房地产估价理论与方法模拟13

1、 模拟 房地产估价理论与方法模拟 13单项选择题第 1 题：2003年 11月 4日，中国房地产估价师学会与香港 ()签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。A. 物业协会B. 不动产学会C. 测量师协会D. 测量师学会参考答案： D答案解析：此题属于了解的范畴。是在考查房地产估价发展的基本状况。 2003年 11月4日， 中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量 师资格互认协议书。解决此题的关键在于在理解的基础上进行记忆。第 2 题：“三通一平”一般是指某区域具备了 () 等设施以及场地平整。A. 水通、气通、电通B. 路通、水通、电通C .路通、水通、

2、气通D .路通、电通、气通参考答案： B答案解析：此题属于了解的范畴。 是在考查房地产的概念。 在土地估价时， 要考虑土地基础 设施完备程度和土地平整程度。所谓“三通一平”，一般是指路通、水通、电通 和场地平整。除此之外，还有“五通一平”、“七通一平”等。解决此题的关键 在于在理解的基础上加强记忆即可。第 3 题： 房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下因素对房地产价格的影响 最小的是 ( ) 。A. 买卖双方的知识水平B. 买卖双方的偏好C .讨价还价能力D.感情冲动参考答案： A答案解析：此题属于了解的范畴。 是在考查房地产价格的特征。 房地产价格一般随交易的需 要而个别形成，并容

3、易受买卖双方的个别因素 ( 如偏好、讨价还价能力、感情冲 动)的影响。解决此题的关键在于在理解的基础上进行记忆。第 4 题： 以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少 的是 () 。A. 普通商品住房和经济适用住房B. 宾馆与写字楼C. 普通住宅及其配套的娱乐房地产D. 城市地铁和城市公交参考答案： C答案解析：此题属于熟悉的范畴。 是在考查房地产需求的概念。 某种房地产的互补品， 是指 与它相互配合的房地产， 互补品之间， 一种房地产的消费多了， 对另一种房地产 的消费也会多起来。解决此题的关键是学会区分替代品和互补品。第 5 题： 在正常情况下拍卖价格、招标价格

4、、协议价格三者之间的关系为 ()。A. 拍卖价格 招标价格 协议价格B. 拍卖价格 协议价格 招标价格C. 招标价格 拍卖价格 协议价格D. 招标价格 协议价格 拍卖价格参考答案： A答案解析： 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相互之间的关系。 以出让土地为例， 协议出让由于是政府对某些项目的扶持而提供土地的方式， 一 般会降低地价； 招标方式由于不仅考虑报价， 通常还要考虑开发建设方案， 所以 选定的土地使用者不一定是出价最高者， 从而有抑制地价的作用。 在拍卖的场合， 由于土地由谁取得完全根据价格的高低， 所以最能抬高地价。 因此，在通常情况 下采用协议方式出让的地价

5、最低， 其次是招标， 拍卖的最高。 解决此题的关键在 于理解三种房地产价格的含义及产生的背景。第 6 题： 以下估价方法求得的价值更趋向于最高买价的是 () 。A. 收益法B. 成本法C. 假设开发法D. 市场法参考答案： A答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查房地产价值和价格的种类及其含义。 最高买价是 指房地产购买房地产时所愿意支付的最高价格。 而收益法在评估的时候往往就是 站在投资收益的角度来进行估价， 所以更接近于最高买价； 成本法往往是站在开 发的角度即卖方来进行估价， 更接近于最低卖价。 解决此题的关键在于掌握各种 估价方法估价时出发的角度。第 7 题： 房地产估价原则可以使房

6、地产估价师对于房地产估价的 ( ) 具有认识上的 一致性。A. 基本准则B. 客观规律C. 衡量标准D. 基本前提 参考答案： D答案解析： 第 8 题：假设开发法中，估价时点通常是指 () 。A. 开发完成后的房地产价值所对应的时间B. 开发结束时的时间C. 全部租售出去的时间D. 购买待开发房地产时的时间参考答案： D答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查假设开发法计算中各项的求取。 开发经营期的具 体起止时间是， 起点为取得估价对象的时间， 即估价时点， 终点为将开发完成后 的房地产全部租售完毕的时间。解决此题的关键在于明确假设开发法的内涵。第 9 题： 防范估价风险的最后一道防线是

