房地产开发是否存在暴利

1、房地产开发是否存在暴利 中国房地产发展报告 王洪辉近几年，房价节节高升，人们在抱怨房价过高的同时，也纷纷质疑房地产开发的利润率是否过高。2005年，房地产开发是否暴利问题更是成了业内外讨论的热点，甚至成了电视谈话节目、娱乐节目的主题。在此背景下，通过数据，客观的探讨房地产开发行业的真实利润水平及其与房价的关系也就有了一定的必要性。要讨论房地产开发的利润率，首先要确定衡量的指标。一般来说，净资产收益率反映股东资金投入的年度回报率，是衡量一个行业真正盈利水平的最重要、最根本指标，也是企业最为看重的指标。而收入利润率1是反映收入中利润比例的重要指标，在一定程度上也与行业的盈利相关。开发企业

2、/项目的收入利润率虽然不能完全反映房地产开发的利润水平，但是，它与购房者的关系更为密切，是购房者最为看重的利润指标，也是当前很多人认为房地产开发存在暴利的最重要原因。因此，本文将收入利润率与净资产收益率共同作为研究房地产开发真实利润水平的两个重要指标，同时，由于数据的限制，在一些地方采用了替代性指标。一 房地产开发的真实利润水平1. 房地产开发全行业利润水平根据2005年12月20日国家统计局正式公布的全国经济普查的数据（详见表1），2004年房地产开发业实现主营业收入13315亿元，利润总额达到1035.2亿元，利润总额与主营业收入的比值2为7.77%，远低于采矿业（20.74%），也低于包

3、含金融、信息、高科技产业在内的其他第三产业（10.23%）和交通运输、仓储、邮电业（8.77%），在各行业中仅处于中上水平，对于一个景气水平较高的行业而言完全属于正常。而利润总额与净资产的比值3仅为6.47%，低于采矿业（29.40%）、制造业（12.62%）、批发零售业（11.54%）和建筑业（6.98%），在行业中仅处于中等水平，谈不上什么暴利。 表1 2004年各行业利润情况                 &

4、#160;                         单位：亿元，行业利润总额主营业收入利润/主营业收入净资产利润/净资产房地产业1035.2133157.77 16005.96.47 采矿业2557.512334.220.74 8699.829.40 制造业9547.6189519.75.04 75675.112.62 电、燃气、水的生产供应业960

5、.316588.65.79 19546.94.91 建筑业826.729380.92.81 11841.86.98 交通运输、仓储、邮政业1022.411661.18.77 187135.46 批发零售业2149.6110924.51.94 1863211.54 住宿、餐饮业27.51649.61.67 2753.61.00 其他第三产业4550.144479.410.23 77542.25.87 资料来源：第一次全国经济普查主要数据公报 2. 上市房地产开发企业的利润水平房地产上市公司从规模、经营管理水平、融资渠道等整体的竞争力上看要明显地好于非上市公司，而且，上市公司在数据披露上

6、面更为真实、可靠，考察房地产上市公司的利润指标可以基本反映优秀房地产开发企业的利润水平。剔除个别净资产或净利润为负值的开发企业，沪、深两市A股上市的房地产开发企业共47家，其2005年前三季度主营业利润率（主营业利润/主营业收入）和利润总额/主营业收入的具体数值详见表2。表2 2005年前三季度上市房地产开发企业利润情况                        

7、                   单位：企业名称利润总额/主营业收入主营业务利润率企业名称利润总额/主营业收入主营业务利润率企业名称利润总额/主营业收入主营业务利润率G万科A22.5 35.4 新黄浦47.9 41.1 中远发展12.8 45.0 G陆家嘴39.0 43.9 G新梅34.0 42.6 亿城股份2.8 16.0 招商地产26.2 27.4 名流置业21.9 29.0 G东华5.9 24.2

8、 G中企35.4 40.2 银基发展14.9 22.6 G德赛5.2 16.2 金融街31.3 33.3 南京高科2.0 16.4 G渝开发19.4 26.5 金地集团18.7 28.4 先锋股份15.3 21.4 长春经开6.8 11.0 G金桥32.0 43.7 天地源7.4 16.7 天房发展6.3 39.6 北京城建21.6 21.5 天鸿宝业16.9 26.1 天创置业20.9 37.8 深长城A8.6 25.1 空港股份18.8 26.3 珠江实业7.9 24.0 栖霞建设16.6 22.7 沙河股份9.6 22.4 深深房1.9 19.6 深宝恒40.6 46.6 G深振业2.0

