房地产估价师房地产估价理论与方法-106

1、房地产估价理论与方法 -106（ 总分： 100.00 ，做题时间： 90 分钟 ）、 （ 一 ） 多项选择题 （ 总题数： 8 ，分数： 24.00）1. 下列影响房地产价格的因素中，属于国际因素的是 分数： 3.00 ）A. 世界经济状况VB. 政治安定状况C. 政治对立状况VD. 军事冲突状况VE. 国际竞争状况V解析：2. 下列关于房地产制度的政策，错误的说法是 （分数： 3.00 ）A. 低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下B. 高价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高C. 高价格政策意味着造成房地产价格的绝对水平很高VD. 低价格政策意味着造成房地产价格的绝对水

2、平低下VE. 所谓高价格政策，一般是政府对房地产放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格 解析：3. 影响房地产价格的物理性状因素，主要有 等。分数： 3.00 ）A. 大气环境B. 人文环境C. 声觉环境D. 水文环境E. 卫生环境 解析： 解析 VVVV人文环境不属于影响房地产价格的物理性状因素。4. 影响房地产价格中的人文环境的内容主要有 等。（分数： 3.00 ）A. 建筑物之间是否协调B. 居民特征VC. 治安状况VD. 相邻房地产的利用状况 VE. 公园、绿化形成的景观解析： 解析 影响房地产价格中的人文状况内容主要有声誉、居民特征、治安状况、相邻房地产的利用状 况等。5.

3、下列房地产价格影响因素中，既有房地产实物因素性质，又有区位因素性质的有。（分数： 3.00 ）A. 防水B. 通风VC. 采光VD. 日照VE. 保温解析：6. 下列关于房地产价格的说法，正确有 。（分数： 3.00 ）A. 如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大VB. 限价商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降，反之会上涨VC. 上调贷款利率会导致房地产价格下降VD. 在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格上涨E. 开征房产税，会导致房地产价格下降V解析：7. 政府可以通过 等措施来抑制

4、房地产价格上升。（分数： 3.00 ）A. 加大、加快房屋建设，以增加房地产供给 VB. 规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价VC. 制定最高限价，规定出售房地产的价格不得突破此价格VD. 建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作VE. 减少开发用地的供给解析：8. 下列属于土地使用管制的事项有 。（分数： 3.00 ）A. 建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通VB. 取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C. 某宗土地使用权中，要求容积率为 2.0 VD. 甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E. 某宗土地只能用于商业房地产开发 V解

5、析：解析选项B、D属于土地权利及其行使的限制的内容。二、 （二）判断题 （总题数： 36，分数： 76.00）9. 一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因素不会变为个别因 素。（分数： 3.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：10. 一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。（分数： 3.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：11. 社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（分数： 3.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：12. 从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看， 由于房地产价值与折现率负相关， 而折现

6、率与 利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。（分数： 3.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：13. 一般来说， 房地产投机对房地产价格的影响可能只出现两种情况： 即引起房地产价格上涨和引起房地产 价格下跌。（分数： 2.00 ）A. 正确B.错误 V解析：14. 不同的影响因素或者其变化， 引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。 有的因素或者其变化会导致房 地产价格上升，有的因素或者其变化会导致房地产价格下降。（分数： 2.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：15. 某一地带有铁路，该地带如果是居住区，则铁路可能是增值因素；而如果是仓储或工业区，则铁路可能 是贬值因素。

7、（分数： 2.00 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 某一地带有铁路，该地带如果是居住区，则铁路可能是贬值因素；而如果是仓储或工业区， 则铁路可能是增值因素。16. 不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是基本相同的。（分数： 2.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：17. 在影响房地产价格的各因素中， 虽然某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的， 但随着该影响因 素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。（分数： 2.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：18. 房地产的位置优劣，取决于与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。（分数： 2.00 ）A.

8、 正确 VB. 错误解析：19. 商场与住宅相反，其朝向对价格的影响要比楼层对价格的影响大得多。（分数： 2.00 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 商场与住宅相反，其楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。20. 有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关， 有些与时间无关。 有的因素会立刻引起房地产价格的变 动，有的因素对房地产价格的影响则会经过一段时间才会表现出来。（分数： 2.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：21. 交通时间距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况、交通管制等的影响。这种距离虽然不远，但 可及性、便捷性可能并不好。（分数： 2.00 ）A. 正确B. 错误 V

9、解析：22. 经济距离是更加科学但较复杂的一种距离， 它是把交通时间、 交通费用统一用货币来衡量， 以反映距离（分数： 2.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：23. 在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。（分数： 2.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：24. 交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。（分数： 2.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：25. 在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅小。（分数： 2.00 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析

10、 在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平 房住宅大。26. 房地产的自然地理位置虽然固定不变， 但其社会经济位置却会发生变化。 这种变化可能是由于城市规划 的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由其他方面的建设引起的。（分数： 2.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：27. 从时间上看，开辟新的交通线路对房地产价格的影响主要在立项之前，完成之后。（分数： 2.00 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 从时间上看，开辟新的交通线路，对房地产价格的影响主要在立项之后，完成之前。因开辟 新的交通线路有较大的不确定性，对房地产的升值作用还难以显现；在完成

11、之后因对房地产价格的影响基 本释放出来，对房地产的升值作用一般会停止。28. 对于各种类型的房地产来讲，实行某种交通管制都会降低该类房地产的价值。（分数： 2.00 ）A. 正确B.错误 V解析：29. 房地产所在地区的绿地率 （或绿化覆盖率 ） 、容积率、建筑密度 / 建筑间距等也反映了其环境景观状况， 它们的高低、大小对房地产价格也有影响。（分数： 2.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：30. 一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。（分数： 2.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：31. 人口高密度地区房地产的价格一定偏高。（分数： 2.00

12、）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 人口高密度地区一般来说对房地产的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高；但人口密度 过高，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下，会导致生活环境恶化，从而有可能降低该地区房地 产价格。32. 某地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长， 导致的该地区人口增减的相对 数与其同期年平均总人数之比。（分数： 2.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：33. 人口出生率的高低与人口的年龄构成、育龄妇女的生育率、初育年龄、生活水平、文化程度、传统观念 和习俗、医疗卫生条件，以及国家计划生育政策等有密切的关系。（分数： 2.00 ）A. 正确 V

13、B. 错误解析：34. 一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将 增加，房地产价格有上涨的趋势。（分数： 2.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：35. 如果是处于买方市场， 则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产出售者， 从而会使房地 产价格上升；而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。（分数： 2.00 ）A. 正确B.错误 V解析：36. 收紧房地产开发贷款，会导致房地产价格下降。（分数： 2.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：37. 减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。（分数： 2.0

14、0 ）A. 正确 VB. 错误解析：38. 当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上升，反之会下降。（分数： 2.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：39. 房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。（分数： 2.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：40. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于行政因素。（分数： 2.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：41. 有的因素从某一角度看会提高房地产价格， 但从另一角度看会降低房地产价格， 至于它对房地产价格的 最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。（分数： 2.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：42. 层高或净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低，所以层高或净高越高越好。分数： 2.00 ）A. 正确B.错误 V解析：43. 在我国， 土地所有权属于国家或者农民集体， 不能买卖，