昆明商业市场调查

1、一、 昆明商业地产现状概况（一） 商业业态发展趋势纵观整个商业地产发展变化，大体可以分为6个阶段、如下： 传统门店百货商城步行街购物中心MALL 生活方式中心 从目前状况来看，除一线城市外，中国大多数二三级城市正在从MALL向生活方式中心转变，像成都、南京及次级的省会城市，如昆明。（二） 昆明商业地产的发展2000年以后，昆明商业逐步进入快速发展状态，总体有四大趋势：第一：常规的大众商业竞争激烈，利润率逐渐下滑。常规的大众商业主要有综合超市、专业超市、品牌专营店、专业批发市场以及综合百货商场等。这些商业业态，只能满足单纯的购物需要，赢利模式是依赖于大批量低成本进货带来的进销差价，因此很容易造成

2、价格战的竞争局面。第二：高档物业趋于饱和，市场趋于成熟，而竞争日益激烈。昆明高档百货原来只有金龙百货一家，利润率极高，随着金龙百货拆分为金龙和金格两个层次，并开设了连锁店，再加上金鹰百货等一批外来的高端百货的进入，高档服饰百货的竞争日益激烈。第三：社会商业和郊区MALL不断出现，开始分流市中心核心商圈客源。北市区北辰财富中心和南市区世纪金源MALL的出现是昆明商业多中心化发展的信号，2008年昆明20个各类商圈。（商圈图）第四：休闲商业蓬勃发展，特别是在非成熟商圈开发商业地产项目，更需要休闲业的带动。从云南省的地域背景看昆明，休闲商业的发展历程有以下轨迹：1) 从市中心区休闲商业向郊区扩展到2

3、005年，昆明市中心区已经形成七个主要的休闲商业集中区，这种休闲商业集中区的形成过程，也是休闲业和商业融合的过程。从业态看，其最大的特点是“玩、吃、购”即娱乐业、餐饮业、零售业三大业态的集中混合。 2) 传统零售百货业向生活方式中心演变进入21世纪，美国等发展国家商业发展在经历了连锁超市和郊区MALL两大业态蓬勃发展的热潮之后，出现了新的趋势生活方式中心（也称“零售娱乐中心”）的大量出现。昆明的百大新天地和顺城购物中心也是这类零售娱乐中心的代表。零售娱乐中心有三大特点：其一、娱乐餐饮等休闲业的比重大于零售；其二、零售卖场的装修和经营风格更趋向于娱乐化和休闲化；其三、娱乐、餐饮、零售商家更趋向于

4、品牌化。零售娱乐中心的出现，本质上是为了迎接全球范围内的休闲业的发展趋势。休闲产业旅游业娱乐业服务业文化产业其他相关产业交通部门公园/景点旅行社餐饮业影视业艺术表演网络娱乐业社会服务文化艺术体育户外运动公共娱乐场所休闲商业（三） 2008年度商业物业市场供应及价格情况1、 昆明市各区域新增商业物业供求及价格（不含专业市场和办公物业）区域物业个数（个）供应量（）销售量（）平均价格（元/）市中心523550010810051096一环至二环41061006400026479北市区22773003000012639世博片区1160001000012000滇池片区4126100763009138西山区

5、14800480027000高新区13700250013000南市区41560001191009604呈贡2636002280011909总计2498910043760022369备注：以上数据是指已经面世销售的楼盘数据，未包括规划中的各板块的商业数据。从上表可以看出，中心区、南北二环的商业项目猛增，主要原因是因为市中心商业的升级换代，将会产生更多更具价值的优质商业物业进行在投资改造，而南北二环优势昆明日前发展较快的新型住宅集中区，住宅的市场放量增大，股商业供应量也大大增加。在各片区新增供应量上20万是北市区、中心区。北市区虽然只有2个项目，但是江东和谐世纪25万的商业供应量占到北市区新增供应