9、 14.8 沈阳新开12.4 37.3 苏州高新20.7 29.6 金丰投资11.4 41.7 莱茵置业12.3 34.0 G阳光22.7 43.0 泛海建设6.5 19.6 海鸟发展16.6 14.8 G华发23.9 30.3 外 高 桥9.7 35.5 倍特高新4.4 38.3 G实发展33.0 44.5 中国武夷10.5 24.2 成都建设6.1 16.2 世贸股份29.2 31.9 恒大地产15.4 34.4 加权平均19.7 30.4 资料来源：房地产上市公司2005年前三季度公报 2005年前三季度，上市房地产开发企业的加权平均主营业利润率达到30.4%，部分企业甚至超过

10、了40%，光从数字看确实有点吓人。但是需要说明的一点是，按照当前的会计制度，主营业利润是尚未扣除营业费用、管理费用和财务费用的主营业实现利润的情况，应该说还有很大的水分，更不能简单的同商品房销售收入中开发企业利润所占的比例等同起来。与香港、美国的上市地产公司相比，A股上市开发公司的主营业利润率也不算太高。2005年全年，香港信和置业、恒基地产、恒隆地产、新鸿基地产的主营业利润率分别为50.20%、50.03%、49.38%、44.51%；2004年，美国四大住宅开发公司Lennar Corp.、Centex Corp.、D.R.Horton Inc.和Pulte Homes Inc.的主营业务

11、利润率分别为15.67%、29.00%、24.38%和23.59%。 2005年前三季度，上市房地产开发企业的加权平均利润总额/主营业收入的比值为19.7%，高于全国经济普查显示的7.77%，说明上市公司的项目盈利水平明显高于行业平均值。如注释2所述，这一指标更接近房地产开发企业的收入利润率，也更能反映商品房销售收入中所得税前利润所占的比例。同时，根据上市公布的报表，剔除个别净资产或净利润为负值的开发企业，2005年前三季度，沪、深两市A股上市的47家房地产开发企业的加权平均净资产收益率为6.56%（详见表3），其中，栖霞建设、中华企业、万科、金融街、阳光股份等优秀企业的前三季度净资产收益率就

12、超过了10%，但也有不少上市房企的净资产收益率不足1%，甚至存在个别的亏损企业（共7家，已从表3中剔除）。上市房地产公司的平均净资产收益率低于同期沪、深两市1380家上市公司的加权平均净资产收益率（7.26%），更低于采矿业的净资产收益率（13.35%）。将前三季度净资产收益率进行时间修正，可估算上市的房地产开发企业全年净资产收益率仅为8.75%左右，只是略高于同期银行的贷款利率。 表3 2005年前三季度上市房地产开发企业净利润情况  单位：亿元、企业名称净利润净资产收益率企业名称净利润净资产收益率企业名称净利润净资产收益率G万科A87179.3 12.94 新黄浦603

13、9.2 2.71 中远发展1748.8 0.90 G陆家嘴39134.7 6.19 G新梅5428.3 11.02 亿城股份1516.5 2.25 招商地产31279.2 8.52 名流置业4502.6 7.66 G东华1288.2 2.59 G中企28607.3 15.20 银基发展4485.7 3.84 G德赛1282.3 8.54 金融街27675.4 12.98 南京高科4158.9 3.15 G渝开发1243.2 6.69 金地集团21626.3 8.19 先锋股份3748.0 9.28 长春经开1113.5 0.50 G金桥17421.8 7.20 天地源3703.1 2.76 天

14、房发展1033.0 0.62 北京城建13354.4 6.98 天鸿宝业3329.9 4.41 天创置业888.7 3.50 深长城A11503.1 7.59 空港股份2782.0 6.14 珠江实业745.3 1.18 栖霞建设9978.5 15.42 沙河股份2695.1 8.70 深深房539.4 0.53 深宝恒9499.4 8.00 G深振业2396.1 2.38 沈阳新开519.5 1.11 苏州高新9471.6 5.81 金丰投资2270.0 2.05 莱茵置业515.7 3.40 G阳光8875.7 11.84 泛海建设2073.1 1.87 海鸟发展400.4 1.99 G华

