房地产企业常见的财务会计核算问题

1、房it产企业常见的财务会廿核算呵题冋题：1. 房产商与业主签ij预售合间网上登记后显需房产商*a«行抵押撤鼠才能到交易中心 办理预告§«,«告登记的作用是什么？預告登记是针对不动产物权的桿序，預告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不朋产物 HW,为了限制债务人处分该不朋产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预 售中，购晞者可£1就商未建应的住房迪行預告登记，以制约开发商把已出售的II房再次岀售 或者进行抵押。2. 购房者签订预售合同支付首付款后，凭什么抵押办理贷款？預售合B, f人收人证明等亦理按祸贷款所需的贯料，一般按IS银行会規

2、供一个按码贷款亦 理手册。3. 瞬严商在办理大产证前耍外理初始Sie.ji个初始登记指的是什么？大产証，即新建商品瞬房地产权证，是指房地产开发企业在新建商品房竣工验收后，交付给 买受人之前，持有关文件相商品房屋建设項目批址文件外理新建商品房初始登记后，取得的 新建商品傍用地nnio迪是买受人办用小产证的前握°4. 确定会廿收人的条件是笏ij合间并外卑:Ef?裁工验收这样收人的实现為会拖得很晚造戒 取人集中实现，有什么方法可以it收入合理分期记人损益?傍地产业的会廿收益貝有彼动性指的就是迪f,对此上市公司和一些大的房地产公司可通过 多顶目措开i食动开发和持有物业菠取梯定回报实现收益的均

3、衛和稳定。5. 在收人实现前的博售收款收入的稅金可否迪样处理？支付时：借:应交税金营址税应交税金土地增個税其他应交款河道歇等存款确认收人时：借:主营税金根貝附加贞:应交税金营也税应交稅金-土地增值稅貝他应交款河道费等可从， 但更多的企业a ills实现税金（待撮税金）核算6用税控装賈开发票，如果每月25日结听发票H开到月札次月申报纳税，申报可以按萌止25 日的数据纳稅有网題吗?一凤要求月度要截止到优历该月最后一天，根稠现在会it规的嬰求邵是截止到® S-日，税 务一般也要求到公历该月最后一天。如果一贯的按25日结贩，税务部门一般会认可。瞿垃 截止筑一到月未，按照报表制作相报送周期以及

4、电算化的推行，现在应该可以实观。6. 业务宣传贵，广告贵可以在管理皺用相第售段用科目下分别设置吗？看你的两攻费用发生的情况，可以的。如公司整体形象广告it人gif 8用-广告皺，杲个坝 目角售广告计人营业贵用广告贵（杲II目）。1. 经常储到这样的情况，支付凭证上支付100牙元贞是付了，可乙方要不是过了结帐期才提 供发票就是提供的发票的金额多开了，皿到迪种悄况怎么处卑？支付时作为预付帐款，收到发票再冲預付帐款，发票多开暂时找帐,如以后不再付款，可按 实际付款额it人柑应应本敬用（并在发票违明实廉结算金額），或者你们可把多开的金額贪 ST；如以后需按发票付款，囲多开跚分柱帐。2. 关于收据？上次

5、付一家公司押金对方开了收据给fttl,观在要收回押金了，对方要求把 开的收掘要回去。我觉得没有必要，我们再开给他一不结了吗？另开收齬给对方是可£1的，如果对方聖持要原收醫，可复印原收襦作为原支付凭证附件，并 注明以后实际收到退款收款和退收稠时间注明对方要求退回原收据的1S况。3. 贷款卡年检时发生的企业贾信评估费用是故在財务皺用还是管理费用？上次签和银行签 了份朋务咨询合同，实质是银行贷款的监管贵用形直是咨询合间，帐务处理的时候是不是跟 着实质走人财务皺用？管卑很用，因为资信评估是对企业整体的评估，不光用干融资。与抵押资产的评估皺不同; 后者也进管卑很用，既然便用了合选的咨询马甲，就

