写字楼调研报告

1、写字楼调研报告写字楼调研报告正文第一篇：写字楼调研报告写字楼调研报告写字楼就是专业商业办公用楼，写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是 5a 写字楼。还有一大类为政府办公用楼，些为我们所关注对象。写字楼管理： 1 、 企业自行管理- 下属三产单位全权负责物业及租售2、企业自行管理- 下属三产单位行政管理- 物业外包3、企业行政主管- 外包第三方物业+外包租售公司大部分物业只负责楼宇的内勤管理工作，而不负责楼宇的租售工作，租售工作由企业自行承担或承包给一家专业的公司进行管理。企业总部大楼， 物业外包或自己三产， 这两个部门肯定不会为我们提供所需，一定是要找到主管部门来协调。企业自行

2、管理的官派十足，有别与市场其他的写字楼租售情况， 企业本身基本占据了楼宇的大部分或全部，配套设施也基本已上层领导意念为主，观念不强，这样的单位我们找物业沟通效果不大，还是需要与企业的行政部等主管部门建立联系，如果谈得好，那么我们的工作场地租金等就不是问题。企业委托第三方物业管理同上，基本上找第三方物业是提供不了我们的所需， 还是需要找到企业管理第三方的机构如机关服务中心、 行政部、后勤管理部等。如企业是按年租的楼宇，那么我们还需要找到楼宇的真正主人（也许是开发商）来进一步了解。纯对外出租的写字楼，物业基本都是外包，自己租售，如金隅集团等类似的房地产开发商，这样的公司类似外企，有较强的行政能力，

3、对于配套设施的建设只会略微降低租售费用而绝对不会免租、 置换业务也非常难以沟通，协助业务处理应该是可以的。物业公司种类繁多， 除世界知名的几大外， 国企的三产单位实力最强属地头蛇性质，我们可以多与这些公司沟通，了解一手信息。重点跟踪企业一、国华投资大厦预计谈判周期 3 个月，投资20 万，先期委派1 名操作人员 。25%利润率计算，初期月均流水5 万。三年收回投资成本。 物业为三产单位， 可以略低与市场价格签订合同， 地理位置优越，周边步行十分钟范围内无同行业店面， 另边上中青旅大厦， 叶青大厦等内部均无同行业驻场。国华大厦内十三家大型客户，非常稳定，其中诺西，神华我们都与其兄弟单位有过接触或

4、合作。 租金5 元/ 平二、 再保险大厦预计谈判周期 3 个月投资 20 万， 前期委派 1 名操作人员。 25%利润率 初期月均流水5万，预计三年收回成本。物业为外包，只提供服务可不做考虑，只需与再保险详细沟通，确定合作地址及价格。 大楼内部多为再保险分支机构及下属单位， 开发业务能形成良性循环，可相互介绍，先期我们要建立良好口碑为主。地理位置为金融街，周边步行范围内无大型文印中心租金 6 元左右第二篇：写字楼调研报告天津市南开区鞍山西道电子产品销售商圈中端写字楼出租及经营情况调研报告委托人：天津市建设发展总公司物业管理处受托人：姜跃王鑫报告人：姜跃王鑫日期： 2015年 11 月 1 日

5、2015年 11 月 5 日一鞍山西道周边地域基本情况与概述南开区鞍山西道电子产品销售商圈是依托于南开区科技产业园区自1998 年前后开始发展的在本市乃至我国北方同类市场中较为成熟的电子产品批发零售集散地， 该区域集中了全市绝大多数以计算机整机（散件）硬件、计算机软件开发及销售、计算机周边电子产品、日用电子产品等多种类为经营内容的众多中小企业。在天津市委、 南开区委的多个行政部门的重视下所规划的南开区科技产业园，拥有独立的工商行政管理所、国家（地方）税务所等行政机关， 园区内特有的多种优惠和扶助政策更加吸引了科技类中小企业的投资，并使之迅速发展。二金辉大厦基本介绍建于 1996年的金辉大厦，位

6、于航海道与三潭路交口紧邻鞍山西道并座落于南开区科技产业园区核心， 定位中档写字楼， 主要面向中小型科技公司，自有产权出租用标准房间（建筑面积 40 平方米，使用面积 26 平方米） 195 间（ 2 层 a 座、 3 层 b 座局部、 4 层 a 座 b 座、 5 层 b 座、 6 层 a 座、 b 座自用、 7 层 a 座 b 座、 8 层 b 座、 9 层局部） ， 会议室 6 间（ 2 层、 4 层、 6 层、 7 层、 8 层、 9 层） ，客用电梯 2 部， 首层大厅宽敞明亮，整厦 24 小时专人值守巡查，后院机动车车位42个，前院机动车车位16 个，独立的院内自行车停车棚，楼内及前

