土地承包经营权流转机制的完善

1、土地承包经营权流转机制的完善随着城镇化进程的加快和进城务工农民的增多,一些地方特别是沿海兴旺地区的农民 出现了流转土地的愿望,这是农村工业化和农业现代化必然要出现的趋势.通过土地承包 经营权的流转使一局部劳动力从土地上脱离出来,推动农业产业化经营,提升劳动生产率,形成多元化的农民就业和增收渠道.同时,允许土地进入市场进行流转,那么会改变土地抛 荒的现象,农村的剩余劳动力就会伴随着土地的流转而弃农务工或弃农经商,进入市场的 土地就会集中到少数人的手中,形成集约化经营.但不容否认的是,我国目前的土地流转 机制存在着不少的问题,有待完善.一,土地承包经营权流转的一般形式?中华人民共和国农村土地承包法

2、?第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承 包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转.其他方式如反租倒 包、股份合作制、拍卖、代耕、托管、季节性承包、抵押等.从土地承包经营权流转的实 际情况看,转包约占50%出租占17.88%,互换占7.58%,入月S占5.71%,转让占11%其 它形式约占10% 1以下就介绍几种常见的流转方式.1、转包转包是指承包方将局部或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其 他农户从事农业生产经营.转包后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合 同规定的权利和义务.接包方按转包时约定的条件对转包方负责.2承包方将土地交付他人代耕

3、缺乏一年的除外.转包的期限相对出租而言是比拟短的.转包主要适用于承包经营 权人暂时脱离或无力进行农业生产经营,又不想放弃其土地承包经营权的情况,双方可就 转包的条件、期限进行协商,具有高度的灵活性.这种做法已得到法律的认可,但仍应经 发包人同意.2、出租出租是指承包方将局部或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经 营.出租后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务. 承租方按出租时约定的条件对承包方负责.3也就是租赁经营,即农户将其承包地以收取土地租金的形式租给他人经营,也就是租赁给本集体经济组织以外的第三方经营.3、互换互换是指承包方之间为方便耕作或者

4、各自需要,对属于同一集体经济组织的承包地块 进行交换,同时交换相应的土地承包经营权,互换要在双方自愿协商一致的根底上进行, 集体经济组织等可以向承包方建议或者与其协商,不得强迫任何一方当事人.互换后,当 事人可以就互换后的土地承包经营权进行登记,未经登记的不得对抗善意第三人.对于在 两个不同的集体经济组织之间的土地承包经营权的互换,要根据土地治理法的有关法律的 规定办理.4、转让转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源,经承包方申请和发包方同 意,将局部或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户,由其履行相应土 地承包合同的权利和义务.转让后原土地承包关系自行终止,原承包方

5、承包期内的土地承 包经营权局部或全部灭失.4转让包括出售、赠予等.转让是最彻底的土地承包经营权的 流转方式,承包方完全失去了土地使用权.5、反租倒包集体组织或企业以一定数量的租金从农户手中将土地使用权反租过来,通过土地治理 和根底设施改造,建设专业化农业设施,形成规模经营后,再倒包给原承包农户或其他农 户和单位.6、入股承包方将其土地承包经营权析股与其他生产要素结合,在自愿的根底上组建土地股份 制或股份合作制企业.这种方式对于引进资金、技术入股,开展高产、优质和高效农业和 绿色家业具有可行性,广泛利用这种方式,一方面可以调整农业生产结构,提升农业生产 率；另一方面又可以在一定程度上把农民从土地

6、上解放出来,在第二、三产业寻找就业时机,这样农民就可有两份收入.7、抵押抵押权是为发挥物的交换价值,得设定的担保物权.5对土地承包经营权的抵押问题, 历来存在争议,有人主张不能抵押,有人认为应该允许抵押.我国立法对集体土地使用权 抵押采取了严格限制的态度.对集体土地使用权,不管使用人是依承包合同取得的,还是 通过其他方式取得的,根据?担保法?的规定,能设定抵押权的农村土地,一是“四荒 土地使用权,二是乡镇、村企业的厂房等建筑物所占土地,而对耕地、宅基地、自留地、 自留山等集体土地使用权禁止抵押.6对农村土地承包经营权能否转让、抵押,学界产生了剧烈的争论.有的学者主张,农村土地承包经营权应当允许

7、转让、抵押.不允许土地承 包经营权转让、抵押将严重限制农民对于土地的权利,是对农民权利的剥夺.7有的学者认为,允许土地承包经营权转让和抵押将使贫困的农民失去土地,产生类似明末李闯起义 的流民问题,进而危害国家政权的基石.网?农村土地承包法?没有规定土地承包经营权的抵押,原因是由于承包方将土地承包经营权抵押给银行后,如不能按期归还贷款,银行 依法行使抵押权,对农户的耕地承包经营权进行处置,承包方就要失去土地承包经营权,从而失去生活保证,搞不好回影响农户家庭的生活,造成社会问题.而一旦承包方到期不能如期还贷款,银行如何处置土地承包经营权,存在实际操作问题笔者认为允许土地承包经营权抵押,是符合社会经

