文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案课件

1、给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案贵州凯里草坪寨项目贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发调研及初步开发方案方案给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案方案导读方案导读: :项目关键规划节点展示项目关键规划节点展示( (详见详见P62)P62)C地块沿湖联排别墅群地块沿湖联排别墅群临湖别墅底层为店面临湖别墅底层为店面ABCD地块地块音乐主题社区景观音乐主题社区景观设计设计金泉路金泉路全程全程商业步行街商业步行街( 如规划无法通过如规划无法通过,可退可退而求为而求为“民族风情商业民族风情商业街街”)凯丰一路、金井

2、路凯丰一路、金井路民族特色环形过街天桥民族特色环形过街天桥C地块地块沿湖旅游集散地配套沿湖旅游集散地配套一城四组团一城四组团(ABCD)给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案二、二、大势研判大势研判三、项目面临的供给市场三、项目面临的供给市场四、项目面临的需求市场四、项目面临的需求市场五、项目面临的竞争市场五、项目面临的竞争市场项目市场研究结项目市场研究结论论一、项目面临的区域环境一、项目面临的区域环境一、项目一、项目SWOT分析分析二、项目客户群分析二、项目客户群分析三、项目总体定位建议三、项目总体定位建议四、项目开发方案建议四、项目开发方案建议项

3、目营销推广策略项目营销推广策略（我们面临何种市场环境）（我们面临何种市场环境）市场动态研究市场动态研究给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案1 1、项目概况、项目概况2 2、区域环境、区域环境3 3、区域发展规划、区域发展规划二、二、大势研判大势研判三、项目面临的供给市场三、项目面临的供给市场四、项目面临的需求市场四、项目面临的需求市场五、项目面临的竞争市场五、项目面临的竞争市场一、项目面临的区域环境一、项目面临的区域环境第一部分、项目前期市场环境调研第一部分、项目前期市场环境调研给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及

4、初步开发方案1 1、项目概况、项目概况 区位区位 项目地块位于凯里市博南新区东侧、红洲路西侧、环城南路北侧的草坪寨宗地。项目地块位于凯里市博南新区东侧、红洲路西侧、环城南路北侧的草坪寨宗地。 给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案1 1、项目概况、项目概况项目地块规模及主要规划条件项目地块规模及主要规划条件项目规划建设用地面积约269151.8平方米(403.7亩)， 代征城市公共用地面积约66087平方米；其中代征道路用地面积约32213平方米；代征人工湖面积约26133平方米； 代征金井河道面积约7741平方米。 本项目土地使用性质规划为商业服务

5、、居住综合用地 ，其中地块使用容积率不大于3.5 ；建筑密度不大于35% ；绿地率不小于30% ；总建筑面积不大于942031.3平方米。其它规划要求详见本项目地块凯里市榕筑房产公司草坪寨宗地规划设计条件通知书和凯里市城市规划管理技术规定 。 给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案1 1、项目概况、项目概况地块临界状地块临界状况况本项目东接红洲路，南接凯雷路（迎宾大道的延伸段目前正在在市政府的规划中），北接凯丰一路。 地块现状地块现状 本项目地块被金泉路与凯丰二路分割成四块，地块附近道路较完善，已建成通车，部分地块拆迁尚未完成，地块较为完整，但有坡度

6、。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案项目临界与现状图项目临界与现状图 给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案民族体育中心，市政府，民族风情街，仰阿莎广场项目地块周边情况给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案项目地块内现状图给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案1.1.纵观凯里地产市场，在纵观凯里地产市场，在凯里市区核心区域，凯里市区核心区域，能有我们能有我们项目如此完整地块项目如此完整地块400400亩的亩的体量，在

7、目前来说是绝无仅有，这也是我们区隔其他项目最关键之处体量，在目前来说是绝无仅有，这也是我们区隔其他项目最关键之处, ,但在一个但在一个2020多万人口的地级城市多万人口的地级城市, ,同时也是我们规划和销售的难点所在；同时也是我们规划和销售的难点所在；2.2.根据凯里市榕筑房产公司草坪寨宗地规划设计条件通知书根据凯里市榕筑房产公司草坪寨宗地规划设计条件通知书 要求：要求：沿人工湖及沿人工湖及金井河须建设景观绿带，沿湖建筑性质只能是旅游服务性用房。如何更好的利用到金井河须建设景观绿带，沿湖建筑性质只能是旅游服务性用房。如何更好的利用到人工湖这个非常优质的景观资源，产生最大的经济效益，是我们在规划

8、时考虑的重人工湖这个非常优质的景观资源，产生最大的经济效益，是我们在规划时考虑的重点和难点之一点和难点之一 ；3.3.项目东南片被其他房产分割成不规则的地块，是我们规划的难点。项目东南片被其他房产分割成不规则的地块，是我们规划的难点。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案2 2、区域环境、区域环境区域范围与人口区域范围与人口项目所在地位于凯里市仰阿莎片区，东至华联厂、242厂边缘，西抵金泉变电站、棉纺厂斗牛场，难至凯麻高速公路，北抵军分区弹药库。规划总用地466.9公顷，即4.67平方公里。 给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪

