碧桂园连遭暴击,杨国强2018年没有目标

1、碧桂园连遭暴击，杨国强 2018 年没有目标迄今为主，这或许是碧桂园遭遇的最惨烈打击。 4 月 22 日，中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一 步稳定房地产市场的通知 （下称通知 ）下发，公布新一 轮房地产调控政策。由于限定户籍迁入海南省的居民家庭只 能购买一套住房， 并须提供至少一名家庭成员在海南累计 24 个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明， 通知对海 南房地产行业产生了巨大的打击。在近乎“无房可卖”、“无人 可买”的局面下，圈地海南的碧桂园， 基本确定沦为输家。 重 仓海南，限购链家提供的数据显示， 2017 年上半年海南购 房成交中，岛外购房客户占比高达 88% 。这部分

2、需求，将随 着通知被彻底抑制。对碧桂园来说，随着岛外客户的流 逝，未来的业绩势必遭受重创。根据国际金融报报道， 碧桂园在海南共有 18 个项目， 总可售建筑面积 512.14 万平 方米。海南，在碧桂园整体业绩中，尤为重要。 2017 年， 碧桂园合同销售前十项目中，海南地区贡献两席。碧桂园海 南项目在碧桂园集团海南区域的官方网站上，目前仍然可以 看到 10 个项目，包括碧桂园珊瑚宫殿、碧桂园齐瓦颂、碧 桂园东海岸、碧桂园金沙滩、碧桂园美浪湾、海口碧桂园、 碧桂园君悦海、碧桂园三亚海、碧桂园三亚郡和三亚国际传 媒中心。碧桂园以 52 亿元拿下三亚海坡村地块 2017 年 7 月，碧桂园曾以 5

3、2 亿元的代价，拿下位于三亚海坡村的地 块。这个拿地成本相当于碧桂园 2017 年 6 月份全国拿地金 额的 30% 。作为一个区域公司， 能得到集团如此大力度的支 持，这在海南并不多见。这个汇集了住宅用地、批发零售、 商务金融和旅馆用地各种用途的复杂地块，对碧桂园来说， 无疑是重大挑战。加上“全域限购”带来的巨震，碧桂园在海 南的业务，未来也将严重受挫。重仓三四线，调控在三亚海 坡村竞价成功后，碧桂园一度被认为捡了个便宜。毕竟，这 个地块的成交价远低于业内人士的预估。虽然商业性质用地 占比高达 51% ，但考虑到， 碧桂园在海南核心城市库存已为 数不多，海坡村地块对碧桂园的价值仍颇为重要。事

4、实上， 核心城市库存不足，已经成为碧桂园在全国市场的普遍规律。 根据碧桂园发布的 2017 年财报，有媒体分析称，“在高歌猛 进的拿地速度背后，借贷比率上升、负债率上升、三四线库 存压力大、房屋频现陷质量问题等一处处暗礁也在时刻逼近 碧桂园。”该报道称， 2017 年碧桂园 50% 以上的销售业绩， 都是三四线城市贡献的。由于目前部分三四线城市销售相对 低迷，未来的库存压力会非常大。资料显示，在去年底，碧 桂园合共经营 1468 个项目，覆盖 30 个省、 220 个市、 768 个县 /镇区。按地理位置计算，约 58% 的销售来源于三四线 城市。链家研究院认为，三四线城市面临人口流出、老龄化

5、 等问题，支撑房地产市场的长期动力不足。经济学家宋清辉 也曾直言，碧桂园重仓三四线城市的战略方向是错误的，应 避免未来的进一步扩张计划。此外，在房地产调控不动摇的 背景下，三四线城市房价正呈现环比涨幅收窄的趋势，未来 不可能继续上涨，对企业业绩支撑力度有限。重仓海外，停 售相比海南“全域限购”和重仓三四线城市带来的未知风险， 碧桂园的海外布局也极为不顺。 2013 年 8 月 11 日，位于马 来西亚新山市的碧桂园金海湾正式开盘，创下近 50 亿令吉 (约 90 亿元)的销售记录，一举打破马来西亚的单盘销售 记录，成为大马单盘及发展商销售业绩第一。碧桂园马来西 亚金海湾项目然而，有媒体报道，今

6、年 3 月 1 日，在马来西 亚柔佛州议员邹裕豪( Cheo Yee How )陪同下，数十名碧 桂园金海湾业主因不满房屋质量和小区环境，前往马来西亚 新山市房屋仲裁庭投诉中国开发商。碧桂园在马来西亚新山 市的另一个项目，也陷入困局。 2013 年，碧桂园拿下由四 个面积不等的人造岛组合而成的地块， 占地约 14 平方公里， 接近澳门面积的一半， 启动“森林城市”项目。2016 年 12 月， 碧桂园宣布森林城市项目的总投资将达 1000 亿美元。按照 此前公布的规划，该项目将耗时 20 年开发，是碧桂园在海 外最大的房地产项目。碧桂园马来西亚森林城市项目作为碧 桂园董事局主席的杨国强心中的理

7、想之城，森林城市项目能 否成功，一定程度上决定了杨国强大力推进的海外战略的成 败。然而， 2017 年以来，国内加强对个人外汇监管政策，封堵漏洞后境内资金难以流向海外，以中国用户为主要目标 的出海房企集体陷入销售困境。据悉，森林城市项目的国内 买家比例尤为突出，超 80% 。2017 年 3 月，有多家媒体报 道称，碧桂园森林城市项目暂停国内销售。 4 月 5 日，碧桂 园集团副总裁朱剑敏在香港接受采访时承认，森林城市已经 完全停止在中国内地的销售计划。 2017 年，碧桂园实现合 同销售金额 5508 亿元，同比增长 78% ，成为销售规模最大 的房企。不知是否预判到 2018 年的种种不确定因素，碧桂 园总裁莫斌在 3 月 20 日的业绩发布会上宣布， 2018 年不设 合同销售目标， 对于媒体的追问， 杨国强甚至两次抢过话头。 数据显示，2018