6、量的93%。市中心主要以纯商业项目开发为主，主要项目未供应量达到18.94万的昆明老街。各片区增长上10万的是南市区、滇池板块及一环和二环之间的区域。南市区现在主要的项目为星天地商业广场。滇池片区商业及含商业的项目多，并且随着新建大型商业项目的正式规划公示，将增加滇池板块的商业市场比例，同时提升滇池板块的商业价值。2、 各类型新增商业物业供求及价格情况类型物业个数（个）供应量（）销售量（）销售率（%）价格（元/）商业街838060023270061.14%10000商场110000750075%40000社区商业1559880016850028.14%12969专业市场548400118002

7、4.38%5225从上表可以看出，在各类型商业物业中供应量最大的是社区商业。在住宅开发量较大的情况下，大型住宅开发项目的上市带动了社区商业的形成。值得注意的是部分大型住宅开发项目及部分低端较好的住宅项目的商业物业开发不仅针对自身业主的商业需求，并面向该片区商业需求，因此形成了社区商业中心。一般以社区步行街为主，其特定是开发量大、经营业太多、辐射范围广。主要项目为北市区的江东和谐世纪（商业开发体量为25.73万）、滇池片区的广福商业中心（7.9万）等。纯商业步行街的开发主要围绕一环市中心区域内进行，目前以昆明老街为主（18.94万）。3、 昆明市新增物业开发的特点（1） 开发供给类型：Ø

8、; 大型住宅项目：住宅+社区商业中心（一般为商业步行街区）；Ø 纯商业项目：开发引用人文文化+老城情节+投资增值；Ø 投资型专业市场：租赁集体土地+xx年经营权。（2） 开发模式目前来看，昆明市的商业开发模式绝大多数是以物业销售为主，包括商业中心（如昆明老街）大部分也是靠销售回笼资金，还没有真正出现开发商完全自持物业的商业地产项目，因此严格的说，昆明商业地产的开发模式尚处于摸索阶段。但是值得期待的是近12万体谅的顺城商业广场，从开发模式来看，将成为昆明市场上第一个开发商完全自持商业物业的大型商业项目。4、 小结从昆明2008年的商业物业猛增的供应现状来看，说明随着住宅市场的

9、迅速成长，对商业氛围的形成产生了重要的积极作用。开发商业正式看中了这一点，因此在住宅市场较为低迷的时候，大量推出其商业物业，让商业格局得到有效的革新换代。二、 昆明市核心商圈介绍昆明主要板块划分（一） 分布概况1、 一环内商圈分布情况市中心商业主要包括以下六大商圈：三市街商业中心、青年路商业中心、新白塔路商业中心、翠湖片区商业中心、昆都商业中心、小西门商业中心。如下图所示：（配图）2、 二环商圈分布情况按照片区发展情况来看，可以分为以下几大商圈：白云路商圈、火车站南窑商圈、莲花片区、西苑片区、螺蛳湾商业中心等。(配图)3、 郊区商圈情况二环外商业主要以城市发展为导向，以独立的商业项目为核心支撑

10、，也有的区域通过几个位置集中的项目组成同一商圈板块，主要的有以下几个主要板块：滇池板块（新南亚风情园、中央购物金座、绿世界、滇池新天地）关上板块（万兴印象、城投大厦商业部分，万兴花园及万裕·君悦兰庭等社区商业）官南板块（大商汇、理想小镇、佳湖花园及光辉城市等社区商业）东南板块（世纪金源、新亚洲体育城星天地商业广场、螺蛳湾商贸城）世博板块（世博印象·花鸟鱼虫市场、各大酒楼、得胜、豪赌、港都及百安居等家居家具卖场）北辰板块（财富中心商业街、欣都龙城、北辰大道）霖雨板块（中汇商业广场、官城·嘉年华、和谐世纪、瑞丰龙）高新板块（戛纳小镇、百大国际花园等社区商业、腾辉商业广

11、场）（配图）（二） 各大商圈特征三、 不同区域商业地产开发模式（一） 昆明成熟商圈商业地产开发模式百大新天地（二） 昆明正在发展中的商圈商业地产开发模式世纪金源（三） 未建综合体项目四、 昆明市2008年商铺招商情况项目现状（一） 昆明市商铺招商项目概况经监测，昆明市三季度期间招商的商业地产项目众多，独立运营、公开广告、进入实质性工作的招商项目共有16个。要说明的是，一些商业地产项目在销售过程中，同时进行意向性招商的项目不包括在本报告中内，例如世纪半岛苹果谷商街等。在这些在招商的项目中，涉及不同业态、不同的经营品类，招租行业和经营模式也不尽相同，均按各自行条件、地块性质、建设条件设置不同的招商

