路桥公司开发构想090505

1、路桥总公司机械化施工处综合开发项目可 行 性 分 析一、 项目概况：本项目开发用地为 市路桥总公司机械化施工处，位于 市燕泉路与龙泉路交汇处，南北两向临燕泉路与龙泉路，东西面接市三建及郴州烟厂家属区，为市商业中心区域，地理位置优越，城市综合配套设施良好。该项目占地 ，整个地势北高南低，呈扇形分布。地面现有建筑物（产权面积）共 （其中房改房、经济适用房共 0户计 ，处办公楼、厂房、车库、门面等 ），均为单层或多层民用建筑。根据 市城市总体规划及该地段控规，结合本地块周边开发项目现状，本项目拟开发建设高尚住宅区及高档商务中心（新建建筑总面积73176，绿化率26%，建筑密度35.4%，容积率4.5

2、，居住户数306户）。综合考虑整个居住小区及商务中心的规划布局，决定保留该地块原编号为2#、4#、6#住宅楼（共81户计8145.66)，其它建筑物全部拆除，共需拆除地面建筑物共计 （其中拆除住宅99户计 ，拆除处办公室及门面计 ，拆除厂房、车库计4320.11)。拆迁后在该地块西南燕泉路与龙泉路交汇处规划建设综合商场、商务酒店与写字楼（面积约 ），在该地块北侧规划建设五栋小高层高尚住宅区（面积约 ）。本项目位于城市中心区域，地价较高，拆迁安置难度大，建筑成本高，总投资大。但是，该项目做为旧城改造项目，随着整个地产业的复苏与繁荣、随着城市商业及政务中心的南移，该项目建成后将成为城南区域CBD核

3、心商圈。项目投入后不仅商业效益及开发利润会有充分的保证，在职工安置就业及企业资产处置等方面也将会取得良好的社会效益（可安置局处下岗人员约300名）。2、 项目开发模式： 本项目用地现均为路桥总公司下属公路工程机械化施工处划拔用地（其中 6经房改发证核转为出让土地），地面建筑共有 为公路工程机械化施工处自有公产。经与公路工程机械化施工处及其上级行政主管单位协商，该项目以 房地产开发有限公司独立开发，在完成该项目拆迁户安置及公产拆迁补偿后，由 房地产开发有限公司全权处理该地块地面附着物，完全实现商业化地产开发经营，自负赢亏。 为了推动该项目建设，郴州市公路局下属路桥总公司同意协助 房地产开发有限公

4、司处理该项目的拆迁安置工作，配合 房地产开发有限公司完成该项目土地的招拍手续并办理该项目有关优惠政策。对此 房地产开发有限公司同意路桥总公司以现金 入股该项目开发， 房地产开发有限公司承诺按该入股资金占项目总投入资金比例，分配开发利润。 三、项目开发成本及利润分析 1、开发成本（计币231709419万元，按建筑面积分摊为3166.47元/） 该项目开发成本主要分为土地成本、建筑成本（含工程勘测设计费用）、拆迁安置成本、各项规费（含前期报建成本、竣工验收办证费用）、开发管理及财务成本、附属工程费用及不可预见费用等。开发总成本约23170.9万元。 1.1、土地成本（计币2564.8万元，按建筑

5、面积分摊为350.5元/）该项目总占地面积为29.19亩，扣减保留建筑物用地4.18亩，挂牌出让土地约25.01亩。按该地段土地评估基价及目前市场行情，该地块土地出让金约100万元/亩，加上应缴土地交易税1%，土地契税2%，合计土地单价103万元/亩，土地成本约2564.81万元。1.2、建筑成本（计币111465.3万元，按建筑面积分摊为1523.25元/） 该项目新建建筑面积共73176，其中的综合商场、商务酒店与写字楼面积约26176.57，小高层住宅约面积约47000。 小高层住宅（17层计算）：47000×1300元/=6110万元 商场及酒店（15层计算）：26176&#

6、215; 工程勘测设计费用:73176×1.3、拆迁安置成本（计币3070.37万元，按建筑面积分摊为419.59元/）该项目地块现有建筑物分为私产和企业公产，对私产部分按拆一赔一就地安置原则在小高层住宅进行处理，对企业公产部分的商业门面及办公楼按拆一赔一在商务中心进行安置，对企业公产的厂房、职工宿舍、车库等按一评估价一次性买断，以货币补偿进行处理。××公产(办公及门面×公产(厂房及车库×公产(厂房及车库)拆迁费用:1752×公产(职工宿舍×1.4、建筑规费（计币1026.25万元，按建筑面积分摊为140.2元/）考虑当前国

7、家对房地产政策实施优惠政策及该项目均为高层建筑等因素，该项目前期报建费用预计为952.78万元（73176×130.2元/=952.78万元）、竣工验收及办证费用81万元（73176×10.02元/=734.69万元）1.5、开发管理费、税费及财务费（计币3808.4万元，按建筑面积分摊为520.45元/） 该项目拆迁安置任务重，土地成本高，前期费用投入高，建设周期长，其相应的管理费、税费、财务费用高,加上销销售费用等共计3808.4万元（73176×520.45元/=3808.4万元）。、附属工程费用（三通一平、绿化、亮化、安防）（计币940.31万元，按建筑面积分摊为128.5元/） 1.7、不可预见费用（计币614.26万元，按建筑面积分摊为83.94元/）2、 销售收入（计币24570万.4元，按总建筑面积以均价3358元/计算） 2.1、住