6、按马甲处理。4. 发生的样板房装修贵用笊在开发成本核算还是用？ WHY“开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能晞单慣作为成本对象aiife算的，可按 自建固定资产逍行处理，貝他一U按建造开发产品aiiits。售居部（接侍处）、样板瞬的 装修皺用，无论数额大小，均应it人貝建造应本。” （31号文）开发成本，税务局有文， 不允许盲接从当期费用扣除。样板居、售楼处全进开发成本。5. 按年交细的土堆使用金可以入应本鸣?那是土地机金连是出it金分期交纳？ 土地81金说明土地便用权存在JR1it（ dl赁土地不得开发 房产），分期支付團可以廿人成本。6. 签了一堆围墙广告斛作和获奖的合间发生的贵用

7、笊哪儿合适？应孩在广告费和业务宣传皺中列支，国家税务总局关干印发企业所得税稅前扣除办法 的通知（国税发2000）84号）第四十条规定：纳税人毎一纳稅年度发生的广告皺支岀不超 过角售（营业）收人2%的（用堆产调为8%）,可据实fil除；超过跚分可无限期向以后纳 税年厦结转。申报扣除的广告费支出应与费助支岀严格区分。纳税人申报和除的广告费支出, 必须符合下列条件:（-）广告是通垃经工商»nm$的专门1枸制作的；（二）巳实际支 付费用，并已取得hi应发票；（三）通a-s的媒体传播。业务宣传费是指未通过媒体传播 的广告性质的业务宣传眾用,包牯广告性頤的礼品支出等。据此划分应it人广告贵if是

8、业务 宣传裁。毎一纳税年度发生的业务宣传皺（色枯未通过媒体的广告性支出），在不超过角售营业收人5%围，可据实in Ko1. 瞬严分两期开发，一期建造的园林景规，会所等的成本应在两期成本中分配。分配的标 准从两期的角售面枳合11?有什么统一的分配标准？笞：建規面枳是晞地严开发各期成本 分配的主娶标;4, 一般訓采用此标准分配一些共冋戒本，如各期之间，配套设施、基就设施 的成本等，对于痢期和配套费用，其发生的成本与土地面枳没有頁接关系，而与建荻面枳有 关系，所以，貝分掷林准一般是按建荻面枳进行分摊。可第售面枳是单位成本廿第基6扎参 见下面详述：由于土地敢用和前期、配套等械用并不是按我们的会计分期来

9、确定相支付的， 所£1,这部分贵用除按上述开发成本的旳应明细科目进仃归集外，il要采用一定的分摊标准 在各应本对象之间进行分UL分摊的标旌有两个，即土地面枳相建斎面枳。由干企业在获得 土地后必须按照规则部门规定的容枳率进行规划段廿，不得超容枳率设itfnfel,所以，该 土地上的可建建第面枳在狀得用地批准书时已经确定。但由于項目的分期施工，便得每期占 用土地的面枳与实麻建造的建筑而枳不EKo 果按土地面枳进行分撇，那么就会it成以高 层力主的那一期单方土地成本低，而以多层或联择为主的一期单方土地成本高。在土地成本 占开发成本比例较高的地区，按土地面枳进行分掷就会造戒各期戒本忽高忽0L

10、不能真实反 映顶目的实廉戒本。因而在一般悄况下采用按建荻面枳进行分摊比较合理。但如果建造的产 品有明显的差异，比如垮貝中一部分土地用来专nt®大型商鋪或惧乐郃、或是在原来已建 好的建荻物上迪行改造等，与另外一跚分土地上建造的是完全不间性喷和不间用途的严品H,用土地面枳进行分H更符合项目的实BffiSo Bitt,企业可根据项目开发的具选 用具一或同时便用，但一经确定不得I®意更改。根摒取得的实测报告列示完工开发产品建第 面枳的分布情况，并对照预测报告审核埔认实測报告屮忠建筑面枳和按品种分类的各类而枳 比例的««tto E5i»些是可售而枳，那些

