房地产开发类贷款

1、第六章房地产开发类贷款概述定义房地产开发类贷款是指用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金的贷款,包括土地储藏贷款、房地产开发贷款.房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房(安居工程)开发贷款(含科教文卫单位经济适用住房建设贷款)、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其他房地 产开发贷款等.对象房地产开发贷款的对象为经工商行政治理机关(或主管机关)核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企(事)业法人.土地储藏贷款的对象为政府土地储藏机构,即经县级及县级以上人民政府批准成立的,受政府委托代表政府实施土地收购、储藏和出让前期工作的法人机构,包括政府土

2、地储藏中央和承当 政府土地储藏职能的企(事)业.条件借款人条件借款人除符合本手册第一篇第二章 信贷业务根本操作流程? 我行公司类客户的根本条件外, 还应具备以下条件：1. 借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业的：(1) 应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承当贷款工程开发建 设的资格；(2) 如接受其他单位委托进行房地产开发建设,还要求与业主单位正式签订房地产开发建 设工程合同.2. 借款人为事业单位的：(1) 经主管机关核准登记,具有事业法人资格,取得事业法人登记证；(2) 实行独立核算,有健全的治理机构；(3) 按规定办理年检手续,年检合格.3. 土地储

3、藏机构还需要具备以下条件：(1) 所在城市经济稳定开展, 财政状况良好,具有良好的政府信誉.房地产市场化程度高,房地产经营机制较健全,财产抵(质)押、招标、拍卖、挂牌出售、权属登记等行为标准.房地 产市场容量大,具有良好的开展前景,土地有一定的升值潜力；(2) 对所辖城区土地一级市场具有较高的垄断经营地位,所经营土地纳入近期开发建设规 划,列入政府土地储藏决策机构制定的年度方案,并持有相应地块的收购、储藏和出让前期工作 的批文,具有土地储藏机构自身资金总体安排方案；所收购、储藏和拟出让的土地主要用于经营 性设施建设,地段区位较好；所从事土地收购、储藏和出让前期工作等经营活动符合国家和地方 有关

4、法律法规和政策；(3) 具有与所经营的土地收购、储藏和出让前期工作业务量相匹配的资本金或专用基金, 实行统收统支的政府土地储藏中央应经当地政府同意,能够根据土地储藏量的增加从土地收益中 提取一定比例的留存收益,逐步增加资本金或专用基金.(4) 能提供合法、足值的抵押物.贷款工程条件1. 贷款工程经可行性研究论证,能够有效满足当地住房开发市场的需求,市场前景较好；2. 贷款工程已经纳入国家或地方房地产开发建设方案,其立项文件完整、真实、有效,能够 进行实质性开发；3. 贷款工程工程预算和施工方案符合国家和当地政府的有关规定；4. 贷款工程的工程预算投资总额能够满足工程完工前由于通货膨胀和不可预见

5、等原因追加 预算的需要；5. 贷款工程的根底设施、公共设施建设配套,工程建成后,能及时投入正常使用；6. 贷款工程的自有资金投入不少于总投资的35%;单位职工集资建房,集资额到达工程总投资的30%以上并存入贷款行专户；如集资所建住房被本单位职工预订,预付购房款须到达20%,并已存入贷款行专户；对单幅土地的土地储藏贷款金额最高不超过该幅土地的收购、储藏及出让前期工作本钱的80%或者土地评估价值的70% (以两者较低额为准).期限及利率房地产开发贷款期限一般为 1 3年(含),土地储藏贷款最长为 2年,高等院校学生公寓建 设贷款最长为10年.贷款利率及计结息方式： 应根据中国人民银行和中国建设银行

6、的有关定价政策确定,并在借款合同和贷转存凭证中载明.操作程序房地产开发类贷款操作程序可分为受理、调查评价、审批、发放、贷后治理五个环节.受理提交材料借款人除提交第一篇第二章信贷业务根本操作流程?规定的公司类客户根本材料外,还应提交以下材料：1. 建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或承当贷款工程开发建设的批准文件；2. 申请贷款工程的有关材料,主要包括工程建议书、可行性研究报告及批准文件、工程年度 投资方案、扩初设计以及批准文件、工程建设用地规划许可证?、建设工程规划许可证?、国有土地使用证?、建设工程开工许可证?.如已获得商品房屋销(预)售许可证?等文 件,也应同时提供；3. 工程开

7、发建设自有资金落实的证实文件、资料；4. 工程租售方案及有效的收益分配协议；5. 如贷款工程收益缺乏以归还银行贷款本息,还应提供经有权部门批准的可用于还款的其他 资金来源证实.6. 如借款人接受其他单位委托进行房地产开发建设,还应提供与业主单位正式签订的房地产 开发建设工程合同；7. 申请政策性房地产开发类贷款的借款人,还应提供住房资金治理中央出具给贷款行的委托 贷款通知书.8. 申请土地储藏贷款的借款人,应提供机构县级及县级以上人民政府批准成立的,受政府委 托代表政府实施土地收购、储藏和出让前期工作的有关文件.初步审查参照第一篇第二章信贷业务根本操作流程? 的要求进行初步审查,并重点审查以下