15、发8813.4 8.33 外 高 桥2072.6 1.50 倍特高新352.1 0.95 G实发展8375.9 6.84 中国武夷2067.6 2.21 成都建设262.3 1.27 世贸股份7053.5 8.82 恒大地产1943.3 6.62 合计358149.3 6.56                     资料来源：房地产上市公司2005年前三季度公报 与香港、美国的上市地产

16、公司相比，A股上市的地产公司盈利水平并不高。2005年全年，香港信和置业、恒基地产、恒隆地产的净资产收益率分别为16.23%、17.34%、19.37%；美国四大住宅开发公司Lennar Corp.、Centex Corp.、D.R.Horton Inc.和Pulte Homes Inc.的净资产收益率分别为23.58%、23.62%、27.43%和12.20%。 从历史数据来看，从1994年到2004年，上市房地产公司的年平均净资产收益率为8.21%，而沪深两地的全部上市公司的平均净资产收益率为8.85%。二者基本接近，上市房地产公司略低。从净资产收益率的变动趋势来看，上市房地产公司的净资产

17、收益率波动幅度远高于全部上市公司的波动幅度。1994年上市房地产公司的净资产收益率高达18%，而1998年和2001年却还不到4%。上述数据说明，上市房地产公司的风险高于平均水平，但是收益率却低于平均水平。3. 北京市房地产开发项目的利润及价格构成北京的房价一直在全国处于较高水平，并且在2005年许多城市受宏观调控政策影响房价开始下跌的情况下始终保持稳步上升。很多人甚至这样认为：即使全国的房地产开发行业不存在暴利，北京的开发商也是暴利的。把北京房地产开发的利润情况研究清楚有利于正确认识全国房地产开发行业是否存在暴利，至少它能在一定程度上反映全国房地产的利润水平。2005年年中，北京市某权威机构

18、对部分项目的利润情况及成本构成进行了调研。调研结果（详见表4）显示，接受调研的18个开发项目销售利润率（利润/销售价格）在825%之间，最高的为24.75%，最低的为8.97%，简单平均销售利润率为15.69%。从18个项目的平均数值来看，在房地产开发项目的价格构成之中，除了利润占了15.69%之外，其他各项的比例分别为：土地成本，27.37%4；建安成本，33.66%5；基础设施及配套费，6.72%；财务费用，4.21%；管理费，4.12%6；销售费用，2.58%；税费，5.65%（参见图1）。以笔者的经验而言，应该说这些数据与北京市房地产开发的实际情况基本相符。 表4 2005北

19、京市部分项目价格构成情况                                           单位：元、项目区位及性质均价土地成本建安成本基础设施及配套财务费用管理

20、费销售费用税费利润利润率北五环住宅5000970184258118723011840067213.44 东五环住宅353580514323521481881011923178.97 北五环住宅44281029153946211419910324373916.69 南二环内住宅120004500170013003008002501000215017.92 东四环住宅1220023004100400500600480800302024.75 西五环内住宅43509001300800400202982394119.45 西五环内住宅4500900145060030023011023767314.96

21、 怀柔住宅34807701200250801007024077022.13 怀柔住宅330070012502501501006023056016.97 东四环住宅71001840282630028040023325596613.61 西四环外住宅560012002226300130310179249100617.96 北五环住宅68002382246512124327217436777611.41 东五环住宅54001610212225420420310828161811.44 西二环内写字楼12800485132105731149293356704166413.00 北四环外写字楼12148

22、48833497553544367459588125710.35 CBD公寓1550046354798378155505425930367423.70 CBD写字楼145005000450030650350340600303020.90 北三环写字楼90002900365050300240150380133014.78 资料来源：北京市某权威机构调研数据 综上，第一次全国经济普查数据反映2004年房地产开发企业的收入利润率约为8%，房地产上市2005年前三季度报表显示开发企业的收入利润率约为20%，北京市权威机构调研数据表明北京市房地产开发企业的销售利润率约为16%。考虑到统计公报涵

