商业地产管理专业知识培训二社区商业

1、专业知识培训（二） 社区型商业 刘涛2015年10月22日目录目录一、社区商业内涵界定 二、社区商业的类型 三、社区商业的业态 四、社区商业的区域分析 五、社区商业的定位 六、社区商业主要业态物业要求1社区商业内涵的界定One 社区商业是以辐射周边居民为主的属地型商业，一般服务人口5万人，服务半径2公里，总规模3万方u 社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。u 社区商业是城市商业空间中的一个重要层次,它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的,其在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面都界于区域型商业和邻里型商业

2、之间。u 社区商业的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。社区商业在城市商业中的定位，零售巨头在商业中心区打响地盘争夺战的同时，社区商业也成为白热化的商战焦点 城市大开发出现了社区城郊化的走势，大规模、大组团的现代社区应运而生。随着现代社区组团的崛起，零售市场已经由城市中心分流至大型社区。现代社区高素质居民具有较强的消费力，新的商业需求，使得过去处于无规划、无规模、无规范的“三无”状态的旧社区商业，面临重大变革。社区商业逐步走出脏乱差的状态，由混乱到统一，由无序经营到整体规划，由小杂货店到

3、品牌超市百货连锁，由单一服务到休闲、娱乐、购物综合服务，而引发这一变化的始作俑者便是大零售商家。社区商业急需大型商家的参与、整合，提升社区商业的档次，提供更周到、更健康、更全面的综合服务。一个普遍的规律是：当社区商业改变零散分布而集购物、休闲、服务等诸多功能于一身时，社区商业便显露出可观的赢利前景，孕育无限商机。社区商业的特征社区商业的特性决定了它的角色u顾客属地性u业种配套性u日常便利性u服务亲和性u赢利稳定性u需求依赖性u商圈扩展性u局部服从整体优先原则u利益最大化的辅助原则u顾客需求导向产品原则等级体系 都市级商业中心区域级商业中心 社区级商业中心 特色级商业中心概况指商业高度集聚、经营

4、服务功能完善、服务辐射范围超广域型的商业中心或商业集聚功能区，是最高等级的城市商业“中心地”。区域级商业中心介于市级和社区级商业中心之间的商圈，是指商业中度集聚、经营服务功能比较完善、服务范围为广域型的地区商业中心和集聚区。商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活必需品和商业行业和生活服务业的商业集聚区，满足本社区居民“开门七件事”，是最基本的商圈和城市服务体系。城市商业发展的重点和趋势，主要利用好城市浓厚文化氛围、历史古迹、民族民俗风情发展具有独特风味的特色商业中心或特色商业街区位特征位于城市中心区、主要交通枢纽、历史形成的商业集聚区。位于居民集聚区、交通枢纽、商务集聚区。距市级、区域商业中心

5、1-2公里以外的居住区，服务人口5万人左右，应有一个相应规模的社区级商业中心，特色商业大多位于历史文化景观区、旅游景点功能特征行业齐全，功能完备，形成购物、餐饮、旅游、休闲、娱乐、金融、商务的有机集聚。功能比较齐全，区域辐射优势比较明显。服务休闲娱乐集中、文化内涵丰富，同历史、旅游、文化等进行嫁接。商业特征商业网点相当密集，市场最具活力，商业最为繁华，辐射力极强。大城市的商业营业面积一般为30万平方米左右；小城市商业面积更大，包括辐射周边的郊县、乡镇等。网点比较密集，结构合理，业态多样，商业营业面积为10万平方米左右，能基本满足区域内居民的购物、餐饮、休闲、娱乐和商业活动需要。这在控制性规划指

6、标中都给出了相应的配套商业指标，商业营业面积为1-2.5万平方米之间，同其他级别的商圈实现联动、错位发展。特色商业最能代表一座城市历史、文化、旅游与商业价值融合程度。客流特征交通方便，客流量大，面向整个城市的消费人群；与旅游、商务等结合的商圈市外、海外来消费人口占50%以上。服务人口为20万人左右。社区级商业中心的影响面主要为社区居民，一般在社区级商业中心的外来购买力不到10%。目的性消费者业态特征业态齐全，资源配置合理，市场细分度深，选择余地大。确保满足区域内居民的购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动需要以大中型超市为主，有各类餐饮、文化活动中心、社区服务中心、邮局、银行、美容美发、沐浴、修配等