9、寨项目调研及初步开发方案道路交通道路交通区域内有南北规划一交通干道为金泉路，连接凯雷路、凯丰二路以及凯丰一路，项目东临红州路以及环城南路。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案公共配套设施公共配套设施区域范围内已有一定的公共配套设施,但属中低档次，有数条交通干道穿越本区域，红州路上有一所职业技术学校，金井小学和市童铃幼儿园，州人民医院及数家小型诊所，项目东隔仰阿莎广场，周边市场，商业街，超市及基本生活配套等金井小学金井小学 商业街给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案本区域内有三路公交路线直达，分别是1路、

10、2路、4路.公交站公交站给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案区域环境区域环境本项目区域内地势较为平坦，但有坡度。北面连接延伸市中心区域与东南面民族风情商业街区域，属于未来规划打造区，现尚未完成全部拆迁整个项目区域北端与凯丰一路交接段交通便利，南端交通较为薄弱，生活配套设施尚不完善。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案3 3、区域规划、区域规划给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案3 3、区域规划、区域规划项目所在地位于仰阿莎片区规划范围内，区域发展规划核心要点

11、如下：项目所在地位于仰阿莎片区规划范围内，区域发展规划核心要点如下：3.1 3.1 范围与规模：范围与规模：仰阿莎片区控规总面积4.67平方公里，东至华联厂、 242厂边缘、西抵金泉变电站、棉纺厂斗牛场、南至凯麻高速公路、北抵军分区弹药库，规划地区总人口3.6万人。3.2 3.2 区域地位与规划性质：区域地位与规划性质：是凯里市规划中的教育居住发展片区、服务休闲娱乐发展片区。3.3 3.3 规划布局结构：规划布局结构：规划区内由居住发展片区、教育居住发展片区、服务休闲娱乐发展片区、居住及民族体育发展片区四个片区组成,规划区内设置城市广场1处,现仰阿莎广场，在现状基础上扩大规模,结合山体,形成绿

12、化休闲广场.给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案3 3、区域规划、区域规划3.4、区域道路与交通：、区域道路与交通：该片区是凯麻高速进入凯里城区的必经之地，是体现和展示凯里城市风貌和形象的窗口。3.5、重要公共配套设施：、重要公共配套设施：区域内目前分布着二所小学、一所中学、一所职业技术学院。3.6、景观环境：、景观环境：规划区内设置城市广场1处,现仰阿莎广场，在现状基础上扩大规模,结合山体,形成绿化休闲广场 。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案1 1、宏观政策动态宏观政策动态2 2、凯里城市核心信息

13、梳理凯里城市核心信息梳理3 3、凯里经济发展现状分析凯里经济发展现状分析4 4、凯里凯里城市城市人文环境分析人文环境分析二、二、大势研判大势研判三、项目面临的供给市场三、项目面临的供给市场四、项目面临的需求市场四、项目面临的需求市场五、项目面临的竞争市场五、项目面临的竞争市场一、项目面临的区域环境一、项目面临的区域环境第一部分、项目前期市场环境调研第一部分、项目前期市场环境调研给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案1 1、宏观政策动态宏观政策动态虽然虽然,在对凯里市的调研过程中发现国家当前的政策调控对于沿海等一线区域（尤其是购房消在对凯里市的调研过程

14、中发现国家当前的政策调控对于沿海等一线区域（尤其是购房消费市场）的影响较大，但对于中西部的影响较弱，凯里市场则较少波及费市场）的影响较大，但对于中西部的影响较弱，凯里市场则较少波及,但随着近期房地产形但随着近期房地产形式的发展式的发展,出现了出现了”拐点论拐点论”百日危机论百日危机论”等观点等观点,以及国家紧缩银根等政策以及国家紧缩银根等政策,我们无法对未来我们无法对未来几年的房地产发展作出最准确的预估和判断。几年的房地产发展作出最准确的预估和判断。而本项目作为而本项目作为400亩的大盘，长达数年的开发和推广周期，在当前形势下亩的大盘，长达数年的开发和推广周期，在当前形势下,我们认为更适宜采我

15、们认为更适宜采取稳健的规划和推广策略。取稳健的规划和推广策略。更具体的应对措施，将会在之后的项目具体规划和推广思路上详细提及。更具体的应对措施，将会在之后的项目具体规划和推广思路上详细提及。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案2 2、凯里凯里城市核心信息梳理城市核心信息梳理凯里市位于贵州省东南部苗岭山麓、清水江畔，是国家民委、国家体改委批准的民族自治地方改革开发实验区黔东南苗族侗族自治州首府所在地。全市总面积1306平方公里，总人口45.78万人，少数民族占74.28%，其中非农业人口1631万人，是一个以苗族为主体，多民族聚居的新兴工业城市，也是

