目开发 的核心，是商业地产收益和物业价值提升的源泉，是产权所有者 的利益得到最大体现的保障。鉴于本项目的实际开发盈利模式以销售为主，无论是组建或 外聘运营管理公司对项目进行运营管理，于运营管理过程中所涉 及到的关系和环节均比较复杂，其体现了开发商、管理者、投资 者、运营者、消费者五个方面的利益关系。本项目要借助专业的 商业运营管理的开展，实现销售旺、招商旺和运营旺“三旺”，达至开发商赢、管理者赢、投资者赢、运营者赢等多赢的开发目标， 于运营管理中，开发商、管理者、投资

5、者、运营者和消费者形成 良性循环，缺壹不可。三、商业项目运营管理的内容范畴商业项目的运营管理从内容范畴来说，主要包括以下四大部分：商业运营管理公司组织架构和功能设置商业运营管理公司的运作模式商业项目日常运营管理工作商业项目整体运营推广四、商业运营管理的目标1、建立壹个高效高素质服务良好的商业运营管理团队2、建立壹个具备良好营商环境的商业中心3、建立壹个具备良好品牌形象的商业中心4、打造壹个具有良好市场升值前景的商业中心第二部分项目商业运营管理公司组建模式和功 能架构一、 商业运营管理公司筹建的必要性（壹）开发遗留资产价值的交接和核算于光谷世界城的整个开发进程中，会有不少产权资产和无产权资产成为

6、开发商遗留资产，这些资产如下所示：1、壹期项目中，销售部分的物业主要为四栋联体商场的首层和二层外，三层和四层主要进行招商公开租赁。2、商场室内外广告位等无产权资产，这部分广告位面积大，数量多，分布广3、室外及地下停车场，也成为开发商自有产权资产4、为运营推广而设立的网站信息中心等软件产业5、配套的仓库6、室内外各类多种运营点的设立和租赁 之上均是于开发本项目中产生的遗留资产，这些资产不可能靠开 发商自主进行运营和管理，必须要组建专门的商业运营管理公司，来 为这些资产进行精心的运营管理，使这些资产能够产生现金流，为开 发商提供良好的收益来源。当然，之上壹些遗留资产，如广告位、多种运营摊点等无产权

7、资 产和停车场、仓库等有产权资产，于组建运营管理公司时也能够把这 些资产注入运营管理公司，这样运营管理公司注册成立时，就拥有自 己的自有资产，使运营管理公司能更好的发挥管理职能， 收益来源渠 道较多， 维持日常运转有壹定的保障。（二）确保项目的运营兴旺和持续发展项目销售和招商的成功，远远不是结束，相反，只是壹个开始， 必须要通过精心的筹划运营管理，使世界城于开业后稳定运营，走向 兴旺之道，且且能够进行持续的发展，实现开发商、投资者、运营者 等多赢的目标，这才是壹个商业地产项目良好开发运营观念，任何短 期利益行为，均会给项目整体带来不可估量的负面影响。所以，要确保项目后续运营的兴旺发展，就必须组

8、建专业的运营 管理公司，专门负责项目的商业运营管理。（三）为二期和三期的持续开发提供强大动力光谷世界城的开发总面积120万川，规划以主题特色及完整机能的九大组团，由壹条1350米的世界最长步行街串联为壹体，规划的商业规模达40万川和80万m2的高档住宅。其中壹期开发仅16万能够说，壹期开发只是壹个开始，后续仍有巨大的开发量。壹期开发 壹旦建设完毕，必须要依靠良好的运营管理来做旺商场，使壹期实现 真正的商业价值。如果后续开业运营失败， 必将对项目后续开发产生 难以挽回的负面影响。 另外，通过壹期的良好运营管理，使投资者、 运营者等获得了理想的经济收益，同时建立了壹个专业和经验丰富的 运营团队，对

9、二期和三期的后续开发、招商、销售乃至运营管理的巨 大促进也不言而喻。所以，必须要有专业的运营管理公司，为项目整体开发进程服务， 二期和三期的持续开发才有足够的动力来源。（四） 协调各方面的关系 商业物业销售后，项目因产权分散，商业地产项目于开发运营过程中牵涉的关系和环节很复杂，体现了开发商、管理者、投资者、运 营者和消费者等多个方面的利益关系，其整体的运营管理将会遇到不 少问题，需要成立专门的运营管理公司， 协调和调控好各方面的关系， 才能把商业物业整体的运营带动起来。（五） 开发商自身可持续发展的需要1、令商业物业“保值、增值” ，盘活开发商的固定资产。 要解决商业物业如何“保值、增值” ，

