供应商资格要求.doc

1、A1 包、物业服务 一、供应商资格要求1、符合中华人民共和国政府采购法第二十二条的规定。2、供应商的资质要求：（1）具备三级以上（含三级）物业企业服务资质二、项目需求一、物业管理范围（一） 院内建筑本体的日常巡视和保养， 颐心苑院内安全保卫、 传达室管理、 楼宇自动化监控室值班、秩序维护、 院内地下车库车辆保卫及疏导，院内楼内公共区域活动场地、 部分活动场馆及场馆内设备卫生、机房卫生保洁，大堂及活动场馆服务，园林绿化、代办性服务、物业档案资料保管、节能管理、“四害”防治、有关应急突发事件处理。（二）报刊、资料、普通文件、信件、邮件的收发。二、项目基本情况简介（一）综合楼及院落活动中心土地面积为

2、18600 m2,总建筑面积为 41300 m2,规划园林绿地面积为4850 m2。院内空地 5421 m2 。地上六层，地下二层。地下二层为车库，值班室13宿，公用区域981ni,停车场4772 m2。地下一层，卫生间144 m2、18个蹲位，公用区域 1906 m2,乒乓球室684宿，大舞厅907 m2,投篮机、飞镖机，激光打靶，体育在线室，桌上球类室R,空调机房5间207nL一层 ， 卫生间 125 m2、 18 个蹲位， 公用区域 1774 m2， 器乐排练室 205 m2， 戏曲排练室225 m2，歌舞排练室206 m2,舞蹈排练室216品，游泳馆886 m2,空调机房5间156哥。

3、二层 ， 卫生间 184 m2、 24 个蹲位， 多功能报告厅924 m2， 公用区域 1531 m2， 小影视厅 200 m2，演出候场间176 m2,模拟高尔夫173 m2,练歌房63nt小舞厅198M，棋牌室102nt乒乓 球室205宿，书画室100 m2,台球室105M，空调机房7间277m?。三层，卫生间184吊、24个蹲位，公用区域 1361 ml,大会议室378 ml,电子阅览室245 ml, 多媒体会议室94 R,小会议室94m2,书画展厅130mf,书画展厅130m2,排练室244m21个,棋牌室200 m2,空调机房7间277mL四层 ， 卫生间 184 m2、 24 个蹲

4、位， 公用区域 1611 m2， 网球馆更衣室、 淋浴间， 健身房148m2，网球馆907 ml,台球室151m2,台球室282mt健身馆、按摩椅室 237mf,体质监测中心83mt 羽毛球馆515m2,台球室245 m2,乒乓球室327 m2,空调机房8间219m2。五层，卫生间184 m2、24个蹲位，公用区域 1494 m2, 141m2,。器乐排练室 205 m2,合唱 厅141.2 m2,综合排练厅 327.1 m2,舞蹈排练室 245.3m2,培训室160 m2,教室303 m2,教 室258 m2,空调机房 7间126”。六层，更衣室、淋浴间、卫生间72m2、6个蹲位，公用区域3

5、14m2,空调机房2间53nL本体公共体育活动场地1120 m 2。 （ 门球场、健身器材）。本院内有三个单位山东省老干部活动中心，老年大学，老年体协。办公人员约 200 人。（二）功能说明地下二层主要功能为设备机房、变配电室及人员值班室，消防水池，停车场 149 个车位，保安人员值班室。地下一层主要功能为娱乐活动和员工就餐。大舞厅，乒乓球室，体育在线室，桌上球类室，投篮机、飞镖机、激光打靶室，男女更衣室各2 间，男女淋浴间，员工餐厅，仓库2 间，服务间 3 间，卫生间 2 间，保洁间，主副食加工间，备餐间，副食库房，空调机房5 间，配电间 4 间。一层 主要功能为接待、娱乐活动、游泳馆、老年

6、人保健。桑拿间 2 间，淋浴间 3 间，服务间4 间，梳妆间 2 间，男女更衣室各 3 间，按摩房9 间，足底按摩室2 间，美容美发室，卫生间 6 间，省中医医疗保健门诊部，贵宾接待室，游泳馆，消防监控中心，戏曲排练室，舞蹈排练室，器乐排练厅，歌舞排练室，保洁间，空调机房5 间，配电间 4 间。二层 主要功能为会议、老领导保健、娱乐活动。其中有服务接待室，多功能报告厅，小影视厅，演出候场间，模拟高尔夫，练歌房，小舞厅，棋牌室，乒乓球室，台球室，书画室，保健中心，杂物间，保洁间，卫生间 4 间，空调机房7 间，配电间 4 间。三层 主要功能为会议、办公、娱乐活动。其中有大会议室，小会议室，接待室