8、几项内 容：1. 借款人是否具有进行房地产开发建设的资格；2. 借款人开发建设资格批准文件是否在有效期内；3. 贷款工程是否经有权机关批准.工程建议书、可行性研究报告及批准文件、工程年度投资 方案、扩初设计以及批准文件等是否完备、有效；4. 工程建设条件是否落实(1) 贷款工程是否列入国家或地方政府的建设方案；(2) 经济适用住房是否列入国家经济适用住房(安居工程)建设方案；(3) 有无建设用地规划许可证?、建设工程规划许可证?、土地使用权证?、建设工程 开工许可证?；(4) 土地出让、转让手续是否办妥,科研机构、大专院校、文化团体和卫生医疗单位利用自有土地自建经济适用房的,是否拥有划拨土地的

9、国有土地使用证?；(5) 开发工程的文件是否完整、真实、有效,是否能进行实质性开发建设；(6) 贷款工程有无商品房屋销(预)售许可证?；借款开发的工程是否具备房屋预(销)售条件,其预(销)售前景是否良好；(7) 自有资金投入是否已经到达贷款工程总投资35%以上；科研院所、大专院校、文化团体和卫生机构用自有土地自建经济适用住房的,是否拥有工程总投资20%以上的自筹资金；(8) 贷款工程承建人与借款申请人是否相符；(9) 贷款工程与中国建设银行信贷业务申请书?中的用途是否一致;(10) 申请政策性房地产开发类贷款的借款人是否提供了住房资金治理中央出具的委托我行 贷款的文件.(11) 申请土地储藏贷

10、款的借款人,是否提供机构县级及县级以上人民政府批准成立的,受政府委托代表政府实施土地收购、储藏和出让前期工作的有关文件.(12) 对单幅土地的土地储藏贷款金额是否超过该幅土地的收购、储藏及出让前期工作本钱的80%或者土地评估价值的70% (以两者较低额为准).贷前调查房地产开发类贷款的调查评价包括客户信用评级、工程评价、担保评价三局部内容.客户信用评级在充分考虑房地产开发类贷款客户特点的根底上,参照本手册第三篇第一章客户信用评级?的相关规定办理.业务评价对房地产开发类贷款工程应进行评估,对已授予一般授信额度的客户或贷款期限在三年(含)以下、贷款额占工程总投资 50%以下的房地产贷款工程,可进行

11、简要工程评估.房地产开发类贷款工程评估在评估过程中,应根据房地产开发贷款的特点,评估以下几个方面的内容：1. 工程主要关系人资信评估(1) 借款人及工程主要关系人资信评估要通过对借款人及工程主要关系人(如其母公司、 主要投资人)的经营情况、财务状况、信用情况的考察,对其资信状况进行综合分析.应评价借 款人主营业务开展情况,近三年开发量、竣工量、销售量、竣工产品合格率、优良率、销售率； 目前企业的规划工程、在建工程的开发规模、开发进度；企业近三年的销售业绩,在同行业中所 处的竞争地位及竞争水平.(2) 对借款人及工程主要关系人的资信评估,应根据客户信用评级有关要求,在对借款人、工程主要关系人进行

12、客户评价的根底上,从客户信用评级报告中摘录有关内容,列表综合反映企业名称、企业经营情况、财务情况、评信状况等.(3) 对所评估的贷款工程,须针对工程各关系人之间的产权及其他限制关系,绘制工程有 关各方关系树形图,并作文字说明.2. 工程概况和建设情况评估(1) 工程概况和建设情况评估要对工程建设的根本情况、建设条件、实施进程、设计施工 监理情况、环境保护条件等进行综合论证分析.(2) 工程建设的根本情况评估.要调查工程的地理位置、四至、用途、主要建设指标(占地面积、建筑总面积、建筑密度、建筑高度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等)、总投资和资金来源、方案开工和竣工时间、开发期限以及工程

13、所在地区有关房地产开发的政策环境、开展规划、开展状况和环保政策等,并分析投资该工程是否符合国家产业政策、区域开展战略及 建行信贷投向政策等.(3) 工程建设条件评估.要调查工程是否得到政府有关部门的立项批复,明确土地使用权获取的方式、使用年限,核查房地产开发相关证件：包括国有土地使用证?、建设用地规划许可证?、建设工程规划许可证?、建设工程开工许可证?等.审核企业自有资金是否到达工程总 投资的35%,考察工程的动迁安置方案,施工期间原材料、动力、水等条件的保证程度,工程建 设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件是否落实,是否享有政府有关优惠政策.如果 是经济适用住房工程,还要审核工程是否