7、后院设有监控设备。现空置标准房间对外出租价格为南朝向（阳面北房） 17000 元/年间，其他朝向16000元/年间（含采暖费），电费（每千瓦时1.2 元） 、停车费用另付。三周边写字楼分布及概况1. 兴科大厦兴科大厦座落于三潭路与鞍山西道交口， 整体 6 层局部 7 层， 楼内进驻企业与我厦基本一致，多为中小型科技公司。据走访了解，兴科大厦与和其紧邻的赛博数码广场同隶属于原兴业里大队村属企业， 建于2015 年左右，赛博是我市继讯怡电子中心（已于 2015 年倒闭，现为二手电子品淘宝城） 之后最早的大型电子产品零售市场之一， 也是我 市现在最著名的电脑城。据走访了解， 该大厦底商黄金部位分别租

8、给了中国联通营业厅、 中国电信营业厅、 戴尔计算机等大型企业， 而且其余所有底商和 2 层全部，整体出租给国美电器， 可见其地理位置之优越。 该大厦 3 层以上写字间面积（使用）自 20 平米至 40余平米不等，无空房，按套内面积计算租金， 每平米每月 40 元， 不区分朝向 （相当于我大厦年租金12500元） ，单付采暖费，电费 1.3 元每千瓦时，院内停车位25个左右，据观察无管理人员， 具体的车位费用在询问时租房人员以无空房为由未作解释。2. 天铁大厦天铁大厦座落于白堤路南开大学西门壳牌加油站西侧， 据调研， 该大厦为 10 层建筑，分为a 、 b 两区，其中 a 区全部是产权单位，b

9、区南北朝向，单部电梯，楼内单位有三分之一左右与我厦类似，为科技类中小型企业，因毗邻天南大教育区域，三分之一左右为教育、图书批发类企业，另有化工、财务等其他类型企业。该大厦隶属于国有企业，地处南开科技园区中部位置，依托天津大学、南开大学两所国家级重点高等院校，又与科园大厦相邻。该大厦无停车位，外檐较为完善，楼内整洁，但光线偏暗。据调查了解，该大厦房间面积大部分为使用面积31 平米，按整间出租，无空房，平均月租金10001080元不等（相当于我大厦年租金阳面，区分朝向，单付采暖费，电费 1.2 元每千瓦时，因无停车位所以也不牵扯停车费用问题。3. 其他大厦简介（ 1）风荷东园临街公建，座落于白堤路

10、家乐福北侧，东西朝向，全部为私人产权对外出租， 10 层建筑，底商及2 层为肯德基、新中国文具店、好利来蛋糕店、永真眼睛等知名连锁企业， 3 层以上为写字楼，因其私人产权性质和套内面积较大（单套房间100 平米以上），租金水平较低，为每平米每月 30元左右不等，与我大厦无可比性。（ 2）天津电子科技中心大厦（颐高数码5 层及以上） 、百脑汇大厦、时代科贸广场，因其定位于知名大中型企业，房屋租金较高，与我大厦可比性不高。（ 3）馨名园、馨达园也是中小型科技类企业汇集之地，因为都属私人产权，房屋性质多为民建，对比写字楼其房屋租金相当低廉，月租金 2015 元的水平可以租到建筑面积 90 平米以上的

11、房屋，与我大厦无可比性。四调研小结据多处走访了解与详细分析对比， 金辉大厦以其定位水平， 在南开区科技产业园区同等或类似的写字楼中的房屋出租价格属于上层水平。我们在此次调研和对比中发现了我们的许多优势， 当然也有不少的不足之处， 如果物业处全体员工在弥补自身缺点和不足的基础上， 更加充分的发挥我们的优势， 相信我们的工作还能在未来更上一个新台阶。第三篇：写字楼市场调研报告2015 年 4 月份市场调研报告本月部门外勤人员更换， 为使新上岗人员快速进入工作状态， 部门进行了相关基础营销知识和技巧的培训。 除进行基础知识讲解外， 部门同时安排外勤人员与经验丰富的卸任外勤李风同志进行了卓有成效的深入

12、交流。 在此基础上， 外勤人员第一次外出工作由业务管理部经理带队， 将理论与实际工作密切结合， 使新上岗人员对营销外勤工作有了直观的了解与潜移默化的亲身实践。本月外勤工作主要以新上岗人员熟悉市场环境为主，以大厦为中心，共对大厦周围的 14 家写字楼进行了详细走访了解，除中信大厦（庄家金融对面，金世界d 座）处于内部装修、信息不详外，其它写字楼相关信息收集比较全面，以下为相关情况汇总：一、走访写字楼列表（见附表） 。二、调研写字楼列表分析：1、租金：大部分高档写字楼的租金价位集中在2 元至 2.8 元/ 天/平方米不等，极少数高档写字楼如万象天成，租金价位可达3 元/ 天/平方米以上。中档写字楼