10、吸纳有全盘规划和商业专业 知识的运营性专业人才， 实行专业运营管理， 有利于使房地产公司物 业及商业项目持续稳定的发展，于投资市场成为炙手可热的投资品， 盘活公司的固定资产，且使之“保值、增值” ，为公司带来稳定的收2、运营管理公司和开发公司分工明确，发挥各自专长运营管理公司负责运营管理，开发公司负责开发，分工明确，能 发挥各自专长。优化资源配置，配合集团公司走专业化发展道路。3、增加资金运作途径 运营公司专业运营商业物业，为项目后期发展打造好产业链中的 物业运营壹环，同时增加了资金运作的新途径。4、专职处理商业物业问题运营公司专业运营商业物业，处理可能发生的各种问题，避免房 地产公司直接面对

11、商业物业的问题，使房地产公司于后期开发中轻装 前进。5、商业领域的长远发展运营公司专业性强，专职于招商、运营管理，能给租赁客户信心， 使商业项目能持续稳定的发展，有利于公司于商业领域的长远发展。 二、项目商业运营公司组建模式 （壹）商业运营管理俩大工作内容1、物业管理?世界城物业的硬件设施进行管理维护，包括了建筑硬件设施、设备和水电工程等设备的维护和保养?安保和消防系统工作的开展?清洁、绿化及其他维护等壹系列工作?物业服务的关联工作2、运营管理?世界城的日常管理服务工作?商户的维系和调整?世界城的形象包装和推广?租金收取和业主的维系服务工作能够说，于项目的运营管理中，物业管理是运营管理开展的前

12、提， 运营管理是物业管理的提升、发展和利润体现。于实际运营管理中， 俩部分是紧密联系，不可分离，如项目的日常服务管理工作，既体现 了物业管理的内容，又体现了运营管理的要点，物业管理中处处渗透 了运营管理的特征，此点和单纯的住宅物业管理有很大差异。之上俩大部分内容中，运营管理是核心，物业管理是围绕运营管 理来服务的，从功能配置上从属于运营管理。（二）项目运营管理公司组建模式运营管理公司组建有以下几种模式（本人将通过几种管理模式的 利弊分析对比，根据本项目的实际情况，选择壹种最适合的管理模式）1、物业管理于运营管理分离，由不同企业公司主体进行操作这种方式虽然能发挥专业公司的优势，但由于俩个工作范畴

13、之间 的关联性紧密， 导致俩个操作主体之间的工作内容必然存于交叉和重 叠， 因此部分责、权、利关系易于产生混淆，容易产生矛盾，从而引 起物业管理公司和运营管理公司互相争夺利润、 推卸责任，各自为战， 极大的打击了运营户的运营积极性，商户不知道出了问题，找谁？谁 负责解决问题？对项目的顺畅运营和持续发展大为不利。以广州壹家SHOPPINGMALL为例，该项目自开业，尽管项目 整体是开发商自有物业，物管工作由物业公司负责，运营工作由商业 运营公司负责，物业公司和商业运营公司均是开发商属下的子公司，但实际运作中涉及俩间公司的部门多，环节冗长，手续繁琐，效率低 下，而且因为利益关系产生了很多冲突和矛盾

14、，结果由于相互之间的 不配合和不理解，令双方的工作协调和对商户的管理于实际操作中均 出现了种种问题，甚至使商户和管理方矛盾激化，壹度影响了商场的 正常运营。后经总公司对管理机构进行调整，将物业管理公司撤且为 运营管理公司下属壹个部门， 才逐渐扭转了项目于运营管理中出现的 种种弊端。由此可见，此模式不可取，仅能作为短期的过渡形式。2、物业管理由物业公司负责，运营管理由专业公司提供顾问意见或 驻场代表，由物业公司进行统筹操作。这种方式避免物管和运营工作分离对实际操作工作带来的壹系 列问题，使各项的管理和运营工作开展得比较顺利，另外也能够于壹 定程度上得到专业公司的意见，以弥补物业公司于运营工作上的

15、欠 缺。这种模式于很多SHOPPINGMALL项目中被采用，如目前较为 成功的“天河城” ，当时他们聘请了“第壹太平戴维斯”作为管理顾 问公司，于运作了壹段时间后，虽取得壹定成效，但且不显著，故后 来逐渐弱化此合作模式。毕竟，这种合作多以甲方支付顾问费为前提， 令专业公司“旱涝保收” ，另壹方面由于专业公司没有争取更大利润的动力，没有融入真正的运营活动中（如停车场的运营），故其专业意见或多或少存于着不到位或建议实施走调的情况，至于驻场代表的 做法也会存于着人手不调不足的情况。因此，目前很多项目更多的考虑 利用专业公司品牌作用，借用其 丰富的客户资源促进招商或销售工作，而实际利用其专业意见仅限于

16、 项目前期而已。3、聘请专业公司进行全面运营管理工作，即实行专业公司承包做法， 开发商每月收取固定费用，至于管理公司的盈亏由专业公司负责。这种方式的好处是能够最大限度的给予专业公司运营管理的空间，专业公司承包工作包含了物业管理和运营管理俩大部分内容，可 发挥其专业优势，且开发商也可有固定的微利回报；但从另壹角度来 见，作为项目的大业主（开发商）对项目运营管理的监控力度较小， 且当项目出现运营不善，商户拒交租金、物管费等问题时，开发商不 仅会收不到微利的回报，更可能需出面收拾残局。当然，这种模式也有成功和失败的案例：如广州天河宏城商业市 场就较为成功，由专业公司进行操盘，令该项目的热度不断上升，