12、条件。表格4-1 昆明市2008年三季度在招商项目基本情况序号招商项目地址开发商规模（平米）业态/品类1金色俊园金色商业街二环路与白龙路交叉路口联江地产8700社区配套商业2银海领域国贸西街春城路国贸中心对面银海地产35000社区配套商业3上东大街人民东路上东城云锡、泰兴隆30000社区配套商业4世纪金源·金世纪数码广场世纪金源购物大广场昆明多迪尼商贸有限公司、昆明晨力商贸有限公司30000IT产品（笔记本整机类、通讯类）5世纪金源时代购物中心温莎奥特莱斯世纪城世纪金源集团33000服装6美林金港昌宏路与顺发路交汇口处美林投资开发有限公司65000建材7新南界旧货综合市场关雨路8号云

13、南官茶贸易有限责任公司150000旧货交易8张官营旧货市场小屯交易区小屯立交桥云南亚利泰贸易有限公司45000旧货交易9中央后街书林街石桥铺1号阿诗玛文化产业投资6400古玩、珠宝等10昆明状元路·古玩城拓东路与叉街交叉路口古玩、珠宝等11金茂·银都昆明市南窑火车站永胜路项目旁金茂粮油与金茂地产2200云南特色珠宝、玉器、普洱茶、奇石特色旅游商品等12新广丰食品物流中心B、C区昆明经济技术开发区云大西路北侧昆明云丰盛达置业有限公司（C区）、云南盛世千福置业股份有限公司（B区）1000多间食品、副食、批发13南疆副食批发市场老昆洛路南疆企业150000食品、副食、批发14广福

14、商业广场广福路中段云南集成广福房地产开发有限公司79037社区商业街15滇池新天地滇池路民族村旁云南民族茶文化大观园有限公司18000茶叶、土特产等16昆明老街2008上海招商会人民中路之江置业公司100000商业街目前，在招商的项目将近68万平米，我们按不同业态的划分，批发市场在招商的规模比较大，将近在25万平米，涉及品类有食品、建材两大类；另外，由于张官营旧货市场拆迁，旧货市场原来的商家面临搬迁重新选址的问题，小屯、新南亚成了新的经营场所，招商面积在8.5万平米；目前，纯市场物业在招商最主要是世纪金源的数码广场和温莎奥特莱斯，一类是数码，另一类是服装。商业街包括昆明老街、滇池新天地，一个是

15、位于市中心区的步行商业街，滇池新天地是位于滇池管委会片区，以旅游产品为主；最后，公开招商的社区商业街有光复商业中心，金色俊园金色商业街、银海领域国贸西街、上东大街。其中广福商业中心的体量最大，定位于服务周边社区，其它三个相对辐射面要小，以服务本社区为主。图4-1：在招商的不同业态项目的体量情况本季度招商的品类设计到数码产品、服装百货、旧货、副食品、建材、珠宝、茶叶、旅游产品等；相对而言，社区商业招商的品类较齐全，是社区居民配套的方方面面，如服装、美容美发店、餐馆、茶室等。图4-2：在招商的不同经营内容的体量对比在招商的项目分布来看，二环路内只有三个项目，一个事昆明老街，另外两个是中央后街和状元

16、楼古玩城，除了昆明老街体量较大外，另两个项目均是改造后转向经营的，体量不大。其余13个在招商项目都分布在二环路外，批发市场、商业街、旧货商场等。未来，随着市中心的商业成熟和饱和度提高，商业物业的开发、经营已经向二环路外转移。（二） 在招商的社区商业类物业在以往，昆明开发的路盘基本上都有商铺，但它们仅仅是单纯的商铺产权销售，售完后不考虑为商铺招商及推广工作，基本上是由业主自行出租或经营。但是，下述四个楼盘在销售的同时，就开始招商，尤其是上东大街和广福商业中心两个项目，对商铺进行大量的前期策划宣传工作，为投资者解决了后顾之忧，从而推动了商铺的销售进度和销售价值。表4-2：在招商的社区底商物业和租售

