201910 驷马桥板块-永立龙邸项目分析ppt课件

1、北二环200亩绝版大盘，搁置六年始亮相，坎坷开发路驷马桥板块-永立龙邸项目分析 永立龙邸位于北二环与解放路交汇路口，东临府青路，西临三友路口，项目居于驷马桥南端，处于北改核心区域。项目是由纯商业、写字楼、SOHO及低密度住宅等物业组成，项目定位于高端产品预计均价12000元/），并将打造成为城北高端大型商业综合体。 通瑞在2019年左右就已协议签约的形式取得了此地块，但由于城北发展缓慢，迟迟未有动静。直到2019年8月，在北改推动下，512建材市场全面搬迁，此时项目才浮出水面，此时距离2019年已经有6年时间。 在今年10月的秋季房会上得知项目将于今年年底前开盘，目前是项目销售的前期咨询阶段，

2、那接下来让我们看看这个项目的基本情况 。序：目 录：一、项目区域分析二、项目产品分析三、项目SWOT分析四、项目营销分析一、项目区域分析1.1、板块价值分析1.2、板块配套分析1.3、板块规划分析1.4、项目四至分析1.5、竞争分析1.1 板块价值分析 驷马桥板块李家沱板块项目位于驷马桥板块南端，临近李家沱板块，目前该区域还处于发展阶段府青路板块1.2 板块配套分析项目临二环路，规划配套相对比较齐全，交通较为便捷生态环境：沙河市政公园生态环境：沙河市政公园商业：家乐福、人人乐、好又多商业：家乐福、人人乐、好又多、龙湖三千集，以及项目自身配、龙湖三千集，以及项目自身配套的商业综合体及步行街套的商

3、业综合体及步行街教育：教育： 六九幼儿园、中房幼儿六九幼儿园、中房幼儿园、李家沱实验小学、人北实验园、李家沱实验小学、人北实验小学、成都八中、成大附中、电小学、成都八中、成大附中、电子科技大学子科技大学银行：工商银行、中国银行、农银行：工商银行、中国银行、农业银行业银行医疗：医疗：416医院、成都石油医院医院、成都石油医院公共交通：地铁公共交通：地铁3号线；号线； 公交公交 51、64、99路，及二环路，及二环BRT快快速公交速公交1.3 板块规划分析 项目临北二环路，位于原成都512建材市场2019年下半年已经搬迁），处于北改核心区域 驷马桥商业片区。但目前此区域还是处在一个待发展的区域。

4、随着“北改的到来，这个区域面貌便将焕然一新，整个区域价值也将得到极大的提升。驷马桥驷马桥商业区商业区项目处于北改核心区的驷马桥商业片区南端原成都512建材市场）1.4 项目四至分析项目东近512建材市场待搬迁），北临驷马桥和八里庄冻库，西临某老小区，南临二环路高架。可以看出项目目前周围从感观上看是很不理想的李家沱板块驷马桥板块1.5 竞争分析在售及潜在项目区域在售项目8个，潜在项目2个，总体来看市场竞争较为激烈蓝光COCO时代领都荷花名都马克公馆中铁二局玛塞城飞大壹号广场招商雍华府香澜半岛中国铁建青秀城在售项目潜在项目瑞安城中汇1.5 竞争分析在售及潜在项目分析周边竞品可以看出，无论是产品定位

5、还是产品定价，瑞安城中汇将是该项目最大的竞品。两者将共同打造城北高端，但照此看来永立和瑞安也将城北的房价推向了新的高点状态项目名称版块开发商项目占地面积（亩）建筑面积（万）面积区间（）容积率产品类型当前均价（元/）在售项目荷花名都荷花池 黄龙汽车贸易93.5255-853.2清水10000中铁玛塞城府青路福瑞置业5723.7453-1103.97清水10000蓝光COCO时代建设路蓝光552263-984.5清水9500马克公馆驷马桥宏锦置业571277-1033.3清水8200招商雍华府驷马桥招商北城1854982-106 3.0清水8900香澜半岛驷马桥三友置业5820.680-1004.

