xx物业公司投标文件9

1、沈阳新锦源行物业招投标效劳：我公司正式投标关于沈阳“中乾商务花园住宅区前期物业 治理的招投标工程,弁提交下述文件正本一份,副本六份.据此 函,签字代表宣布同意如下：1、在所附投标报价中规定提供相应的物业治理效劳的根底上,物业效劳费标准为住宅每月每平方米建筑面积1.50元.后附中乾商务花园住宅区治理费收费标准的测算2、我公司已详细阅读全部招标文件、 参考资料及有关附件, 我们完全理解弁同意放弃对任何方面不明及误解的权利.3、如果在规定的开标时间内投标文件撤回,保证金将不要 求贵方退回.4、同意根据贵方要求提供与投标有关的一切数据或资料.5、如在投标过程中有任何不正当的商业行为,或米取任何 方式向

2、招标人施加压力与干扰,同意取消投标资格.6、我公司严格根据?投标须知?履行应尽义务,遵守招投 标纪律.7、未尽事宜依照?中华人民共和国招投标阀?、?物业治理条例?、?前期物业治理招投标治理暂行方法?和?沈阳市前期物 业治理招投标治理规定?等相关法律法规执行.8、与本投标有关的一切正式来往信函请寄至：地 址：沈阳市于洪区鸭绿江街 43号 ：110032收件人：闫永伟投标人：沈阳麦恩物业盖章2007年11月8日第二局部商务文件一、?企业法人营业执照?副本复印件二、?物业治理企业资质证书?副本复印件三、法定代表人资格证实书孙杰系 沈阳麦恩物业的法定代表人, 负责签署本投标文件、进行合同谈判、签署合同

3、及处理与之有关的一切事 务.附法定代表人情况：单位名称沈阳市麦恩物业单位地 址沈阳市和平区南经南街150号姓名孙杰性别女年龄56民族汉职务董事长职称身份证号特此证实！投标人：公章 2007年11月8日四、授权委托书孙 杰姓名系 沈阳麦恩物业的法定代表人、 现委派闫永伟姓名参加贵方组织的沈阳“中乾商务花园住宅区前期物业治理招投标活动, 全权代表我单位处理投标的有 关事宜.代理人无转委托权,特此委托.本授权书有效期：2007 年11月8日至2007 年12月8 日附授权代表情况：姓名闫永伟职务经理性别男年龄35身份证号 通讯地址沈阳市于洪区鸭绿江街 43甲 110032投标人：公章法定代表人： 签

4、字/盖章2007年11月8日第三局部技术文件一、企业概况工程内容企业名称沈阳麦恩物业法定代表人孙 杰注册资本人民币50万元注册地址沈阳市和平区南京南街 150号411办公地址沈阳市和平区南京南街 150号411邮政编码110005电 话经营范围：房屋租赁、经营、维修、治理、效劳；与房屋相关的效劳设施的经营治理.二、目前所治理物业工程情况一览表序 号物业工程名 称开发建设单位建筑面 积业主户 数建筑形 式物业费标准ISO9000认证接管时间1集智大厦南方集智房屋开发有 限公司21, 000169高层住：2.0/月/平米商：0.5/月/平米已通过2003.62祥和家园辽宁鸿祥房地产开发 65, 0

5、00564多层住：0.8/月/平米商：0.4/月/平米已通过3人和雅园人和房地L开发公司6, 00022多层2.0/月/平米已通过2001.34人和馨园人和房地L开发公司85, 000633多层0.65/月/平米已通过2003.55桃园宏基伟业开发公司60, 000607多层0.5/月/平米已通过2005.9三、近三年财务状况表单位：_%年份工程2005年末2006年末2007年上半年一、资产351487.72369,198.29605,717.891、流动资产160,884.26302,419.68571,122.56其中：应收款合计68,402.16、112,207.5998,149.93

6、2、固定资产253000.00119101.00119101.00其中：固定资产净值190,603.5266,778.6134,595.333、其他资产二、负债330,264.63254,255.64512,529.231、流动负债330,264.63254255.64512,529.23其中：应付就合计89117.0765300.00151998.002、长期负债三、营业收入总额250076.00423,426.50801674.00其中:物业治理费收250076.00423,426.50801674.00四、本钱费用总额230,684.09383,564.65758,564.52其中：人力

7、本钱130363.72150672.04251697.11五、税前利润19,391.9139,861.8543,109.48四、拟派治理工程经理自然情况及主要经历姓名闫永伟性别男出生年月学历大专专业建筑职称经理建设部物业治理经理上岗证有获证时间2005. 9主要工作经历：2004年8月一2006年9月 广州颐和酒店物业治理职务：客服经理2006年一一至今沈阳麦恩物业工程经理附经理上岗证五、本治理工程治理人员配备情况表姓名职务年龄学历专业治理经验物业治理 资格证书王玉芳治理员45大专物业治理4年物业治理 上岗证朱春山工程师40大专电气4年电工证第四局部物业治理效劳方案及治理指标一物业公司简介沈阳

