深圳地产月报

1、深圳地产月报（二级市场2010年12月刊）深圳中原市场研究部2011年1月18日成交升温，房价走高1. 月度市场概述一一供需活跃，量价齐升楼市完全不似正处于调控期，本月市场全面回升。临近年底，开发商推盘速度加快，本月全市18个楼盘新推或加推，供应住宅 约38万平方米，环比增加超过5成。成交显著回升，新推楼盘多热销，在售楼盘成交也加快，本月全市成交住宅 38. 33万平方米，环比增加6概，同比持平。新推楼盘中，万科红550套单位开盘 售出9成，东津名座330套单位开盘售出9成，大东城180套单位开盘基本售完， 金色半山口余套单位开盘2天售完，玉湖湾白余套单位开盘售出近8成，铭筑荔苑 258套单位

2、开盘售出7成多，此外，还有多个项目开盘销售率在6成以上。存量较 多的在售楼盘成交增加，如福田的深港1号、七街公馆，南山的鸿威海怡湾、鼎太 风华奥斯卡，盐田的东港印象家园，宝安的天健时尚空间、花郡、桃源峰景园、凤 凰新天，龙岗的荔山公馆、公园大地、家和盛世、深业紫麟山、振业峦山谷等。在 10月平稳，11月略有回升之后，购房热情再次激发，12月市场堪称火爆。房价再现上涨趋势，全新楼盘高价入市，加推楼盘价格纷纷上涨。万科红以 19300元/平方米高价入市，大大提升布吉房价，促成之后和谐花园以创片区新高 的23000元/平方米入市。铭筑荔苑开盘均价25000元/平方米，创前海片区2008 年以来价格新

3、高。西丽小户型楼盘鼎盛山邻均价20000元/平方米，同样创片区同 类产品价格新高。另外，中信岸芷汀兰、向南瑞峰花园等楼盘的价格都不低。加推 楼盘中，万科清林径、怡龙枫景园、信义湛宝广场、招商澜园等，价格都有不同程 度上涨。在楼盘价格走高的带动下，虽然12月份整体价格最低的龙岗区成交比重 从11月的58. 5%上升至61. 5%,全市均价环比仍上涨1. 35%至18304元/平方米。涌动的热悄短期内仍会高涨，两会前政府再出调控政策的可能性很小，注定2011年楼市将是开门红。预计2011年1月份开发商推盘仍会比较积极，在火爆成 交氛围下，1月份的成交量将持续增加。成交活跃支撑房价，预计1月份价格仍

4、会 稳中有升，且随着地铁开通，部分区域房价可能升幅较大。2. 供应量分析一一供应反弹，中小户型占绝大多数12月份全市16个楼盘取得预售许可证，比上月增加6个，批售住宅59. 42 万平方米，环比增加150. 82%o图1历年深圳市一手商品住宅每月批准预售情况(2008-2010年)数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部12月推盘量上升，全市18个楼盘推盘，比上月增加5个，推售住宅38. 26 万平方米，居于年内供应高位，环比增加55.40%。图2历年深圳市一手商品住宅每月推售情况(2008-2010年)llllllll lllljllllllllll.lllhl IIIow*

5、 oew OW W(*W OW (W otll wi io 6 I?I* ion数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部分区看，12月份全市有4个区有项LI取得预售许可证，批售量最大的依然是 龙岗，其有9个项目批售住宅32. 24万平方米，环比增加120.82%。9个项目分别 来自龙岗中心城、布吉、坪山和平湖4个片区，其中布吉批售量最大，3个项目供 应16. 05万平方米住宅，而龙岗中心城批售项LI最多，共有4个楼盘批售住宅 14.52万平方米。宝安、南山和福田的批售量环比都增加，其中南山7. 74万平方 米的新增预售量位居该区年内次高。12月份全市只有4个区有新盘推出，龙岗供

6、应量占比高达55%,该区本月9 个楼盘推出，供应超过2700套住宅。9个项分别来自龙岗中心城、坂田、布吉 等6个片区，其中布吉供应最多，3个楼盘推出8. 26万平方米、1219套住宅。其 他3区中，南山供应多，4个楼盘推出近10万平方米住宅，而宝安的供应依然低 迷，4个项目推出不到3万平方米，环比萎缩近3成。表1 2010年12月各区商品住宅批售、推售情况区域批准预售面积(万耐)环比增减(%)公开发售面积(万耐)环比增减(%)罗湖0-100.000-100.00福田5.4610. 984.5339.81南山7. 741109.389. 591398.44盐田0-100.000-100.00宝安