16、全国41个“绿都”之一 ，是贵州省“经济20强”之一。凯里市民族风情浓厚，是贵州东线民族风情旅游中心。目前，城市功能正在进一步完善，相继建成仰阿莎民族文化广场、市政府中心休闲广场等一批城市基础设施，城市污水处理厂和生活垃圾处理场也在紧张建设中。目前新建绿地5.8万平方米，城区绿化覆盖率达38%。城区人口从1999年的15.83完人增加到2003年的19.17万，城区面积从1999年的17平方米增加到2004年的22平方公里，城市化水平到到38.1%。凯里市以旅游业为主，餐饮，休闲等娱乐设施正在进一步完善中。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案3、凯

17、里经济发展现状分析05年凯里市城镇居民人均消费支出5139元，增长5.4%。 06年凯里市居民人均可支配收人7707元，比上年增长9.1%，人均消费支出5731元，增长5%。 07年1到11月凯里市固定资产投资额18.73亿元,同比增长39.87%,占固定资产39.87%,占固定资产投资额的29%;07年凯里市城镇居民人均可支配收入9540元.给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案3 3、凯里经济发展现状分析凯里经济发展现状分析1. 有限的消费市场体量有限的消费市场体量 凯里市作为地级市，人口仅仅为20多万，整个消费市场体量较为有限；2. 乐观的发展

18、前景乐观的发展前景 凯里市作为黔东南中心城市,随着旅游和矿产等资源的深入开发,发展前景乐观;3. 销售机遇与压力并存销售机遇与压力并存 我们项目销售总面积以942031.3平方米，以保守均价2000元/平米来估计，总销售额为1884062600元，如此巨大销售额，要求我们必须尽可能拓宽我们的消费市场和产品线。（不只是单纯依赖住宅产品消费市场、也不只是单纯依赖凯里市以及周边的消费市场）给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案4 4、凯里市人文环境分析在仅仅有20多万人口的凯里市区，出租车就多达600多辆，并且生意经常处于饱和状态。这一方面固然是因为出租车

19、起步较低，凯里城市面积不大，总额不高，可是却也显示出凯里人民较明显的超前消费和饱和消费心理，对于将来顾及较少。目前凯里市市长在执政风格上对凯里旅游发展较为重视，要求沿街楼盘都必须穿衣戴帽，以体现民族风情。凯里市以苗族和侗族为主，当地居民擅长唱歌，也热爱音乐，在凯里大街，戴着MP3的路人随处可见，而这点也在我们针对这个专题所做的专项调查中得到证实；给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案4 4、凯里市人文环境分析凯里市人文环境分析1.1. 凯里消费市场表现出很强的超前消费意识，这点对于我们销售策略的规划非常重要；凯里消费市场表现出很强的超前消费意识，这点

20、对于我们销售策略的规划非常重要；2.2. 我们我们400400亩的巨大体量，对于凯里城市影响巨大，无法以一个单纯的商业开发项目自居，因亩的巨大体量，对于凯里城市影响巨大，无法以一个单纯的商业开发项目自居，因此对于政府执政者的喜好的把握，关系到立项等前期工作顺利完成和后期众多市场推广活动的此对于政府执政者的喜好的把握，关系到立项等前期工作顺利完成和后期众多市场推广活动的顺利展开；顺利展开；3.3. 当地居民喜好音乐的特性，对于我们在规划和推广力求更好促动消费者心理有很好帮助。当地居民喜好音乐的特性，对于我们在规划和推广力求更好促动消费者心理有很好帮助。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案

21、-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案1 1、凯里房地产市场整体供给现状概述凯里房地产市场整体供给现状概述二、二、大势研判大势研判三、项目面临的供给市场三、项目面临的供给市场四、项目面临的需求市场四、项目面临的需求市场五、项目面临的竞争市场五、项目面临的竞争市场一、项目面临的区域环境一、项目面临的区域环境第一部分、项目前期市场环境调研第一部分、项目前期市场环境调研给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案 过去3年，凯里的房地产开发投资逐年升温，开发规模日趋扩大，楼盘品质不断提升，房地产开发投资累计额完成5.43亿元，同比增长39.87%。仅07年房地产

22、开发计划投资额7.47亿元,(由各房地产开发公司报表,房地产主管部门统计汇总),同比增长66%;据统计局统计,2007年房地产开发已经完成的投资额（5.43亿元）同比增长39.87%,占计划投资的73%.此外,07年全市商品房开工面积48.64万平米,同比增长9.3%,其中住宅42.62 万平米,同比增长14%,而商品房竣工面积34.66万平米,同比下降31%,其中住宅29.18万平米,同比下降27.3%.总体来说,07年凯里市房地产开发以住宅为主流,开发投资保持增长势头,供求不平衡,增量房市场和存量房市场存在严重的比例失调,商品住房平均价格增长过快,面临的调空压力较大.销售价格在以建筑面积每

23、平米2000元左右的价位在凯里市房地产市场中占住房主导价格.给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案1 1、凯里市区房地产供给现状凯里市区房地产供给现状20002000- -2002007 7年年凯里凯里市区市区房地产投资与销售走势分析房地产投资与销售走势分析 点评：从图中可以看出，点评：从图中可以看出，凯里市区房地产投资凯里市区房地产投资0303年到年到0505年突然放量增长年突然放量增长, ,至今保持上升趋势。至今保持上升趋势。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案 市场动态市场动态 本次市场调研因客观原