11、是不可售面枳（包祐不可售的人肪车库、自行车 库、公建部分、教育设施、由干光照不足无法舗售的晞屋和居委僉、物业办公用借屋等）。 对会所、地下车库等公建配套设胞是否可售的働量标准是看貝权属，咖在角售合冋屮明晞产 权属于开发商两有，IT属可售面枳；如明确属全呱属不可售面枳，EtMt算出实际 可售房屋面枳。这是廿算单位应本的依据，如果面枳it算不旌埔，頁接影响细售戒本和81售 fijffltt 算的 «Mtto2 项目总投资是f什么槌念？它包含什么？笞：项目总投资是指攻目建设投资、说动资金 投资和建设期利息之相，也叫投资忠額，主要在顼目可IlttJU告中使用。房地产项目的总投 就色括土地贵用

12、、iMffilf?用、建设配套皺、建規安装工棺敬用、室外工f?费、建设监理 贵、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等坝目，当然，对项目总投资包含的容， 不同的教材相企业在卑论和实竣屮沟有不同的表述。3以在建工程作为抵押向fflfiti款，在建工程尚未建筋毕以什么依据报行办理抵押?在 向交易屮心外理抵押登记的过桿中应注恿什么？ §：城市房地产抵押管理办法第三条將 在tiff抵押定义为：枇押人为取得在建工桿继续建造资金的贷款，£1具合法方氏取得的土 施使用权连同在建工程的投人资产，以不转移占有的方氏抵押给贷款银行作为偿连贷款履行 担保的行为。一段应提交资HBIS：申i青表

13、、土地使用tiii.建设用地規刘弁可证、建设工 可证、fifelif可证、用地红裁图、贷款合同、抵押合同、傍地fifffiffi告书、抵押 奴方法人明、法定代表人、工卷投资思额及已投人額的征明M料、可从证明抵押人有权设定 抵押权的文件与证明林科、法人授权委托书及代理人。办理在建工程抵押应注意事»：A.在 建占用围的土地便用枚一并抵押。B.在Ilf?已预售的商品房总价款明显大干工 桿实际投入款时，不能办理在建c.在建工桿抵押原则上不能为第三方贷款作担 保,因此应以本公司名义办理。D.以商品房頂目在建工程设定祗押的，抵押价値应扣除用 干拆迁安置、公用设施和已预售跚分。间一本土地便用权证、

14、建设工gWMil可证中仅fill分 在建工f?办卑了商品房硕售许可证的，经抵押权人出具间意因后，方可对未外卑硕售许可证 郡分土地使用权和已完工跚分共同设定抵押。4. 力顶目贷款发生的測绘贵故在开发成本中资本化财务费用中准确叫？苔：应垓计人开发 冋接SL5. 售楼处设在小区的会所，发生的售楼处装修费用是作为第售皺用处理还是记人会所的建 造成本？答：如果该装修费用金额较大，且芸修屮考虑了以后会所经营或便用的需要，售楼 第東后，该会所即可頁接投人便用，不对原芸修作大规模调整，应垓廿人建危应本。血售楼 处仪是临时芸修或布置，njnit人第售费用。本a«a有识之±»

15、7;06. 砺些费用可人用？答：傍地严公司第售贵用一般包括舗售前期贵、角售推广费、 台同交易贵等、舗售代理跪和貝他贵用。单怏设立角售机构的舗售机构的显用也廿人ifift® 用。角售前期贵：核算与计售祁关的一些前期皺用，主要分不能出售的样板晞装饰费用（色 牯哽装饰和软装怖）、售搂处建造与芸饰和貝他。售楼处建造与装饰贵用分为两块，售楼业 建造部分指的是临时搭建的售楼处，在睹屋角售完毕后要拆除的那种建第所需花皺的建造敬 用，如果利用会两、商场或任宅来暂做售楼处用的，貝建造械用在开发成本中反映，不在此 处反映。售楼处装饰冊分力售楼处的部装修工杈皺用。貝他力和房屋SJ售皿关的一些HffiS期贵