7、13.982. 95-29. 43龙岗32.24120. 8221. 1962. 70数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部12月份全市新推住宅4468套，环比大增80.31%。整体来看，90平方米以下 户型占主导地位，比例高达为78. 11%，比上月上升21个百分点。单个户型看，90 平方米以下3房供应最多，比例接近25%,铭筑荔苑、尚模八意府、万科清林径等 项目供应多。1房和2房的供应比例也很大，万科红、和谐花园、东津名座、向南 瑞峰花园等供应量大的楼盘以1、2房为主。大户型以3、4房为主，复式和别墅的供应很少。90-144平方米3房供应比 例大，6个楼盘供应该户型，不过

8、主要供应来自万科红和向南瑞峰花园。144平方 米以上3房供应也较多，但只有四季山水一个楼盘提供。表2 2010年12月深圳市新发售项户型结构表房型套数（套）比例1房73816. 52%70 nf以下2房89119. 94%70 以上2房62714. 03%90 以下3房111024.84%90-1443 房3317.41%144 nf以上3房2655. 93%144 Itf以下4房1112. 48%144 nf以上4房1343. 00%144 nf以下5房10. 02%144 nf以上5房631.41%90 nf以下复式1242. 78%90-144耐复式330. 74%144 m2以上复式1

9、40. 31%独立别墅260. 58%总计4468100. 00%数据来源：深圳中原市场研究部3. 成交分析一一龙岗引爆楼市，房价稳中有升12月份全市成交住宅4695套，环比增加86. 46%,同比增加7. 71%,成交住 宅38. 33万平方米，环比增加64. 58%,同比减少1.11%。新增供应增加，且多数楼 盘成交理想，促成本月成交量大增。图3历年深圳市一手商品住宅成交量月度走势图(2008-2010年)数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部注：以上 数据为签预售合同数据龙岗楼市火爆对全市市场回升具有强大的示范作用。12月11日龙岗4个楼 盘开盘，都取得理想的销售，万科

10、红开盘售出9成，东津名座售出9成，大东城基 本售完，信义湛宝广场销售也超过6成。特别是万科红，以19500元/平方米的高 价，开盘引来数千人抢购，这对尚在观望的购房者无意造成很大冲击。除了以上儿个楼盘外，本月还有多个项目销售理想，新盘如万科金色半山、 万科清林径、铭筑荔苑、向南瑞峰花园、玉湖湾等，在售楼盘如深港1号、鸿威海 怡湾、鼎太风华奥斯卡、东港印象家园、桃源峰景园、凤凰新天、荔山公馆、业紫 麟山、振业峦山谷等，一些之前销售停滞不前的项LI成交也显著回升，典型如潜龙 曼海宇。本月热销的楼盘中，不乏豪宅项LI,如香山里、鸿威海怡湾、鼎太风华奥 斯卡、熙龙湾等。豪宅成交回暖，表明实力资金入市，

11、这将加快市场回升速度。市场火爆，楼盘成交量增加，本月全市成交前十名的成交量显著上升。排名 第一的万科红成交近500套，儿乎是上月冠军的一倍。本月6个楼盘成交超过200 套，而上月仅一个。12月份成交前10名总共成交2537套，超过11月全市成交总 套数，占全市成交总量54%。前10名楼盘成交套数增加114%,而占全市成交量的 比重仅比11月份上升7个百分点，也反映出除成交前10名外，其它项目成交也不 差。表3 2010年12月全市成交（户型合拼前签预售合同量）前十名楼盘列表NO.楼盘名称销售套数（套）销售面积（平方米）销售均价（元/平方米）1万科红49630037189912万科金色半山433

12、27629185563大东城2492009997804凤凰印象24712455243755花郡二期2219543215036尚模八意府20416237119077御峰园19637386138728万科清林径19215997137329凤凰新天15612177838910信义湛宝广场1431113215193数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部中原根据签认购书、签预售合同统计的户型合拼后的成交前10名成交量也大幅增加，10个楼盘成交套数都在140套以上，而11月没有一个楼盘成交套数超过140套。本月成交前10名共成交2138套，比上月增加124%o表4 2010年12月全市成

13、交（户型合拼后签认购书及预售合同量）前十名楼盘列表NO.楼盘名称销售套数（套）销售均价（元/平方米）1万科红496189912凤凰印象227241003万科金色半山224185564御峰园193138755花郡二期186216006铭筑荔苑184243617大东城17597808尚模八意府167120009凤凰新天144840010万科清林径14213732数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场硏究部分区看，12月份全市六区成交套数仅福田略有减少，而成交面积环比都增 加。福田成交套数比11月份少1套，因户型较大的四季山水成交多，成交面积环 比增加1. 64%o商务公寓项首座因所剩不

14、多，本月成交套数减少3成，造成本月 福田成交套数减少的。罗湖成交增幅最大，套数环比增加近9倍，面积增加近5倍。11月入市的凤 凰印象本月集中成交，拉升区域成交量，兰亭国际公寓成交小幅增加，其它楼盘可 售单位少，成交变化不大。南山和盐田成交套数和成交面积都增加超过1倍，南山本月新盘及上月新盘 成交多，盐田则是东港印象家园成交大幅回升。龙岗成交套数增加超过9成，成交面积增加超过7成，万科红、大东城等新 推楼盘成交火爆，而现售的东津名座未显示成交，减少龙岗成交套数增幅。宝安成交量增加较少，该区12月份新推楼盘不到3万平方米，环比大减，影 响本月成交量增幅。图4 2010年12月深圳市各区一手商品住宅