8、麦恩物业治理是经工商部门批准成立的专业从事物业治理、物业代理具有独立法人资格的企业,注册资金伍 拾万人民币.公司现有员工96人,其中大、中专以上学历27人, 物业管量为36万平方米,供暖管量为 3万平方米,物业资质为 三级,于2003年通过ISO9001质量治理体系认证.公司以物业治理和供暖为经营主业,公司治理的人和馨园、祥和家园分别于2005年获得了平安四星级物业小区；人和馨园 被评为沈阳市50家业主满意的物业小区荣誉称号；祥和家园被 沈阳市评为环保安静小区称号；集智大厦为公司治理的5A智能高档商住写字间,实施了保洁全方位、物业全天候,在高档商住写字间的治理方面实现了高档次、高标准的治理典范

9、.公司建立了科学、标准和系统的治理体系,并将以科学的管理、良好的形象,为振兴和开展沈阳物业治理经济做出积极的贡献.二中乾商务花园概况中乾商务花园简称“小区是由辽宁中乾房地产开发有 限公司开发建设的中型智能化现代住宅小区,小区建筑设计与建造品位高,配套设施齐备,是沈阳二十一世纪初期具有代表性的 住宅区.三设备设施情况1、供电：整个小区由单回路8KV供电,由电缆沟或桥架送到各住宅楼 单元的应急电源箱.2、电梯：整个小区共9部电梯.3、消防：在住宅楼公共部位安装感烟、感温探测器、手报按扭等,由 消防限制中央集中、联动限制；消防泵、排烟风机等联动限制. 设中控消防播送系统.4、安防：小区安防系统分为电

10、视监控系统和周界报警系统；对园区出入口、道路、广场、周界及公共场所进行监视并记录.5、门禁：小区及单元的门禁系统与可视对讲相结合,并由中控室监 控.6、有线电视：接到各户,每户一个端口.7、 ：每户两条 线.8、宽带：入小区100兆带宽,入户10兆带宽.9、供水(1)生活供水情况(17kw);分别由市政给水管网及小区自 备并供给小区储水池,通过小区微机变频供水系统分高、低压供水.设备有：低压给水泵 2 台高压给水泵 2 台井水提升水泵2台变频限制柜 2 台(2)消防供水系统30kw小区设有独立消防供水系统和自动喷淋供水系统.设有消防水泵2台,自动喷淋消防水泵2台,并设有高位消防水箱一个, 消防

11、气压罐一个,增压水泵 2台.10、排水系统11、煤气由煤气公司提供管道煤气.12、智能化系统概况中乾商务花园智能化系统包括：1)防盗、秩序维护与对讲系统停车场及小区内主要出入口设摄像头,并与秩序维护监控中心联网.2)火灾自动报警系统按消防标准在住宅楼内设火灾自动报警系统,并与防排烟、 正压送风、电梯等联动限制.3远程抄表水、电、煤气、热预留接口.4小区闭路监控系统.二、人员构成及招聘方案小区治理处采取由总公司实行整体治理监督的经理责任制.小区治理处设立“ 4个部门,1、客服部2、保洁部3、秩序维 护部4、工程维修部.由治理处经理直接对各部室的工作实施领 导,以便全面、直接、及时掌握日常工作及人

12、员表现,有效限制 整个治理过程,减少失误,提升工作效率.为了使治理处的各项工作能有效运作, 切实完成物业公司对 业主及各项指标的承诺,以及本着精干、一专多能的精神,公司 将配备一批高学历、有经验、有责任心的治理人员,结合经过精 心挑选、严格培训后上岗的专业人员组成一个业务精、思想好、 素质高的集体,总人数为 28人,其中治理人员大专学历占 80% 所有工作人员分为两期止岗：1、物业筹备期2、常规期.三、前期物业治理工作目标及内容一筹备期工作内容成立中乾商务花园物业治理处筹备组工作内容：1、成立筹备组；2、物业人员招聘；3、人员培训；4、治理处设备物资准备；5、购置用于提供专项效劳的物资及装备；

13、6、编制中乾商务花园物业治理介绍彩页；7、配合售楼部,从“物业创品牌、中乾添光荣开展前期 物业治理工作；8、进行中乾商务花园物业治理标识系统筹划；9、联系将向中乾商务花园提供公共配套效劳的经营效劳单 位,如供水、供电、供气、有线电视、,邮政、通讯,环卫等部门,准确掌握开通服输务的条件、方式及收费标准；10、联系将对中乾商务花园实行公共治理的各种部门,如公安、消防、街道办事处,与他们建立良好的公共关系.11、跟进小区建设和秩序维护工作.12、编写印制中乾商务花园公众制度,包括： ?前期物业治理效劳合同?； ?临时治理规约?； ?业主手册?；?装修指南?14、完善治理处各项内部运作规章制度.15、

14、跟进小区建设和秩序维护工作；16、参与中乾商务花园的房屋、机电、消防、智能系统的安 装、调试、竣工验收工作.17、举行一次以物业治理为主题的业主恳谈会；18、摄制有关小区物业治理介绍的 VC醴；19、治理设备进场；20、智能系统操作、维护的专项培训与实习演练；21、与沈阳福运房地产开发进行物业移交工作；22、入住工作的全面准备和模拟治理；23、办理入住.四 常规期物业治理工作目标及内容一物业公司的内部治理方案1、公司运作机制由经理下达工作指令,由各职能部门执行指令,弁把指令细 化处理,由各治理人予以实施,各职能部门按分工对治理处的实 施情况进行监督弁获取反响信息, 反响信息的另一来源由治理处