23、盖了所有开发企业（包括没有项目，业绩亏损的公司），反映的是2004年的数据，2005年，开发企业的收入利润率水平又有一定程度的提高，且很多学者对经济普查中的利润数据存有一定疑问（怀疑企业瞒报），可以大致判定房地产开发的平均收入利润率在1220%之间，这也与业内普遍认可的标准相当，与香港、美国的同行相比差别不大7。通过经济普查和上市公司的数据，还可以大致推断2005年房地产开发企业的平均净资产收益率低于8.75%，在各行业中处于中等水平，与国外同行相比也并不高，从净资产收益率的角度来讲称不上暴利。二  房地产开发是否暴利争论的起因应该说，近几年随着房地产业的发展和房价的上升，房地产开发

24、的利润水平有所提升，但是还没有到暴利的程度。这是稍加理性分析就很容易得出的结论，却无法阻止广大居民从情感上认为其存在暴利。房地产“暴利论”产生的原因主要有以下几个方面。1. 商品住宅是生活必需品，且价值巨大房地产开发的主要产品商品住宅是人们生活的必需品，并且价格动辄数十万上百万。本来开发商分享1220%的利润并不算高（如果买件衣服被赚走百分之十几的利润，肯定没有人说这是暴利）。但是，中国目前的收入房价比为1014:1，普通家庭需要拿1014年的收入来买一套房子，如果开发商的利润是1220%，也就意味着购房人将整个家庭12年的收入给了开发企业。这就不是一个小数目了。尤其是当前房价节节高升，老百姓

25、购房压力日益加大的情况下，这部分被开发企业拿走的利润更容易引起人们的愤慨。2. 对于房地产开发特点的不了解对于房地产开发特点的不了解也是暴利论产生的重要原因。许多媒体和研究人员在计算房地产开发成本时只考虑土地成本、建安成本和配套设施费，成本的其他重要组成部分：如财务费用、管理费用、销售费用、税费往往被忽视或者被低估。轰动一时的福州“房价成本测算”就存在这方面的问题。以前文所述的北京部分商品房项目的价格构成为例，财务费用、管理费用、销售费用、税费就几乎占了售价的1/5。利润也要区分已实现利润和未实现利润，在未实现利润中，有一部分可能至少在相当一段时间内只能是理论上的利润，比如未售出的住宅、车位、

26、店面、商场等。几乎很少有项目能够在预期内全部售完，或多或少都会存在尾盘问题。这些尾房的存在会严重影响利润水平，如果将项目全部卖完可以实现20%的利润，要是存在10%尾房不能顺利销售的话，利润只能勉强超过10%。在外界大谈房价高涨、开发商暴利的时候，恐怕很少有人会想到开发企业风光背后的凄凉。房地产开发周期长，从最初的置地、设计、开发，到完成销售，平均周期需要23年，有的甚至超过5年。而房地产又是投入资金量很大的产业，绝大多数的开发商根本就无法像工业企业一样，进行连续不断的大规模滚动开发。因此，看起来很高的销售利润率，分摊到每一年，其年均的净资产收益率却并不高。 房地产开发企业数量多，规模小，良莠

27、不齐。尽管有部分房地产公司的开发项目实现了较高的利润水平，但是也存在很多房地产公司几年都没有项目，勉强支撑，部分开发企业甚至出现了亏损。2005年前三季度，沪、深两市A股上市的开发企业就有7家净利润为负值。3. 中国富豪纷纷投资房地产业中国富豪当中有相当大的一部分与房地产开发有关是房地产“暴利论”又一重要原因。其实，中国富豪投资房地产开发，除了房地产开发近几年处于较高景气水平、利润率有所提高外，还与许多其他原因有关：第一，房地产开发的市场化程度高。随着住房体制改革和土地公开交易制度的实施，房地产开发的市场化程度日渐提高，民营、外资企业在其中所占的市场份额越来越大。同时，在当前中国的经济体制下，很多利润高的行业是基本由国有资本垄断的，如目前利润率最高的采矿业，民营资本想进入就较为困难。第二，房地产开发的技术门槛低、资金要求高。房地产开发的主要工作是整合资源，属于资金密集型产业，并非技术密集型产业，这一特点正好适合中国富豪进行投资。如果从事其他行业，如搞生物制药、搞信息技术等都有较高的技术要求，即使是从事制造业，技术要求也比房地产开发要高的多。第三，房地产开发产品具有保值增值的特点。尽管房地产开发的风险较高，但对于实力雄厚的中国富豪来说，只要不怕资金链