酒店筹建筹开预案

1、1 / 41酒店筹建筹开方案筹建筹开是一个酒店从“孕育”到“出生”的重要时期，它作为 酒店基础建设和开业运营的关键环节，对酒店建设、投资、标准 以及后期营运是否成功，营运成本高低等均产生决定性的阻碍。 经验表明，酒店投资者在筹划建设一座酒店时，通常需要找到设 计单位和承建商，并在开业前期从社会招聘一个经验丰富的治理 团队为其筹建筹开。假如一个酒店项目没有通过科学而充分的市 场调研、规划设计、投资分析和清晰的经营治理模式设计，盲目 决策将极大地增加项目投资的风险性，其结果往往是在经营中自 食苦果。因此查找一个好的酒店治理团队， 策划一个成功的筹建 筹开方案， 将有效提高酒店投资的科学性、以后进展

2、的可持续 性，同时极大地归避风险。1 筹建方案1.1 筹建时期的要紧内容酒店筹建工作分两个时期展开。2 / 411 市场定位策划与可行性及财务分析时期市场定位策划、可行性及财务分析是筹建前期需要完成的要紧工 作。重点是依据当地经济、社会、旅游和酒店业进展现状，新建 酒店地理位置以及周边环境状况， 分析新建酒店在本区域市场中 的优势和劣势；结合当地经济及旅游进展规划，推断该区域酒店 业进展趋势，对新建酒店进行清晰的市场定位；依照市场定位预 测要紧受众人群、客源结构、市场竞争力及以后经营状况，进行 投资回报分析。2 酒店规划设计时期1.1 规划设计是描绘酒店进展蓝图的关键环节，也是酒店成功运 营的

3、重要保障。要紧是依照酒店市场定位和客源结构，以满足市 场需求和后期的经营治理为前提， 详细规划酒店的平面布局、 机 电和装修设计。那个时期是最容易被国内酒店投资者忽视的方面。缺少统筹规划设计，往往会使酒店功能分区和装修设计等各 方面3 / 41存在专门多缺陷，这些问题在酒店开业初期就会逐步凸显出 来，给后期运营带来诸多不利。由于先天不足，它就会象一个弱 智的幼儿，即使请最高超的教师也专门难达到预期。1.2 筹建团队组成作为酒店建设期的项目团队，将对酒店以后的运营产生巨大 的阻碍，尤其是团队组成人员的专业技能、从业经验、市场分析 能力以及对酒店业进展趋势的前瞻性把握等都直接决定着新建酒 店的市场

4、前景和以后经营成果。一个酒店成功的筹建需要一个复合型团队，既要有酒店建设 的专业人员，又要有经营治理者的参与。多数投资者在现在期往 往只重视设计师、承建商的能力，而忽略了经营治理者的参与。 一个酒店项目的成功是离不开经营治理者的，好的经营治理者能 够在项目设计时期把酒店布局、功能分区以及经营治理模式等考 虑清晰，幸免工程的反4 / 41复、延误，甚至出现一些日后难以弥补的 遗憾。在筹建团队中应包括以下几个方面的专业人士：酒店布局和工程方面的专业人士，尤其是在机电设计、设备选型等方面具有丰富经验酒店投资方面的专业人士财务经营分析方面的专业人士餐饮配套设施和客房经营方面的专业人士酒店整体市场营销方

5、面的专业人士1.3 筹建时期进度安排筹建中两个时期的进度，要遵循酒店建设的惯例和客观规 律，坚持如下原则：5 / 41实事求是，遵循规律。要考虑工程目前的实际状况、工程 总量、设计师能力、投资方的资金预备等多种因素，尤其是已有 土建基础的项目。合理安排，有序衔接。进度安排要将市场定位、酒店设 计、工程建设等多项工作进行有机结合，有序衔接，幸免产生相 互脱节的现象。精心设计，保证质量。打算中要给予设计师充足的时刻， 设计方案的精雕细琢，是施工进度和设计效果的全然保证。平面立面，有机结合。机电方案要在平面布局规划的基础 上与立体装修设计充分融合，千万不可分割开来。超前谋划，规范运作。要充分考虑不可

6、抗拒的因素，留出 提早量；同时，注意规范运作，尽量幸免与当地政策法规相悖。筹建时期进度阶段要紧内容时刻市场定位策划和市场及 财务可行性研究时期6 / 41市场定位策划市场及财务可行性研究30 天至 60 天规划设计时期平面规划机电设计规划装修设计规划90 天至 120 天1.4 市场及财务可行性研究（一）市场及财务可行性研究的要点依照近年当地旅游市场客流情况，结合当地经济进展现 状及规划，预测酒店需求市场以后增长趋势；依照酒店的地理位置、分析和评估交通便利程度、酒店 可见度、周围的客源需求以及其他可能阻碍酒店市场营销的要紧 因素；综合分析新建酒店的项目优劣势，确定酒店的定位和档 次标7 / 4