24、因限制, 对于凯里市08年度1-3月房地产市场的动态尚无法取得 详实可信的准确数据,因此本次市场动态的分析,暂略.给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案发展商情况发展商情况: : 凯里市当地房地产发展商除荣升公司以外,各发展商品牌及实力在凯里市民中尚未形成品牌印象.实力将是市场比拼的根本，优胜劣汰依然是铁定的市场法则，当前凯里市的地产竞争仍然处于成本竞争的状态,而行业的发展将加快淘汰实力不济，开发水平低下的中、小开发商。 具有雄厚资金和先进技术和理念的外来企业的进入，不仅加剧凯里的房地产市场竞争格局，同时也将极大促进本土市场发展过程中的自我优化。 未

25、来凯里市场之争，将是品牌之争，实力之争。未来凯里市场之争，将是品牌之争，实力之争。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案 1.1 1.1 高层的认可度较高高层的认可度较高 凯里房地产市场以高层为主，多层为辅-2005年后开始起步，由于政府的引导和凯里市民观念的逐渐改变,现凯里市民对高层的接受度相对较高。 1.2 1.2 楼盘规模偏小，社区的概念正在形成。楼盘规模偏小，社区的概念正在形成。 1.3 1.3 高层的主力户型面积普遍较大，高层的主力户型面积普遍较大， 价位区间都在2000元/-3000元/ 间。户型面积一般集中在120平米和140平米以上2

26、个区间，小于100平米的较少，价格属于中等阶段。 1 1、凯里房地产市场整体供给现状概述凯里房地产市场整体供给现状概述给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案1 1、凯里房地产市场整体需求容量分析凯里房地产市场整体需求容量分析2 2、凯里市区潜在购房者需求特征调研凯里市区潜在购房者需求特征调研二、二、大势研判大势研判三、项目面临的供给市场三、项目面临的供给市场四、项目面临的需求市场四、项目面临的需求市场五、项目面临的竞争市场五、项目面临的竞争市场一、项目面临的区域环境一、项目面临的区域环境第一部分、项目前期市场环境调研第一部分、项目前期市场环境调研给土

27、地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案1 1、凯里凯里市区房地产市场整体需求容量分析市区房地产市场整体需求容量分析20002000- -2002007 7年凯里年凯里市区房地产销售情况统计表市区房地产销售情况统计表年份年份20002000年年20012001年年20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年20072007年年销售面积（万）销售面积（万）13.7913.7919.3819.3811.1611.1622.5122.5134.1834.1846.1546.1546.7846.7843.91

28、43.91同比增减同比增减40.53%40.53%-42.41%-42.41%97.67%97.67%51.84%51.84%35.02%35.02%1.37%1.37%-6.13%-6.13%销售金额销售金额( (万元万元) )10280102801533415334136931369326986269864326143261777557775572705727058923189231同比增减同比增减49.16%49.16%-10.70%-10.70%97.08%97.08%60.31%60.31%79.73%79.73%-6.49%-6.49%22.73%22.73%市场需求旺盛市场需求旺

29、盛市场投机行为较少市场投机行为较少给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案2 2、凯里市区潜在购房者凯里市区潜在购房者特征分析特征分析 数据来源说明数据来源说明 数据来源：数据来源：于2008年3月7-15日本项目调查人员获取调查问卷统计处理所得； 调查方法：调查方法：根据对本项目本阶段工作内容的总体把握，有针对性的进行重点个体抽查访问； 调查地点调查地点：仰阿莎广场、大十字、州府路、营盘东路、校院南路等； 给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案 2.1 2.1、调查对象：、调查对象：政府公务员、中石化、会计

30、师事务所等企业员工、院校教师、仰阿莎广场游人、大十字随机路人； 2.1 2.1、受访者年龄：、受访者年龄：以25-50岁年龄段为主； 2.1 2.1、调查人员：、调查人员：我公司市场调查人员3人. 2.1 2.1、调查样本数：、调查样本数：本次调查获取有效问卷：仰阿莎广场游人30份，政府公务员32份，企业员工17、院校教师24、大十字街随机路人30份，共计133份，以下将对以上个体样本进行重点统计分析。说明说明: :在本次调研过程中发现在本次调研过程中发现, ,由于之前对于凯里市市场的了解有限由于之前对于凯里市市场的了解有限, ,部分问题的设部分问题的设置不尽合理置不尽合理( (如如: :户型

31、面积问题户型面积问题, ,被访者并未形成明确的细分概念被访者并未形成明确的细分概念).).因此因此, ,本次初次市本次初次市场调研的结论供参考场调研的结论供参考. .2 2、凯里市区潜在购房者凯里市区潜在购房者特征分析特征分析给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案2.12.1 项目消费者年龄特征分析项目消费者年龄特征分析说明：说明：本次调查的目标客户年龄集中在30-35岁及36-40岁之间，所占比例分别为25.47%与19.88%，30岁以下的比例为13.04%，再次是51-55岁的年龄段，所占比例为26.09%。其次为46-50（6.8）、41-4