7、，办公室 14间，电子阅览室，多媒体会议室，小会议室，书画展厅2 间，棋牌室活动室，放映室，服务间 2 间，杂物间 2 间，保洁间，卫生间 4 间，空调机房7 间，弱电机房，配电间 4 间。四层 主要功能为办公、娱乐活动。其中有会议室，接待室，办公室 14 间，文化活动室 2 间，网球馆，羽毛球馆，健身馆，体质监测中心，台球馆2 个，大教室 2 间，服务间 4 间，杂物间 1 间，男女更衣室，贵宾更衣室 2 间，淋浴间 2 间，保洁间 2 间，库房 3 间，卫生间 5 间，空调机房8 间，配电间 4 间。五层 主要功能为办公、娱乐活动。其中有会议室，接待室，办公室 14 间，舞蹈排练室 1 间

8、，器乐排练厅1 间，合唱厅1 间，综合排练厅1 间，大教室 2 间，服务间 2 间，男女更衣室各1 间，杂物间 4 间，保洁间 2 间，卫生间 4 间，库房，空调机房7 间，配电间 4 间。六层 主要功能员工休息。休息室 14 间，男女更衣室，男女淋浴间，盥洗间 2 间，卫生间 2间，杂物间 2 间，空调机房2 间，配电间 2 间。七层 有消防电梯机房2 间，卫星电视机房，水箱间，配电间。本体公共体育活动场地（门球、体育器材）。（三）本体、设备情况简介1、本体情况简介山东省老年人活动中心项目为一类高层综合楼，工程结构的设计使用年限为 50 年，按六度抗震设防， 主体为框架结构，部分采用框剪结构

9、， 基础为独立柱基础结合防水底板。本工程地上 6 层，地下 2 层。外墙采用石材、铝单板、玻璃幕墙。石材为黄金麻，玻璃幕墙采用蓝灰色镀膜钢化中空玻璃， 铝单板氟碳喷涂。本工程设有机械通风、 防排烟系统、室内给排水系统、消防栓系统和自动喷淋系统等。2 、设备情况简介（ 1 ）电梯系统：本系统原设计为 8 部电梯，后考虑使用需求，启用 6 部三菱电梯，其中客梯 4 部， 医梯 2 部， 且全部兼做无障碍电梯。 B 区 2 部客梯及 2 部医梯兼做消防电梯。 另外， 地下室至夹层设一部小餐梯。（ 2 ）空调系统：本工程采用冷水机组中央空调，地下一层设制冷机房，冷却塔位于六层楼顶； 热源为市政热力管网

10、提供饱和蒸汽。 空调水系统设落地式稳压膨胀器一台， 负责空调水系统补水及定压。 各活动室采用风机盘管加新风系统。 封闭房间设排烟系统， 有外窗房间采用自然排烟。（ 3 ）消防系统：设火灾自动报警系统、消防联动控制系统、消防专用电话系统、应急照明系统。 本工程周边设环形消防通道。 首层中间位置设置消防控制室， 消防泵房设在地下室 （附带500n3消防水池一个），泵房设甲级防火门直通安全出口。本工程分若干防火分区，每个分区至少设疏散楼梯一部， 防火分区采用防火墙或防火卷帘分隔。 室内消防栓系统由地下一层消防水泵房消防栓泵供水，供水压力 0.65mPa。室外设450n3消防水池一个，满足室内消 防用

11、水量需求，屋顶水箱间设18n3水箱一个，并设消防气压稳压设备稳压。每个消防栓均设报警按钮， 设自动巡检功能。 自动喷淋系统由地下一层消防泵房喷淋泵供水， 供水压力为 0.75MPa。（ 4 ） 供电系统： 由济南市供电公司提供的两路独立的 10KV 电源线路， 采用省医科院东临的玉健线分支箱主供，舜健线分支箱备用的供电方案。配电室设在地下一层。（ 5 ）给排水系统：本工程生活给水水源为市政给水管网。给水系统分高低两个区，地下室及夹层为地低区， 由市政给水管网直供， 一至六层为高区， 由地下一层水泵房二次加压供水，二次加压采用无负压供水设备与水箱联合供水。设24 小时集中热水供应系统，热源为市政

