物管-海岸城对标报告

1、花园城花园城VSVS海岸城海岸城目录目录1 1、前言、前言 2 2、安全类、安全类3 3、工程类、工程类4 4、环境类、环境类前言前言l按照公司统一部署，为进一步提高物业管理服务水平，按照公司统一部署，为进一步提高物业管理服务水平，从自身发展角度学习先进经验，我部继续深入开展全面从自身发展角度学习先进经验，我部继续深入开展全面对标行动。对标行动。l20122012年上半年物管中心各部门到海岸城购物中心进行对年上半年物管中心各部门到海岸城购物中心进行对标学习。标学习。l此次学习采用了现场参观学习及互动交流座谈两种形式。此次学习采用了现场参观学习及互动交流座谈两种形式。在交流和观摩过程中结合实际、

2、带着问题，全方位、多在交流和观摩过程中结合实际、带着问题，全方位、多视角地感受和体会海岸城视角地感受和体会海岸城物业管理方面的用心之处以及物业管理方面的用心之处以及管理经验，并深感受益良多管理经验，并深感受益良多。相信通过不断地学习及培相信通过不断地学习及培训，结合自身实际情况，我部一定能总结出一套适合自训，结合自身实际情况，我部一定能总结出一套适合自身发展的新路子。身发展的新路子。 安全安全花园城花园城海岸城海岸城占地面积：3.9万平方米；建筑面积：8.3万平方米；占地面积：3.6万平方米；建筑面积：13.5万平方米； 体量比较体量比较花园城花园城海岸城海岸城商管部编制人数：93人；商管主任

3、：1人；商管主管：3人；商管（收银）班长：6人；监控中心：5人；收银员：11人；商管员：67人；目前在编：78人。人员编制及组织架构人员编制及组织架构商管部编制人数：128人；商管副总：1人；部门助理：1人；商管主管：6人；商管（收银）班长：12人；监控中心：8人；收银员：18人；商管员：80人；目前在编：110人。花园城花园城海岸城海岸城员工工资：2600元/月（含五险一金、宿舍费、餐费）26天制，每天工作8小时。员工工资待遇员工工资待遇员工工资：2200/月（含五险一金）提供住宿，早餐每人补贴6元，中餐每人补贴15元，26天制，每天工作8小时花园城花园城海岸城海岸城手扶梯标识手扶梯标识花园

4、城花园城海岸城海岸城洗手间门口防滑洗手间门口防滑花园城花园城海岸城海岸城轿厢内车场平面图轿厢内车场平面图花园城花园城海岸城海岸城货区门防撞措施货区门防撞措施花园城花园城海岸城海岸城新入商家及移位品牌提示新入商家及移位品牌提示花园城花园城海岸城海岸城车场出入口标识车场出入口标识花园城花园城海岸城海岸城门门 岗岗门岗调整1、根据多次对深圳区域内购物中心参观学习，决定撤销部分固定岗；2、加派员工巡逻岗，缩小巡逻范围，增加巡逻密度；3、着重调配了高峰期人员的安排，增加了在高峰期人员的岗位布置；4、通过岗位的精简和合理的调配，有效的缓解了招工难的问题，同时也节约了运行成本；花园城花园城海岸城海岸城出入口

5、形象岗位出入口形象岗位形象指挥岗比较海岸城：1、海岸城形象指挥岗设置在市政路，停车场出入口，该位置更能充分体现岗位指挥的职能，通过对于车辆的指挥，达到形象展示的目的；2、海岸城的外围道路管理，政府投入了较大的人力、物力，对于市政道路管理，专门安排了交通协管员进行管理，避免了乱停乱放的情况；3、海岸城停车场员工服装偏向制服化，显得帅气与威严。花园城：1、花园城形象指挥岗设置在市政路旁，为方便顾客，专门规划了落客区；2、花园城形象指挥岗，形象展示的作用大于交通指挥的作用；3、对于乱停乱放的管理难度要大于海岸城。花园城花园城海岸城海岸城车场车位分布提示车场车位分布提示花园城花园城海岸城海岸城自助缴费