15、成交悄况数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部 注：成交 量以当月签预售合同为准，而非备案从成交结构看，12月份新盘整体销售率42. 52%，比上月提升约20个百分 点。90平方米以下户型销售较好，整体销售率约44.47%,而90平方米以上户型 整体销售率只有35. 58%o中小户型楼盘中，万科红、东津名座、和谐花园、向南 瑞峰花园、铭筑荔苑、玉湖湾等销售都不错，只是向南瑞峰花园本月显示的成交不 多，拉低整体销售率。中大户型楼盘也有一些销售理想，如万科金色半山，但不少项L1本月销售不多，如四季山水和中信岸芷汀兰。单个户型来说，5房销售最理 想，但是供应很少。供应较多的户型中，

16、1房销售最理想，接近7成，万科红、东 津名座和玉湖湾供应多。144平方米以上3房成交差，因是合拼户型，且价格不 低，供应该户型的楼盘成交不多。表5 2010年12月深圳市新发售项LI成交结构表房型12月供应套数（套）12月销售套数（套）销售比例1房73851269. 38%70 Itf以下2房89126930. 19%70 Itf以上2房62725410. 51%90 nf以下3房111050345. 32%90-144 耐 3 房33116750. 45%144 Itf以上3房26583. 02%144 nf以下4房1116861. 26%144 Itf以上4房1343929. 10%144

17、 nf以下5房11100. 00%144 Itf以上5房635892. 06%90 nV以下复式1241411. 29%90-144耐复式33515. 15%144耐以上复式1400. 00%独立别墅2627. 69%总计4468190042. 52%数据来源：深圳中原市场研究部 注：各盘成交数据以国土局公示的“已签认购书”、“已签预售合同”、“已备案”为依据12月份全市住宅成交均价18304元/平方米，环比上升1. 35%,各盘价格稳中有升。图5历年各月深圳市一手商品住宅成交均价走势图(2008-2010年)数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部 注：此数据为 签预售合同数

18、据新推楼盘高价入市，一些上涨，一些创片区新高。铭筑荔苑、中信岸芷汀 兰、鼎盛山邻、和谐花园的价格都创片区新高，玉湖湾、招商澜园、万科清林径、 信义湛宝广场、怡龙枫景园等，价格都比上一批单位有所上涨。在售楼盘价格相对平稳，一些项目减少购房优惠，价格略有提升，如福田的 御河堤、七街公馆，南山的鼎太风华奥斯卡、丽湾商务公寓，盐田的东港印象家 园，宝安的花郡二期、桃源峰景园、凤凰新天、水榭春天、金地上塘道等。成交前10名楼盘的价格也多数上涨，除首次开盘的万科红外，其余9个楼盘 中有6个楼盘成交价格环比上涨，10个楼盘整体成交均价15524元/平方米，也比 11月上涨近5个百分点。个盘价格涨幅有限，都在

19、5%以下。2个价格下跌的项目 中，大东城因成交产品与上月不同，价格跌幅超过1成，万科清林径上月成交一些 “空中别墅”，价格较高，而本月成交的多是新推的中小户型，价格较低，导致成 交价也大幅下跌。凤凰印象价格下跌也有很大程度上受成交结构影响，上月项LI成 交少，成交的多是价格较高的2、3房，而本月成交以价格较低的1房为主。表6 2010年12月全市成交前十名楼盘价格对照表NO.楼盘名称12月销售均价(元/平方米)环比涨跌(%)1万科红189912万科金色半山185564.063大东城9780-10. 654凤凰印象24375-3.415花郡二期215031.866尚模八意府119073.687御

20、峰园138724. 608万科清林径13732-8. 389凤凰新天83894.4310信义湛宝广场151932.91合计155244.93分区看，全市仅宝安和龙岗成交均价上涨，其它区下滑。宝安均价上涨5%,宝安中心区、西乡和龙华多个项目价格上涨。龙岗均价上 涨2.43%,布吉新推楼盘价格高，成交好，龙岗中心城多个楼盘价格也上升，不过 坪山的大东城价格相对低，拉低均价。盐田均价跌幅最大，超过5成。11月份该区成交一些别墅，而本月成交的都 是普通住宅。南山均价也下跌超过1成，价格低的星座本月集中成交，另外价格相对低的 前海片区本月成交两大幅增加。罗湖和福田价格小幅下跌，罗湖凤凰印象成交占绝大多数，且项目成交均价 回落。福田低价项目七街公馆成交大增，高价项U大中华IF