15、自行发出,由各部门负责人协助经理或直接出处理,再由经理发出新的工作指令.经理2、人员培训计咖培训,是恩物业内部治理一直推行的制度,指令一职能部门 员工进行不同工程、不同阶段的培训,也将是中乾商务花园治理 处圆满完成合同期承诺治理目标的重要保证.因此,自治理处成立之日起,即实施一套有效的培训方案,并切实推行,以培养出 一批有理想、有觉悟、有水平、有素质、有现代意识的专业物业 治理人才,公司将依靠这样的一批优秀人才来完成中乾商务花园 各项物业治理工作.(1)培训形式1)培训分三阶段进行： 入住前培训 入住后上岗培训 正常治理期培训(2)培训分集中培训和对各类专业人员单独进行特别培训1)集中培训2)

16、分类培训 物业助理培训 秩序维护员培训 保洁员培训 维修人员培训3)重点培训(2)培训目标 治理人员持证上岗率 100% 特种工作人员持证上岗率 100% 其它员工到达岗位技术精通,50%Z上人员熟悉2个部门以下工作； 完成公司下达的治理目标.(3)培训方案 中乾商务花园治理处治理人员培训方案 中乾商务花园治理处秩序维护员特别培训方案 中乾商务花园治理处保洁员特别培训方案 中乾商务花园治理处维修人员特别培训方案(4)人员治理1招聘2岗位责任制度3考核与竞争考核: 日考核 月考核 季度考核 年度考核竞争： 治理处经理竞选聘任制治理人员竞争上岗制4末位淘汰制度3、治理规章制度和小区档案的建立与治理

17、住宅区档案资料是住宅区财产的重要组成局部,治理好住宅区档案资料是物业治理工作的重要内容,中乾商务花园治理处将按小区工程建设资料、小区业主 /住户资料和日常治理资料三部 分进行档案的建立和集中治理,利用计算机这一现代化的治理手 段,不断更新完善提升治理档次,开发多媒体信息查询系统,方 便治理及业主住户的查询工作.1治理制度的建立小区公众制度为标准小区治理,维护小区公众利益,明确业主 /住户公共 行为指引,方便业主/住户生活办理,治理处根据市有关物业管 理条例及法律法规制定出中乾商务花园一整套小区公众治理制 度,主要包括如下： ?中乾商务花园业主治理规定? ?中乾商务花园消防治理规定? ?中乾商务

18、花园消防指南? ?中乾商务花园装修治理规定? ?中乾商务花园停车场治理规定? ?中乾商务花园精神文明公约? ?中乾商务花园商铺治理规定?小区档案治理A:小区工程建设资料在治理处成立进驻中乾商务花园后,治理处将立即建立小区 工程资料档案,通过设计单位、施工单位,接收完整的小区建筑 竣工图纸资料,包括有结构、建筑、电气、消防、给排水等图纸 资料.B:小区住户资料小区入住后建立的住户档案属于治理处要建立的重要资料, 内容包括业主/住户家庭资料,居住人口变化情况等,主要以“麦 恩物业治理软件来建立治理.C:日常治理资料本工程资料包括：装修档案、公用设备设施档案、社区文化 活动档案、财务档案、员工个人档

19、案、业主 /住户意见调查表、 效劳质量回访、住户投诉记录及处理情况、 重大事件等,以科学、 完善地记录小区的日常治理工作.D:保密工作在档案资料的保管方面,治理处将本着平安、完整、保密、 方便查阅的原那么,设专人柜保管,制定完善治理、查阅制度,确 保不丧失,不泄密. 档案目录 楼于接管资料； 专业化治理资料； 企业开展规划； 业主委员会资料； 委托合同； 目标责任制及有偿效劳； 争创国优规划与实施方案； 各项治理制度 现化代治理手段 人员素质与培训 房屋治理及维修养护 设备治理 市政公用设施治理 环境卫生治理 秩序维护治理 精神文明建设及社会文化活动 经济效益与便民效劳 质量治理二物业治理工作

20、内容为配合中乾商务花园的现代化高档次设计特点,治理处将通过推行一套完整的标准化、有重点、有特色的物业治理制度,以 维护小区的房屋、设施,美化小区的环境面貌,创造一个安逸、 舒适的生活乐园. 、入住治理小区交付治理后的入住工作,是治理处与业主/住户正式接触的时间,入住过程安排、限制的好坏,将直接影响业主/住户对地产公司和物业公司的第一印象, 对日后的治理工作、日后的 效劳治理关系带来关键性的影响,所以,治理处在入住仪式和程序上特作妥善的安排,以护地产公司的影响,方便业主/住户入住.入住仪式协助地产公司选择中乾商务花园的入住仪式日期,邀请有关部门领导、同行及局部业主/住户参加,邀请新闻媒介出席,开

21、 放现场报道,办求扩大中乾商务花园一一这个高档次、配备齐全的现代住宅小区已顺利建成并隆重入住的影响力,以促进销售工作.入住程序1业主/住户提供入住资料：包括入住通知书、购房合同、 身份证、相片、指定银行存折及复印件、交款证实、前期物业管 理协议.2业主/住户参加听课,看 VCD©勺15分钟详细了解小区情况,了解治理处的有关治理制度,运作制度.3凭入住通知书领取入住资料,包括?住户手册? ?治理公 约?装修指南?入住通知书加盖“已领资料章.4现场填写签订?小区缴费协议书?、?消防平安责任书?、 ?入住登记表?、?小区入住合约?、?紧急情况联络表?、?业主证 申请表?.5携入住缴费通知书