32、5（4.3%）和56-60（4.3）。这一数据反映出购房的主力军在30-40岁之间。7 756-60424251-55111146-507 741-45323236-40414130-35岁岁212130岁以下岁以下选择人数选择人数年龄阶段年龄阶段启示：年龄在启示：年龄在30-4030-40岁之间的人群是购房群体主力，占到总体样本的岁之间的人群是购房群体主力，占到总体样本的45.3345.33。在营销推广时期，。在营销推广时期，我们要投其所好，牢牢的抓住这部分消费者。我们要投其所好，牢牢的抓住这部分消费者。2 2、凯里市区潜在购房者凯里市区潜在购房者特征分析特征分析给土地以灵魂 给市场以活力

33、给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案2.22.2 现住房情况现住房情况说明：说明：本次调查的消费者中单位分房占总样本的28.57;其次是自购商品房，为20.3%；再次租住房（24.06%）与自建房（21.8%）。自购经济实用房及其他形式较少（5.26%） 。7其它其它29自建房自建房32租住房租住房0自购经济实用房自购经济实用房27自购商品房自购商品房38单位分房单位分房选择人数选择人数住房情况住房情况给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案2.3 2.3 现有住房面积现有住房面积说明：说明：调查的消费者现有住房的面积主要在101-1

34、40 平方米之间，占总体样本的41.58 %；其次是60-80平方米之间（18.81%）；81-100平方米以上（16.83%），141平米以上11.88%, 60平方米以下（10.89%）。12141平米以上平米以上21121-140平米平米21101-120平米平米1781-100平米平米1960-80平米平米 1160平米以下平米以下选择人数选择人数面积范围面积范围启示：启示：凯里市居民原有的住房环境中基本没有社区概念凯里市居民原有的住房环境中基本没有社区概念,结构不佳，社区功能不完善，结构不佳，社区功能不完善，为住宅市场的发展提供了较好的基础。为住宅市场的发展提供了较好的基础。给土地以

35、灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案2.4 2.4 希望购买的物业类型希望购买的物业类型说明：说明：本次调查中，消费者相对愿意购买的物业类型是电梯住宅，其次是多层住宅。在这次访问中也有部分被访人员选择别墅,因此不能否认凯里住宅市场对别墅的需求。7别墅别墅电梯住宅电梯住宅6957多层住宅多层住宅选择人数选择人数物业类型物业类型启示：启示：虽然被访人员对于多层住宅和电梯住宅没有非常明显的倾向虽然被访人员对于多层住宅和电梯住宅没有非常明显的倾向(有部分人员表示在资金允有部分人员表示在资金允许的情况下更愿意选择高层许的情况下更愿意选择高层),然而根据市政府对于建设

36、土地节约型住宅的倾向然而根据市政府对于建设土地节约型住宅的倾向,因此建议本案的因此建议本案的物业类型电梯物业类型电梯住宅与住宅与多层住宅并重多层住宅并重,当在电梯住宅户型套数比多层住宅略多当在电梯住宅户型套数比多层住宅略多.给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案2.5 2.5 准备购买户型准备购买户型说明：说明：图表显示，户型与面积需求相匹配，中大户型是市场的主流需求。本次调查购房者对套型的选择以3室为主，占37.62，其中又是以3室2厅2卫为主（23.76），4室占了20.79%；其次是选择2室套型20.79，5室及以上几仅占10.89%。214室

37、室2厅厅2卫卫243室室2厅厅2卫卫143室室1厅厅1卫卫212室室1厅厅1卫卫选择人数选择人数户型户型101室室1厅厅1卫卫11以上以上启示：启示：3室是消费者首选，室是消费者首选，2室室和和4 室室需求相当，需求相当，5室以上超大户型和室以上超大户型和2室以下的小户型也占有一室以下的小户型也占有一定份额定份额。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案2.6 2.6 准备购买面积准备购买面积说明：说明：本次购房者对面积的选择上看,101-120平方米，91-100平方米以及81-90平米的选择比例相当.分别为19.55%，15.79%，17.29%；

38、81平米以下占比16.54% 121140平米占12.78% ；141-160平方米占7.52%，161平米以上共占12.03%。4201以上以上4181-2006161-18010141-16017121-14026101-1202191-1002381-90选择人数选择人数面积范围面积范围1261-801060以下以下启示：启示：80-120平米的面积受到普遍欢迎平米的面积受到普遍欢迎,120-160平米户型面积也较受喜欢平米户型面积也较受喜欢.给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案2.7 2.7 购房总价购房总价说明：说明：消费者对于总价的承受

39、范围，主要在21-25万元之间（24.06%）、26-30万元(17.29%)以及41万以上（17.29%）这三个区间内，15万元以下（12.03%）其次是31-35万元（11.28%），36-40万元占9.77；16-20万元计8.27%。234141万以上万以上1336-40万万1531-35万万2326-30万万3221-25万万1116-20万万1615万及以下万及以下选择人数选择人数总价幅度总价幅度启示：在访问过程中消费者所选择的总价启示：在访问过程中消费者所选择的总价和我们实际对凯里市房地产价格的了解相当接近，按和我们实际对凯里市房地产价格的了解相当接近，按照以往市场调查经验照以往