14、列入国家建设方案和信贷指导方案.(4) 工程建设实施进程评估.要对申请贷款工程从立项、可行性研究报告及批复、下达规 划任务、征地拆迁、规划设计及批复、取得建设工程开工许可证?直至开工、竣工、销售的进 展情况评估.对未开工工程要掌握其开、竣工时间及进度安排；对已开工工程要说明工程建设的形象进度、投资完成情况、各项资金到位情况, 未到位资金及原因, 工程预计竣工时间, 取得商 品房预(销)售许可证?的要说明预(销)售情况；对调整投资的工程要着重说明设计变更、概 预算调整等文件的批复情况,调整概预算后资金缺口和相应的资金落实方案以及调整可能对施工 进度、本钱、销售情况的影响.(5) 工程建设的设计、

15、施工、监理情况评估.要调查工程工程建设的招投标方式是否符合 有关部门的规定；调查分析设计、施工企业和建设监理企业的资质等级、资信业绩.(6) 工程建设的环境保护条件评估：要调查工程建设地区的环境状况,分析工程是否可能 引起周边生态环境的变化,审查工程为环保所采取的举措、环境影响评价报告的批复情况及当地 环保主管部门对该工程的环保要求.3. 工程市场情况评估工程市场情况评估要求贷款调查评估人员通过对房地产投资环境、工程市场定位、房地产经营方式的分析,通过市场调查与预测,对房地产贷款工程的市场竞争水平、销售前景作出判断.(1) 房地产投资环境评估.要了解工程所在地区政治、经济、文化、自然资源等方面

16、的情 况,调查工程所在区域的自然条件、城市规划、根底设施、交通便利程度、文化教育条件、医疗 卫生条件、金融保险条件、民风民俗条件及社区效劳条件等方面情况；预测国家及地方的经济政 策和产业政策、已经发生或将要发生的重大事件及当地地质、水文、噪声、空气污染等因素对房 地产开发工程的影响程度以及本工程对周边环境的影响.(2) 工程市场定位评估.要根据房地产工程的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具 体情况评价工程的市场定位的准确性；针对工程物业类型(如居住、商业、办公和其他等物业类 型)及其特点进行分析,以判断评估工程所具有的档次及其面向的主要消费群体.(3) 房地产产品经营方式评估：要通过对开发

17、工程的资金压力、开发商自身的经营水平以及房地产产品的市场接受程度等内容的了解,分析房地产工程采取出售(包括预售)、出租(包括预租、短租或长租)、自营(指出售、出租以外的经营方式)等不同的经营方式的市场情况.(4) 房地产市场状况评估, 应在房地产投资环境调查与预测的根底上进行,具体内容包括： 供求状况分析.要分析工程所在地的社会经济开展水平和房地产市场发育程度,工程主要消费或使用群体的收入水平、居住水平以及对同类工程的需求情况及变化趋势；周边地段具有相似用途、规模、档次、价格、设计的房地产工程(包括已完成的工程、在建的工程、已审批立项 的工程、潜在的竞争工程)的供给状况,如供给量、有效需求量、

18、空置量和空置率等. 价格分析.要对周边地段同类房地产商品的售价、租金和租售情况进行分析. 本钱分析.要分析同类房地产开发和经营的本钱、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等. 工程竞争水平分析. 要分析和评价工程在地段、设计、质量、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业治理、企业品牌等方面与周边区域同类工程的比拟优势,综合得出工程在市场上的竞争水平. 工程销售前景分析. 要调查工程的销售策略、销售方案、销售渠道等销售举措的制定和落实情况,分析和评价其可行性,估算出工程未来各时段内的租售进度安排、租售面积及租售价格水平.4. 工程投资估算与融资方案评估房地产工程总投资主要包括开发建设投资,出租

19、、自营的房地产工程还要包括经营资金.开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用,主要包括：土地费用、前期工程费用、根底设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、管 理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等.经营资金是指开发企 业用于该工程日常经营的周转资金,是企业流动资产和流动负债的差额分摊到该工程的局部.进 行工程投资估算分析和审查,要分析各项工程工程内容和本钱费用是否齐全,有无任意扩大取费 范围和提升标准,扩大投资规模；分析投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价等情况；分析 投资构成比例合理与否.在此根底上,调整工程本钱

20、费用,填列工程总投资估算表?和开发 产品本钱估算归集表?.(1) 房地产工程土地费用应该包括为取得房地产工程用地而发生的费用,主要有以下几种： 划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价.(2) 房地产工程前期工程费用应包括工程前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测, 以及“三通一平等阶段的费用支出.(3) 根底设施建设费应包括进行工程根底设施建设所发生的费用,具体包括建筑物2米以 外和工程用地规划红线以内的各种管线和道路工程、供水、供电、通讯、供气、供暖、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用,以及

21、各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用.(4) 建筑安装工程费应包括建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装 工程费用等.在工程评估阶段,建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、 工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法,也可以根据类似工程经验进行估算.(5) 公共配套设施建设费应包括居住小区内为居民效劳配套建设的各种非盈利性的公共配 套设施(又称公建设施)的建设费用,主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、 停车场等.(6) 开发间接费用应包括房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织治理所发生的 各项费用.(7) 治理费用应包括房地产