17、体系序号招商项目规模商铺数面积区间（）销售价格（元/）租金体系招商进度1金色俊园金色商业街87006930180均价120002银海领域国贸西街3500012028300均价1800030%3上东大街300001176.92409.5310562407274广福商业中心79036.84303600以租为主10(租1+2+3层)20（租1+2层）35（租1层）60%在此之前，金色俊园金色商业街已经成功招商了得胜家具城世博店，经营规模在11万平米，经营内容为家装建材和家具产品，因此，该商城的成功招商为金色俊园商业街做了很多基础。另一个项目，银海国贸西街在销售的同时也进行招商工作，位于福海路和春城路

18、的商铺招商较为顺利，已有银行网点和国际快餐连锁确定要进入，但是位于二环南路的商铺却遭到了冷遇，商铺面积大、交通不便、宽大的绿化带、人流稀少，缺乏商业经营的必需条件。（三） 在招商的批发及旧货市场原张官营旧货市场进行拆迁，新南界和张官营小屯市场成为旧货交易的新市场。表4-3：在招商的市场物业和租售体系序号招商项目规模商铺数面积区间（）物业结构销售价格（元/）租金体系（元/）招商进度1美林金港6.5万70010752层6000406040%2新广丰食品物流中心B、C区1000至7月31日约70%3南疆副食品批发市场15万120040751层高5.1米2层3.3米75、65、4050%4新南界旧货综

19、合市场6.5万600底商+公寓428017.85张官营旧货市场小屯交易区4.5万85010建材和食品类在进行拆迁后的重新选址和搬迁问题。美林金港位于官渡园大商圈中，周边经营环境和经营氛围已经相当成熟。出售20年经营权，售价在6000元/平米。南疆市场所有物业由业主持有，只租不售。提供租1年送1年、租1层送1层的优惠政策。新广丰于7.31前签订两年合同并交3.3万（3万押金、3千推广费）免3年房租，签3年交3.5万（3万押金、5千的一年房租押金、第三年的实际租金费以当时的市场价格为准），同时进行二次购房，公寓优惠4%5%，写字楼面23月租金，优先选仓库。新南界是其它市场转向经营来从事旧货交易的，

20、它包括了公寓和商铺两类，公寓1800套，商铺600间，共2400户；公寓1750元/平米、商铺4380元/平米起价，销售20年经营权，是经典的小产权房。新南界旧货市场在招商时承诺，新南界将打造出西南最大的旧货交易市场，也对商户给出了优惠：7月15日前，商户可以交半年租金，免半年租金。对于零租商户，一次性签约三年可免半年房租，整租20年以上的，摊下来只要17.8元/平米。张官营旧货市场小屯交易区地处小屯立交桥，虽然正在修路，但是由张官营的管理方进行经营，云南亚利泰商贸公司管理，因此很多商家还是愿意跟着老市场走。所以，新南界、福海等市场都在争夺原张官营市场的商户，有一些商户在几家旧货市场都订了铺面

21、，他们表示，会对几个旧货市场摸摸底，到时那家经营好，就到哪里去经营。（四） 在招商的商场类物业目前，在招商的世纪金源有两个商场，金世纪数码城和温莎奥特莱斯，数码城分两层，1层经营电脑和数码产品，面积约在3000平米，2层数码产品和DIY馆，面积约在2万平米。租金约在25元/平米，送3个月。目前圆西路商家多数处于观望的状态，招商工作不太顺利。相邻的温莎奥特莱斯定位相对高些，整个商场打造成欧洲风情购物小镇，以店中店形式经营，层高都在5米。目前已有一些一线品牌进入，宝姿等。表44：在招商的社区底商物业和租售体系序号招商项目规模商铺数面积区间（平米）物业结构（米）销售价格租金体系（元）招商进度1世纪金