40、市场调查经验,一般市场调研中被访者预期购房总价通常低于当地市场实际购房总价一般市场调研中被访者预期购房总价通常低于当地市场实际购房总价,这这一方面印证了调研中所发现的凯里市民普遍具有的超前消费意识一方面印证了调研中所发现的凯里市民普遍具有的超前消费意识.给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案说明：说明：影响消费者购房的因素集资依次是：地理位置、 销售价格、 交通便捷程度、 户型布局、 小区配套、 小区规模、 小区绿化、 与工作地点是否接近、 开发商品牌、 建筑结构、与亲友相邻、建筑风格.启示：由以上敏感因素分析得知：地理位置、销售价格、交通便捷程度启

41、示：由以上敏感因素分析得知：地理位置、销售价格、交通便捷程度 、户型布局、将是消费、户型布局、将是消费者购房决策第一重要因素；小区配套、小区规模、小区绿化、与工作地点是否接近、是消费者购者购房决策第一重要因素；小区配套、小区规模、小区绿化、与工作地点是否接近、是消费者购房决策第二重要因素，开发商品牌、建筑结构、与亲友相邻、建筑风格是消费者购房决策第三重房决策第二重要因素，开发商品牌、建筑结构、与亲友相邻、建筑风格是消费者购房决策第三重要因素，以上几项将是项目开发中主要关注因素，本项目应根据最终定位在开发过程中给予不同要因素，以上几项将是项目开发中主要关注因素，本项目应根据最终定位在开发过程中给

42、予不同程度的重视。程度的重视。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案本部分小结本部分小结 通过对项目所在区域消费者频率分析，我们对本项目潜在目标客户群特征总结如下通过对项目所在区域消费者频率分析，我们对本项目潜在目标客户群特征总结如下： 年龄：年龄：本次调查的目标客户年龄集中在30-35岁及36-40岁之间，所占比例分别为25.47%与19.88%，30岁以下的比例为13.04%，再次是51-55岁的年龄段，所占比例为26.09%。其次为46-50（6.8）、41-45（4.3%）和56-60（4.3）。这一数据反映出购房的主力军在30-40岁之间。

43、 现在住房情况：现在住房情况：本次调查的消费者中单位分房占总样本的28.57;其次是自购商品房，为20.3%；再次租住房（24.06%）与自建房（21.8%）。自购经济实用房及其他形式较少（5.26%） 。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案 现有住房面积：现有住房面积：调查的消费者现有住房的面积主要在101-140 平方米之间，占总体样本的41.58 %；其次是60-80平方米之间（18.81%）；81-100平方米以上（16.83%），141平米以上11.88%, 60平方米以下（10.89%）。 准备购买的物业类型：准备购买的物业类型：本次调

44、查中，消费者相对愿意购买的物业类型是电梯住宅，其次是多层住宅。在这次访问中也有部分被访人员选择别墅,因此不能否认凯里住宅市场对别墅的需求。 准备购买的户型结构：准备购买的户型结构：中大户型是市场的主流需求。本次调查购房者对套型的选择以3室为主，占37.62，其中又是以3室2厅2卫为主（23.76），4室占了20.79%；其次是选择2室套型20.79，5室及以上几仅占10.89%。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案 准备购买面积：准备购买面积：本次购房者对面积的选择上看,101-120平方米，91-100平方米以及81-90平米的选择比例相当.分别

45、为19.55%，15.79%，17.29%；81平米以下占比16.54% 121140平米占12.78% ；141-160平方米占7.52%，161平米以上共占12.03%。 购房总价：购房总价：消费者对于总价的承受范围，主要在21-25万元之间（24.06%）、26-30万元(17.29%)以及41万以上（17.29%）这三个区间内，15万元以下（12.03%）其次是31-35万元（11.28%），36-40万元占9.77；16-20万元计8.27%。 购房因素：购房因素：影响消费者购房的因素集资依次是：地理位置、 销售价格、 交通便捷程度、 户型布局、 小区配套、 小区规模、 小区绿化、

46、与工作地点是否接近、 开发商品牌、 建筑结构、与亲友相邻、建筑风格.给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案凯里市现开发楼盘价格情况表凯里市现开发楼盘价格情况表序号楼盘名称均价(平方米/元)最高价(平方米/元)1半山别墅140025002翰林华庭200023003凯翔名苑240028004碧海云天180022005金色家园240026506锐馨鑫园190021007腾飞园160018008E时代广场250030009馨怡名苑24002800 销售价格：销售价格：给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案1 1、项