17、业 主得到了理想的回报；而广百新翼同样采取过这种模式管理负壹、二 层，结果出现了双方解除合作的局面。可见，这种模式于壹定程度上受开发商和运营者心态的影响，如 果是开发商对由专业公司操盘会产生较大利润存于很大希望，忽视商 业运营规律，这样很可能会失望而归，而如果专业公司的运营管理较 为短浅，限于眼前利益，那么结果也会得不偿失。4、由专业公司和开发商共同组建运营管理公司，对项目实行统壹的 全面运营管理。这种方式通过专业公司和开发商合作形成的独立核算实体运营 管理公司，管理内容包括了物业管理和运营管理，这样可充分发挥双 方的积极性，使项目运营管理效益最大化；壹方面可最大限度利用专 业公司的优势，另壹

18、方面也可体现开发商对运营管理的监控力度，且 全程参和运营管理工作，于合作中积累经验，加快自身成长。当然，这种合作模式的前提于于合作双方明晰风险和利润，避免 推诿责任和利益矛盾。5、由开发商单独组建运营管理公司，对物业实行全面运营管理 这种方式是开发商通过从社会上招聘有类似经验的专业人才，组 建运营管理公司，实行自行操作， 运营管理公司的管理内容涵盖运营 管理和物业管理， 俩大管理紧密联系，相互配合，于管理上形成壹个 统壹的整体。通过组建运营管理公司，可使运营利润的最大化；另壹 方面也可使开发商全面运营管理自身的物业，运营权和管理权同属壹 家公司，不存于利润的争夺和责任的推诿， 责任到部门， 责

19、任到个人，同时也不会造成公司对外口径不统壹，便于统壹管理。对开发商的长 远发展目标有着深远的意义。当然，这种方式存于壹个“培育”过程，招聘回来的人能否符合 公司发展要求，专业知识是否过硬等，且需要壹段的时间整合，将他 们的经验融合于壹起，但毕竟这些人拥有着较丰富的SHOPPINGMALL运营管理经验，因此时间不会太长。（三）光谷世界城运营管理公司组建模式建议综合之上五种商业项目运营管理模式的有缺点，结合光谷世界城的自 身情况，从长远和整体角度考虑，建议本项目采用第五种方式：成立商业运营管理公司进行商业物业运作当然，如果公司从项目目前情况和市场运营管理运作惯例角度考虑， 也可采取第三或第四中方式

20、作为过渡性模式。商业运营管理公司由开发商组建成立，其前期资产结构由开发商注入部分资产，如停车场、仓库、广告位、项目的三、四层及A区、D区 等有产权和无产权资产等，这些资产就成为运营管理公司的注册资 产，为商业运营管理公司的日常运营提供壹定的收入来源，这对开展 项目的日常运营大有益处。（四）商业运营管理公司的职能界限由于商业运营公司由开发商组建，故从本质上运营管理公司隶属于开发商，开展工作针对的对象为运营者、投资者、消费者，所以运营管理的职能上有四重关系：1、为开发商服务，盘活开发商自有物业资产，打造光谷世界城 这壹全新商业品牌。2、为运营者服务，引导运营者共同做旺世界城。3、为投资者服务，为投

21、资者提供租赁服务，做旺世界城，使投 资者的产业升值。4、为消费者服务，提供良好的购物环境和服务，吸引消费者前 来购物消费从职能界限本质来说，运营管理公司不牵涉开发商的业务发展和 内部管理，是相对独立预算的企业体；同样，于适当整体调控的基础 上，运营管理公司也不会介入世界城里运营户内部运营事务，只是作 为壹个引导者，扩大运营户的运营范围和提升其运营实力， 运营户是 相对独立开展自身运营的， 这就是：统壹管理，独立运营。附壹：光谷世界城运营管理 XXXX 公司管理架构及职能根据之上商业运营管理公司组建模式的思考，结合本项目大型 综合化商场的特点，建议商业运营公司的架构如下：运营管理公司设总经理1名，副总经理2名，下设六大部门，其 中财务部由总经理直接负责监管。1名副总负责工程部和管理部。工程部的主要工作职责：光谷世界城公共设施、设备日常设备的 维护、保养和保证所有设备的正常运行，商户店铺的工程维护及维修 服务，各大主力店的工程维修服务（和主力店工程人员配合，协调工 作）。管理部的主要工作职责：光谷世界城B、C区24小时安保工作以 及配合主力店的安保人员做好整个世界城的安保及日常安全监控、消 防监控等工作。1名副总分管运营部、策划部、行政部运营部主要工作职责