22、源·金世纪数码广场3000020为标准，可调整2层，负一层7；一层层高4.34.6；柱间距约8102520%2世纪金源时代购物中心温莎奥特莱斯330003中央后街10910704层7988起4昆明状元楼·古玩城A区：90B区：80C区：85在6.267.15期间签约可获一年租金9折优惠，免3个月租金5金茂·银都22007617.8239.77旧房改造80、100开盘当天44%（五） 在招商的商业街昆明老街是大众比较关注的项目之一，因为是市中心位置最好、体量最大的商业项目，物业售价最高，租金也是最高。表4-5：在招商的社区底商物业和租赁体系序号招商项目规模商铺数面积

23、区间（平米）物业结构（米）销售价格租金体系（元/月）1滇池新天地18000263602003层16000元/平米2昆明老街2008上海招商会100000大小均有2万2.6万/平米801200滇池新天地项目由2至3层的商铺、四合院会所构成，共分为两期开发建设，一期于08年10月交付使用，二期于年底交房，一期共有16栋，其中客栈有约30间，面积为2800平米，商铺有77间，面积从60200多平米，16栋为商业步行街，面积从40160平米，总价在70多万到200多万，产权40年，先还剩31年，7至15栋为VIP会所，二期共有3栋，为文化博物馆，现具体情况还未定出。五、 昆明不同区域的商铺租售情况商铺

24、租金最能直接反映一个商铺的价值，它能够实现的租金越高，反映商铺的价值越高，其市场的商铺售价也是越高，从昆明四城区开看，市中心的平均租金最高，最高承租能力在1200元/平米/月，一般的社区最低的租金不到20元/平米/月。总之，越是远离市中心，远离人流，其租金会逐步降低，二手商铺的售价也会相应的变化。我们从不同渠道获得了不同区域的现售价情况，列表如下：(一) 市中心区商铺的租售情况 市中心部分商铺租金情况序号位置面积（平米）平均租金（元/月/平米）1南屏街世纪广场家乐福旁1210002正义路正义坊2楼264233五华大厦一楼133854昆都商城后门253405景星花鸟市场珠宝一楼112276钱局街

25、正街商铺222277大观商业城2楼9.82028翠湖东路102009钱局街菜市场旁3816610大观商业城亿尚秀广场2楼3312111如安街61号1311512人民中路5610413园西路12010014建设路356615火车北站286416圆通北路佰腾数码2楼506417护国路1816118青年路410号3557市场售价也是因地理位置不同而差异明显，核心路段平均售价约46万/平米，如表： 市中心二手商铺售价情况序号位置面积（平米）平均售价（元/平米）1青年路128667962小西门青少年宫旁173604053螺蛳湾65523234昆明百货大楼15.81486715螺蛳湾服装城40456006

26、北京路455375827明通广场17.89345168园西路22.81324439祥云街31273141710和平村黄金铺面1543084511一二一大街学校旁86.343080912上海沙龙5.782958513小西门美食广场232891314汇都国际18.362587115上东大街142578616丹霞苑人才市场1402375017报业尚都49.52360618大观商业城162137519城市之光盘龙江畔57.31520020天阳花园24914498(二) 北市区商铺租售情况北市区是目前昆明市相对成熟的居民居住集中区，白天相对冷清，晚上和周末比较繁华。北市区最高租金是沃尔玛一楼约300元/

27、平米；金实小区租金约在100150之间；一般社区道路约在4080之间。北市区部分商铺租金情况序号位置面积（平米）平均租金（元/月/平米）1北市区沃尔玛一层商铺403002金实小区主干道黄金铺面801503金实小区821224北辰中路24775月牙塘公园正大门共3层828636北辰小区樱花苑40607金实小区金菊路82.33518春城邻里临街2层242509金色维也纳1804310美璟新城1473911春城邻里2楼1303812北辰步行街20035挂牌的商铺售价在12万/平米不等 北市区二手商铺售价情况序号位置面积（平米）平均售价（元/平米）1金实小区主干道227209252北辰中路642078

28、13江东四季园116155604云康园198152105美璟新城71.2128096金实小区113126117温馨家园商铺83125908江东花园160104509丽景园321039110江东花城1401017911金色家园1021005912江东书香门第218980513金实小区380950014江东二期79.8904815江东丽景园32860916美璟新城126829417华龙人家195633318农大教职工小区201.25019(三) 南市区商铺租售情况目前，那是去大多数居民入住时间不长，大约为23年，社区入住率低，各社区商业街的人流量小，氛围不足，因此整体承租力不强，租金在3060元/