22、一财务室交纳有关费用.6凭交费收据领取钥匙,签收,交回有资料归档.7治理处安排维修人员协同业主/住户验收房屋,双方签名 后交回验收单归档.治理要点1为使每位业主/住户来治理处办事方便,不出现混乱或无 所适从的现象,治理处方案分部门、分职能、分步骤、采用指引 明确的一条龙流水作业方法为业主 /住户办理入住手续.2小区入口处挂横幅,内容有“欢送您乔迁XXX等,插彩旗,营造热烈的气氛；插指路牌,由入口处到治理处,指路牌 标明“治理处7字样；标明治理处办公地址和办公时间.3张贴大型宣传单、入住流程图、办理手续窗口设置要求 做到“一条龙效劳,各窗口标识清楚、一目了然,方便业主 / 住户查阅了解.4设立业

23、主/住户培训课室,专门制作一辑 VCCK复播放, 向业主/住户介绍小区的根本情况,房屋楼宇的特点,配备的各 种公共设施和智能系统,治理处运作及中乾商务花园的治理制 度,让每一位业主/住户从一开始对有关情况有一个清楚的熟悉.5治理处办公环境：挂灯笼,飘小彩带,摆放花篮、盆景, 给人以隆重、喜庆的感受.6治理人员着装整洁,精神饱满；办公室内资料摆放整洁 有序.7治理处的工作准那么是入住事情一次办完,不用屡次往返,不用浪费时间.2、小区环境秩序1中乾商务花园红线范围内的环境设施.2会影响中乾商务花园的美观、平安、交通、安宁的围墙外围.治理要点1维持中乾商务花园的原设计风貌、独特风格.2使中乾商务花园

24、环境清新宜人,干净整洁.3有一个平安、祥和、融洽、方便、舒适的生活空间.3、保洁治理保洁治理范围1中乾商务花园内公共环境的保洁工作.2各楼宇房屋与公共楼梯、过道的清洁保洁工作.3各种公共设施、公共设施设备房与配套设备的清洁、保 洁工作.4小区内的定期消杀、灭虫害的工作.清洁卫生 建立清扫保洁制度 房屋立面、公共楼道及区内道路整洁, 无堆放杂物现象； 楼道内每天扫一次,拖一次,全天保持清洁. 水箱一年清洗 一次,供水符合卫生标准,无二次污染及 隐患； 定期杀灭蚊、蝇、鼠,并做到无滋生源； 保洁班长必须对楼道及公共区域检查一次,保证工作质 量.保洁班长组织保洁员每月二次园区大清扫,保持园区良 好环

25、境秩序.治理模式与作业要求A、治理模式：1治理处设立保洁人员负责中乾商务花园的清洁、保洁工 作.2制定健全完善的操作规程,考核制度及鼓励机制,标准 化治理.B、作业要求：1设施设备、楼梯走道、扶手围栏等日扫日拖,保持干净 整洁,垃圾日产日洁,保证无乱扔乱放现象.2小区内的消杀工作每年进行一次,做好事前通知工作.治理举措1治理处经理是治理工作的指挥者和监督检查者,每日必 须对小区内和各项工作进行巡视检查,发现问题立即处理,减少漏洞,扫除治理盲点.2所有治理人员、秩序维护员、保洁员都是小区环境与安 全的维护员,各尽其责、互相配合,共同搞好小区治理.3增强环境平安巡逻整治,保证大门、道路畅通,无公共

26、 设备设施损坏及不文明现象发生.4建立制度、宣传精神文明建设,使小区内业主 /住户自觉 维修、自觉遵守,形成一个互动的大家庭.4、秩序维护治理平安是小区居民安居乐业的首要保证,也是中乾商务花园一 贯相当重视的工作,中乾商务花园的秩序维护治理工作在严格坚 持标准化治理的同时,还将有针对性、有重点地增强对防落应急 举措和秩序维护员队伍的建设, 从而保证中乾商务花园秩序维护 工作的万无一失.业主/住户被盗和车辆丧失的责任和承诺家居平安是每位业主/住户最为关心的事情,也是治理处最 为重视的首要工作,结合中乾商务花园的特点,平安的工作那么更 为重要.为使入住中乾商务花园的业主/住户可以真正安居乐业, 无

27、后顾之忧,共享中乾商务花园大自然设计的环境和麦恩专业物 业治理的优越,另外,治理处在积极维护小区平安,扑灭犯罪因 素的同时,为住户提供一些额外的信心保证. 对于不管是任何原 因发生的有关被盗、失车案件,治理处必将全力协助有关部门破 案.力求将业主/住户的损失减至最低.治理要点：1) 无“三无闲杂人员进出,无可疑犯罪分子游荡.2) 无摩托车、机动车丧失.3) 无抢劫、盗窃事件、火灾发生.治理方式：采用相对独立封闭式治理,交叉巡逻的平安治理方法,力求扫除任何的治安盲点、黑点、死点.(1)建立三层立体交叉的巡查、 检查、监控的秩序维护机制. 1)设立门岗：固定门岗：严格限制小区人员和车辆的进出.流动

