自持商业物业经营税务筹划方案

1、百度文库-让每个人平等地提升自我自持物业经营税务筹划方案房地产企业税负的高低最终取决于企业所选择的开发模式和经营行 为，一旦选择了具体的开发模式和经济行为，其总体税负水平也就相对确定 To因此，公司树立事前筹划的思想，在确定具体的开发模式和经济行为之 前，就应针对开发模式和经济行为制定不同的方案，并通过对各方案纳税水 平的比较，选择并最终确定最佳开发模式和经营方案。下面就以公司所开发 部分商业即以超市为例，分为销售和自持两种情形进行涉税分析：超市基本经济数据：表一：价值情况名称而积销售均价售价（万元）底商80012000960二楼16005000800小计240073341760表二：收取租金

2、情况名称第1 年第2 年第3 年第4 年第5 年第6 年第7 年第8 年第9 年第10 年合计一层800平米30303040121550556065/二层1600平米15182025273033361015/小计0表三：造价情况名称面积单方造价（元）总造价（万元）底商8004000320二楼16003200512小计2 1007200832其中：开发成本为695万元、销售费用为41万元、管理费用41万元、财务费用55万元表四：税种序号税种纳税对象计税依据税率纳税时间1营业税及附加提供应税劳务营业额5. 6%取得营业收入的当月2土地使用税城镇上地实际占用的土 地而积6 7E/m:实际占用土地的次

3、月起3房产税房产房产租金收入12%房产投入使用的次月起4企业所得税生产经营所得、其 他所得应纳税所得额25%按年计征，分月预缴一、超市实现销售，其税负分析：1、营业税金及附加二%二万元2、土地增值税可扣除的成本=+55+=万元增值额=万元 增值率=%适用税率为50%土地增值税税率表级次增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除率150% （含）以下30%0250%以上100% （含）40%5%3100%以上200% （含）50%15%4200%以上60%35%因此应缴土增税=%二万元3、所得税利润三二万元应缴企业所得税=*25%二万元因此超市实现销售，其总计缴税=+二万元其总体税负为销售收入的,为净

4、利润的%二、超市为自持有环节，其纳税情况为：1、房产税房产税暂行条例第三条 房产税依照房产原值一次减除1 0 %至3 0 %后的余值计算 缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值 作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房 产租金收入为房产税的计税依据。第四条：房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为；依照 房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。按照本例，其第一年应缴房产税为：(695+55) x(l-30%)%=万元其第二年到第十年应缴房产税为：910*12%=万元因此第一年至十年共计缴纳房产税=+二万元2、营业税及附加营业税及附加=91

5、0*%二万元3、土地使用税为=2400/3*6/10000*10二万元4、企业所得税房屋安20年进行折旧，其他经营费用按资金的30沿予以计算第一个十年利润为二元因此第一个十年企业所得税=*25%二万元十年共计纳税=+二万元因此其税负为收入的。三、通过商业运营公司统一运作，其税负为（一）、假设第一个十年商业运营公司每年以租金的50%支付给开发商, 然后由商业运营公司以承保的方式收取超市承保费或管理费的方式获取承租 人的租金1、开发商应承担的税金为营业税及房产税为原税金的一半即万元土地使用税仍为万元企业利润为二万元企业所得税为0；因此开发商共缴纳税金为万元2、商运公司应承担的税金为营业税金为=91

6、0*%二万元利润为=*30%=万元企业所得税为=*2536=万元 因此商运公司共缴税为万元3、开发商和商运公司共计缴税为万元，因此比开发商直接经营少 缴税万元。该方式是将房屋承租人作为经营人，将房屋出租行为变自营承 包出去，收取承包收入或管理费，那么原有的房产就可以按从价计 征方法征收房产税，这样就可以避免较高的房屋租金和较高的房产 税，从而减轻公司的纳税负担。(二)、假设开发商免费提供给商运公司统一招租，开发商仅仅享 受物业增值及资本运作，则：1、开发商涉税分析房产税为(695+55) x(b30%)%*10=63 万元土地使用税为万元开发商共计缴税万元2、商运公司营业税为万元利润为*30%

7、二万元企业所得税为*25%二万元 商运公司共计缴税万元3、开发商和商运公司共缴纳为万元，比开发商自营招租多缴税万 元；综合上述分析可见，由商运公司统一对外进行招租，其中合理向开发商 支付一部分租金的经营方式比较科学，在持有经营性物业的期间，需要缴纳 的主要税种是房产税和企业所得税，因此，合理降低房产税和企业所得税税 负，是纳税筹划的重点；如万达、龙湖等商运公司的运作。四、最终企业如果要将商业转让出去，通过具体的商运公司来运作，可以通 过企业分离的方式把商业分离出去，最后通过股权的增值来获取经济利益， 从而也可以规避公司大量的土增税和企业所得税。如自持有自经营，即百货 公司、酒店等公司的运作。因

8、为商业地产并不像住宅一样在交付时价值就成型了，它的价值主要体 现在运营过程中的不断保值增值，通过资本运营来解决一定的现金流量，因 此前期的战略规划对后期的持续良性经营至关重要；市场上也不乏因前期规 划不到位导致后期步履维艰的事例。支持性文件：1、中华人民共和国企业所得彳兑法（中华人民共和国主席令第63号，自2008年1月1日起施行）2、中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第540号，自2009年1月1日起施行）3、中华人民共和国房产税暂行条例（国发198690号，自1986年10月1日起施行）4、中华人民共和国契税暂行条例（国务院令1997第224号，自1997年10月1日起施行）5、中华人