13、租金价位多集中在在 2 元/ 天/ 平方米左右，而低档写字楼租金在1.5元/ m2 /天左右徘徊。此次调研，保艺大厦的租金逐年递增5%在石家庄写字楼行业比较少见， 租金逐年递增可以避免临时调整租金价格的阻力， 而且租期一般较长， 能够很好保持客户的稳定性。 这种做法， 可以在大厦适当尝试，特别是引进长期租驻的大客户。2、物业费：从此次调研的情况来看，各写字楼物业费单独收的占大多数，这与外请物业及售出代租有直接关系。往往写字楼建成后，物业管理托管， 特别是售出的写字楼， 因为业主与物业并不是一个整体，物业费与租金统一收取的难度较大。各写字楼物业费定位比较悬殊，从 2.5 元/月/平方米到 10元

14、/月/平方米不等，多数在5元/月/平方米以下。部分写字楼如祥源大厦、汇文酒店、万象天成、盈伴大厦、军创国际等由自有物业管理，其它属于物业托管形式。受托的物业公司中，恒辉物业兼有中介功能， 代业主出租房屋， 成交后一次性抽取房东首月房租的50%作为中介费。3、水电费：因为写字楼用电属于商业用电，多数写字楼电费均在1元/度以上，其中女人世界电费最高， 1.23 元/度。包括女人世界在内， 1.1 元/度以上的被调研写字楼占到了大多数，有8 家。其他 5家写字楼除盈伴大厦电费低于 1 元/度之外， 皆处于 1 元/ 度至 1.1 元/ 度之间。根据调查的情况看，所有大厦电费都是单独计量收取。水费与电

15、费则有所不同， 有一半以上受调研的写字楼， 水费是包含在物业费中的， 单独收取的一般在 5 元/ 吨以上， 各写字楼水费差别不大。4. 停车： 通过走访了解到， “停车难”是各写字楼普遍存在的问题，因为客户及居民保有车辆的不断增加， 整个城市的停车场也亟待扩容。从调研的各写字楼情况来看， 极少存在停车， 甚至出现了有限车位先到先停的现象。 其中除佳泰大厦和盈伴大厦不提供车位、 维多利亚和女人世界情况尚待了解外， 其它 9 家大厦， 有 7 家大厦物业对租户办理包月停车业务， 使长期租驻的客户不受临时停车的影响， 一定程度提高了客户的稳定性。为在激烈的市场竞争中保证大厦客户的稳定，希望对目前公司

16、执行的不办理包月停车的做法能够有所改善，减少因停车问题所引发的客户不满，提高顾客满意率，提高经营稳定性。5、其他方面：各个写字楼的公摊率差别不大，为出租面积的30%上下，只有中华商务比较特殊，公摊率达到出租面积35%。网络通信方面，电信和联通都能安装，费用收取执行通信公司规定的收费标准。三、万象天成走访侧记：在此次调研的 14 家写字楼中，万象天成软硬件方面给人印象比较深刻。 万象天成由 a 座纯写字楼、 b 座商场、 c 座高级公寓及酒店组成。因全部出售， 所以物业并不关心业主购买的房产是否顺利出租。 通过询问， 物业人员介绍 a 座写字楼满租， 但从相关中介机构的调查情况来看， 满租的可能

17、性很低， 因为中介有由业主自己登记的大面积空置写字间对外招租的信息，租金价位能够达到 3.9元/天/平方米，而且物业费并未含进。因物业介绍a座写字楼全部出租，所以此次实地走访的重点转向 c 座公寓。就整体来看，万象天成装修等级较高，大厅墙面装修别致，层次感强烈。 但万象天成最大的特别之处并不在于高级别的装修装饰， 而是其新颖独特的管理和服务。 据了解， 万象天成托管物业公司为韩国辉世物业，全套物业服务韩式特色非常明显。例如，设立国内第一家女士专门停车场， 该车场只允许由女性司机驾驶的车辆进出。 与此配套的“韩国花式引领”服务也独具特色，这种来自异国他乡的迎送礼仪，令大部分顾客耳目一新。 近几年