28、巡逻岗：负责小区内环境、各楼层、地下室、商铺 的巡逻检查,保证无犯案隐患存在,无犯罪案件发生.机动快速反响岗：快速处理、限制突发事件的发生及检 查,联系各岗位的工作.2)人员配置固定门岗：配置合理适量秩序维护员.流动巡逻岗：配置合理适量秩序维护员机动快速反响岗：一般由秩序维护部主管或经理担任, 起到调度、检查、监督的作用,利用配备的摩托车,不 停地在区内各岗间穿插检查.3)秩序维护员工作用具 各固定门岗配备对讲机一部 流动巡逻岗配备对讲机两部. 机动快速反响岗和智能监控值班室各配备对讲机一部. 每位秩序维护员配备记事本、警棍,手电筒.(2)充分利用智能巡更系统,重点放在每一楼道、天台、 出入口

29、、架空隐蔽处,围墙四周均设立巡更登记点.(3)利用小区的智能监控值班室 24小时的闭路电视监控系 统,各岗秩序维护员的巡查,对讲网形成一个全面严密、内外结 合、立体交叉、动静互补的全方位立体防范系统和突发事件快速 处理系统.住宅区报警的应急处理信息收集处理以智能监控值班室为主导的应急信息处理网络,通过监控值 班室统一协调、调动所有部门力量,及时处理应急突发事情,弁 作出快速判断,当内部力量缺乏时向社会有关公众部门求助支 援.居家报警me治理处智能监控值班室盗窃、k"螂事戳的生快速反响 人击加靠活动,治理处在秩序的方面的工作,特别制定上回全噱等遍件以理流程需地勒务柘园的闭路电视智能监控

30、未纵 相关施程制后监控设备就是要橱券急怅默序相户员都能熟悉了解应急情灰心作肺礴门不致出现嗨场混乱或1处!里不当延误战机的现象保证中乾商务花园在没件蜀5佛色下,仍能使小区的每一位住户放心工作、安心地生活(3)秩序维护服人掌旨奔瓢舌秩序.1)船要9入耳24小时值班;是判由二二1'二二.徐篥护人员定时巡查；2)3)4)56)7)8)性质以及是否可自行处理对入口、重要部位 24-4监控;否广告牌、灯吉字画、乱贴乱画现象;无小商金鹿高声喊叫;发现有应急处理方案浦举措,必要时成及时也念夫1K用防止事态进r VIZ 少心化,哪建现场;k有突发可疑情况对外来访探人员 建立询M登记制度;(4)交通车辆治

31、理限制调动1摩托车、助力车和自行车存放指定地点；2停车场以外区域禁止停放汽车；3定期清理破旧、长期无人使用的自行车；5、车辆治理治理方式1全面对小区实行标准化、合理化、专业化的统一治理.2 24小时值班制度,选派专职秩序维护员负责全面治理.3全面实行车辆严格治理,车辆进出、检查、登记、收费 全部由电脑治理,预防人为出错或作弊.4标准车辆,保证停车位,各种标识指示齐全、保证车辆 停放进出有序,无道路堵塞及乱放现象.5保证人车分流,维持小区良好秩序.人员工作安排1大门岗设秩序维护员,专职负责指挥车辆进出,检查监 督车辆停放情况,保证大门主干道路的畅通.2警卫人员对停车场进行巡逻,检查每辆存放车辆,

32、预防 出现被盗、被损及乱停放现象发生.治理要点1制备完善的标识系统,小区内各种车辆指示指路标识, 牌必须清楚齐全,让每一位车主均能方便地通过上述标 识,按规定停车辆.2标准车辆,除了有健全的治理制度外,关键还要制定合 理的举措,制度上规定每区域业主/住户的车辆必须相应 地停放,可以预防出现乱停乱放或争车位等混乱现象.3培训秩序维护员熟悉小区车主情况,认真负责地指挥、 疏导、保证行人平安.4熟悉和充分利用智能化监控系统, 发现在混乱现象或盗、 损车可疑情况,立即通过对讲通知有关秩序维护员进行 处理,利用人机的完美配合,有效地治理停车场和车辆.5单车、摩托车、电动车的治理,考虑中乾商务花园建筑 设

33、计的特点,为保证业主/住户有一个平安、宁静的茶余、 饭后散步环境、将限制单车、摩托车上道,两车在相应 的入口边建造专用车棚,统一治理.6整体规划停车位,按不同情况,如出售车位、长租固定 车位、零星临时停放车位三种进行划分治理,用不同颜 色、标志明确标示,方便住户车主使用,有利于治理, 缩短检查监控的时间,减少事故的发生.7保持与汽车维修部门的热线联系,一旦发生车辆故障或 事故,随时联系维修拖车,保证停车场和道路的畅通无 阻.6、公用设施与设备维护和治理中乾商务花园包括小高层、多层楼房,集智能安防、人文景 观于一身的住宅区,相应的各种各样公用设计设备那么数量繁多, 如电梯、生活水泵房、防排烟风机