7、()A. 估价师声明B. 估价的假设和限制条件C .审核估价报告D .估价报告应用有效期参考答案： C答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查房地产估价的程序。 房地产估价的核心是对价值 的测算和判定，必然有一定的误差，存在一定的风险。在估价时除了估价师声明、 估价的假设和限制条件、估价报告应用有效期这些必备的规避风险的措施之外， 对估价报告的审核是非常至关重要的， 为估价报告的最后定稿筑起了最后一道安 全屏障。解决此题的关键在于在于日常的工作经验。第 10 题：A. 保持现有用途B. 装修改造C .装修后改变用途D .拆除建筑物参考答案： D答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查估价中应遵

8、循的最高最佳使用原则， 具体计算过 程如下：以保持现状为前提，价格为3000X 2000元=600万元；以装修改造为前提，价格为(2600-200) X 2000元二480万元；以转换用途为前提，价格为(2800 X 2000-600 X 4000)元二320万元；以重新利用为前提，价格为(1800 X 4000-300 X 2000+50X 2000)元=670万元。按照最高最佳适用的原则， 该宗房地产最合理的处理方式为重新利用。 解决此题的关键是明确估 价时必须遵循最高最佳使用原则。第 11 题：某估价机构于 2005 年 8 月 10 日至 20 日为某房地产抵债进行了评估，估价时点 为

9、 2005年 8 月 16日。因估价结果有争议， 2005年 12 月 15 日进行复估，则复 估的估价时点为 () 。A. 2005 年 8 月 16 日B. 2005 年 12 月 15日C. 估价作业期间的任意一天D. 估价人员与委托人商定的某天参考答案： A答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查估价中应遵循的估价时点原则。 估计时点为过去 的情形，多出现在房地产纠纷案件中， 特别是对估价结果有争议而引发的复核估 价。此时衡量原估价结果是否合理，就要回到原估价时、氮。解决此题的关键还 在于在理解的基础上熟练掌握。第 12 题：一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔在 ()以上的不宜

10、采用。A. 1 年B. 半年C. 2 年D. 3 年参考答案： A答案解析：此题属于熟悉的范畴。 是在考查搜集可比实例的质量要求。 解决此题的关键在于 平时的经验以及重点记忆。第 13 题： 一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成 6 年后补办了土地使用权出让手 续，土地使用权年限为 40 年，建筑物经济寿命为 50 年。则这种情况下，计算 建筑物折旧的经济寿命应为 () 年。A. 50B. 40C. 46D. 不确定参考答案： C 答案解析： 此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的计算方法。在计算建筑物折旧时， 应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响， 建筑物的经济寿命晚于土地使 用

11、权年限而结束的， 应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算 折旧。解决此题的关键在于分清建筑物经济寿命和土地使用权年限两者之间的关 系。第 14 题： 砖木结构二等的残值率为 ( ) 。A. 2%B. 4%C. 3%D. 5%参考答案： B答案解析：此题属于了解的范畴。 是在考查房屋折旧的有关规定。 砖木结构二等的残值率一 般为 4%。解决此题的关键在于平时的经验以及重点记忆。第 15 题：某宗房地产的收益期限为 30 年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变， 通过预测得知其未来 4 年的净收益分别为 23 万元、 24万元、 23 万元、25万 元，报酬率为 10%，则该宗房

12、地产每年的固定净收益价格为 () 万元。A. 23.75B. 24C. 23D. 23.69参考答案： D 答案解析： 解决此题的关键在于理解公式的本质，不用死记硬背。第 16 题：收益法中的运营费用包括 () 。A. 所得税B. 房地产改扩建费用C. 电梯、空调等的折旧费D. 建筑物的折旧费参考答案： C答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查收益法中净收益的求取。 运营费用是从估价角度 出发的，与会计上的成本费用有所不同， 如不包含所得税、 房地产抵押贷款偿还 额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，而包含其他资本或经营 的收益。解决此题的关键是区分开成本法中的成本、 会计上的成