6、3清水8000中国铁建青秀城 驷马桥中铁1032690-1202.9清水8900领都驷马桥澳龙地产306.5350-922.95清水 8000潜在项目飞大壹号广场北大街飞大置业231367-1006.0清水/瑞安城中汇驷马桥翔龙地产8647.6743-3306.0清水预计11000永立龙邸驷马桥通瑞地产2004077-1353.0清水预计12000二、项目产品分析2.2、项目规划分析2.6、项目园林分析2.7、项目建筑分析2.8、售楼部及现场分析2.1、项目基础信息2.5、项目户型分析2.4、项目住宅分析2.3、项目商业分析2.1项目基础信息占地面积200亩总建筑面积40万平米容积率3.0楼层

7、状况20-25建筑形态高层梯户比2梯4户绿化率30%户型区间77-135平米公摊率16-18%交房时间预计2019年底开发商通瑞地产物业管理公司暂时未定物业费暂时未定开盘时间预计2019年底之前开盘均价预计12000车位1：1物业类型商业综合体、住宅装修状况住宅清水项目以低容积率、低建筑密度定位，意为打造城北高端产品2.2 项目规划分析 整个项目呈T型布局。商业区主要临二环路分布，并将住宅区与二环路分隔。商业区分为综合商业区、写字楼和步行商业街；住宅区分为住宅1区和住宅2区，并以围合式中庭景观设计。此外项目周围规划了会所、农贸市场、学校等配套设施。二环路二环路综合商业区4-5F商住分区明显，商

8、业区临二环集中规划，住宅区临河规划，布局合理写字楼主题商业步行街规划农贸市场2.3 项目商业规划分析 总体规划地块形状商业区Z型地块布局地块特点四面临街，人气集中规划体量15万方商业区规划形态2栋写字楼、主题商业步行街、集中商业 (4-5F)业态特点独立且具特色的主题商业街是此项目商业体的特色规划布局开放式 布局规划布局特点1. 多入口设计2. 广场商业区集中人气3. 特色主题商业步行街区休闲广场商业街住宅区集中商业区(4-5F)主题商业步行街商业由1栋大型集中商业体约6-8万方）+2栋写字楼+主题商业街构成，四面街道环绕两面为内部规划路）。商业开放式布局，并规划主题商业步行街二环路二环路主题

9、休闲商业街特点：项目主题步行商业街特点：体量大：约5万方的步行商业街区独立性：商业步行街区处于项目一处相对独立的区域独具特色：与项目集中购物商业区不同，商业步行街主要涵闸餐饮、休闲、娱乐于一体的主题商业街区相对其他千篇一律的商业综合体，项目规划了独立且具特色的主题商业步行街区2.4 项目住宅规划分析住宅区分为两个区，谐为点式围合式布局，中庭规划水景景观，并规划高级会所；但住宅周围有较多不利因素，影响居住质量地块形状住宅区为方型地块规划布局点式围合式规划形态住宅分为住宅1区和住宅2区；由14栋高层（20-15）电梯组成 内部配套农贸市场，商业步行街建筑单体点式塔楼户型配置77套二 94套三 13

10、5套四设计特色1. 低密度建筑设计（2梯4户）2. 不对称顶层设计规划布局特点1. 中庭水景景观2. 商业和住宅区分开规划布局缺陷（不利因素）1.住宅1区太靠近商业和写字楼且临二环高架2.住宅2区太靠近市场和学校开盘栋数形态住宅1区（高层20-25F） 开盘楼栋号暂时未定（预计2019年底前开盘）后期加推住宅2区推出时间未定集中商业区写字楼规划农贸市场项目住宅结构特点：项目住宅的主要特点：低密度建筑设计：2梯4户景观式的入户大厅：项目采用与景观融合的门厅设计超大景观阳台设计：项目户型基本上以超大的阳台设计为主错层式顶层设计不对称顶层设计）：与其他平层物业不同，项目同一栋但不同房号的顶楼楼层是不