9、民共和国土地增值税暂行条例（国务院令1993第138号，自1994年1月1日起施行）6、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字1995第6号，自1995年1月27日执行）7、国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号，自2006年1 月1日起执行）8、国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知（国税发2000 119号，自2000年6 月21日执行）9、财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知（财税200959号，自2008 年1月1日执行）10、房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发（2009） 31号，200

10、8年1月1日起执行）11、财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号，自2006年3月2日起执行）12、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006 187号，自 2007年2月1日起执行）部分税法摘要：土地增值税国家税务总局关于房地产开发企业上地增值税清算管理有关问题的通知规定：<-）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外、分配给股东或投资人、抵偿债 务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法 和顺序确认：1 .按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定：

11、2 .由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未 发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。b第三，根据上地增值税暂行条例的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附 着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税：上地增值税暂行条例第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称 转让房地产）并取得收入的单位和个人，为上地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本 条例缴纳土地增值税。土地增值暂行条例实施细则第二条条例第二条所称的转让国有土地

12、使用权、地上的建 筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方 式无偿转让房地产的行为。第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。房地产开发公司依照法律规定，分设为两个或者两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地产 的，虽然发生了产权转移行为，但是并没有取得转让收入，因此不需要缴纳上地增值税。企业所得税：国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得彳兑问题的通知规定：（-）开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得 的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现：

13、凡未将开发产品转作固定 资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。（二）开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分 配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开 发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润） 的方法和顺序为：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定：按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机 关确

14、定。（三）开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的, 不得扣除折旧费用。从以上税法规定可以看出，视同销售的行为有两种情形：（-）行为发生时即可取得全部利益，包括：将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、 换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为。这类行为的特点与实际销售行为是一致的，都可以 在很短的时间内取得全部经济利益，而且，经济利益的大小是确定可以实现的。（二）行为发生后长期取得利益，包括：将开发产品转作固定资产或用于对外投资。这类行为与实际销售行为存在着不同的特点：一是 行为发生时不能全部取得经济利益：二是

15、产权一般不发生转移：三是持有开发产品阶段的收益具有不确 定性。这种与实际销售行为有明显不同特性的特征，为公司进行合理的税务筹划提供了可能。（国税发（2009） 31号）规定：房地产开发经营业务企业所得税处理办法：开发产品转固定 资产不再视同销售第二十四条企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税 前扣除折旧费用。将开发产品转作固定资产或用于对外投资可采取的税务筹划方案：以企业分立方式剥离资产1、国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知的规定企业分立包括被分立企业将部分或全部营业分离转让给两个或两个以上现存或新设的企业（以 下简称分立企业），为其股东换

16、取分立企业的股权或其他财产。企业分立业务应按下列方法进行所得税 处理：（-）被分立企业应视为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产，计算被分立资产的 财产转让所得，依法缴纳所得税。分立企业接受被分立企业的资产，在计税时可按经评估确认的价值确 定成本。（二）分立企业支付给被分立企业或其股东的交换价款中，除分立企业的股权以外的非股权支 付额，不高于支付的股权票而价值（或支付的股本的账面价值）20%的，经税务机关审核确认，企业分 立当事各方也可选择按下列规定进行分立业务的所得税处理：3 .被分立企业可不确认分离资产的转让所得或损失，不计算所得税。4 .被分立企业已分离资产相对应的纳税事项由接受资

17、产的分立企业承继。被分立企业的未超过 法定弥补期限的亏损额可按分离资产占全部资产的比例进行分配，由接受分离资产的分立企业继续弥 补。5 .分立企业接受被分立企业的全部资产和负债的成本，须以被分立企业的账而净值为基础结转 确定，不得按经评估确认的价值进行调整。（财税200959号）：财政部和国家税务总局联合出台了关于企业重组业务企业所得税处理 若干问题的通知适用特殊性彳兑务处理的企业分立的条件为：（1）被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原 来的实质经营活动。（2）被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85机同时满足上述

18、条件的企业，可按以下规定进行彳兑务处理：（1）分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定；（2）被分立企业已分立出去资产相应的所得税事项由分立企业承继；（3）被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立 企业继续弥补：（4）被分立企业的股东取得分立企业的股权（以下简称“新股”），如需部分或全部放弃原持有 的被分立企业的股权（以下简称“旧股”），“新股”的计税基础应以放弃“旧股”的计税基础确定。 如不需放弃“旧股”，则其取得“新股”的计,兑基础可从以下两种方法中选择确定：直接将“新股”的 计税基础确定为零：或者以被分立企业分立出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调减原持有 的“旧股”的计税基础，再将调减的计税基础平均分配到“新股”上。（5）非股权支付额仍应在交易当期确认相应的资产转让所得或损失，并调整相应资产的计税基础。上述对免税分立重组的税务处理规定同关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知（国税发 2000 119号）（以下简称119号文）大致相同，区别在于根据119号，分立企业接受被分立企业的全 部资产和负债的成本，以被分立企业的账面净值为基础结转确定，而59号文则规定，分立企业接受被 分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定。房产税：房产税的计算分从价计征和从租计征两种