34、、上下压配电房、消防自动报 警喷淋系统等等,非一般小区所能攀比.但是,也提升了维护保 养的难度,因此对公用设施设备如何做好维护治理,于小区、于 业主/住户利益都十分重要和必要.据此,治理处的该项工作的 治理上将重点加大力度,强化举措,力求尽善尽.设备三级人员治理1保养责任人：各种设备设立专职维修保养责任人,全面 负责设施、设备的维护保养.2设备负责人：设立维修主管,对设施、设备的保养工作 进行长期的监督及指导工作,编制有关的维修保养方案, 保证工作的落实.3专业保养责任人：与专业维修公司确定专人专职维修养 护方案,保证重大设施设备的正常运行.设备五级保养检修1日检：每日由保养责任人对设备进行检

35、查、保养.2月检：每月由治理处设备维修主管协同具体设备保养 责任人对设备进行检查、保养.3年检：每年一次由公司品质治理部门设备主管牵头号对设备进行年度检查保养.4大修保养：根据设备设施的技术要求、保养规格、由 治理处工程维修部配合专业保养责任人定期对设备进行大修保养.5承包专业保养：专项设施设备由专业承包方负责全面 的保养,与专业维修保养单位签订合同,保证高尖技术 的可靠性.设备治理要点1落实设备设施从安装、调试、验收到日常维护,中、大 修一条龙的全面跟踪治理方案,做到每项设备资料齐全、 配件完整.2制定严格、科学的设备治理制度、操作堆积,保证设备 良好运作.3制定完善的设备维修人员岗位责任,

36、提升设备治理人员 责任心,调动积极性,发挥潜能.4定岗定员,落实责任,保养、维修、清洁,包干到底.5增强培训,掌握最新技术、技能、集维修、保养、多面 全能于一身.7、消防平安治理1设立三级人员治理制度,维修工、秩序维护员为消防责 任人,主任为主管、公司领导层为最终监督指导.2成立义务消防队,制度消防检查方案,培训义务消防员, 定期检查,消除隐患,维护设施设备.3创立“119消防示范小区,建立义务消防大使,完全消 防法规精神,共同维护消防平安.4密切配合公安消防部门,定期举行咨询普查、消防演习 活动,强化消防意识,提升应急水平,保证小区平安.治理举措1充分发挥每位业主/住户的消防防范意识,建议每

37、户配备 灭火器,由治理处统一联系代购,为消防平安提供最基础的保证.2每年制定全面的检查、演练、施工、宣传方案,组织全 体员工贯彻落实.3建立健全的作业制度并予严格执行.4保证消防报警、自动喷淋系统完整良好,专人负责, 定时检测,定时演练.5完善设备、设施保养、资料、标识,保证随时处于良好 待用状态.6积极参加培训,提升业务水平水平.7消防通道、是消防的薄弱点,保证无杂物堆放、堵塞或 被占用.8充分发挥智能监控中内限制系统,人防物防共抓,将消 防隐患减低为零.8、装修及标准化治理由于小区在建筑设计上给业主/住户留下了很大的居室装修 空间,我们根据经验预计,在入住后的 1-2年间,小区必然要经 历

38、一个规模庞大、密度集中的住宅单位顶峰装修期.在这期间, 小区会遇到装修人流、车流、物流大,装修垃圾多的情况,成为 影响小区卫生环境的客观因素. 为了使在历时1-2年时间的大规 模装修期内,保证小区维持一个秩序井然,清洁卫生良好的环境, 拟在公司过去成功取得的治理经验上,加以进一步提炼,制定并实施一整套严格治理的举措, 重点放在装修材料进场、 装卸及装 修垃圾清运、存贮及装修审批、监管及限制纠正违章等各个环节 的工作方面,务求保证小区在装修期间内有一个良好的环境和维 护小区房屋的正常使用. 同时,公司将为业主住户提供完善的装 修综合效劳.对装修材料和运输车辆的治理1在小区门岗处进行严格检查.2对

39、容易散落小区的材料,必须经妥善包装前方可进入小 区.小区外开辟材料临时堆放包装区,治理处提供人力装卸、包装材料等效劳.3对容易污染小区的车辆, 必须经过清洁前方可进入小区. 在区外设车辆清洗点,治理处提供洗车效劳做配合.4规定进入小区的装修材料,不得在户外堆放.治理处提 供水平运输车、搬运工具和人力装卸搬运效劳做配合.5充分发挥治理处检查、监管与效劳三重功能.对装修垃圾的治理1实行装修垃圾袋装化.2实行装修垃圾袋统一化、标识化,严防不洁包装袋污染 环境.3实行袋装装修垃圾定时定点投放.小区分片各设立一个 专用装修垃圾房,治理提供水平运输小区驳开工具和人 力搬运效劳做配合.4实行装修垃圾定时统一

40、由治理处安排车辆清运工作.5充分发挥治理处检查、监管与效劳三重功能.装修综合效劳1设立装修综合效劳咨询处,提供装修设计、选材、报价 及工程质量咨询效劳.2组织安排信誉良好,有实车的材料供给商在现场展销产 品.3推荐口碑好、实力强的装修单位.4根据不同户型,设计提供多种装修方案,供业主 /住户选 择.5举办装修知识讲座会和业主/住户装修心得交流会.6协助业主/住户监督材料质量和工程质量.7对装修人员根据区域,严格实行分区治理.9、物业维修养护方案和实施房屋使用维护和治理为保持楼宇的完好美观,使业主/住户享有宁静舒适的生活环 境,治理处将从以下几个方面对房屋的使用和维护进行治理.治理模式1制度化治