6、系统自助缴费系统花园城花园城海岸城海岸城车场区域划分车场区域划分花园城花园城海岸城海岸城停车区域小提示停车区域小提示1、花园城硬件设施初期设计、选用设备较落后；2、客货分流海岸城设计更合理；3、海岸城温馨提示及防滑设计比较完善；4、自助缴费系统海岸城更为丰富和完善；5、人员岗位设置，海岸城不设门岗，节省人力；6、商家店员管理海岸城较为强势。对标感悟对标感悟工程工程变压器配电容量较大，变压器配电容量较大，单电价计量单电价计量, ,变压器负荷变压器负荷率小率小(30-70%) (30-70%) 。配电设备品质高，故障率小。配电设备品质高，故障率小。安全提示与整洁的矛盾室外扶梯品质高，扶手带无裂痕，

7、室外扶梯品质高，扶手带无裂痕，压边不起翘（日立）压边不起翘（日立）电梯轿箱加装空调,提高乘梯舒适度设备房门内层为木板，外层贴设备房门内层为木板，外层贴不锈钢，轻质美观不锈钢，轻质美观消防通道防火门，中间装防消防通道防火门，中间装防火玻璃透视，避免行人及货火玻璃透视，避免行人及货物碰撞，适宜装在人流量较物碰撞，适宜装在人流量较大区域大区域大理石晶面效果良好大理石晶面效果良好, ,较小的灯光即可使场内通透，较小的灯光即可使场内通透，夜间灯光效果非常好夜间灯光效果非常好地插地插/ /墙插的做法，花园城公共区域及公共商铺可墙插的做法，花园城公共区域及公共商铺可借鉴。借鉴。中庭柱底和防火卷帘门底面封不锈

8、钢效果整洁中庭柱底和防火卷帘门底面封不锈钢效果整洁无奈的加铺电源敷设是共同的难题无奈的加铺电源敷设是共同的难题推广导示牌内容无须专业人员即可快速更换推广导示牌内容无须专业人员即可快速更换伸缩缝的做法伸缩缝的做法室内伸缩缝的做法和瘕疵室外伸缩缝的老化和压痕外墙灯箱及外立面灯光效果外墙灯箱及外立面灯光效果屋面的遮阳措施（保利）屋面的遮阳措施（保利）在屋面采光玻璃上方加装穿孔铝板,为一项有效且易维护的遮阳方法停车场自助缴费机及流程图，可刷银行卡缴费，如手机开通移动支付停车场自助缴费机及流程图，可刷银行卡缴费，如手机开通移动支付功能，也可直接刷手机进出停车场，功能强大。功能，也可直接刷手机进出停车场，

9、功能强大。路旗与灯杆整体设计，采用不锈钢，简洁大方，画路旗与灯杆整体设计，采用不锈钢，简洁大方，画面尺寸较大，且易维护面尺寸较大，且易维护结语结语一、硬件设备高品质，初期投入大，但减少物业后期一、硬件设备高品质，初期投入大，但减少物业后期运营及管理成本。运营及管理成本。二、地面明亮如镜，墙面历久如新，使整个场地通透二、地面明亮如镜，墙面历久如新，使整个场地通透虽然天花灯光不多，但使照明效果，空间环境良好虽然天花灯光不多，但使照明效果，空间环境良好三、大空间绿植很多，有许多绿化小品，颜色纷呈，错三、大空间绿植很多，有许多绿化小品，颜色纷呈，错落有致，层次丰富，给人惊喜落有致，层次丰富，给人惊喜四