7、各种服务设施。特色化业态商业的等级划分根据辐射范围、服务对象、规模体量以及功能定位等因素的不同划分城市的商业中心等级体系2社区商业的类型Two 社区商业按照商住比分为外向型、偏外向型、内向型三种类型，一般遵循“51015”原则u 外向型：511，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高。 u 中间型：25，主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边.u 内向型：2以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。u“51015”原则是什么？社区商业按照服务规模分为社区级商业、邻里级商

8、业、便利级商业三种类型u 社区级商业：面积一般在20000-50000M2，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在50000-150000人。u 邻里级商业：面积一般在3000-20000M2，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000-50000人；u 便利级商业：面积一般在3000M2以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000人以下；3社区商业的业态Three 社区商业以封闭型的、满足日常生活服务功能为主，休闲娱乐功能普遍缺失u 购物功能提供主/副食品/生活日用品

9、u 修理服务功能日常用品修理的需要；u 餐饮服务功能提供早餐、正餐和满足学生、老年人用餐；u 综合服务功能社区居民理发、洗衣、服装加工以及彩扩等在社区内完成u 家政服务功能社区能帮助居民雇用小时工/请保姆和家教等。 购物餐饮服务修理服务综合服务家政服务再生资源回收社区商业功能规模定位，随着服务半径的扩大，社区商业在业态组合、核心客群方面呈现多样化趋势形态内向型中间型外向型服务半径内向型，服务配套业态比例逐步减少，休闲餐饮业态比例逐步增加业态外向型中间型内向型购物50.12%30.41%29.23%餐饮11.92%24.84%17.23%服务配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.

10、84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休闲23.96%7.59%6.79%服饰精品1.81%4.60%3.50%地产中介0.73%2.87%7.18%杂货/肉菜/五金/证券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合计100.00%100.00%100.00%业态定位，新建社区 成熟社区，随着社区发展成熟，家居装饰类业态逐渐被餐饮、服务配套类业态替代初期中期后期五金建材、装修、家居、便利店餐饮、棋牌室、银行机构、美容美发、菜场、中介特色餐饮、休闲娱乐、目的性业态社区形象逐步提升4社区商业区域分析Four 社区商业的区域性分

11、析是社区商业策划定位的主要参考依据，任何一项要素都与项目的商业定位息息相关。u 片区人口统计；u 片区消费群特征分析；u 竞争对手分析（现有及潜在的竞争对手）；u 目前片区的人均商业面积大小；u 片区人车流量统计分析；u 片区商业业态的统计分析；u 片区市政规划分析；u 商业物业条件分析等等；5社区商业的定位Five 社区商业的定位策划，市场定位、顾客定位、规模定位、主题定位u 市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括：功能定位、业态类型、形象定位（低档、中档、高档）、名称建议u 顾客定位顾客是谁、顾客规模、顾客特征（心里描绘）u 规模定位区域的商业市场容量、市场整体租售状况、项目的商

12、业属性、主力店的带动效应、竞争性项目对项目规模的影响、市政规划对项目片区商业规模的影响、项目自身条件对规模的影响等。u主题定位住宅楼盘的整体风格、项目片区的整体氛围、主题营造的可实现性等6社区商业主要业态物业要求Six 超市类-综合超市技术指标具体要求需求面积（）10,000-20,000单层面积（）5,00010,000经营楼层选择（层）13结构层高要求（m）4.5进深50楼板承重（Kg/）500给排水提供市政管道供水，日供水量100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw150kw/1000，同时提供后备发电机中央空调提供与

13、否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（）500-1,000停车位（个）200-500物业交付装修标准毛坯超市类-便利超市技术指标具体要求需求面积（）1,000-3,000单层面积（）1,000-3,000经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500给排水接驳到位，日供水量100吨；供配电提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw150kw/1000，并设置备用电源中央空调提供与否需与发展商沟通电话线提供配口燃气管道配备管道煤气

14、或瓶装煤气站排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位（个）50-150物业交付装修标准毛坯超市类-便利店技术指标具体要求需求面积（）100-500单层面积（）100-500经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500给排水接驳到位供配电提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源电话线提供配口物业交付装修标准毛坯餐饮类-大型中式酒楼技术指标具体要求需求面积（）1,000-3,000单层面积（）5001,000经营楼层选择（层）13结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯餐饮类-中式快餐店技术指标具体要求需求面积（）150-