12、热力管网提供的饱和蒸汽， 辅以太阳能加热。 排水系统为污废合流系统， 地上各层生活污水重力流排出， 地下一层排水均设置集水坑集水。 泳池设专用太阳能加热系统。 室内污水经化粪池进入西侧中水站，处理后的废水用于室外景观绿化等。三、物业管理的技术规范和要求（一）物业服务的内容1、建筑本体的日常巡视、保养服务，园林绿地养护。( 1 ) 院内建筑包括主体结构、屋面(含保温、隔热、防水层)、楼面、墙面、天花板、顶棚等的日常巡视、保养。( 2 ) 保修的项目由中心工程科负责与相关企业联系、 物业配合、 监督有关保修单位进行维修。2、各类设施设备的运行、养护、维修和管理。( 1 )本项目区域内公共设施的维修

13、、运行与管理。( 2 )门、窗、锁具、隔板、壁橱的各种装修、装饰等维护和保养。( 3 )室外庭院、道路、公共活动场地和机动车停车场的管理维护。( 4 )强电系统的运行、养护、维修和使用管理。( 5 )弱电系统的运行、养护、和使用管理。包括楼宇控制系统、安全防范系统、停车场管理系统、大门及楼宇内值班室监控系统，电气设备系统的( 6 )消防系统运行、养护和管理。包括自动消防系统、消防广播系统、消防栓组合箱、防火卷闸门和其他各类消防设备，以及消防系统的年检。3、公共秩序维护、消防安全管理服务。(1) 大院传达室的值班和出入登记。(2) 大楼主要出入口的管理。(3) 楼内外安全巡查(包括消防巡查)、院

14、区安全巡查、院内公共活动场地体育器材养护及巡查。(4) 总监控室的值班。(5) 院内公共活动场地秩序维护。(6) 车辆出入及地上、地下停车场的管理。(7) 配合公安、武警、消防、秩序维护部门做好治安管理、消防管理等工作。4、环境卫生保洁服务。(1) 院内水面、道路、庭院、传达室、停车场、 14 个大型活动场馆及教室、院内公共活动场地、各活动室门窗和楼内除普通办公间以外的走廊、楼梯、电梯、楼内大厅、卫生间、空调机房、开水间、屋面平台、雨棚表面及大厅的玻璃穹顶等所有公共场地及“门前三包区域”卫生清洁，定期对垃圾进行清运。(2) 对楼内地面、墙面的石材和栏杆、扶手等金属构件进行定期养护。(3) 负责

15、对大楼配套设施适时进行清理、打扫。5、会议礼仪服务。楼内共设有各类会议室、接待室、活动室 40 间左右。物业公司负责大堂服务中心、迎宾、 报告厅、 301 会议室、 8 个大型场馆的管理服务，承担有关会议的会前准备、会中服务和会后清理工作，并根据需要提供重要活动和会议的迎宾、解说、 颁奖等礼仪服务。游泳馆内引导、更衣物品管理服务。会议、礼仪服务人员由中标人配备，须具有较高的政治素质、专业素质， 良好的仪容仪表， 并经活动中心审定后上岗。会务、礼仪服务要制定严格的服务制度和服务标准，服务人员佩戴明显的独立标志，为会议区、领导办公区提供秩序维护、会务、室内外保洁等高质量的服务。6、园林绿地养护。院

16、内园林绿地卫生，绿化设备维护，乔木、灌木、绿蓠类、草坪、地被和楼内部分绿植的养护。7、代办性服务。受活动中心委托，为活动中心收发报刊、邮件等。8、根据工作需要，完成临时性工作。9、具体承担的服务内容将结合本项目的使用安排最终确定。（二）物业服务的要求1、建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。2、物业服务工作所需保洁耗材及客用品由中标人负责。3、按岗位要求配置专业管理服务人员，专业人员须持证上岗，保证中高层管理人员和技术人员的稳定性。4、物业人员应统一工作服装，服装样式应新颖、大方，体现为老干部服务特点，具体样式须经活动中心审定。5、房屋及设施设备等物业档案资料齐

17、全，分类成册，管理完善。6、建立24 小时值班制度，设立服务电话，对活动中心有关报修、求助、建议、问询、投诉等各类信息进行收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。7、 车辆通行证的制作及发放， 车辆通行卡信息管理， 制作费用由入驻单位及单位个人承担。8、根据保洁、设备运行、维修等需要，须配备完善的警示、提示标牌，卫生间、开水间、配备文明节能等提示标牌， 在空调机房、 危险隐患部位需设置相应的安全防范提示、 警示标识。各标牌、标识制作费用由中标人承担。9、具有完善、有效的保密、节能措施，并分别报具体方案。10、中标人不得与用户发生未经采购人认可的经济往来或其它服务。11、针对物业服务范围内的有