10、、业态分布丰富，餐饮，超市，百货，精品，从低到四、业态分布丰富，餐饮，超市，百货，精品，从低到高，从车库到商场，分布着不同业态，提供多种购高，从车库到商场，分布着不同业态，提供多种购物选择。物选择。环境环境相关数据相关数据/费用对比分析费用对比分析 对比项目对比项目 花园城中心花园城中心 海岸城购物中心海岸城购物中心建筑面积建筑面积 8.358.35万平米万平米 13.513.5万平米万平米清洁公司清洁公司人员编制人员编制总人数总人数7272人；早班人；早班3838人；中班人；中班3030人；夜班人；夜班4 4人，人均管理面积：人，人均管理面积：12001200/ /人人总人数总人数16516

11、5人；早班人；早班6767人；中班人；中班6161人；夜人；夜班班3737人；人均管理面积：人；人均管理面积：800800/ /人人管理人员管理人员 甲方主管甲方主管1 1人、管理员人、管理员2 2人，上班人，上班时间两班制；时间两班制；乙方主管乙方主管2 2人、领班人、领班2 2人（早、夜人（早、夜班各班各1 1人）；人）； 甲方经理甲方经理1 1人、主管人、主管2 2人；管理员人；管理员5 5人，上人，上班时间三班制；班时间三班制；乙方经理乙方经理1 1人、主管人、主管3 3人（早、中、晚各人（早、中、晚各1 1人）人）, ,区域组长共区域组长共5 5人；人； 时间安排时间安排员工上班员工

12、上班7.57.5小时，周末节假日须小时，周末节假日须加班，不计费用。加班，不计费用。员工上班员工上班8 8小时，周末节假日须加班，不小时，周末节假日须加班，不计费用。计费用。人均单价人均单价/ /人员工资标准人员工资标准 合同单价：合同单价：22002200元元/ /人；人；员工工资：员工工资：16501650元元/ /人，楼层部分人，楼层部分人员人员17001700元；包住宿元；包住宿 23002300元元/ /人；人；员工工资：平均最低员工工资：平均最低16001600元元/ /人；个别岗人；个别岗位位1650-17001650-1700元元/ /人，包住宿人，包住宿 工作模式工作模式（夜

13、班）（夜班）(4(4人人) )外围地面冲洗、排水沟冲洗；外围地面冲洗、排水沟冲洗；隔油池清掏；车库坡道冲洗；隔油池清掏；车库坡道冲洗； P2P2层北区车位推尘及管道层北区车位推尘及管道（3737人）外围地面冲洗；雨蓬玻璃清洁；人）外围地面冲洗；雨蓬玻璃清洁；3 3米以上管道清洁；车库车位、管道清洁；米以上管道清洁；车库车位、管道清洁；商场扶梯清洁；商场地面机洗；商家玻商场扶梯清洁；商场地面机洗；商家玻璃、门头招牌清洁；璃、门头招牌清洁； 相关数据相关数据/费用对比分析费用对比分析洗手间除味消毒服务洗手间除味消毒服务洗手间洗手间1111套，费用套，费用38003800元元/ /月，每月，每月洗手

14、间清洁消毒月洗手间清洁消毒4 4次，每周更换次，每周更换香水香水洗手间洗手间2424套，费用套，费用80008000多多/ /月，每月月，每月洗手间洁具清洁消毒洗手间洁具清洁消毒2 2次，每周更换次，每周更换香水。香水。商铺卫生商铺卫生 店员负责自己的玻璃橱窗门头卫店员负责自己的玻璃橱窗门头卫生；花园城商铺橱窗玻璃多数清生；花园城商铺橱窗玻璃多数清洁不到位，影响花园城中心整体洁不到位，影响花园城中心整体形象形象 橱窗玻璃卫生良好，商家外玻璃橱窗、橱窗玻璃卫生良好，商家外玻璃橱窗、招牌由清洁公司招牌由清洁公司1 1次次/ /月负责清洁；店月负责清洁；店面内玻璃由店铺负责；每日对商家进面内玻璃由店