22、开发企业的治理部门为组织和治理房地产工程的开发经营活动 而发生的各项费用.(8) 财务费用应包括房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用.主要包括借款和债券 的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用.(9) 销售费用应包括房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用,以及专设 销售机构的各项费用.主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修 理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售效劳费及预售许可证申领费等.(10) 开发期税费应包括工程所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门 征收的费用,主要包括：土地使用税、市政支管线分

23、摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、 初装费、分散建设市政公用设施建设费等.各项税费应根据当地有关法规标准估算.(11) 其他费用应包括：临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包治理费、合同 公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等.(12) 不可预见费应根据工程的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述各项费用 的3% 7%估算.对工程资金来源的评估, 应对工程资金来源的合理性、可靠性进行分析论证. 房地产工程的资金来源通常包括自有资金、预租售收入及银行贷款和其他资金来源四种渠道.对开发工程资金 来源的评估主要侧重于对我行贷款以外的其他资金来源的

24、合理性、可靠性进行评估.(1 )工程自有资金为借款人/工程发起人、其他关系人对工程投入的资本金.评估自有资金,对已到位资金,须审查验资情况；对未到位资金,结合各投资者提供的财务报表和分年度资金安 排承诺函,分析近三年财务变动,了解投资者债务及其在建或拟建工程资金运用,确定投资者可 用于本工程的资金数额及分年度方案.对以实物、工业产权、非专利技术或土地使用权作价出资 的非债务类资金进行评估,主要审查是否经过有资格的资产评估机构进行评估,估价方法是否符 合法律、法规的要求,所占比例是否符合有关规定.(2) 预租售收入应包括房地产产品的预期销售收入、租金收入和土地转让收入等.评估预 租售收入,要根据

25、工程的工程进度方案以及工程租售方案,在对附近区域同物业类型的租售情况(包括价格、租售率)进行调查的根底上进行.(3) 银行贷款是指借款人/工程发起人的银行贷款和发行债券、融资租赁及其他需要付息还 本的资金.评估银行贷款,重点考察借款人获得除我行贷款以外的其他金融机构贷款的数额、融资条件及资金到位安排,分析结构比例是否符合国家和我行有关规定.(4) 在对工程各项资金来源进行调查分析的根底上,确定工程切实可行的融资方案,填列 ?投资方案与资金筹措表?.5. 财务效益评估财务效益评估应在进行根底财务数据测算与分析的根底上,根据国家现行财税制度及有关规定,测算财务效益评估指标,考核工程的盈利水平.(1

26、) 根底财务数据包括工程总投资、计算期、本钱与费用、租售价格、租售率、经营收入、 经营税金及附加、利润总额与利润分配等.工程评估时应对房地产工程经营方案、各项根底财务 数据确实定进行认真、细致、科学的预测和审查,并说明确定的理由和依据.(2) 房地产工程经营方案的审查,审查的内容应包括：借款人的出售、出租、自营等方案(以 下简称经营方案)是否符合政府有关房地产租售和经营的规定,并与开发商的投资策略相结合；房地产工程经营方案中是否包括拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及 收款方式等内容；经营房地产的类型和相应的数量,是否在房地产工程可供经营的房地产类型、 数量的根底上确定,

27、并考虑了经营期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响；租售价格 的测算是否考虑了政治、经济、社会等宏观环境、市场供求状况,以及已建成的、正在建设的和 潜在的竞争工程对房地产工程租售价格的影响,并与位置、规模、功能和档次等方面可比的交易 实例相比拟.通过对租售方案的审查,确定其是否客观合理,并进一步对其进行修正.(3) 工程计算期包括工程建设期和经营期,确定工程计算期应充分考虑开发商的经营业绩 和实力,考核承当工程筹划、设计、施工企业的实力,考虑市场供求状况、资金供给以及工程的 房屋、土地使用权年限等因素.(4) 经营本钱与费用估算.应在对经营本钱与费用各细项进行调查分析的根底上,确定合理的

28、工程经营本钱与经营费用,并填列经营本钱与费用估算表?.(5) 开发产品本钱是指房地产工程产品建成时,投放于某项房地产产品的开发建设投资. 当房地产工程有多种产品时,可分别估算每种产品的本钱费用,但应注意开发建设投资在不同开 发产品之间的合理分摊.(6) 经营本钱是指经营(包括出售、出租、自营)房地产产品时,由开发产品本钱分摊至 当期的开发产品本钱及当期经营所需的运营费、治理费等.对于分期收款的房地产工程,房地产 销售本钱和出租经营本钱可按其当期收入占全部销售收入和租金收入的比率,计算本期应结转的 经营本钱.(7) 运营费用应包括以出租或自营方式获得收益的房地产工程在工程经营期间发生的各种 运营

