2020四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_ppt课件

1、由NordriDesign提供恒辰恒辰滨江翡翠龙湾滨江翡翠龙湾项目战略规划项目战略规划成都必和置业顾问有限公司2019年5月30Page 2成都必和置业顾问有限公司目目 录录一、营销战略规划一、营销战略规划1.1.战略目战略目标标.3.32.2.战略规战略规划划.4.4二、项目开发计划二、项目开发计划三、销售收益预估三、销售收益预估1.1.销售价格预销售价格预估估.11.112.2.价格增长预价格增长预估估.18.183.3.销售收益预销售收益预估估.19.19四、项目财务分析四、项目财务分析1.1.按当前评估价格进行项目财务分按当前评估价格进行项目财务分析析.20.202.2.按销售计划和价

2、格增长预期进行项目财务分按销售计划和价格增长预期进行项目财务分析析.21.213.3.敏感性分敏感性分析析.22.22五、现金流量五、现金流量表表.24.24Page 3成都必和置业顾问有限公司战略目标战略目标一、营销战略规划一、营销战略规划 前期做销量，前期做销量， 占市场份额，保现金流；占市场份额，保现金流； 中期做品牌，中期做品牌， 巩固项目优势，提升项目价值；巩固项目优势，提升项目价值； 后期做利润，后期做利润， 实现项目利润最大化。实现项目利润最大化。Page 4成都必和置业顾问有限公司战略规划战略规划 2019年成绵乐快铁通车，预计市场总量迅猛增长，后期市场总量会处于相对平稳的自然

3、增长阶段根据相关分析数据）。市场总量预测市场总量预测一、营销战略规划一、营销战略规划Page 5成都必和置业顾问有限公司彭山房地产市场需求总量走势图彭山房地产市场需求总量走势图一、营销战略规划一、营销战略规划Page 6成都必和置业顾问有限公司 根据项目营销战略目标，前期应迅速占领较大市场份额，快速实现资金回笼，中后期可逐步提高价格降低市场份额，以获取更大的项目利润。项目所占市场份额计划项目所占市场份额计划一、营销战略规划一、营销战略规划Page 7成都必和置业顾问有限公司恒辰滨江翡翠龙湾项目所占市场份额规划图一、营销战略规划一、营销战略规划Page 8成都必和置业顾问有限公司 项目销售计划以

4、项目营销战略为指导方向，以市场总量变化和本项目市场份额变化为依据，暂不考虑市场调控导致的高峰期、低迷期对项目销售量的短期影响，并在执行过程中根据市场的实际变化情况和公司不同阶段性的经营目标而作相应调整。项目销售计划项目销售计划 商业物业的销售价格和销售量与公司资产运营战略和项目招商计划等各种因素密切相关，暂不能确定。因此，本销售计划暂时不考虑商业物业对销售量和销售价格所带来的影响在以下章节中凡涉及销售量和销售价格测算的地方均按住宅价值计算），我们将在下一步工作中针对商业物业制定和招商方案，并根据商业物业的实际情况逐步修正销售计划。一、营销战略规划一、营销战略规划Page 9成都必和置业顾问有限

5、公司项目销售计划表项目销售计划表一、营销战略规划一、营销战略规划Page 10成都必和置业顾问有限公司 项目开发计划的制项目开发计划的制 定，应考虑公司现金定，应考虑公司现金流状况。流状况。 本着本着“按需生产的原则按需生产的原则 ，根据市场需求，根据市场需求制定销售计划，根据销售计划制定开发制定销售计划，根据销售计划制定开发计划。计划。 项目开发计划表见附件项目开发计划表见附件1 1：）：）二、项目开发计划二、项目开发计划Page 11成都必和置业顾问有限公司销售价格预估一线回归分析）销售价格预估一线回归分析）选择具有一定可比性和代表性的楼盘作为参照楼盘选择具有一定可比性和代表性的楼盘作为参