15、铺负责；每日对商家进行卫生抽查；行卫生抽查； 对卫生不合格的商家对卫生不合格的商家进行处罚。进行处罚。餐饮垃圾管理餐饮垃圾管理 由清洁工按照规定时间负责餐饮由清洁工按照规定时间负责餐饮商家垃圾清运工作；收费标准：商家垃圾清运工作；收费标准：230230元元/ /桶；桶； 由清洁工在规定时间内清运到垃圾房；由清洁工在规定时间内清运到垃圾房；收费标准：不另外收费，包含在管理收费标准：不另外收费，包含在管理费中，每桶有押金费中，每桶有押金500500元；元； 日常垃圾日常垃圾 由岗位员工运送到垃圾房内；由岗位员工运送到垃圾房内； 由机动由机动2 2人专门负责垃圾清运人专门负责垃圾清运日常石材养护面积

16、日常石材养护面积/ /费用费用 / /频次频次60006000平米平米 费用费用: 1.844: 1.844万元万元/ /月月 ，一楼各入口每周一次，其余楼层一楼各入口每周一次，其余楼层区域石材每月全面养护区域石材每月全面养护1 1次。次。3000030000平米平米 费用费用: 13.5: 13.5万万/ /月月 ，几，几个入口每周一次，其余楼层石材每月个入口每周一次，其余楼层石材每月全面养护全面养护2 2次。次。日常石材养护人员配置日常石材养护人员配置 / /模式模式总人数总人数4 4人人 ，每晚工作量，每晚工作量350350平米平米左右左右总人数总人数 2626人人, ,其中白天有其中白

17、天有2 2人人( (文秘文秘 经理经理) )驻现场驻现场, ,上行政班上行政班. .负责与甲方负责与甲方的现场工作沟通、接洽。的现场工作沟通、接洽。 每每3 3人人1 1组，组，1 1组每晚的工作量在组每晚的工作量在300300平米左右平米左右 环境相关导示环境相关导示/标识标识商家在卸货区多处贴有明显的标示，商家在卸货区多处贴有明显的标示，明确规定运货时间，方便对商家运明确规定运货时间，方便对商家运货管理；货管理；洗手间温馨提示洗手间温馨提示/ /标识较醒目；洗标识较醒目；洗手间的隔板门工艺非常漂亮。手间的隔板门工艺非常漂亮。扶梯两侧采用玻璃结构，相比花园城扶梯两侧不锈钢材质要容易清洁，且美

18、观。扶梯两侧采用玻璃结构，相比花园城扶梯两侧不锈钢材质要容易清洁，且美观。感知篇感知篇商场入口门内采用铝合金嵌入式地垫，可起到防尘防商场入口门内采用铝合金嵌入式地垫，可起到防尘防滑作用，比较高档。建议西门内可更换成这种地垫滑作用，比较高档。建议西门内可更换成这种地垫.洗手间、婴儿房提供泡沫洗手液、手洗手间、婴儿房提供泡沫洗手液、手部消毒液，均由洗手间消毒除味公司部消毒液，均由洗手间消毒除味公司提供，洗手液、消毒液按实际用量付提供，洗手液、消毒液按实际用量付费，每月费，每月5000元左右。海岸城总共元左右。海岸城总共1间育婴室。建议花园城可适当减少婴间育婴室。建议花园城可适当减少婴儿房数量。儿房

19、数量。绿化、环境美化方面绿化、环境美化方面海岸城中心场内无仿真花盆景，多采用绿植组合，少数绿植为仿海岸城中心场内无仿真花盆景，多采用绿植组合，少数绿植为仿真真;在商场的角落位置摆放有绿植小品，在空间上弥补了单调感，在商场的角落位置摆放有绿植小品，在空间上弥补了单调感，同时增加美观度。同时增加美观度。 在地下车库装有灭蚊灯在地下车库装有灭蚊灯海岸城专门购买海岸城专门购买了一批送货车、了一批送货车、工具梯设在卸货工具梯设在卸货区方便商家运货，区方便商家运货，现场有商管现场有商管24小小时专人负责借用时专人负责借用手续，管理规范。手续，管理规范。（车轮是橡胶材（车轮是橡胶材质，对商场地面质，对商场地