29、费用.主要包括：治理费用、销售费用等.(8) 修理费用应包括以出租或自营方式获得收益的房地产工程在工程经营期间发生的物料 消耗和维修费等.(9) 房地产工程收入估算.房地产工程的收入应包括房地产产品的销售收入、租金收入和 自营收入.在对房地产工程各项收入进行审查、调整的根底上,填列经营收入与经营税金及附 加估算表?. 租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格.应注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响；空置期(工程竣工后暂时找不到客户的时间 )和租售率对租售收入的影响； 规划设 计的原因导致不能租售面积比例增大对租售收入的影响. 自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和效

30、劳业等经营活动的载体, 通过综合性的自营方式得到的收入.在进行自营收入估算审查时,应充分考虑目前已有的商业和 效劳业设施对房地产工程建成后产生的影响,以及未来商业、效劳业市场可能发生的变化对房地 产工程产生的影响.分析审查确定收款方式是否应考虑了房地产交易的付款习惯和惯例,以及分 期付款的期数和各期付款的比例.(10) 应根据工程投资方案、 资金筹措方案及经营收入与支出方案,编制全部投资现金流 量表?和损益表?.(11) 工程全部投资现金流量表?应反映房地产工程开发经营期的现金流入和现金流出,按期编制,用以计算各项评价指标, 进行房地产工程财务盈利水平分析.该表不分投资资金来源,以全部投资作为

31、计算根底,用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价 指标,考察房地产工程全部投资的盈利水平.(12) 损益表?应反映房地产工程开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润 的分配情况,用以计算投资利润率等评价指标.利润总额的计算公式如下：利润总额=经营收入一经营本钱一治理费用一销售费用一财务费用一经营税金及附加一土地增值税经营收入=销售收入+租金收入+自营收入销售收入=土地转让收入 +商品房销售收入+配套设施销售收入租金收入=出租房租金收入 +出租土地租金收入经营税金及附加=营业税 +城市维护建设税+教育费附加经营本钱=土地转让本钱 +商品房销售本钱+配套设施销售本钱+

32、出租房经营本钱(13) 盈利水平分析,应计算投资利润率、 财务净现值及财务内部收益率等指标,并与行业 的基准水平相比拟,分析判断工程的盈利水平. 投资利润率,是指工程年平均利润总额与工程总投资的比率,计算公式为：投资利润率=建设经营期年平均利润总额/工程总投资x 100% 销售利润率,是指工程年平均利润总额与工程年均销售收入的比率,计算公式为：销售利润率=建设经营期年平均利润总额/建设经营期年平均销售收入x 100% 财务净现值,指将工程方案各年净现金流量折现到同一时点的净效益累加现值.计算公式为：n计算期；r-折现率,取建设银行规定的五年期贷款利率加一个百分点；1二J第t年的净现金流量；CI

33、指现金流入量,包括：工程经营(包括租售和自营)收入、回收固定资产余值、回收流 动资金等局部；CO指现金流出量,包括固定资产投资、流动资金投入、经营本钱、销售税金及附加、所得 税等局部；根据需要可在现金流入和现金流出两类中增减内容. 财务内部收益率是指工程在计算期内各年净现金流量差额现值累计等于零的折现率,它反映工程所占用资金的盈利水平,计算公式为：IRR-财务内部收益率14贷款归还水平分析,应计算贷款归还期、利息保证倍数、本息保证倍数等指标,分析 判断工程的贷款归还水平.贷款归还期指从借款人支用第一笔借款之日起到还清全部借款本息之 日止的时间,即：贷款归还期年=贷款归还完毕的年份一贷款开始支用

34、的年份+当年归还贷款数额/当年可用于还款的资金. 对于除本贷款工程外无其他在建工程的借款人,单纯以本贷款工程投产后自身效益中的可用局部用于还贷,填列工程贷款归还期计算表?,测算工程贷款归还期作为贷款归还期指标；对新建工程外借款人有在建工程,除了测算工程贷款归还期外,还应综合考察借款人各类还贷资金 来源和各类债务负担,填列企业综合贷款归还期计算表?,计算企业综合贷款归还期,作为贷款归还期的另外一个指标. 工程贷款归还期,应以新建工程投产后自身效益中可用于还贷的资金归还工程自身全部贷 款本息所需要的时间.亦即以工程建成投产后可用于还款的利润、无形资产及递延资产等摊销费及其他还款资金归还贷款本金和利

35、息所需要的时间. 企业综合贷款归还期, 应以在测算贷款归还期时, 将借款人各类还贷资金和各类债务负担综合考察,分析所需还款时间.各类还贷资金包括借款人已有现金流量、未来可具备的现金流量,及工程建成后可新增的现金流量.各类债务负担包括此笔贷款本息、原有债务本息或其他可能承 担的债务本息负担. 采用企业综合贷款归还期法测算时,须关注借款人归还目前已有负债的水平；充分考虑信贷工程新增效益是否可能局部或全部用于归还借款人原有或可能发生的其他负债.分析在工程自身不盈利或盈利水平缺乏的情况下,借款人用整体效益归还债务的水平；及在借款人效益欠佳, 但工程盈利水平较好情况下,工程效益用于归还借款人其他负债的水