7、1准；分析与新建酒店同档次酒店市场需求潜力，从需求来源 的角度预测酒店市场竞争力及其建设的必要性；从顾客需求角度，规划新建酒店的设施构成。确定对新建酒店构成不同程度竞争的现有及拟新建酒店 状况，要紧是考虑竞争因素；分析新建酒店区域市场可比较的酒店及经营业绩情况。 例如：出租率、平均房价和客源构成等。考虑投资者的利益，分析至少首个五年的财务表现，测 算投资回报率及投资回收期；可行性研究报告的撰写，不单纯是对当地经济、交通、旅 游、酒店现状等方面的情况介绍，更要依照当地以后的经济社会 进展规划，以后新增酒店情况，对市场占有率，新增供给量、平 均渗透率以及以目前市场变化为参照的合理预测分析。在对酒店

8、 设施需求的分析中，8 / 41要有足够的前瞻性，准确地把握酒店以后进 展的趋势，保证酒店设计理念和硬件设施的超前性与领先性。 可 行性研究是一个集市场、 经济、经营治理和设计要求的多角度和 因素的系统分析。其中，经济可行性分析既包括项目的投资分析 与回报分析，又与建筑设计、市场调研和经营方案等紧密联系，是项目进展方案的汇总 , 对项目起决策性作用。此外，可行性研究中应着重对经营理念进行阐述和分析。国 内酒店通常需要以客房、餐饮、商务中心、商场、写字楼、公寓及娱乐等为独立的经营中心， 并以每个经营中心为基点制定经营 理念。其中，包括经营思路、产品描述、目标客户、价格政策、 服务模式、要紧硬件要

9、求（如其在整个建筑物的位置及楼层高度 要求）等。经营理念的确定，是建立在对市场进行深入调查、专 业的经验及问题综合分析的基础上， 同时也要考虑到投资方的意 向和基础硬件配备等因素。明确酒店“经营理念”，可有效统一 投资方、设计师、承建商、治理者、职员等所有参与者对项目的 认识，同时也为制定设计任务书、规划布局、投资与回报、操作 流程和标准、以及所有的治理与执行方案奠定基础。（二）市场及财务可行性研究报告的要紧内容1、酒店所在地区概况1.1差不多情况介绍9 / 411.2经济进展情况1.3交通设施状况1.4要紧旅游客源结构1.5酒店所在区域介绍2、项目地理位置分析2.1周边区域状况2.2交通便捷

10、程度2.3与需求来源邻近度分析2.4项目地点优劣势分析3、竞争酒店市场概况3.1酒店市场整体环境3.2竞争酒店概况3.3需求分析3.4以后新增酒店供给情况10 / 413.5整体市场预测4、设施需求4.1 市场定位分析4.2 客房设施定位4.3 餐饮设施定位4.4 会议设施定位4.5 娱乐设施定位4.5 其他设施定位5、经营预测5.1 固定和变动成本5.2 营运现金流6、投资分析6.1 可能成本11 / 416.2 税前内部回报率1.5 酒店规划设计时期在 “经营理念”设计的基础上，形成规划设计时期性成果 即给设计师提供设计指引及相应的设备与系统要求，为其后的详 细设计提供依据。通常，时期性成

11、果会包括形成平面布局方案、 机电方案和装修设计方案等，以协助设计师及供应商更好地理解 和把握“经营理念”。在一些建筑布局已大致确定的项目中，平 面布局草图将显示出各功能区域的大约比例、相互之间的关系， 以及客人、职员、物资的交通路线。经营治理方案设计。经营治理需求是经济可行性研究的重要 数据基础 ,不管是在投资决策时依旧在设计时 , 以经营治理为全然 要求的研究做得越细致 , 项目的质量就会越高。一个优质的设计 方案应该是通过综合分析比选后的最优化方案 , 需综合平衡使用 者、经营治理者、经济或规划等方面的需求 , 兼顾艺术效果。同 时, 设计工作由总体规划到施工图是一个不断深化和渐进的过程

12、期间出现个不细微调整是专门正常同时能够理解的。但假如一些因素在开始时未被考虑到或未充分地考虑 , 就会导致修正设计方 案的难度加大 , 难以达到理想效果 , 同时造成时刻及资源上的极大白费。因此讲，市场调研和经营治理方案等设计的基础工作专 门关12 / 41健。功能布局设计。功能布局设计必须科学、严谨，同时又符合 酒店运营规律。机电设计。机电设计是酒店设计中技术性最强，应用新技术最直接，体现酒店先进性的重要方面。机电设计与酒店运营息息相关，是酒店服务品质的重要组成部分之一，是酒店保持其高运 营标准的全然保证，更是酒店以后的利润中心之一。机电设计要遵循以下原则：合理性，能满足酒店运营的需要；科技性，要使用成熟技术，保证运行的稳定和维护的便利性；因地制宜性，依照当地的状况，进行有机利用;经济性，运营在相对在较低成本上；13 / 41前瞻性，具有技术领先，满足治理和使用者的最大需求；环保性，符合国家法律法规要求。装修设计。装修设计方案是对酒店装修风格、功能要求等进行详细阐述，以达到设计 师能把握细节的标准，满足各种使用和需求功能。（一） 功能布局方案1、 酒店理念及等级阐述酒店的星级、客源类型、位置、房间数量、餐饮和娱乐 设施以及设计理念和风格。2、 设计流线和要紧物征2.1 设计流线系统：分为客人流