超高层建筑增量成本的分析报告

1、超高层建筑增量成本的分析报告10.46 万一、超高层及高层建筑成本情况（一）超高层建筑成本情况。以宜昌某国际广场为例，其基本情况为：框架筒体结构，建筑面积 平米，占地面积14344平米，地上36层，地下3层，檐高165米，2006年9月竣工，集五星级酒店、中室外工程）2.79亿元，单方造价2667.30元/平方米）。造价分析如下:心剧院、购物中心、饮食天地、写字楼为一体，总投资6.8亿元（其中建安工程造价（不含精装修、设备、序号名称造价（亿元）单方造价（元/m2）1建安工程造价2.792667.301.1土建工程1.881792.541.2安装工程0.70669.221.3消防工程0.1210

2、9.941.4弱电工程0.1095.602精装修工程2.932800.003设备工程0.40382.414室外工程0.1095.605其他费用0.58555.646总投资（1+2+3+4+5）6.806500.96如果结构为45层左右的（与环球中心类似）框架-核心筒结构，造价细目如下表所示。总体估计每平米造价在9000元左右单位：万元、平方米、元/平方米类型高档装修甲级写字楼（超高层）建筑面积124,000地上100,000地下24,000其他地下3层，地上=45层序号工程和费用名称总价数量单方造价-一-土建及装饰工程1打桩2,500.00100,0002502基坑围护2,112.0024,0

3、008803土方工程624.0024,0002604地下建筑960.0024,0004005地下结构7,200.0024,0003,0006地上建筑3,500.00100,0003507地上结构16,000.00100,0001,6008装饰20,000.00100,0002,0009外立面14,000.00100,0001,40010屋面250.00100,00025土建及装饰工程费小计67,146.00124,0005,415-二二机电安装工程1给排水工程2,480.00124,0002002消防喷淋1,860.00124,0001503煤气124.00124,000104变配电2,852

4、.00124,0002305应急柴油发电机组1,240.00124,0001006电气4,960.00124,0004007泛光照明200.00100,000208消防报警310.00124,000259综合布线744.00124,0006010弱电配管682.00124,0005511弱电架桥434.00124,0003512智能化调光系统372.00124,0003013BA系统（楼宇设备管理系统）992.00124,0008014卫星天线及有线电视124.00124,0001015计算机网络机房496.00124,0004016安防系统372.00124,0003017广播系统124.0

5、0124,0001018程控电话248.00124,0002019空调送排风9,300.00124,00075020锅炉620.00124,0005021电梯3,720.00124,00030022擦窗机450.00100,0004523车库管理96.0024,0004024标识300.00100,0003025厨房设备、垃圾压缩机等26集成管理系统27会议室音视频系统机电安装工程费小计33,100.00124,0002,669二预备费（按建安工程费的8%计列）8,019.68124,000647建安工程总费用108,265.68124,0008,7311、给排水工程含水箱2、消防喷淋含气体灭

6、火如果建造的不是写字楼，而是住宅或酒店，价格则更高，主要是因为每层的隔断墙的增加和排水系统的增加导致。 下表展示了一个超高层酒店（40层，全部落地剪力墙结构）的建造成本（含装修）其建造成本大致在13910 -15655元/平米，扣除装修费用后,其建设费用为10310-11705元/平米，远超相似结构的写字楼造价。序号分项工程名称计算依据单方造价（元/m2）面积总额比例1桩基工程（受力桩）总建筑面积160-万1.6%2地下室工程、基坑围护及支撑地下室建筑面积43192 万13.9%3结构工程地上建筑面积1100-60万7.7%4建筑工程（除外墙玻璃幕墙）地上建筑面积1280 万5.6%5新型节能

7、幕墙外立面建筑面积1200-00万5.2%6给排水（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积840万3.6%7喷淋、气体消防总建筑面积240万1%8污水处理（含管线）总建筑面积35-402398384万0.3%9空调工程地上建筑面积880万3.8%10地下室通风工程地下室建筑面积42万0.6%11照明、防雷、动力、变配电总建筑面积1920 万8.4%12电话总机及配线、闭路电视、监 视、广播音响、管理电脑、火灾 报警、共用天线、电报电传总建筑面积1200 万5.2%13煤气工程总建筑面积45-5023983108万0.4%14电梯、自动扶梯总建筑面积768万3.3%15室外总体总建筑面积100-1万10

8、.5%16室内精装修连家具地上建筑面积895120 万22.4%17杂项工程总建筑面积672万2.9%18洗衣房设备地上建筑面积240万1%19厨房设备地上建筑面积400万1.7%13910-1565522830万（二）高层建筑成本情况。某市某高层酒店写字楼（100米以内）为例，其基本情况为：框架筒体结构，建筑面积27.8万平米，2010年10月竣工，建安工程造价 5.59亿元（不含精装修、消防、弱电及设备）， 单方造价为2009.77元/平方米。二、超高层建筑增量成本分析（一）影响超高层建筑成本的主要因素1、设置避难层（100米以上的建筑，一般每隔 50米要设置一个避难层）；2、供电系统：双