41、理：根据市、国家的法规要求,在小区接管前制 定并在接管后严格执行一整套楼宇房屋的接管、验收、保养、维 护等全面的治理制度和方案,标准治理.2装修治理：从美化小区、统一外貌、保证结构平安方面考 虑,重点做好入住后的首次装修治理. 由于大部门房子是毛坏房, 并且严格要求不设防盗网、故对于预防拆墙、封阳台、加装防盗 网、破坏红外防盗智能系统等违章装修的监控特点重要,是房屋治理的首要问题,故将增强治理.3人员治理：建立房屋维修三级人员治理制度： 装修监管员、 房屋维修员、主管经理巡视员,全方位地共同维护房屋使用 保养.治理要点1装修治理： 制定严格、科学、合理的装修治理规定： 严格执行装修申请审批制度

42、,限制违章装修； 广泛宣传有关装修的法规和违章装修的害处,让业主/住户自愿、自觉维护房屋的平安使用. 设立装修监管员制度,专人专项,巡查复检,层层把关, 果断杜绝安装防盗网,违章搭建或因装修而破坏红外线防盗智能 系统正常使用的现象. 有方案、有制度地对房屋维护： 每年制定年度的房屋维修保养方案,逐级落实执行； 定时、不定时地对房屋、楼道、楼层进行检查清理,确 保无乱堆放杂物,无乱写乱贴广告等现象. 完善房屋维修,保养及观察记录资料,建立健全房屋管 理档案. 重大问题处理均通报地产工程,使之随时掌握小区的动O智能系统的日常运作及维护1、日常运作1建立以智能监控值班室为中央、集设备监控、消防监控、

43、 闭路监控、可视对讲、紧急求助、快速反映、信息交流、网上服 务、日常治理等一体的中乾商务花园全面、全方位的物业治理网络.2实施专人专职24小时值班监控操作,全面负责小区运行 状况监控、信息采集、传递、记录、反响等,作为小区总值班指 挥中央,完成小区正常运作或应急姿态下的协调、高教育工作者的功能.3办公室作为小区接待住户的一个窗口,与智能监控值班 室紧密联系一体,互为补充.白天以办公室为主接收业主住户投 拆、维修信息,晚上转由该值班室承当负责,利用本系统全面协 调、高度治理处各部门的工作,为业主 /住户提供及时的优质服 务.2、维护1增强业主住房装修治理,严格执行装修审批制度,预防 因业主住户装

44、修原因而破坏智能系统的管线,特别如围墙上的压敏电缆,墙内地下的各种预埋管线, 果断杜绝随意拆墙开洞而对 智能系统有所损坏或降低其使用性能.2设立六级维修保养规程：即日检、季检、年检、大修、 保养.并每日有记录,严格保持系统规程及保养标准.3勤于检查、巡视、随时保持系统良好运作状态.如红外 线报警系统、煤气自动监测系统等比拟容易发生误报,针对此情况,制定定期每半年清洗一次探头号的制度,保证减少误报,维 持系统的正常使用.4广泛做好宣传,发动广阔业主住户自觉维修、正确使用, 并协助做好智能系统的保养工作,以提升系统的可靠性.房屋及公用部位的维修养护：a房屋完好率98%Z上；b房屋零修、急修及时率

45、95%Z上；c房屋零修工程合格率98减上；d保持房屋外观完好、整洁、没有缺损现象；e空调必须统一安装在预留的位置上,不得私自随意安装f管线统一下地或入公共管道.房屋维修养护方案序号养护工程周期/时 间责任人房屋楼 宇地基根底的养护、降沉观察每周一 次工程维修部沟渠清理、沙井之沉积物清理每周二 次保洁部清理天台雨水筒及渠闸每周一 次保洁部走廊及楼梯粉刷每三年 一次工程维修部修补粉刷外墙每五年 一次外协空置房开门检查：是否漏水、开裂等 问题每月一 次工程维修部电气设施、供水设施、开关电 灯、电表每月一 次工程维修部清洁、翻开门窗通风每季一 次保洁部机电设 备供水系统：检查、加油及调试 各水泵每月二

46、 次工程维修部供水系统：检查闸阀、止水阀、 开关等每月一 次工程维修部二次供水水池清洗每年二 次工程维修部供电系统：上下压配电柜清洁 养护吸尘每周一 次工程维修部供电系统：各种开关、电表检 查每月一 次工程维修部供电系统：线路检测、小修每年一 次外协设备、护栏等油漆翻新每年一 次工程维修部变压器保养每年一 次供电公司消防设 备水泵试运行每周一 次工程维修部水泵轴承加油、电机轴承加油每季一 次工程维修部日常巡社及保养、自动报警系 统测试一月每次工程维修部消防设备保养公共检查及维修每年一 次外协电梯例行抹没及检查每周一 次工程维修部彻底检查及大修每年一 次工程维修部智能系 统日常巡视保养、自动报警