16、用，如样板房、售楼处的朝业维护段等。81售推广贵：主要是与舗售H1关的媒U广告 费、广告制作皺、展位皺及最台搭建费、户外发布贵、围墙剧绘眾、宣传眾、灯箱制作贵、 展板制作费相楼书印刷费等。合间交易敬等：预售台冋或出售合冋交易时开发公司所需交纳 的交易手续贵用，而非代收代付客户册分的交易很。另外连包括付给交易屮心的网上服务备 案贵等。角售代理贵：孩项眾用是角售贵用中的主要贵用之一，是开发公司委托代理公司进 fiffltw支付的倔金，一般开发商均和所指定的代理公司签iJHl关代理林议，根掘合间上的 有关条款支付角售代理贵，该科目核算按代理合间廿算的应付代理贵，色扌舌已付和巳廿提尚 未支付的部分。7

17、. 收取定金向客户开了收据，收取顾客第一笔傍款后，定金作为楼款的一郡分处理。收回 的收稠联应笊在第一笔楼款后还是与收据的存根联一起保管？答：收風的收据要求购房人签 注：同意定金转房款，其金额和第一笔房款一起开具角售发票给客户。茂件附在此凭ii后。 8现金渝量,收人借款支票并而后通过背书逋行款顶支付卫样应该不产生现金逍吧？ 笞：规金冷渣量为0,但应理解为：筹资性现金说量为说人，而经金潦量（付款为经 营需要）或投资性现金逍量（付款力长期就产购置或股权款）或筹贾ft现金说量（付款力支 持利息或分利等）为逍出。9. 3月部分国定资产被倫,7月刚收到处理意见单,45月折I日仍照常廿提记人递延贾产,6月

18、记人管理贾用,7月是否应冲回巳记入递麓资严及管理融用册分的折H?苔：JS在被盜当月将固定资产转人淸理,未提折IF1部分不再its, 7月卅根据处理意见单, 抑除可取得的保险昭偿、责任人贴偿后廿人营业外支出。10股权转辻合同需要交纳印花税？如交纳按什么税目交纳？苔:需要交纳,股权转務书证, 股权转让价的牙分之五。11.由建设单位转付给总包单位交纳的iMfifel企业外来U业人员煤合保险贵由总包单位承 世还是开发承担？笞：外来从业人员综合保险做应由便用外来人员的单位熾纳，所以应由施 工企业承抽。施工企业在签iJIf?0合同屮时已经考虑这部分支出，并纳人承色根价中。1.31号文中”廿人开发严品成本的

19、皺用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各顶预提（或应付）皺用不得it人开发严品成本。“昭些是税收規定可以预提和应付廿人成本的？S： （1）应付福利眾、教育经贵、工会经夷；（2）財政部房地产开发企业财务管理若干冋題的补充规定“经有权机关IU3设的公共配 套设施，建设规模占开发II目比亜较大的，经主tWiEl机关批准后，房地严开发企业可按照 建筑面枳或投资比M采取預提办法从开发成本中廿提贷共配奁设施眾。硕提的公共配套i殳施 皺只能用于H!关的工f?建设，不得播作他用采取预提亦沫建设的公共配套设施，席地产开 发企业不得有偿转让。”（3）国家稅务总局关于外商投资用地产开发经营企业所得税管理冋題的通知

20、：“穴、企业发生 的绿化、道路等02套设葩皺，有些是在售后進续发生的，可在角售席地产时逍斤預提。K8 设施建设全部结東后，应进行汇算。售后发1WB8设施眾预提比何，可由企业提岀申请, 主管税务机关审核同意后执行。”外资傍企在开发费用預提方面有更大的空冋。2. 把会所作丹售楼处，会所的装修眾用和工相施工贵用是放在“建筑安装施工贵“还是在”优共配套设施眾“核算？在公共asisfe中核算的“会所”等鼓施，需要核算的容色含些什么？苔：把会所作为售楼处，理论上是会所的临时用途，按会所（公共配套设施）核算：（1）属于非tflltt且产权属于全体业主的，或无偿鞘弓地方政廨、公用事业单位的，可将貝视力贷共配套

