住宅商品房开发项目成本费用估算

1、住宅商品房开发项目成本费用估算及清单估算一 土地费用1 土地使用权出让金 上地评估拍卖价格的30%或以上2 土地出让契税出让金X 3弔二 建安费用810元/M2-1260 7E/M2含建设及基木安装三 前期费用 中商档楼盘 约80元/M2-100元/M2别墅 约180元/M21规划设计费建安费X3E2设计招投标管理费总投资X0. 02%3勘査费设计概算X0. 5%4设il监理 规划设计费X2弔5施匸监理建安费XI. 4%6施工证费7规划证费建安费X0. 6%四 配套费用 190元/M2-230元/M21住宅配套费用用地红线外2大市政配套费 含红线外道路.上水.燃气.电话等五其它费用1管理费用

2、（建安十前期+配套）X3%2销售推广费用 按销售收入约1.5"3%i|-3不可侦见费用 （建安+前期+配套）X3弔或以上六 营业税费 销售收入X6. 1%1营业税销售收入X 5弔2城市维护建设税营业税X753教育附加税 营业税X4%4印花税 销售收入X0. 05%5交易管理费销售收入X0. 5%杭州市即将实行所得税预征：销售收入的15%X33%=4. 95%七融资成木清m序号费用名称取费标准1 土地使用权取得费附加1.1国土契税 土地评估价格x 3弔1.2城市配套费 凡公开招标.挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。1.3拆迁管理费4国丄勘测费5拆迁代办费6现状实测费前期I：程费 中

3、高档楼盘 约80元/M2-100 7L/M2别墅 约180元/M21方案设计费 多层18元/M2,高层22元/M22水文地质勘察设计费多层31元/M2,高层3.6元/M23施匸图设il费 多层18-22元/M2.商层35元/M2,别墅100元/M24施匸图图审费多层18元/M2.高层22元/M25基础设施设计费5.1市政工程设计费 女层18元/M2,高层25元/M25.2电信设计费1元/M25.3有线电视宽带设计费04元/M25.4管煤/给水/给电工程设讣费34元/M26施匸用电供配电贴费1.2 一 27元/M27测绘定点费+灰线验费0.85元/M28晒图费05元/比9編标费及委托編制标底费用

4、32元/M210工程招标管理费042元/M211环保费/日照分析费0.5元/M212建筑地方髙等教育费12元/M213人防费多层15元/M2 （旧城10 元/M2)14商品房测绘费08元/M2（住宅）12元/M2 （商业用房）15白蚊防治费16元/M216散装水泥专项基金墙改10元/M2建筑安装工程费810元/M2-1260元/M21建安成木 多层800元/M2,商层1250元/M22监理工程招标费管理费 多层01元/M2,高层014元/M23 土建工程监理费 多层84元/M2.商层10元/M24上建工程质检费 多层15元/M2.高层21元/M2基础设施建设费190元/M2 -230元/M21

5、.1.1.22.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.33.3.3.3.4444.444444.1市政工程建设费多层70元/M2,角i层100 7C/M22市政工程质检费女层1元/M2./ 1.5元M23小区供电匚程费22元/M2小区给水1：程费供水基金15元/M2接水15元/M25小区供气工程费14元/M26有线电视宽带I：程费6元/M27小区路灯工程费 双路64万/公里 单路39万/公里8 小区绿化费2530元/M29小区通讯通邮费16元/M2浅谈房地产开发成本控制在成本控制方而，我国房地产商通常只重视''显成本"的控制，而忽

6、略对''隐成本"的控制，通常只 关注施工阶段的成本控制，而对决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视。把压缩必 要开支当作成本控制的主妥手段，反而使得重要的成本控制方法和措施流于形式，进而导致实际 成本大大增加。冇目压缩决策阶段成本由于近十年我国房地产直处于卖方市场，很多房地产商不重视决策成本的控制，只重视修房/、 卖房了而忽略了策划的重要性。很多房地产商做策划报告仅仅是为门荷足筹集资金的需要，只想 通过策划包装达成筹资的目的，导致策划报告的可操作性人人降低。很多策划报告显得肤浅，远 未达到''指导投资决策"的要求。策划报告在收集材料的

7、广泛性和代衣性、分析计算过程的规范性、 逻辑推理的严谨性、指标选择的合理性、计算结果的可靠性等方而都有待提高。事实上，因忽视房地产的策划而造成巨大成本损失的案例不胜枚举，策划的失败往往会使得房地 产商不得不改变决策，如更改户型、变换功能、调整结构、改造环境，进而造成上千万元的资金 白白浪费，对决策阶段策划成本的有目节省实际上增加了大量的项目成本。忽视设计阶段的成本控制在设计阶段，房地产开发企业通常的做法是将项目委托给家''信得过"的设计单位。设计合同 般只是规定了设计进度、设计收费标准、设计范圉、设计质量、工程技术要求等因素，却很少或 几乎不对设计单位进行'&

8、#39;造价约束"。加之当前设计单位普遍''经济观念淡薄"，往往使得此阶段成 本控制失效。这是因为对于项目的结构形式、装修标准、材料设备选型等关键问题，设计单位只 考虑''技术上可行，质量上可靠"，而很少考虑建造成本。毕竟，如果设计不安全，设计人员要负 重大资任，而造价的多少则与设计单位的收入无关。另外，目前设计人员普遍存在''重技术，轻 经济"的不正确认识。在设计单位内部技术与经济分离。工程设计（建筑、结构、水电）是设计 人员的事，而造价则是预算人员的事情，两者难以结合起来。这样往往使施工图设计过于保守，

9、 ''肥梁胖柱，深基础"的现象极为普遍，从而造成建筑材料的浪费。据统计，我国普通高层建筑每 平方米用钢量120公斤，有的甚至超过170公斤，而国外公司设计的88层的上海金茂人厦用钢 量仅127公斤/平方米。轻视计划作用导致成本失控长期以来，房地产开发企业缺乏对计划重要作用的认识。首先，企业生产经营没有长远规划，走-步算步，企业生产经营没有连续性，甚至出现''断层" 现象，同时企业的资源没有得到合理利用，如资金闲滞、周转闲置、土地储备人参造成浪费等等。 其次，企业制定的年度计划实用性差。由于年度计划的制定依据不充分，又缺乏事后评估，当前 很多开发企业的年度计划的指导性并不理想。在年度计划的实施过程中，往往造成成本的浪费。 例如，银行贷款与开发项目不协调（提前或落后），拆迁与开匸建设存在空档，主体建设与水电、 配套设施不同步等等。最后，作业计划存在问题°由于普遍缺乏个统的协调和监控机构，各部门往往互相配合不力， 企业内部''公文旅行"等不正常现象长期存在。具体到拆迁、1：程施工、设计、销售部门之间，容 易产生互相扯皮的现彖，使工期拖长。招投标没有起到成本控制的作用建设工程实行招投标，是我国建筑管理体制和经营方式的项重大改革，有利于降低工程造价、 缩短工期、捉高工程质量。然而，目前房地产