13、本和收益法中的 运营费用之间的联系和区别。第 17 题：商业经营的房地产，其净收益为 () 。A. 商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理 费用财务费用商业利润B. 商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理 费用财务费用商业利润投资利息C. 商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理 费用财务费用投资利息D. 商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理 费用商业利润投资利息参考答案： A答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查收益法中净收益的求取。 商业经营型房地产， 应 根据经营资料计算净收益， 净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、 经

14、营费用、 商品销售税金及附加、 管理费用、 财务费用和商业利润。 掌握此题的关键在于熟 练掌握不同收益类型房地产在求取净收益时所包括的项目， 同时要和成本法中的 成本，假设开发法中扣除的部分区分开。第 18 题：参考答案： A答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查收益法中净收益的求取。 本题为净收益按一定比 例递增或递减的情况， 这种情况在辅导教材中介绍的很详细， 在复习时应注意加 减符号，应在理解的基础上加强记忆。第 19 题： 在运用假设开发法时，对于最佳开发利用方式的判断，最主要的标准是 ( ) 。A. 用途B. 档次C. 规模D .建筑结构参考答案： A答案解析：此题属于熟悉的范畴。

15、 是在考查假设开发法的步骤。 假设开发法的第二步为选择 最佳开发利用方式，包括用途、规模、档次等的确定。这其中，最重要的是要选 择最佳的用途， 它对房地产开发完成后的价值影响最大。 解决此题的关键是在复 习的过程中，要勤于思考，分清主次。第 20 题： 运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为 () 服务的。A. 估算开发成本B. 选择最佳用途C. 确定最佳开发利用方式D. 估算房地产开发完成后的价值参考答案： C 答案解析： 此题属于熟悉的范畴。 是在考查假设开发法的步骤。 假设开发法的第一步是调查 待开发房地产的基本情况， 其中要弄清政府的规划限制， 主要是为确定最佳的开

16、发利用方式服务。解决此题的关键是在复习的过程中，要勤于思考，分清主次。第 21 题： 路线价法的关键和难点是 () 。A. 划分路线价区段B. 设定标准深度C. 调查评估路线价D. 制定深度百分率参考答案： D 答案解析： 此题属于掌握的范畴。 是在考查路线价法。 运用路线价法估价一般分为 6 个步骤 进行；划分路线价区段，设定标准深度；选区标准宗地；调查评估路线价；制作 深度价格修正率表和其他价格修正率表； 计算临街各宗土地的价格。 这 6个步骤 中，其他的都比较容易确定， 唯独第五步在确定的时候比较难， 而且这一步对结 果的影响还很大， 目前一般采用国外的一些做法来处理。 掌握此题的关键在

17、于日 常的经验。第 22 题：A. 560B. 700C. 437.5D. 280参考答案： A 答案解析：第 23 题：某幢大厦的房地总价值为 6000 万元，其中建筑物总价值为 2000万元。某人拥 有该大厦的一部分，该部分的房地价值为 100 万元，该部分的建筑物价值为 40 万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为 () 。A. 2%B. 1.67%C. 1.5%D. 1%参考答案： C答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定， 确定 的方法一般有三种： 按建筑面积进行分摊； 按房地价值进行分摊； 按土地价值进 行分摊。这三种中最合理的为第

18、三种。本题计算过程如下： 该部分占有的土地 份额=(该部分的房地总价值 -该部分的建筑物价值) / (房地总价值 -建筑物总价 值)=(100-40)/(6000-2000)=1.5% 解决此题的关键在于理解公式的本质，不用死记硬背。第 24 题： 房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，其中土地的位 置属于 () 。A. 一般因素B. 区域因素C. 个别因素D. 其他 参考答案： C答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查对房地产价格影响因素总的认识。 影响因素中的个别因素是由于具体房地产本身的条件而对其价格水平有影响的因素。 解决此题 的关键在于正确理解一般因素、区域因素、

19、个别因素的含义，将其区分清楚。第 25 题： 房地产估价的核心是 () 。A. 测算和判定价值B. 明确估价目的C. 明确估价时点D. 明确估价对象参考答案： A 答案解析： 此题属于掌握的范畴。 是在考查房地产估价的概念。 房地产估价的核心就是对价 值的测算和判定。解决此题的关键在于理解房地产估价的本质。第 26 题：某建筑物的重置价格为 100万元，自竣工之日到估价时点已有 10 年，根据建筑 物的实际情况，认为维修保养得好，有效年龄相当于 12 年，经济寿命为 35 年，残值率为 5%。如果用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，则该建 筑物的现值为 () 万元。A. 32.57B.