47、系统 测试每周一 次工程维修部智能系 统各种监视探头、感应器清洁养 护每月二 次工程维修部全面检查及测试每年二 次工程维修部10、智能系统前期治理工作智能系统作为一种高新技术的产品,对治理人员以及业主/住户来说是一个新生事物,要能充分发挥其作用,首先是要能了 解、熟悉掌握及灵活运用,弁进行必要的维护保养、才能使系统 正常提供效劳.因此,增强智能系统的前期治理工作就变得十分 重要,如下是对前期工作的具体安排：1、选派一名智能通讯工程师参加工程的施工、调度、验收 等工作,提前介入,详细了解整个系统的功能、布线治理、工程 质量、操作要求,为入住后的日常保养打下坚实的根底.2、根据物业治理的特点、要求

48、、向招商地产及承建商提出 合理建议,为日常治理效劳开发做好准备.3、挑选假设干名以上素质较高的秩序维护员及所有维修技术 工参加智能系统的培训学习班,了解、熟悉、掌握系统的使用及 维护,以便在小区入住后肩负日常治理、日常宣传教育义务的责任.4、注意收集保存相关资料档案,保证治理维修的有效性.5、利用现场售楼处的阵地、广泛向准业主宣传教育智能系统的使用,让业主/住户有一个提前接受、熟悉的时间11、开发智能系统功能的设想充分利用好智能系统,使其最大限度地为小区、为治理处服 务就要求治理处智能化系统的功能进一步开发.根据智能系统的特点及现代物业治理的特点, 治理处将从以下的几个方面进行开 发.1、办公

49、自动化、实现办公无纸化、办公信息网络化.利用 麦恩物业的现有电脑网络软件,与治理处的智能办公系统联网, 使办公效率大大提升.2、通讯自动化：实现电讯通信、远程访问、远程教育、网 上娱乐、远程交易等自动化.3、治理自动化：实现物业收费自动化、设施设备限制自动 化三表远程计量自动化等.4、平安自动化：实现现防盗自动化、煤气烟雾监测自动化、 公共安防系统、紧急求助自动化等.总之,中乾商务花园装备的智能系统是现代化的高科技新产 品,治理及使用好它,对小区的整体效劳、治理、影响均有十分 重要的意义.12、便民效劳为了更好地效劳中乾商务花园的广阔业主 /住户,治理处坚 持以做好治理工作之同时,积极开展各种

50、无偿与有偿便民效劳以 及内容丰富的特色治理效劳. 开展小区便民效劳的工作方向是联 系有关专业效劳企业,利用治理处的内部力量,使小区的业主/住户足不出户或省时便利就可以得到各项优质效劳,享受麦恩物业治理的优越性.无偿效劳类别编号工程内容家庭效劳1居家守护2残障人士特别效劳3介绍保姆4代请家教5代租汽车商务效劳6代购车船、飞机票7代办旅游手续8代寄、代领邮件9代订报刊、杂志10临时代为保管小件物品礼仪效劳11摄影、摄像12小区内代购、代送礼品、鲜花文化娱乐效劳13提供图书阅览14组织图书、章像制品交流15组织各种展销活动16组织效游17开设棋类活动场所18开展气功、太极拳、扭秧歌培训19邀请有关展

51、览小型演出队来社区服 务有偿效劳工程租车保洁代售消防器材方案电脑维修机电维修机电维修部简单制作维修特色治理1小区特色配套效劳A:与医院联系共同建立小区业主 /住户保健中央B:开设小区培训学校,主要培训对象为业主、老人及保姆, 其中对保结的培训是一个全新的构思.C:成立小区老年人联谊会并建立老年人康体活动中央.D:开设多种少儿兴趣培训班.E:建立小区阅览室.F:开设汽车美容效劳.G:开设衣物干洗效劳.H:开设家政服效劳.I :开设美容护理效劳.2特色便民效劳在小区大门入口处设置公示板, 为业主/住户及时提供天 气预报、小区公告、国内外大事新闻摘要及节日贺词.在小区各区域设立报纸栏, 每天张贴报纸

52、,供业主/住户 在庭院散步、休息时阅读,增加小区文化品味.在小区大门处设立便民效劳、并常备雨伞和针线等便民 用品.在小区大门处提供业主/住户物品临时存放效劳.提供小区小学生上放学接送效劳,并免费向每位小学生 发放印有中乾商务花园标志的小红帽,从小培养小区居民的团队精神.三各项指标的承诺及为完成指标采取的举措1、中乾商务花园治理目标承诺中乾商务花园在麦恩物业接管后,从入伙后开始就 根据高标准、严要求,尽快在治理上完善.让业主满意,逐步达 到优秀小区标准.1住宅区档案资料治理1收集、保存有关小区物业治理的政策、法规、章程；2收集整理有关住宅区的建筑图纸、竣工验收资料,房屋 单体竣工程.3收集、保存住户档案、装修治理档案、维修档案；4记录住宅区域的巡视、门卫情况、保存投诉与回访资料；5其他治理活动记录及档案；2效劳质量及效果1效劳人员统一着装,岗位责任上墙公布,效劳工程及人格上墙公布；2公共性效劳费收支情况定期一年 2次以上公布.3维修基金帐务按规定报业主委员会审核,要定期向业主通报；4认真接待群众投诉,建立群众投诉记录,有效设诉办理率98减上,回访率100%5业主意见反响满意率 90减上.四社区文化活开工程方式及组织治理方式1、社区文化活动宗旨社区文化