18、， 万象天成借力河北艺术中心和裕园广场精心打造的休闲购物文化广场， 以民众喜闻乐见的杂技文化为载体， 在三位一体的广场上开创设立了以历届“中国吴桥国际杂技节”的世界冠军、国际明星印记、雕塑等生成的世界首条杂技星光大道，形成了经济和文化相互促进发展的良性循环。在整个调查过程中发现， 万象天成的安保人员和前台工作人员工作配合默契、接待礼仪规范、用语得体，且警惕性较高。另，电梯设有门禁是一大亮点， 没有楼上客户邀请或物业办理的乘梯卡， 来访人员不能轻易进入公寓内部。第四篇：上地写字楼市场调研报告周况写字楼市场调研报告通过为期两天的写字楼市场调研分析， 充分了解到上地中关村区域写字楼市场的一些基本特点

19、，以及租售情况，市场供应等等。使自己对北京北部的写字楼市场有了一个大概了解， 对自己的项目有了更大的信心。一、首先介绍一下上地区域写字楼市场的情况：1、从写字楼的功能构成上大部分写字楼都是以自建基地总部形式存在，例如百度大厦、华为大厦、联想大厦、新浪大厦、烽火科技大厦等等，基本无可租可售部分2、从写字楼的建筑形象及风格来看大多数都是一些多层或小高层，外观不够宏伟大气，加上外立面选材等等。例如科实大厦、辉煌国际等等可租售的写字楼。3、从写字楼档次上看都是一些次甲或乙级写字楼，例如科实大厦首层大堂几乎没有，大堂几乎没有装修，电梯只有只有五部（ 4+1） ，并且大堂位置偏僻，以及空调管道裸露在外，极

20、其影响形象。还有辉煌国际的商住两用的建筑风格更加的不上档次。4、从入住行业来看，硅谷亮城多是银行证券等金融行业，其他的都比较杂乱各行业皆有。5、从配套上来讲，周边的配套极不成熟，向餐饮酒店，商场购物中心，银行等几乎没有，只有少数写字楼配备了底商配套，如科实大厦和辉煌国际。6、从供需上看来，虽然能租售的写字楼不多更别提高端的了，但周边的两大科技园区以及众多企业使得写字楼市场依然供不应求。二、下面详细介绍一下上地区域可租售的写字楼概况1、辉煌国际项目开发商：北京辉煌世纪房地产开发有限公司项目地址：海淀上地信息产业基地北区 5 号地项目体量： 17 万平 地上 23 层地下 3 层户型面积：写字楼：

21、 40平 1900平 商业 50平 300平标准层面积：652平写字楼租金：3.7元/平米/ 每天写字楼售价：2.3万/平米写字楼物业费： 2.8 元/ 平米 / 月物业公司：东方鸿润物业有限公司项目容积率： 3.5使用率： 70%电梯品牌：日立数量： 5 个车位： 350 个（出租）租售电话： 82176130/82176131项目评价：总体从外观来看趋向于住宅，大堂位于写字楼的背面，正面首层皆为底商，有餐饮、超市、银行等，大堂相对较小，层高 5 米左右，客梯只有四部，楼道比较黑比较窄，相对来说属于低端。2、科实大厦项目开发商：北京实创房地产开发公司项目地址：上地环岛东南角项目体量： 8.7

22、 万 地上 13层地下 3层 1-3 层为裙房商业户型面积：60 1000平标准层面积：1000平标准层净高：2.6 米写字楼租金：3.5 元/ 平米/ 天写字楼售价：2.2 万/ 平米写字楼物业费： 7.5 元/ 月物业公司：北京实创科技园经营服务公司项目使用率： 68%电梯数量：4台车位：600（租）租售电话：81917939项目评价：项目外立面看上去比较陈旧，加上大堂位于写字楼的背面，位置偏僻，正面1 到 3 层皆为底商，有餐饮、银行等，进到大堂感觉大堂很小很破很黑，大堂层高 4 米左右，客梯只有四部，楼道比较黑比较窄，相对来说属于低端。3、金隅嘉华大厦项目开发商：北京金隅嘉业房地产开发

23、有限公司项目地址：上地环岛西北角项目体量：14 万平 地上11 层 地下 2 层 首层为底商户型面积：1283000标准层面积：3000平标准层净高高：2.6 米写字楼租金：5.5 元/ 平米/ 天写字楼售价：2.8 万写字楼物业费：13.8 元/平米/ 月物业公司：嘉华物业项目使用率：77%电梯品牌：三菱 4 台项目评价：项目从外立面看上去比较高档，建筑风格比较传统，项目分 a、b、 c、 d 四座，中间用一个超大超高的大厅连接，显得大气磅礴，每座各带电梯前室为小大堂，首层配备了卫生间（较破） ，每座四部电梯，项目也有自己的商业配套，总体来说比较高端。4、硅谷亮城项目开发商：北京万景房地产项目地址：上地信息产业基地上地南路项目体量： 27 万地上 6 层地下一层（其中写字楼15 栋 19 多