20、27.14C. 67.43D. 50.25参考答案： C 答案解析：第 27 题：A. 3673.35B. 3999.07C. 3836.21D. 3510.49参考答案： B答案解析： 第 28 题： 以下最符合不可以作为以抵押估价为目的的估价对象是 ( )A. 土地使用权为出让且完成开发投资总额20%的某房屋建设工程B. 其他共有人已书面同意抵押的共有房地产C. 已抵押的房地产再次抵押的D. 拖欠有建设工程款的房地产 参考答案： A答案解析：第 29 题： 建立比较基准一般要统一房地产范围，具体是指 ()A. 将可比实例的房地产实物范围统一到估价对象的房地产范围B. 将可比实例的债权债务成

21、分统一到估价对象的房地产范围C. 将可比实例的房地产区位状况统一到估价对象的房地产范围D. 将可比实例的非房地产成分统一到估价对象的房地产范围 参考答案： A答案解析： 第 30 题：A. 2965.39B. 3035.02C. 3103.59D. 3067.78参考答案： A答案解析：第 31 题：A. 10300B. 9766C. 10256D. 9874参考答案： B答案解析：第 32 题：某商场正常经营的收入为 1200万元，费用为 450 万元，经营者利润为 400万 元，则基于营业收入测算的房地产的净收益为 （ ） 万元。A. 750B. 350C. 800D. 850参考答案：

22、B答案解析： 第 33 题： 某宗房地产的年净收益为 1.8 万元，购买者的自有资金为 6 万元，自有资金的 资本化率为 12%，抵押贷款常数为 0.078 。则该房地产的价格为 （ ） 。A. 15.706B. 13.578C. 13.846D. 19.846参考答案： D 答案解析： 该房地产的价格求取如下：购买者要求的税前现金流量=6X 12%0.72（万元）偿还抵押贷款的能力二1.8-0.72二1.08（万元）抵押贷款金额二1.08 - 0.078 = 13.846（万元） 该房地产价格=13.846+6 = 19.846（万元第 34 题： 在房地产估价中，承租人权益价值评估通常采用

23、的方法为 （）。A. 超额费用资本化法B. 成本节约资本化法C .收入损失资本化法D. 收益乘数法 参考答案： B答案解析：第 35 题： 在求取建筑物折旧时，如果建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，下列说 法中不正确的是 () 。A. 对于在土地使用权出让合同中未约定不可续期的， 应按照建筑物经济寿命 计算建筑物折旧。B .对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的， 应按照建筑物经济寿命 减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。C. 对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照土地，使用期限 计算建筑物折旧。D. 对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照

24、建筑物的实际年龄加上土地使用权的剩余使用年限计算建筑物折旧。参考答案： D 答案解析：多项选择题 第 36 题： 在我国，土地使用权除了出让和划拨使用权之外，还包括 ()A. 宅基地使用权B. 土地租赁使用权C. 土地抵押权D .土地承包经营权E. 土地地役权 参考答案： AD答案解析：此题属于熟悉的范畴。 是在考查房地产的权益。 土地使用权包括国有土地使用权 和集体土地使用权， 国有土地使用权包括出让和划拨两种， 集体土地使用权包括 宅基地使用权和土地承包经营权。解决此题的关键在于对我国相关法规的了解。第 37 题：以下土地权利中，属于他物权的是 ()A. 使用权B. 所有权C. 地役权D.