18、关事项物业公司可向活动中心提出合理化建议。(三)物业服务的标准1、建筑本体的日常巡视、保养服务标准(1) 定期对房屋结构、院内公共活动场体育器材及涉及使用安全的部位进行检查，对损坏处联系保修单位及时修理，巡查、保养记录完善，发现重大问题及时报活动中心处理。(2) 未经活动中心许可，各部位不得出现乱搭建、乱堆放现象。2、设施设备的运行、养护、维修和管理标准(1) 基本标准1) 岗位责任制、 值班及交接班、 监控中心管理、档案资料管理、应急预案等各项管理制度和工作计划规范、齐全，并严格落实。发现重大问题及时报告活动中心领导。2) 共用配套设施完好，不得随意改变用途 。3) 定期巡查公共设施，无安全

19、隐患。发现重大问题及时报告活动中心领导。4) 大楼区域内的道路通畅，路面整洁、无阻碍。(2) 专项标准1) 强电系统的运行、养护、维修和使用管理标准a. 临时用电管理措施与停电应急处理措施完备。b. 备用应急灯、应急电源等设备可随时启用。c. 电梯按规定时间运行。安全设施齐全，设施完好。d. 电梯轿厢、井道保持清洁。e. 照明系统巡查、维修措施完善，庭院、道路、大厅、楼道等区域公共照明和大楼泛光照明完好。f. 公共照明和大楼泛光照明按要求开启、关闭。j. 照明设施保持完好、整洁，无污渍、无蛛网、无积尘。h. 节能措施切实有效。2) 弱电系统的运行、养护和管理标准a. 监控室专人24 小时值守，

20、故障排除及时，各弱电系统工作正常。b. 自动控制、监控系统等智能化设施设备运行正常，记录完整并按规定期限保存。c. 各监控、 控制系统使用管理制度和突发事件处理措施完善， 出现异常情况判断准确、 反应及时。3) 消防系统的运行、养护和管理标准a. 消防系统各岗位人员应经过专业培训，自动消防系统的操作人员必须持证上岗 , 并严格遵守消防安全操作规程。b. 消防控制中心专人24 小时值守，定期组织检验、维修，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用。c. 消防管理人员熟练掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。d. 防火及消防安全管理制度和火灾安全隐患排查机制健全。e. 定期组织消防法规

21、及消防知识的宣传教育，各区域防火责任人明确到位。f. 突发火灾应急方案完善，消防疏散示意图设立明显。照明设施、 引路标志完好， 紧急疏散通道畅通无阻。3、秩序维护管理标准(1) 秩序维护员具备专业素质，熟悉院内楼内的环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。对一般外来访问、办事人员及车辆，建立询问登记制度。杜绝闲杂人员、无颐心苑通行证车辆进入院内，更不能进入楼内。(2) 实行 24 小时值班及巡逻制度，设立固定岗、流动岗，突发事件反应迅速。(3) 秩序维护工作应重点加强夜间值班、院内活动场所的巡查，充分利用人防、技防措施，做到管理区域内秩序良好，人身安全不受侵犯，财产不受损失，重大活动顺利

22、进行，突发事件迅速得到解决。(4) 安全防范措施及突发事件应急方案完善，并充分考虑到大楼的功能特点。(5) 车辆的出入、停放管理规范，大楼范围内的交通秩序井然。(6) 地上地下停车场有人疏导，做到管理有序，按区域停放，排列整齐。(7) 非机动车辆集中停放，摆放整齐。(8) 危及人身安全处设有明显标志，并采取防范措施。(9) 公共活动场地按照活动中心规定开放及关闭。4、环境卫生保洁服务标准(1) 环境卫生保洁实行责任制。 有专职的清洁人员和明确的责任范围， 实行标准化清洁保洁。(2) 保洁服务要适时、及时、准时，尽量不影响大楼的正常办公、活动，不使用对建筑物材质造成损伤的材料和清洁剂。(3) 楼

23、内垃圾箱烟缸内铺设细沙，垃圾桶及时清理，定期清洗，保持洁净。垃圾每日收集2次，做到日产日清， 无垃圾桶满溢现象。 楼内外垃圾集中清运处每日进行冲洗，冲洗后无异味；根据实际需要进行卫生消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生。(4) 大楼共用部位保持洁净。无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象；无擅自占用和堆放杂物现象；大厅、楼梯、扶栏、公共区域玻璃保持明亮洁净；石材、金属表面应保持光亮；楼内各处地面、台面无灰尘、无垃圾；墙面和天花板整洁、无尘土和蜘蛛网；卫生间地面、台面和便池无水渍、无污渍，卫生纸、洗手液、小便池内樟脑球等低值易耗品应及时补充。(5) 管理区域内公共部位的清洁工作应符合以下要求，并随时做好巡查、