6、照楼盘三、销售收益预估三、销售收益预估Page 12成都必和置业顾问有限公司确定价值要素权重确定价值要素权重 我们着重考虑参照楼盘与本案在地段、配套、建筑品质、环境、服务等多个方面的差异，采用“德尔菲法结合彭山消费者对价值要素的偏好程度，确定价值要素权重。三、销售收益预估三、销售收益预估Page 13三、销售收益预估三、销售收益预估成都必和置业顾问有限公司参考楼盘要素评分参考楼盘要素评分1010分制）分制）Page 14三、销售收益预估三、销售收益预估成都必和置业顾问有限公司价值评估价值评估Page 15成都必和置业顾问有限公司 回归方程式为： Y=a+bX （其中Y为评估楼盘价值，X为评估楼

7、盘平均得分） a= Y/NbX/N b=（XYNXY/N2）/（X2NXX/ N2） 由上述数据栏中求出a= -2310.805, b=894.4056本案物业价值 = -2310.805+ 894.40566.735 3713元/三、销售收益预估三、销售收益预估Page 16成都必和置业顾问有限公司回归分析回归分析三、销售收益预估三、销售收益预估将各对照楼盘评分值代入回归方程式，对其进行回归分析，以验证价值评估的准确程度。Page 17成都必和置业顾问有限公司 阐明：阐明： 该评估价值以当前市场环境为前提； 该评估价值充分考虑了本项目可以建立的相关优势如小区配套、建筑品质、园林景观等），若这

8、些优势体现不到位，以上评估价值将不能实现，若这些优势得到充分发挥，并通过营销手段再创造更多的项目优势，以上评估价值将有更大的增长空间。 根据回归验证，该评估价值误差范围不大于6%。三、销售收益预估三、销售收益预估Page 18成都必和置业顾问有限公司 根据对房地产宏观市场和中、微观市场的分析研究，预计未来10年房地产市场价格每年增幅为16%左右，成本每年增幅为4%左右，因此，价格净增长率每年为12%左右。我们根据市场变化情况和对市场份额的需求目标，预设未来的价格增长幅度，并运用营销推广策略努力实现预定的价格增长。价格增长预估价格增长预估三、销售收益预估三、销售收益预估Page 19三、销售收益

9、预估三、销售收益预估成都必和置业顾问有限公司销售收益预估销售收益预估项目销售收益估算表项目销售收益估算表按照回归分析法评估得出，本项目按照回归分析法评估得出，本项目当前价值为当前价值为37133713元元/ /，结合，结合“前期做销量，占市场份额前期做销量，占市场份额，保现金流的营销战略规划，建议项目以，保现金流的营销战略规划，建议项目以36003600元元/ /的的销售均价开盘，配合有效的营销策略，努力实现预期的销售均价开盘，配合有效的营销策略，努力实现预期的市场份额，保障项目的现金流。市场份额，保障项目的现金流。Page 20成都必和置业顾问有限公司按当前评估价格按当前评估价格371337

10、13元元/ /）进行项目财务分析。）进行项目财务分析。项目综合成本预算表见附件项目综合成本预算表见附件2 2）四、项目财务分析四、项目财务分析项目投资收益预估表项目投资收益预估表Page 21成都必和置业顾问有限公司按销售计划和价格增长预期进行项目财务分析按销售计划和价格增长预期进行项目财务分析计算方法同上）计算方法同上）四、项目财务分析四、项目财务分析Page 22成都必和置业顾问有限公司敏感性分析敏感性分析成本不变的情况下，价格变化对税后利润和税后利润率的敏感性分析为了实现我们的预期价格目标，必须提高品质，强为了实现我们的预期价格目标，必须提高品质，强化营销，塑造品牌，提升价值。化营销，塑造品牌，提升价值。 四、项目财务分析四、项目财务分析Page 23成都必和置业顾问有限公司价格不变的情况下，成本变化对税后利润和税后利润率的敏感性分析价