25、 租赁权E. 典权 参考答案： ACDE答案解析：此题属于熟悉的范畴。 是在考查房地产权益的概念。 中国目前房地产权利的种类 主要有所有权、像用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。所有权 属于自物权，其余属于他物权。 解决此题的关键在于理解房地产各种权利的准确 含义。第 38 题： 房地产要有价格需要同时具备 () 几个条件A. 房地产的有用性B. 房地产的价值C. 房地产的稀缺性D. 房地产的有效供给E. 房地产的有效需求 参考答案： ACE答案解析： 此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产价格的形成条件。房地产之所以有价格， 前提条件是： 房地产的有用性、 稀缺性和有效需求。 解决此

26、题的关键在于在理解 的基础上记忆。第 39 题： 下列物品中应计提折旧的是 ()。A. 家用电器B. 拥有所有权的土地C. 无偿划拨的土地D. 出让的土地E. 公共设施用地 参考答案： ACDE答案解析：此题属于了解的范畴。 是在考查房地产价格的特征。 地价与一般物品的折旧不同。 一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低， 故有折旧。中国内地有限期的出让土地使用权是一个特例， 在估价时应计提折旧。 因为该地价是一种有限年的使用价格， 这种使用权随着剩余使用年限的缩短而逐 渐减少，当达到规定的使用年限后将会被国家无偿收回。 而如果是土地所有权就 无需计提折旧， 因为在

27、土地所有权交易下， 新的土地所有权人不存在购地资本逐 渐回收的问题。解决此题的关键在于了解我国地价的特点。第 40 题： 为评估出公平合理的价值，在估价中应注意 ( ) 。A. 应假设各方当事人均是理性的、精明的B. 估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值C. 估价人员必须有良好的职业道德，不能受任何私心杂念的影响D. 估价人员必须不断提高估价的理论水平、丰富估价经验E. 估价人员不能评估自己亲戚的房地产价格 参考答案： CD答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查房地产估价的概念。 要成为一名合格的房地产专 业估价人员， 必须要有扎实的估价理论知识、 丰富的估价实践经验和良好的职业

28、 道德修养。 只有这样， 才能评估出公平合理的价值。 解决此题的关键在于读懂题、八意。第 41 题： 在选取可比实例时应注意 () 。A. 应是类似房地产B. 成交日期与估价时点接近C .交易类型与估价目的吻合D. 可比实例的价格应为正常市场价格E. 可比实例的价格应能修正为正常市场价格 参考答案： ABCE答案解析：此题属于熟悉的范畴。 是在考查搜集可比实例的质量要求。 解决此题的关键在于 平时的经验以及重点记忆。第 42 题： 以下可以采用成本法进行估价的有 ()A. 医院B. 房地产保险C. 单纯的建筑物D. 过于陈旧的房地产E. 待出让的土地 参考答案： ABCE答案解析：此题属于熟悉

29、的范畴。 是在考查成本法的适用对象。 只要是新近开发建造、 计划 开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产， 都可以采用成本法估价。 如学校、 医院等一些既无收益又很少发生交易的房地产； 单纯的建筑物； 房地产的损害赔 偿等。由于那些过于老旧的房地产， 在测算重新购建价格和折旧时难度很大， 因 此不便用成本法进行估价。解决此题的关键在于真正理解成本法的含义。第 43 题： 下列各项属于经济折旧的是 ( ) 。A. 大气污染B. 没有楼宇智能管理系统C .修建铁路D. 房地产市场低迷E. 建筑物层高高于标准层高参考答案： AD答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查建筑物折旧的概念。 建筑物折旧

30、中的经济折旧又 称外部性折旧， 是指建筑物本身， 以外的各种不利因素所造成的其价值损失。 修 建铁路对于住宅来讲，会降低其价值，但对于工业厂房来说， 往往全提升其价值。 解决此题的关键在于深刻理解经济折旧的内涵。第 44 题：累加法求报酬率的公式中的无风险报酬率一般可选用 ( ) 。A. 国债利率B. 银行存款利率C. 银行贷款利率D. 平均利润率E. 行业基准收益率 参考答案： AB答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查报酬率的求取方法。 安全无风险的投资在现实中 难以找到，对此可以选用同一时期的一年定期存款法定利率或一年期国债利率去 代替无风险报酬率。解决此题的关键在于理解安全利率的含义