36、平.15 利息保证倍数,应作为考核借款人归还银行贷款利息水平的重要指标,通过逐年计算 借款人在工程经营期的利息保证倍数,对借款人归还贷款利息的水平作出判断.利息保证倍数的计算公式为：假设做了客户现金流量预测,贝U,利息保证倍数=经营活动现金流量净额/ 当年财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支 出假设没有做现金流量预测,贝U,利息保证倍数=净利润+折旧+摊销+财务费用-应收及预付款项增加 +存货增加-应付及预 收款项增加/ 当年财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出16 本息保证倍数,应作为考核借款人归还银行贷款本息水平的重要指标,通过逐年计算 借款人在工程经营期的本息保证倍数,对借款人

37、归还贷款本息的水平作出判断.本息保证倍数的计算公式为：假设做了客户现金流量预测,贝U,本息保证倍数*营活动现金流量净额/(当年到期的贷款本金+当年财务费用+当年未记入财 务费用的借款利息支出)假设没有做现金流量预测,贝U,本息保证倍数=净利润+折旧+摊销+财务费用-(应收及预付款项增加 +存货增加-应付及预 收款项增加)/ (当年到期的贷款本金 +财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出)6. 不确定性分析房地产工程不确定性分析应分析不确定性因素对工程可能造成的影响,并进而分析可能对贷款归还带来的风险.房地产工程不确定性分析主要包括盈亏平衡点分析、敏感性分析.可进行不 确定性分析的因素主要有

38、：租售量、租售价格、出租率、开发周期、工程总投资等.在对工程不 确定性进行分析的根底上,须对工程的风险点作出判断并尽可能提出防范风险,限制工程不确定 性的举措.(1) 盈亏平衡点分析.盈亏平衡点(BEP)是指工程在利润为零,保持不盈不亏时的临界 点,可用销售量、销售价格、销售额表示,一般用销售率表示,其盈亏平衡点的计算公式为：CBEP (销售率)=(P- T) S式中：C总本钱费用P单位销售价格T单位经营税金及附加S总可售面积(2) 敏感性分析应列图表分析各种变化因素对投资利润率、内部收益率、贷款归还期等各 主要评估指标波动的影响程度,确定工程的抗风险水平.评估中须根据工程具体情况,对敏感性

39、因素如租售价格、出租销售量、工期、总投资等进行单因素、多因素敏感性分析,以了解影响项 目财务效益的最敏感因素,预测工程的潜在风险和抗风险水平.敏感性分析中,影响工程内部收益率、 贷款归还期的主要因素波动幅度可取该因素当前值或 未来最可能值的正负向变动 5%、10%和20%计算.对利用外资达投资总额 30%以上的工程应将 汇率作为敏感性因素进行敏感性分析.7. 银行效益与风险防范举措评估银行效益评估应采用定性和定量的分析方法,具体分析工程资金在我行结算情况及带给银行的相关效益.(1) 资金结算量评估.应分析借款人或工程在建设银行开立根本结算户或资金分流情况, 分析因此为我行增加的资金结算量.(2

40、) 相关效益评估.反映银行从贷款中获得的间接利益,房地产工程贷款的相关效益主要 包括： 对个人住房贷款业务和建筑业贷款业务的作用.重点分析房地产工程贷款是否可以为建设银行带来个人住房贷款的优质房源,是否可以通过贷款置换减少我行对建筑业发放的用于为借款 人开发工程垫资的不良贷款. 对中间业务的作用. 考察工程为我行带来的中间业务收入的增长,如代理房地产贷款、 个人住房贷款抵押物保险业务收入等,对政策性住房信贷业务的影响. 工程建设中和建成后建设银行的结算业务增长情况,主要包括工程的使用者(如住宅业主、写字楼的租户、商业营业用房的商户)给建设银行带来的结算业务增长.(3) 风险防范举措评估.应对借

41、款人提供的保证、抵押、质押等贷款担保举措的可行性进 行分析,并分析工程贷款具有哪些主要风险,采取什么举措降低、躲避、分散风险. 保证举措评估,主要对保证人的主体资格和偿债水平进行分析.对保证人的主体资格进行评估.主要审查保证人是否符合担保法的有关规定,是否经国家工商行政治理机关核准登记并办理年检手续,信用良好,经营活动是否正常,有无重大债权、债务 纠纷等.对保证人的偿债水平进行评估.主要分析保证人的资信、财务状况,进行代偿水平现实状况 评估和代偿水平变动趋势分析,计算和分析保证限额、保证率指标.考察保证人现金流量和盈利 水平,判断保证人是否具备代偿债务的水平. 抵押举措评估,应对抵押人、抵押物

42、、抵押物价值等进行评估审查.对抵押人的主体资格进行评估.主要审查提供抵押物的借款人或第三人是否是依法对抵押物 享有所有权或处分权的法人、其他组织或个人,产权证实文件上的产权所有权人或处分权人是否 与抵押人一致,抵押是否经有权机构批准,以共有财产为抵押物的,应有抵押人对该财产共同占 有的证实及其他共有人同意以该财产设定抵押的证实.对抵押物的审查.主要审查抵押物是否符合担保法?的规定,是否具有巩固耐用、容易变 现、价值稳定的特点,以及抵押人是否将已设定抵押的价值局部再作抵押.对抵押物进行评估.主要审查抵押物的评估机构是否具有评估资格,是否经建设银行认可； 评估报告是否合法、真实、科学；评估物与抵押