20、面能减少损坏系数）能减少损坏系数）外包方办公室内设有员工岗位分布外包方办公室内设有员工岗位分布图、清洁作业指导书、设备使用指图、清洁作业指导书、设备使用指导书、企业文化、清晰明确，并设导书、企业文化、清晰明确，并设有指纹打卡机。有指纹打卡机。l就环境相关服务费用、外包方的管理、商铺装修管理等方面与海岸就环境相关服务费用、外包方的管理、商铺装修管理等方面与海岸城物业环境经理陈明全先生进行了近城物业环境经理陈明全先生进行了近1个小时深入交流探讨。个小时深入交流探讨。海岸城中心装修管理海岸城中心装修管理l运送装修材料必须使用海岸城提供的胶轮拖车，有效防止划伤地运送装修材料必须使用海岸城提供的胶轮拖车

21、，有效防止划伤地面。面。l遇到棘手问题开会讨论，环境部牵头和工程部、商管部一同讨论遇到棘手问题开会讨论，环境部牵头和工程部、商管部一同讨论装修问题。装修问题。l对待未按要求做的商家，环境部、工程部和商管部门联合检查，对待未按要求做的商家，环境部、工程部和商管部门联合检查，效果很好。效果很好。l采用自备拖车租给商家的方式可以有效保护商场地面，装修问题采用自备拖车租给商家的方式可以有效保护商场地面，装修问题是一个需要工程部、商管部和环境部的共同的协助才可以有效控是一个需要工程部、商管部和环境部的共同的协助才可以有效控制污染。海岸城对待装修问题时，由工程部制作特制的围板，铺制污染。海岸城对待装修问题

22、时，由工程部制作特制的围板，铺上旧地毯等方式，减轻了施工人员出入时的地面尘埃污染。商管上旧地毯等方式，减轻了施工人员出入时的地面尘埃污染。商管部严格监管施工方，在运送装修材料时，某些易损地面会铺上旧部严格监管施工方，在运送装修材料时，某些易损地面会铺上旧地毯等材料防止损伤。地毯等材料防止损伤。对外包方的管理理念对外包方的管理理念1 1、人性化的管理、人性化的管理2 2、搭建良好的平台，双方共赢、搭建良好的平台，双方共赢3 3、甲方组织一些活动，把乙方员工当自己的员工。、甲方组织一些活动，把乙方员工当自己的员工。4 4、每月统计一次，针对突发事件、好人好事，对乙方员工给予、每月统计一次，针对突发

23、事件、好人好事，对乙方员工给予30-50030-500元购物卡奖励。元购物卡奖励。5 5、请专业的培训公司，给外包单位员工培训，每年、请专业的培训公司，给外包单位员工培训，每年1 1次。次。 小结：小结：1 1、 花园城在商家管理要加强规范，通过给商家提供更细致的服务，让花园城在商家管理要加强规范，通过给商家提供更细致的服务，让商家理念和花园城的经营管理理念相吻合，达到共赢，如营业时间商家理念和花园城的经营管理理念相吻合，达到共赢，如营业时间员工拎水桶、商家橱窗玻璃卫生清洁不到位。员工拎水桶、商家橱窗玻璃卫生清洁不到位。2 2、 海岸城环境部的人员编制较多，甲乙方管理人员到位，而且分区管海岸城环境部的人员编制较多，甲乙方管理人员到位，而且分区管理全时段覆盖，便于工作监管，花园城环境部如何克服困难，在重理全时段覆盖，便于工作监管，花园城环境部如何克服困难，在重大压力下，实现品质进一步提升和工作创新？大压力下，实现品质进一步提升