21、设施，其建造贵用按公共配套设施费的有关规定进行处理。？（2）属干营利性的，或严权IH开发企业所有的，或未明确产权IH属的，或无偿媼与地方破 廨、公用事业单位以外貝他单位的，应当单独核算貝成本。除开发企业自用应按定资 产进行处理外,貝他一律按建造开发严品进行处理。？按售楼处核算呱看H是否他硏单独作为成本对象进行核算，而分别作力自建固定资产或开发产品核算，兼作售楼处的会所如果属于（2）类，则无才16。但如果无产权，力业主共有则 应该核算在公共配套设施皺項下。31号文对兼作售楼处的僉所缺乏考虑。在公共配兗设施中核算的“会所”等设施，需要核算的容壬要是配套设施建造成本，很乡企址将配套设施专门作力一顶开

22、发产品核算其应本，然后分播it人不同开发严品的开发成本项 下的公共配套设施盘。3. 房屋实测报告的“房屋建筑总面枳”是不是等于“可售产品的舗售面枳” + “公理面枳（处共绿化占地而枳）”？（实测报告上可售面枳常的是“住宅”）§：根稠房严測量规傍屋实测报告的房屋建規总面枳包枯：房屋套建斎面枳和房屋分摄 的共有建筑而枳。4. 基础设胞贵的中绿化的核算容，是否仅指建造绿化的工桦眾用？绿化的面枳不在建现面枳计算围吧？S：绿化占地不分摊土地成本，绿化不形成建荻朝，不应纳入建貌面枳计算。5. 把最摆的产品分为“可售严品”和“不可售严品”，“可售严品”主要指的是隹宅、亦 公楼、商业；“不可售产品”

23、主要为公共配套设施顶目如会所、人肪工程、自行车薩、鋸炉 房、派出两等。把“公共园林工样”作力单奴的“不可售严品”是否合理？个人从为“公共 同林工相”作为基WU殳施眾，不必要作为一产品来核算？I：公共园林是基閱设施贵核算的，可以在基砒设施费顶卞单设子目，旧集总皺用，只是核 算顶目。6. JilBW员工发生的招聘广告贵（有广告皺发票），可以笊在管理贵用貝也人工应本核算 罔？税务是不是会把魁一支出调整到广告费？苔：税务认定的广告贵是为角售产品所做的广告，人员招聘广告是人力资源贵用，不需调整。7. 发笊的博售奖金通过”营业贵用奖金”科目頁接核算，不经过“EH寸工资”，单位其他 工资等核算祁记入“管理显

24、用”这样妥否?笞：属于核算不规。8. 看了水落发的age企成本控制表，把应本項目分为前期皺用，社区管网，皿林绿化贵的会廿制度分类不间，实际掾作中迪样分合理否？税务的口径也是以企业会it脚度 为准的？另外迪f成本控制表怎么和目前瞰务系统做到对接徴到信息口径一致方便开最管 理工作?S：可以解释的是，该分类只是企业的一种选择，有些公司将基就设施费中比较車要、控制 难度大的項目单怏提开为一级子目，这是会计闕度所允许的，象逹里的社区管网，园林绿化 费均是usa设血很中单列出来；再有将分解为多个一级子目（主体建安工桿费、 室外装修工88.室装怖工程贾等）也是可以的。9. 按标准预售合同松式，啊睛者在什么样

25、的怖况卞可以取消合同退房？答：退房作为法律行为，律帅介堀，按照法偉规定和合间约定人住前岀现以下八种怖况，W 房人可猊出退房。1）实测面枳与合同约定面枳误差绝对值超过3%。2）开发商逾期交房构成根本诡约，即逾期交借这到合同约定的退瞬日期。3）开发商变更规划、设廿尉响房屋结构里式、户里、空冋尺寸、朝向的。4）开发商硕售未取得商品晞预售许可证的房屋的（故意隐瞞未取得预售弁可证的除外）。5）开发商交付的睹屋主体结构质量不合格或晞屋质量严亜影响用屋正常便用的。6）不能或不能按期办理产权过户的。7）购屏者贷款申请未批准，合同奴方对付款方£不能协商一致的。8）合间中约定的其它退房条件出现时。由于预