43、物的品种、数量是否相符；抵押的时间是否接近 评估基准日,是否在评估有效期内.在此根底上,计算抵押率,并判断其是否合理：抵押率一般 不能超过70%,对通用性差、变现水平差、容易贬值的抵押物,其抵押率是否偏高.抵押率的计算公式为：本次贷款本息总额本次贷款抵押率=X 100%抵押物评估价值额以本抵押物为抵押的贷款本息总额累计贷款抵押率=X 100%抵押物评估价值额本次贷款本息总额优先受偿抵押率=X 100%抵押物优先受偿价值额 质押举措评估,应对出质人、质押财产、质押财产价值进行评估.对出质人的主体资格进行评估.主要审查出质人是否是依法对质押财产享有所有权或处分权 的法人、其他组织或个人,质押财产权

44、利证实文件上的权利所有权人或处分权人是否与出质人一 致,质押是否经国有资产治理部门、公司董事会等有权机构批准,以共有财产为质押财产的,应 有出质人对该质押财产共同占有的证实及其他共有人同意以该财产设定质押的证实.对质押财产的审查.主要审查质押财产是否符合 担保法?的规定,是否属于可质押的范围, 是否具有易估价、易变现、易保管的特点,权利证实文件是否真实、合法、有效.对质押财产价值进行评估.主要审查质押财产的评估机构是否具有评估资格,是否经建设银行认可；评估报告是否合法、真实、科学；评估物与质押财产的品种、数量是否相符；质押的时 间是否接近评估基准日,是否在评估有效期内.在此根底上,计算质押率,

45、并判断其是否合理, 审查质押率是否考虑了各类质押担保的不同情况,对通用性差、变现水平差、容易贬值的质押财 产,其质押率是否偏高.8. 总评估(1) 应对借款人根本情况、工程建设情况、市场状况、工程投资估算及资金来源筹措、项 目财务效益、工程建设的环保情况、银行效益与风险防范举措及工程的经济、社会经济效益等方 面做综合性论述.(2) 应对贷款工程当前存在的有关问题进行阐述,并提出建议及解决举措.(3) 应对贷款工程提出最终评估结论,就是否发放贷款、贷款的金额、条件、期限、利率 等提出明确的意见.房地产开发类贷款工程简要评估进行简要工程评估,应主要包括以下内容：1. 借款人资信评估(1) 借款人根

46、本情况(借款人名称、法定代表人、经营范围、开发资质、信用等级、注册资本及各股东单位投资等有关情况).(2) 借款人经营情况调查分析借款人近三年来主要开发工程的运作情况(介绍借款人开发的主要业绩及主要开发的工程情况),逐个分析工程销售及资金回笼情况及工程经营的经验和教训.(3) 借款人财务状况对借款人的财务报表进行分析,说明借款人资产负债表中资产方主要科目的情况,特别是存货、应收帐款、预付帐款、其他应收款的情况,重点是这些资产的质量和变现水平；负债方主要 科目的情况,特别是预收帐款、应付帐款、其他应付款的情况,重点是这些商业负债的支付压力； 分析有关财务指标,对借款人长期偿债水平、短期偿债水平和

47、盈利水平做出分析判断；分析借款 人在银行间的融资记录,说明借款人融资水平、条件和信誉).2. 工程概况和建设情况评估(1) 工程根本情况(说明工程的地理位置、用途、主要建设指标、总投资和开发期).(2) 工程建设条件(调查工程建设是取得政府有关部门的批准文件的名称和时间及主要内 容,明确土地使用权的获取方式(如协议转让、竟拍、与其他客户合作等)及土地款的支付情况和资金来源).(3) 工程建设实施进程评估(调查工程的实际进展情况,并对工程资金进度、形象进度、时间进度方案和实际进展情况,并进行分析).(4) 工程的设计、施工、监理情况评估(主要分析上述单位的资质、业绩,并对本工程设计水平、施工质量

48、等做出分析预测).3. 工程市场情况评估(1) 工程投资环境评估(主要对工程所在地区有关房地产开发的政策、开展规划和开展状 况,以及工程周边自然和人文环境、教育条件、城市根底设施及物业配套的方案和进度等情况进 行分析).(2) 工程市场定位评估(根据房地产工程的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价工程市场定位的准确性,判断工程的档次及其面向的主要消费群体).(3) 工程租售情况评估 总体供求情况(分析工程所在区域同类物业的总体供求情况). 周边主要竞争工程情况(对周边地段同类房地产的规模、档次、设计、环境、配套、建设 进度、物业治理、租售情况、本钱等情况进行分析,并选择至少三个同类