8、济开展的规律.农民的土地承包经 营权能转让,为什么就不能抵押呢 应该允许抵押.土地承包经营权是用益物权.这是一种 他物权,允许其抵押,是符合物权可别离的特征的,也是物权人行使其合法权利的表达.赋予农民越多的权利,农民增收的时机就更多.只不过要对抵押权进行必要的限制,可以 从以下几个方面进行：(1)抵押的目的土地承包经营权的抵押应当出于农业生产的目的.农业生产的本钱是越来越高,因而 要进行大规模的经营,在本钱缺乏时,允许将土地承包经营权抵押,有利于筹措资金,有 利于耕地的产出.(2)实现抵押权不得改变土地的性质因实现抵押权而取得土地承包经营权的权利人不得改变土地的性质.这一点很重要, 如果改变土

9、地的使用性质,就意味着大局部的耕地会因此而流失,土地流转的目的没有达 到.对于因抵押取得的权利受让人的行使权利进行必要的限制,这样做的目的是保证耕地 面积不会由于抵押而减少.(3)抵押登记抵押应依法办理登记手续,否那么不能对抗善意第三人.在抵押期间,不允许原承包人 转让承包经营权,这是为了保证抵押权人的利益,除非其转让行为经抵押权人的书面同意 或履行了其义务而使抵押权归于消灭.一法律规定的不完善农村集体土地使用权流转政策的多样化和法律的不完善,增加了土地流转的纠纷和风 险.土地流转不标准,缺乏契约约束.农户间的自由流转大多为口头协议,缺少书面合同, 矛盾纠纷难以预防；私下流转大多不申请、不登记

10、、不报告,集体经济组织也少加干预,流 转无序；农户委托集体经济组织统一发包的缺少农户委托书,统一发包中由于对预期增值估测不当,造成对农民、集体利益的损害,甚至剥夺农民承包权,造成不稳定因素.二土地流转的中介组织不够健全大局部地区尚未形成统一标准的土地流转市场,流转中介组织较少,流转信息传播渠 道不畅.一些地方尽管建立了流转中介组织,但真正按市场经济法那么对土地流转进行运作 的并不多.流转市场发育不良,中介组织匮乏,信息不灵,往往出现农户有转出土地意向 却找不到适宜的受让方,而需要土地的人又找不到中意的出让者,影响了生产要素的合理 流转和优化配置.三土地流转的操作程序不标准目前,标准的土地流转机

11、制还没有建立,在完备流转手续、标准流转程序方面存在不 少问题.不少农户采用“口头协议,私下进行自发性的流转,不遵循一定的程序和履行 必要的手续,未通过流转合同来标准双方的权利和义务关系,纠纷隐患较多.四土地流转中政府定位不当一些乡村组织直接充当土地流转的主体,不尊重农民的意愿,随意改变土地承包关系, 搞强制性的土地流转.有的把土地流转作为增加乡村收入的手段,或者作为突出地方政绩的形象工程,损害农民利益.一些地方热衷于搞“反租倒包,由于流转的动机和做法各异,在操作中曲解甚至违背土地政策,如有的强行反租,有的租金补偿过低,有的明着“反租,暗着“倒包,土地租金的收益分配缺乏透明度.三,土地流转制度的

12、完善土地承包经营权流转制度的核心是“三权土地所有权、承包权与经营权别离、自愿自主、市场契约和政府监督,科学合理的土地流转机制,既有利于土地转让方,又有利 于受让方.9 2005年1月19日公布,2005年3月1日正式实施的?农村土地承包经营 流转治理方法?,对土地承包经营权的流转已作了明确的规定.包括流转的当事人、流转 的方式、流转合同、流转治理等内容.特别规定了： “没有承包方的书面委托,任何组织 和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地.这对维护农民的合法权益提供了一定 的法律保证.笔者认为还应从以下几个方面对土地流转制度进行完善.1、明确的承包经营权对农民享有的土地承包经营权都要作明确

13、的界定,保证农民手中持有的土地承包经营 权证是独一无二的,权属是明确的,没有争议的.只有这样,农民才能真正地认为他是拥 有了土地的,也只有这样,土地流转中才不会出现权属纠纷.2、标准的流转形式对土地流转中的程序要作严格的规定,无论是何种形式的流转,不但要形成书面的形 式,而且应是明确具体的.可以设立农民自发性的组织,如农业协会之类的组织,聘请法 律参谋为农民的流转合同把关,维护农民的利益.3、中介组织建立土地承包经营权流转的中介组织,促进土地使用权的合理流转.中介组织及时掌 握农业信息,在农地进入市场之前,农民就能对其所承包的土地的价值有个清楚的了解, 能对是否转让承包权或转包有充分的熟悉.增加土地流转的时机,减少土地流转的风险, 形成规模效益.4、对集体经济组织及地方政府作必要