9、电源+自备电源;3、进户门要求为甲级防火门;4、消防电梯要在3台或以上;5、电梯必须要分层设计;6、由于高处的湿度和风力情况较为复杂，在外墙材料、铝合金窗、玻璃等建筑材料的选择会格外严格，会较大程度的增加建筑成本;7、超高层建筑设计复杂，项目设计和管理水平要求也较高，设计、工程顾问及监理费用会增加;8超高层建筑的消防要求极为严格，凡超过5平方米的房间均要设置火灾探测器;9、超高层建筑的配套人防面积也较大。（二）主要影响因素对建安成本的影响序号主要影响因素增加造价（元/平方米）11钢筋含量增加40-601混凝土强度提高20-4031消防设施40-6041供水供电设施160-18051电梯设施增加

10、40-6061其他费用140-1601合计440-5601、根据其他省市超高层数据统计资料，分摊到每平方米其建设增量成本总计约500元/平米。2、以上述我市典型工程项目数据为基础，考虑到物价上涨因素， 根据我市造价指数折算到目前建安工程造价（均不含精装修、室外附属工程、设备费）分别为：超高层建筑2667.30*1.175=3134.08 元/ 平方米，高层建筑（在典型工程基础上增加消防及弱电工程费用，按200元/平方米计算）2209.77*1.175/1.084=2395.27元 / 平方米。三、增量成本初步分析结论综合我市典型工程造价分析，结合其他省市统计资料，超高层建筑增量成本约为5007

11、50元/平方米，增幅约2030%从成本与摄术甬度超高层相比普通高层产生了质的变化-公摊较R消昉楼梯增加"每 5 咪gae«B朋用率参在70輻左通透性差异形房阊面积的彩响-阳台开a成不氐高层玄;C13% - r対抗凤.坑段的要 求变代.带来成本 WffiW100米高度带来的质的变化电梯安全系»可燃性材料增加人员疏»问题开发周期拉长皆能化技术的使用水系统.配电，消防要求的变化*便抑一管理*日當运行能耗高后期维护萱理费用高颐目情溟：咸都市在售超高层顶目容积率绝大部分超过4二 ictd理目名弼號均怕W1 1梯户比ffiwamris10S6235Fi 14.49

12、i1T9/T12无天竄界9866S5F1 mi 1T28jbBHnfflii圖审心9740-Wfi 11.77 1T4/T 呂1无畤中01175631FZ33F/42F1 1D.811 T1VT16南延舞无1831S36Fi 8.93!TIO虽1郡大道人民公越、宽窄替子、1072749f! &9 11T2/T4剂臓益B华豐鄴汇华麻166735OF?S1FJ fl-5T&乐雄1舗江751142F:押11 Tft/TB朗*S18312SIF1 丁茹1口B3S±ifi彌云简9SS339f1右心1宾理购无成觀住1024139F1 fi-1 11 TS/T6塔子山公乱沙河1H3

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14、口购价£元/平方米）3540D3(HDO2(H9DCLoCOOL0«dOT7M0建安成本 站00元/刖oflOO1上*世彌辽llflOO2500010WIO12000trJ 11 1衣戒5舞區it青酶集阳号伸山1订潮1440州世的外離北同超羸IS销售均悅与开发站之比（简称5岀的不同会导 = 致證»层开发模式的不同=如 “sbr带来的两种幵发 MS：2时超高层斑于 HWE市,且具窗强势 资源（如一线海 J产 品层级層高端； S < 2W ,超高星埶于 二H解市，资源相对弱 （如二线河景），产品层 绳属中高端世咖谕iisia均大于 2 ,金域蓝湾系列S值则小 于

15、2；世茂与万科均进入福州 但福fN世茂外滩花园5值为 金域蓝湾的2倍,缘于万科 取地价格为世茂的4倍,世 加极参与政府规划.取 地成本相对较<£樓盘开境曲水««均的上海世茂江花园1万元r平方米137?元/平方* 11LH万元/平方米j南宗世競滨江新埔41937£7平方米世茂系列武汉世sa线长江殆90元F平方欢1,45万元/平方来j5（州世茂外通花asaxUBf平方米11卫万无/平方米III13001阮评右米ill1芫湖世茂滨辽花园380*元/平方米3J2.22 JI深圳金域藍湾4500元丿平方米POOO元;平方米万科S 比（$=开境咸本苫3?瘵列珠

16、海金地蓝湾成*金域蓝湾斗500元/平方米5 口2元/平方米了 5005EF平育米网E1元/平方米 yjA I=2Kfle通aKMWsfon决ss否瞬高层，以及趙高层a参少问題,与悄售均价和开发 成本的ttn密切相关.建筑高层趙高层120m超髙层1罚m13号地14号地S价1500012000808077705比1.861.54MT15000 1200084608150S比1.771.4715000120003660S350S比1731445号地1200071001.691200074801.601200076801占6从售价与开发成本s比来看，4、5号地块不适宜布as高层住宅，3号地 块超高层不宜超过120nn ;开发成本土地价格按