47、目机会分析项目机会分析2 2、项目威胁分析、项目威胁分析第二部分、项目市场调研与开发方案建议第二部分、项目市场调研与开发方案建议一、项目一、项目SWOT分析分析二、项目客户群分析二、项目客户群分析三、项目总体定位建议三、项目总体定位建议四四 、项目开发方案建议、项目开发方案建议给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案1 1、机会分析、机会分析1.11.1、凯里凯里城市化进程加快，城市人口随之快速增加，对住房的需求缺口加大城市化进程加快，城市人口随之快速增加，对住房的需求缺口加大; ;1.2 1.2 凯里市地产市场近几年处于比较乐观的上升阶段，因此市场消

48、费预期较好凯里市地产市场近几年处于比较乐观的上升阶段，因此市场消费预期较好; ;1.3 1.3 当前股票证券市场的动荡，沿海许多游资正从其中脱出，房地产的投资吸引力将当前股票证券市场的动荡，沿海许多游资正从其中脱出，房地产的投资吸引力将会有所增强会有所增强; ;1.4 1.4 市政府等行政机构的移址，整个片区的价值在不断上升。市政府等行政机构的移址，整个片区的价值在不断上升。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案2 2、威胁分析、威胁分析2.12.1、区域性威胁区域性威胁本项目400亩的体量，一方面，形成的销售压力，在面对相对有限的凯里地产消费市场，

49、显得更加艰巨，必须抢夺所有可能的消费目标；另一方面，凯里市核心区域有限的地理面积，使本项目的影响能够波及全市，因此，从某种意义上来说，所有的销售周期内的地产项目都必将我们列为销售的威胁，反之，对于我们而言，同样如此。2.22.2、潜在威胁潜在威胁本项目开发周期可能长达数年，面对变化的市场，众多潜在威胁随时可能出现，政策、新的更大的楼盘的分流因此如何让本项目在较长的周期内持续地保持强力竞争姿势，尽快消化，是一个有挑战性的任务。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案由本项目由本项目SWOTSWOT分析可知：分析可知：1 1、本项目面临的市场机会、本项目面

50、临的市场机会风险与机遇同在，市场价格和区域价值成长性较好，本项风险与机遇同在，市场价格和区域价值成长性较好，本项目应更多着眼于今后目应更多着眼于今后1-21-2年的市场价值，年的市场价值，故项目的快速消化和价值最大化是项目发展故项目的快速消化和价值最大化是项目发展的战略目标。的战略目标。2 2、根据、根据对于凯里房地产市场的判断，形象宣传、品牌在市场中具有促进销售和价格对于凯里房地产市场的判断，形象宣传、品牌在市场中具有促进销售和价格提升的重要作用，故本项目营销推广需要大手笔、好形象、高频率实施。提升的重要作用，故本项目营销推广需要大手笔、好形象、高频率实施。3 3、市场中具有一定规模的中高档

51、次楼盘市场接受度高得多，成为市场主流，故本项、市场中具有一定规模的中高档次楼盘市场接受度高得多，成为市场主流，故本项目品质必须高起点。目品质必须高起点。4 4、为了持续我们的强力竞争优势，因此本项目定位、开发方案、产品设计、户型等为了持续我们的强力竞争优势，因此本项目定位、开发方案、产品设计、户型等必须具有一定复合性必须具有一定复合性, ,前瞻性和创新性。前瞻性和创新性。 因此，建议本项目在确保资金良性循环的前提下进行高品质滚动开发，大手笔营销。以借此因此，建议本项目在确保资金良性循环的前提下进行高品质滚动开发，大手笔营销。以借此塑造企业品牌形象，并享受到市场价格提升和区域土地升值带来的超额利

52、润。塑造企业品牌形象，并享受到市场价格提升和区域土地升值带来的超额利润。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案1 1、凯里购房者特征分析凯里购房者特征分析2 2、项目购房者特征分析项目购房者特征分析3 3、项目目标客户群定位建议、项目目标客户群定位建议4 4、项目目标客户群特征分析、项目目标客户群特征分析第二部分、项目市场调研与开发方案建议第二部分、项目市场调研与开发方案建议一、项目一、项目SWOT分析分析二、项目客户群分析二、项目客户群分析三、项目总体定位建议三、项目总体定位建议四、项目开发方案建议四、项目开发方案建议给土地以灵魂 给市场以活力 给

53、客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案1 1、凯里购房者整体特征分析凯里购房者整体特征分析购房者来源：购房者来源：根据我们对在售楼盘客户群的调查和房管局产权登记综合来看，2007年凯里市商品房本市购买者占购买总套数的55%;外地购房者购买1318套，占总数的45，而且增占迅速，同比增长139%.给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案2 2、项目购房者整体特征分析项目购房者整体特征分析就本项目所在区域在售楼盘购房者组成来看，主要有如下特征：就本项目所在区域在售楼盘购房者组成来看，主要有如下特征：2.12.1、购房目的：、购房目的：改善居住