24、维护。1) 楼内通道、楼梯每天拖扫一次，每月彻底清洗一次；2) 大厅、电梯厅有专人负责，实时除尘；3) 主要通道出入口每天清扫两次；4) 大楼内的玻璃幕墙保持清洁，每月清洗擦拭一次；5) 门厅的地面、楼面随时保持清洁，走廊地砖地面或楼面定期保养；6) 各会议室、活动场馆和公共区域地面、台面、门窗、物品保持清洁，定期保养；7) 游泳馆内泳池、更衣室、淋浴间、休息室、卫生间卫生每天及时清理，每半月一次对泳池周边地面进行清水冲刷， 并用拖把拖净。 冲洗、 刷清泳池脚水池并放清水加适量药使其达到标准。 除去水中浮物和沉淀物及时更换消毒脚水池。 清洁地面和四壁， 擦净更衣箱、洁具、镜面、洗盆。对使用过的

25、拖鞋进行清洁消毒外理。8) 楼内消防栓、过道门、扶手等公共设施每两天全面擦拭一次；9) 院内活动场地、地下停车场日常保持清洁，每月全面清理一次；10) 公共卫生间及时打扫，随时保持清洁；11) 电梯每天全面清洁三次；12) 墙面、电梯、楼梯等装饰根据用材情况进行必要的定期养护；13) 屋面平台、雨棚表面、玻璃穹顶适时清洁；14) 庭院内道路、绿地等每天至少清扫一次。(7) 开水间内及时打扫，随时保持清洁。维护设备正常使用，并做到按时开关。(8) 空调机房要定期清扫，保持清洁。(9) 建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生；定期对各类病虫害进行预

26、防控制，适时投放消杀药物。(10) 特殊材质地面、墙面的保养计划科学合理，保持材质的长期效果，无污染、无损伤。5、会议礼仪大型活动场馆服务标准(1) 会议室、大型活动场馆管理和使用制度完善，保证所有会议、活动可随时启用。(2) 会议礼仪活动场馆服务人员须具备专业素质，招聘标准须经活动中心审定，中心并参与招聘过程。(3) 会议室和活动场馆更衣室、淋浴间、休息室整洁，无灰尘、无污渍，为参会人员和活动人员提供舒适的环境。(4) 迎宾、会议、活动前准备，会议、活动中服务、以及会议、活动后清理工作应及时、到位，符合会议使用方的要求。(5) 泳馆服务员做好接待、引领、提醒、物品管理服务。(6) 救生员观防

27、细致，施救准确。(7) 水质检测员每两小时监测水质并及时加药，每两小时检查设备运转情况做记录，泳池水温控制在28.5度、余氯0.5、PH值7.2 ,检查达到合格标准后向项目经理汇报并做好登记。6、园林绿地养护标准(1) 卫生：全日制保洁。保证楼内绿植，院内绿地、假山及休息室清洁，无垃圾、无积水、无积雪、无坑洼、水面无漂浮物。(2) 绿化设备维护：供水管线，喷灌设施、护栏等完好，园林小品完好，无乱贴乱画现象，无摊晒物品及树木上挂鸟笼现象，发现问题及时汇报。(3) 乔木： 单株生长旺盛， 树形自然， 修剪及时， 病虫危害程度控制在5%以下，存活率达 95%以上，基本无缺株，背景林杂草高度不超过10

28、cm。(4) 灌木：生长均匀，符合几何图案要求，冠面无缺损，立面整齐，平面无断档，枯死株及时补植，存活率达95%以上，无明显病虫害。(5) 绿蓠类：生长均匀，修剪要符合几何图案要求，具有高低起伏层次感，景观效果较好，冠面无缺损， 立面整齐， 平面无断档， 枯死株及时补植， 存活率达95%以上，无明显病虫害。(6) 草坪：草坪郁闭度良好，生长整齐，边角规整，修剪及时，无抽穗现象，高度适宜，无明显色差，墒情较好，坪面基本无杂草、污物，无病虫害。7、代办性服务标准根据活动中心委托和要求，保证普通信件、报刊、杂志、邮件分发及时准确；。特快专递确认接收后及时通知本人凭证件签字领取； 机要信件要及时转发至本人， 无特殊情况不得过夜存放， 要做好安全、 保密工作确保机要信件安全不泄密； 对无法投递的各种邮件要按规定时限及时退回邮局并做好登记签收记录。(四)管理目标物