49、物业,列表综合反映其租售情况). 工程竞争水平分析(与本区域同类工程做比拟,本工程的优势与劣势). 销售方式分析(开发商自己销售, 还是委托销售代理公司销售,开发商以往的销售经验及代理公司主要销售的楼盘和业绩)： 销售前景分析(说明意向定购情况及滚动开发工程前一期开发和销售以及资金回笼情况, 并根据上述情况和对周边工程情况的分析,对工程的租售方案,包括租售时间、租售价格、租售 率等做出科学合理的判断 (要致意经济适用房工程要注意考虑价格上限限制的因素),并在此根底上列表逐年测算工程租售收入).4. 工程财务效益评估(1) 房地产工程总投资预测分析.分析工程总投资及构成投资估算有无漏项,投资构成

50、是 否合理,并测算各项费用,列表说明估算依据.(2) 工程资金来源评估.分析工程资金来源渠道及可靠性.(3) 工程损益预测.根据各年份经营收入占总经营收入的比例,将工程总投资分摊进各年 而得各年份的房地产开发本钱,并据此列表测算工程损益.(4) 工程投融资方案评估.根据工程投资方案及企业融资方案,制订工程分年度资金来源 及运用表.(5) 工程有关财务效益指标.依据上述结算结果,计算得出工程投资利润率和贷款归还期 及盈亏平衡点.5. 银行效益与风险防范举措评估.测算资金结算量,进行相关效益评估.6. 风险防范举措评估(1)工程风险评估.分析工程的政策风险、市场风险、资金风险、法律风险,并针对风险

51、 因素提出银行防范风险的琐事和建议.(2)贷款担保举措评估.7. 工程评估结论与贷款建议.通过对上述指标进行分析,得出评估结论与贷款建议(对贷款 与否及贷款金额、期限、还款方案提出具体建议).担保评价参照本手册第三篇第三章信贷担保?的方法、要求、内容对客户提出的担保人和担保物进 行调查和评价.撰写调查评价报告信贷人员根据对借款人调查评估结果撰写调查评价报告.调查评价报告由客户信用评级报告、工程评估报告(见附件3-6-1)或工程简要评估报告(见附件3-6-2)、担保评价报告三局部组成.审批参照本手册第一篇第二章信贷业务根本操作流程?的要求进行.发放参照本手册第一篇第二章信贷业务根本操作流程?的要

52、求进行.在贷款支用时,要特别注意以下问题：1. 严格根据工程建设的工程进度付款；2. 要求借款人提供工程建设合同、建设单位的付款通知书、材料供给合同、设备采购合同 等有关文件,作为支用贷款的依据；3. 借贷双方约定我行贷款与其他资金按比例投入开发建设工程的,应审核其他资金投入的 落实情况.4. 必要时要求借款人对贷款工程办理有效的建设工程保险.(1) 应到建设银行指定的保险机构办理保险.(2) 在归还全部贷款本息之前,借款人应逐年向保险公司办理房屋意外灾害保险.贷后治理贷后检查参照本手册第三篇第五章信贷资产检查?的要求进行.回收、展期与借新还旧参照本手册信贷业务根本操作流程?、有关回收、展期与

53、借新还旧的要求进行.不良贷款治理参照本手册第三篇第七章不良信贷资产经营治理?的要求进行.档案治理参照本手册第三篇第八章信贷档案治理?的要求办理.附件3-6-1评估报告编号：工程代码：借款人代码:中国建设银行 工程名称房地产贷款工程评估报告参考格式评估报告完成日期：年 月 日分支行部:经办分彳T 处:评估认定行公章年 月曰直接评估人评估小组成员姓名：所在单位：职称：姓名：所在单位：职称：姓名：所在单位：职称：-姓名：所在单位：职务:评估宙查人职称：姓名：所在单位：职务:职称：姓名：职务评估审定人:职称：本页姓名打印声明与保证我们在此声明与保证：此报告是根据中国建设银行房地产贷款工程评估暂行方法?

54、和有 关规定,根据贷款申请人提供的和本人收集的资料,经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成 的.报告全面反映了客户及工程最主要、最根本的信息,我们对报告内容的真实性、准确性、完 整性及所作判断的合理性负责.直接评估人签字:年 月曰评估审查人签字:年 月曰评估审定人签字:年 月曰一、工程评估结论 31二、借款人及工程主要关系人资信评估 33三、工程概况和建设情况评估 36四、工程市场情况评估 37五、投资估算与融资方案评估 39六、财务根底数据确实定 42七、财务效益评估 43八、不确定性分析 45九、银行效益与风险防范举措评估 48十、附表及附件 51一、工程评估结论一工程受理情况简要介绍工程的由来,客户提出贷款申请的时间、金额、期限、利率,建设银行受理并 开始评估工程的时间、过程二贷款工程评估结论1. 建议的贷款金额、期限、利率及贷款条件如评估结果为不同意为工程提供贷款,说明 不同意的理由2. 概括工程的竞争优势和劣势1竞争优势2竞争劣势