54、环境，提高生活品质作为主要需求；2.32.3、客户年龄：、客户年龄：多为有一定经济基础的中年人，年龄一般在30岁以上；2.42.4、客户职业：、客户职业：市政府公务员、凯里市区及其周边私营企业主和个体老板等;2.52.5、购房看重因素：、购房看重因素：地段，价格,户型设计等实用因素,以及未来发展前景、开发商或项目品牌体现身份、楼盘档次高、环境好、产品品质优等。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案3 3、本项目目标客户群定位建议、本项目目标客户群定位建议3.13.1 本项目目标客户群定位思路与依据本项目目标客户群定位思路与依据 凯里距离周边景点县城较

55、近，从凯里距离周边景点县城较近，从0707年的地产分析来看，这部分消费者将是我们的主要年的地产分析来看，这部分消费者将是我们的主要目标客户之一；目标客户之一； 根据根据项目体量，单纯依靠凯里本地及其周边市场消化项目体量，单纯依靠凯里本地及其周边市场消化,不足以更好更快的实现项目的销不足以更好更快的实现项目的销售目标售目标,因此必须尽可能拓展销售思路，如开展异地销售，吸引沿海等其他区域的消费力因此必须尽可能拓展销售思路，如开展异地销售，吸引沿海等其他区域的消费力量等，因此，这些投资型客户也是我们目标客户的构成一部分；量等，因此，这些投资型客户也是我们目标客户的构成一部分； 我们项目体量巨大，单纯

56、依靠住宅消化量有限，必须尽可能拓宽产品线，通过增加更我们项目体量巨大，单纯依靠住宅消化量有限，必须尽可能拓宽产品线，通过增加更丰富的产品规划来吸引各种地产消费者，如开发当地异地的商业地产消费者。丰富的产品规划来吸引各种地产消费者，如开发当地异地的商业地产消费者。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案第二部分、项目市场调研与开发方案建议第二部分、项目市场调研与开发方案建议一、项目一、项目SWOT分析分析二、项目客户群分析二、项目客户群分析三、项目开发方案建议三、项目开发方案建议1 1、博物馆东路地块开发建议博物馆东路地块开发建议2 2、草坪寨地块项目开

57、发建议草坪寨地块项目开发建议四、项目总体定位建议四、项目总体定位建议给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案1 1、博物馆东路地块开发建议博物馆东路地块开发建议1. 1 1-3层规划为洗浴城、大型咖啡厅等高档娱乐休闲商业层规划为洗浴城、大型咖啡厅等高档娱乐休闲商业,建设成为城南新区休闲娱建设成为城南新区休闲娱乐大本营乐大本营;1.2 4层规划为空中会所层规划为空中会所;1.3 5层以上为高端豪宅，空中洋房等层以上为高端豪宅，空中洋房等 ;1.4 建议地下部分楼层可采取半地下结构，以尽可能多的获取经济价值建议地下部分楼层可采取半地下结构，以尽可能多的获取

58、经济价值;1.5 根据项目规划需要以及周边紧张的停车位情况根据项目规划需要以及周边紧张的停车位情况,建议设置地下车库建议设置地下车库.给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案1.2 1.2 开发思路阐述开发思路阐述2.1. 人气与大十字完全衔接困难人气与大十字完全衔接困难 与大十字的人流延续中断，大十字的消费人流无法顺利完整辐射到该地块区域与大十字的人流延续中断，大十字的消费人流无法顺利完整辐射到该地块区域;2.2. 博物馆广场地下已有大型日用百货卖场，日用大型百货招商经营上面临严峻的博物馆广场地下已有大型日用百货卖场，日用大型百货招商经营上面临严峻的

59、 竞争竞争;2.3. 高档娱乐休闲商业市场存在空间高档娱乐休闲商业市场存在空间(详见下页详见下页:相关业态调研相关业态调研) 周边存在众多中高档酒店，如此商业规划应独辟蹊径，为他们提供空缺配套，周边存在众多中高档酒店，如此商业规划应独辟蹊径，为他们提供空缺配套，2.4. 凯里市场接受中高档娱乐休闲商业这样业态凯里市场接受中高档娱乐休闲商业这样业态(详见下页详见下页:相关业态调研相关业态调研)2.5. 如此中高端业态和整个楼盘形象气质相符。如此中高端业态和整个楼盘形象气质相符。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值文案-贵州凯里草坪寨项目调研及初步开发方案1.3 1.3 相关业态调研相关业态调

60、研调研报告调研报告 通过对凯里市中高档次的酒店宾馆的调查，我们了解到目前凯里市的酒店宾馆没有中通过对凯里市中高档次的酒店宾馆的调查，我们了解到目前凯里市的酒店宾馆没有中高档次的桑拿足浴设施，部分宾馆酒店有小型休闲按摩中心，但规模小，档次较低基本高档次的桑拿足浴设施，部分宾馆酒店有小型休闲按摩中心，但规模小，档次较低基本设施不够完善。设施不够完善。 凯里市较大的足浴中心：位于北京东路的曼谷雨林凯里市较大的足浴中心：位于北京东路的曼谷雨林,以及位于北京西路的瑶家桶式药浴。以及位于北京西路的瑶家桶式药浴。 凯里市目前有维多利亚西餐厅等少数几家中高档咖啡厅。凯里市目前有维多利亚西餐厅等少数几家中高档咖