31、。第 45 题：A.B.C. 资本化率与报酬率的关系D. 投资组合技术E. 市场提取法 参考答案： AE答案解析：此题属于熟悉的范畴。 是在考查资本化率的求取方法。 一般可以采用市场提取法， 如可以采用同一市场上类似房地产的净收益 NOI 与其成交价格 y 的比率作为资 本化率。解决此题的关键在于了解资本化率的求取方法： 第 46 题： 征地安置补偿费用包括 ( )A. 土地补偿费B. 安置补助费C. 耕地开垦费D. 新菜地开发建设基金E. 地上附着物和青苗的补偿费 参考答案： ABE答案解析：第 47 题： 以下可以作为以抵押估价为目的的估价对象有 () 。A. 城市房屋土地使用权B. 抵押

32、人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使 用权C. 以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权D. 乡(镇)、村企业的土地使用权E. 空置3年以上的商品房 参考答案： BC答案解析： 第 48 题：路线价法特别适用于 ()需要对大量土地进行估价的场合A. 土地课税B. 市地重划C. 城市房屋拆迁补偿D. 土地定级E. 土地出让参考答案： ABC答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查路线价法的适用对象。 路线价法主要适用于城市 商业街道两侧土地的估价。 它特别适于土地课税、 土地整理、 征地拆迁或者其他 需要在大范围内对大量土地进行的估价。 解决此题的

33、关键在于深刻理解路线价法 的主要用途。第 49 题： 居民收入的真正增加会导致房地产价格的上涨，其影响程度主要取决于( ) 。A. 收入水平的大小B. 边际消费倾向的大小C. 人们的消费倾向D. 消费者对未来的预期E. 人们的有效需求参考答案： AB答案解析：此题属于熟悉的范畴。 是在考查居民收入对房地产价格的影响。 居民收入的真正 增加，会增加对房地产的需求， 导致房地产价格上涨。 至于对房地产价格的影响 程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。 解决此题的关键在于熟 练掌握经济学中关于这方面的知识。第 50 题： 估价作业方案的内容主要包括 () 。A .拟采用的估价技术路线和估

34、价方法B. 拟调查搜集的资料及其来源渠道C. 预计所需要的时间、人力、经费D .估价作业步骤和时间进度安排E. 明确估价目的，估价时点及估价对象参考答案： ABCD答案解析：此题属于熟悉的范畴。 是在考查拟定估价作业方案。 解决此题的关键在于日。 常 的工作积累。判断题第 51 题：某宗房地产目前的市场价为 800 万元，现探测到其地下拥有铁矿资源，估计价 值高达 1000 万元，则该房地产的价格可达 1800万元。A. 正确B. 错误参考答案： B答案解析：某宗房地产目前的市场价为 800 万元，现探测到其地下拥有铁矿资源， 估计价值 高达 1000 万元，但是属于国家所有，因此该房地产的价

35、格仍为 800 万元。第 52 题： 两宗实物和权益状况相同的房地产，如果所处位置、交通、周围环境、景观、 外部的基础设施和公共服务设施等区位状况不同，价值就可能会有很大的差 异。A. 正确B. 错误参考答案： A答案解析： 第 53 题： 在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋拆迁补偿等目的的估价，多数 是要求选取买卖实例为可比实例，但一般不易选取协议方式的买卖实例。A. 正确B. 错误参考答案： B答案解析： 为抵押、折价、变卖、房屋拆迁补偿等目的的估价，一般应选取协议方式的买卖 实例。但当选取土地使用权出让实例为可比实例时， 目前一般不宜选取协议方式 的出让实例。第 54 题： 成本法估价应在客观成本的基础上结合选址、规划设计、房屋权益等的分析进 行调整。A. 正确B. 错误参考答案： B答案解析：成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值， 在中国可视为房屋所有权和在 估价时点剩余使用期限的土地使用权的价值。 所以，上面判断题中应将房屋权益 去掉。第 55 题： 合法原则中的“法”具体指国家和地方的相关法律、法规、政策、合同以及估 价技术标准、