11、一致的，这样顶楼业主便有自己的私有空中花园低密度的建筑设计，可以达到最佳的采光和景观效果，同时提高住宅的舒适性户型： 2-2-1 建筑面积： 约79 实得面积：85 优点： 户型功能齐全，舒适型两居 动静分区，主卧带270度转角落地窗 采光及景观效果佳 缺陷： 客厅无阳台，影响动区舒适 厨房略小2.5 项目户型分析户型： 3-2-2 建筑面积： 约97 实得面积：104 优点： 户型功能齐全，舒适型两居 动静分区，主卧带270度转角落地窗 采光及景观效果佳 缺陷： 客厅无阳台，影响动区舒适优点： 功能齐全，套四设计，完全满足大部分人群需要 主卧、次卧飘窗设计，阳台宽敞且阳台数量较多，舒适性强缺

12、陷： 动静分区不明显 客厅横向布局设计且无阳台户型： 4-2-2 建筑面积： 约137 实得面积：1532.6 项目园林分析中式园林中庭景观设计2.7 项目建筑分析 商业采用现代建筑设计理念，住宅采用现代建筑风格2.8 售楼部及现场分析区位图前台项目沙盘接待区客户休息区洽谈区出入口户型展示区工作区目前在512建材市场入口处设置临时售楼部，面积约300多平米目测）售楼部内场：项目为临时销售部，所以布局比较简单售楼部外场：虽是临时销售部，但外观看上去还是比较大气的优势（S）劣势（W） 地段：项目紧临二环路，地理位置相对较好 配套：项目自身规划配套非常齐全，项目周围规划配套设施值得期待 潜力：处于北

13、改规划的核心区域，再加上项目身身配套大型商业综合体，潜力还是非常巨大 以目前项目周围的情况看来，很难被高端客户所接受 项目靠近火车北站及众多专业批发市场、仓库，且对面又是416医院，交通拥堵，人员混杂 项目紧靠二环高架，此处二环高架并为设置三友路出口，所以自贺车还是相对不太方便，且灰尘噪音污染较为严重机会（O）威胁（T） 区域规划：地处北改核心区域，并且靠近建设路成熟板块商业圈，规划配套也很相对较好 地标性商业综合体： 区域目前缺乏大型综合体 国家政策调控：项目地处限购区，受限购令、房产税等政策影响 区域配套的成熟还有待时日：“北改”进度依旧缓慢，此外项目周围目前状况非常不理想，加上人们对城北

14、的认同度依旧抗拒，片区发展成为高端区域还有待时日三、项目SWOT分析四、项目营销分析4.1 推售进程4.2 推广回顾4.1 推售进程2019年左右，通瑞地产以协议签约的形式取得项目地块2019年2月永立龙邸正式亮相2019年6月售楼部开放2019年7月开始免费办理VIP卡估计2019年年底以前开盘2019年10月项目在秋交会亮相从最初协议拿地到项目预计开盘，耗时已6年2019年8月512建材市场搬迁完毕 报广： 4.2 推广回顾目前项目暂无报广 硬广： 目前项目硬广也很简单总 结项目战略 打造城北高端大型商业综合体及低密度高端住宅项目产品定位 低密度住宅为主，主要定位于自住型改善性人群，并配有大体量商业配套客户定位 中高端及改善人群营销策略 项目目前为销售初期阶段，具体销售方式待定蓄客方式 秋季房交会期间免费办领VIP卡，目前以前期咨询为主价格定位 预计均价 12000 （销售人员反复强调“总之要比瑞安城中汇贵”）项目风险 价格相对过高，项目目前周边状况很不理想，区域真正实现高端有待时日 可以看 到，从产品定位以及定价方面，永立龙邸与瑞安城中