26、售合同签等、网上备案，退房也耍通过网上，因此一定桦度上有些繁硕。10. 签ij預售合同后，把实除收到的购房款笊在“预收址款”核算，签ij合间后对购房者形成了付款义务，在账务他理上是否应把签订合同的金额作为应收款顶在陈面上进行反映？ §：预售和现房角售有区别，预售时因为房屋的最终交付存在不隔定性，自身艾务履行尚在 进行之屮，不能iSUffi售收人，已收房款作为预收账款。对按合冋约定应收未收（分期付款） 貉分，不宜反映为应收听款。若间时增加应收帐款和预收岷款，虛增资产负1、力什么在tig已预售的商品房忠价款明显大干工杈实际投人款时，不能办理在tiff 抵押？办理了预售的房屋为阿不能値在t

27、lfiffi押？答：本规定王要是为師止房地严开发企业多头套取资金，在建:Ef?已预售的商品房总价款明 显大TI8实际投人款时，在SIS的投人已全部由預售收人提忆 办理在建工程抵押,对 间一贾金需求2申靖贷款或貝他债务融资是不被允许的，当然以前也有个别金融机构和抵押 §12808认的（或者开发商隐脚角售行力，预售不登记）。2、借地产測绘所在IfliJ度至正负0线后，即可錶在绘。而评估事务所在结构封 頂后才可做整tlf?的抵押价値评估报告,绘和评估部是在建Igffi押所必须进行的坏 节，那企ifili在建工杈抵押贷款的最早和晟住时点是？笞：在建工样抵押或IU1E早时点应为嗅目投人达到25

28、%时，在此之后，预售之前就是外 理抵押贷款的最佳时间了。当然预售后，也5I1UJ1在建工桿抵押，但在illfS已預售的商 品房思价款明显大于工程实麻投人款时，不能办理在建工桿抵押。关于在建項目枇押的条件，法律未徴明确规定。但是根稠柑关法律法规，一般认为在建顶目 抵押必须满足以下几种条件：（1）已经交付全部土地岀让金，取得国有土地使用权证书。（2）取得建设用地規則许可证和建设工f?规划许可证。城市房地fttff管理办法明福規定 在建If?IK押合同应報明土地使用込、建设用地Sfflff可证£1及建设工f?规则许可证三证的 编号。（3）在81（?，投人开发建设的资金iiSIf?建设忠投资

29、的25%11上，才具有了可转让的属 tt,満足抵押法定要求。(4) 在建顶目与土地便用权必须间时抵押。3、力项目贷款发生的測绘歇、保险皺、评估费等股在开发间接皺中，不是很理解。贵用的 发生因与借款直接和关故在射务贵用中资本化不妥吗？§：力项目贷款发生的測绘覆、保险贵、评节贵等为借款的舗助贵用，新会itsI对借款備 助贵用资本化也有规定：“第十条专门借款发生的io«用，在所购建或者生产的符合资本 化条件的资严这到預定可便用或者可舗售状态之南发生的，应当在发iWffiffi其发生额予以 资本化，il人符台资本化条件的资产的应本；在两购建或者生产的符合资本化条件的贾广达 到预定可使用或者可ST售狀态之后发生的，应当在发生时根据貝发生额确认为皺用，it人当 期损益。一段借款发生的io®用，应当在发生时根摒貝发生额确认力贵用，廿入当期损 益。”至于用什么科目核算，见仁见So fill认为进人开发间接敬比较好，因为在一家金融机构融 资不戒劝，也发生类做眾用，而目类似段用发生后产生的成果iioJU用于其他金融机枸触贾。4、角售推广贵中的分类中媒14广告皺、广告制作贵、展位贵员最台搭建皺、户外发布费、 围墙彩绘费、宣传8L灯箱制作费、展板制作贾和楼书印刷费等，按税务口径则分的广告敬 利业务宜传St是耶几顶?I：广告S0K媒体广告皺、户外发布皺，最也皺及最