29、平米/月浮动。 南市区部分商铺租金情况序号位置面积（平米）平均租金（元/月/平米）1世纪城公交车站对面80682玫瑰湾2层77503西贡码头海鲜城1578424佳湖新城临街共2层210335世纪半岛橄榄谷105296新亚洲体育城2层161.78287香榭丽园18288世纪城珥季路e段116269前新路水岸艺城1002510滇池路45公里处鑫益花园462211世纪城珥玑路1632112阳光花园1期232013大商汇食品区77.7215由于南市区开发量较大，挂牌数量明显多于东西市区，成熟区域保持1.31.4万元/平米，非成熟区域低于1万元/平米 南市区二手商铺售价情况序号位置面积（平米）平均售价（

30、元/平米）1国贸花园春城路150157062体育城云大附中附近110146823玫瑰湾商铺64145464佳湖新城前新路36145145时代风华2期138144566十里长街香榭丽园117142507金盾小区52.6135268世纪半岛3期60134599阳光花园昕苑781157010银海森林2651140011玫瑰湾58.941128212香榭丽园264.91075913星体花园1061003814大商汇307.7950815世纪城163932516西贡码头3000791617名宅东辰苑关雨路305786618大商汇茶城78645519湖畔之梦103507320滇池学院对面33460621东

31、聚大车汽配城2603216四、西/东市区商铺租售情况东西市区是典型的社区商业，成熟区域的商铺可承租至7080元/月/平米，但是多数商铺只能到3040元/月/平米。挂牌售价成熟区域12万/平米，非成熟区域低于1万。西市区部分商铺租金情况序号位置面积（平米）平均租金（元/月/平米）1高新师大附中61892梁源三区75473第一国际花园80304西山区政府附近75325温莎KTV丰宁店附近6025 西市区二手商铺售价情况序号位置面积（平米）平均售价（元/平米）1高新师大附中61202452城市领地30.28188243兴隆大厦275133004新科路42590535梁源三区9776396澳霖公寓56

32、5225 东市区部分商铺租金情况序号位置面积（平米）平均租金（元/月/平米）1西南林学院白龙路127.71272新迎小区胜利花园1361053新迎小区天瑞服装城22734金色交响步行街3139 东市区二手商铺售价情况序号位置面积（平米）平均售价（元/平米）1佳园小区104173562金色交响34120153穿金路759118904园博路花鸟市场75111465金色俊园4519500六、 附录一：各大商圈市调报告七、 附录二：新建项目商业市调（老街、新南亚风情园、绿岛、新都龙城、南亚之门）八、 附录三：改建项目商业市调（楚雄大厦等）楚雄大厦基本情况一、楚雄大厦内部信息：l 详细地址：云南省昆明市

33、西园路l 所属类别：商务大厦l 公司行业： 酒店/餐饮 l 公司类型： 国企l 昆明西山楚雄大厦系楚雄州政府驻昆明办事处的下属酒店,我酒店共有各类型房间105间,开业十年来,作为楚雄州对外服务的窗l 楚雄大厦现有情况：Ø 物业基本情况：² 楚雄大厦总楼层数：10层；² 一层设置为大堂、彝人会馆酒楼、太清茶社；² 二至九层为客房设计，每层有客房2627间；18间为住宿客房，89间为长期租赁办公室；² 住宿客房价格分两种：180元/天/间，238元/天/间；² 长期租赁办公室价格，根据面积大小，时间长短与楚雄大厦方签订协议价格；² 十层为酒店内部自用。Ø 业态：² 住宿：楚雄大厦客房部；² 办公：楚雄大厦办公会议厅；² 餐饮：彝人会馆酒楼；² 休闲：伊莲SPA会所、太清茶社；² 娱乐：ECHO传说酒吧、楚雄大厦网球场。Ø 经营情况：² 目前楚雄大厦整体运营情况较好，主要接待云南各地州政府、企事业单位